Thai VI

เวลาเปลี่ยน ปัจจัยเปลี่ยน
ความคิดเพื่อนๆ พี่ๆ ในนี้เป็นไงครับ

ที่พูดกันมากเกี่ยวกับคอนโดก็คือ Demand เทียมนะครับ คือผู้ที่ซื้อเอาไว้เก็งกำไร หรือซื้อไว้ปล่อยเช่าไม่ได้อยู่เอง

ซึ่งตอนนี้ก็ไม่มีใครรู้ว่ามันเกินไปเยอะหรือยัง แต่ถ้าจะลงทุนกลุ่มนี้ ต้องระวังข้อนี้ให้จงหนักครับ

กำลังสนใจพอดีเลย

ใครพอมีข้อมูลมั้ยครับ

ปัจจุบัน supply ของคอนโด มีกี่ unit เข้าไปแล้วเนี่ย

เห็นแต่ละแท่งก็ 300+ unit ปาเข้าไปกี่แท่งทั่วกรุงเทพ แล้ว

และ คนกรุงเทพ 10 ล้านคน เป็นคนที่ต้องการอยู่คอนโดจริงสักกี่คนเนี่ย
เข้าใจว่า ส่วนมากที่อยู่จริงจะเป็นคนทำงาน
ตัดกลุ่มครอบครัวใหญ่ หรือครอบครัวที่มีบ้านอยู่แล้ว
ก็น่าจะเหลือไม่เยอะ อนาคต กลุ่มคนทำงาน ก็จะเป็นสัดส่วนที่น้อยลง เป็นคนสูงอายุมากขึ้นอีก

ปล. ที่สนใจเนี่ย เพราะ อยากซื้ออยู่ แต่อยากรอเผื่อ oversupply ราคาตกมากกว่าครับ

ส่วนมากจะเป็นบ้านหลังที่สอง ซื้อไว้ลงทุนระยะยาว หรือเป็นต่างชาติ
และที่อยู่จริง ๆ ก็จะเป็นอายุราว 20-30 (gen X)

ผมว่ายังไปได้ แต่ไม่หวือหวาเหมือนช่วงก่อนหน้า เพราะผลตอบแทนมันดี แต่ barrier to entry น้อย ทำให้ตอนนี้การแข่งขันสูงขึ้นมาก ตลาดอาจจะเปลี่ยนกลุ่มตลาดเป็นนอกเมือง หรือ Grade A+ ในเมืองไปเลย กลุ่มกลาง ๆ ผมว่าฝืดแล้ว

ข้อมูลอ่านได้ตามเวปคอนโด prakard.com, pantip.com
หรือมืออาชีพหน่อยก็ cbre.co.th

ผมมองว่าจะได้รับผลประโยชน์เพิ่มขึ้นอีกเพราะ demand ยังจะไม่หมดเพราะเดี๋ยวฺแบงค์ชาติยังคงต้องป้องกันเงินบาทแข็งหลังจากยกเลิกมาตรการ30%ไปแล้ว โดยการลดดอกเบี้ยตามที่ทุกฝ่ายคาด  แต่จะ1% หรือมากกว่านี้นก็ยิ่งทำให้หุ้นกลุ่มขายคอนโดได้เปรียบ กำลังซื้อของลูกค้าก็จะมากขึ้นครับ

ความต้องการแนวโน้มยังดีมากครับ

เป็น life style ของคนรุ่นใหม่ที่นิยม
ที่อยากมีที่อยู่อาศัยกลางใจเมือง
และเบื่อที่จะเดินทางไกลๆ
เป็นไปตามกระแสนิยมของเมืองใหญ่ๆ
ทั่วโลก
ซึ่งของไทยยังขยายตัวได้อีกมาก

อีกทั้งยังมีกลุ่มลูกค้าต่างจังหวัดที่ซื้อ
เป็นบ้านหลังที่สองไว้พักผ่อน หรือให้
ลูกหลานที่มาเรียนหนังสือใน กท
และกลุ่มนี้ก็นับวันก็ใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ

และลูกค้าที่เป็นชาวต่างประเทศก็นิยม
ที่จะอยู่คอนโดมากเพราะคุ้นเคย

Condo ใกล้ๆ รถใต้ดิน ราคาตารางเมตรละ 80,000 * 32 ตารางเมตร = 2,560,000 บาท

อาคารพาณิชย์ใกล้ๆกันราคา 4,000,000 หน้ากว้าง 4 เมตร ลึก 10 เมตร 4 ชั้นรวม 160 ตารางเมตร


ตกตารางเมตรละ 25,000 บาท    

หากราคา Condo ขึ้นเกินตารางเมตรละ 100,000 บาท ก็น่าพิจารณานะครับ


ซื้อเหมามาทำ Home Town หรือบ้านกลางกรุงเลย  

รอเป็น NPA ดีกว่า
มันได้ถูกลง

june1500 เขียน:ความต้องการแนวโน้มยังดีมากครับ

รบกวนพี่จูน มีอ้างอิงมั้ยครับ

คงจะคิดต่างจาก คนที่ขึ้นรถไฟฟ้าขายคอนโดเพราะติดหุ้น เป็นแน่

คอนโดที่ออกมาแล้ว ตอนนี้ ตลาดกลาง คอนโด supply มีแนวโน้มเหลือเพิ่มเรื่อยๆ ที่ทยอยสร้างเสร็จปีนี้อีก ...ลองดูปีนี้ ต้องแข่งต้องเหยียบกันตายครับ

รายใหม่ใครจะเปิด ดูแล้วยังมี real demand นะ แต่คงต้องมีจุดเด่นมากๆ ทำเล บรรยากาศ ฯลฯ และเล่นระดับ กลาง-บน

june1500 wrote:
ความต้องการแนวโน้มยังดีมากครับ



รบกวนพี่จูน มีอ้างอิงมั้ยครับ


ต้องคอยสังเกตุ การกล้าเปิดตัวโครงการ
และคอยเช็คดูว่า เปิดโครงการแล้ว
ขายได้ไหม เหลือเยอะไหม
ถ้าเขากล้าเปิดโครงการก็แสดง
ว่าเขาศึกษาแล้วว่ายังมีความต้องการ

june1500 เขียน:ต้องคอยสังเกตุ การกล้าเปิดตัวโครงการ
และคอยเช็คดูว่า เปิดโครงการแล้ว
ขายได้ไหม เหลือเยอะไหม
ถ้าเขากล้าเปิดโครงการก็แสดง
ว่าเขาศึกษาแล้วว่ายังมีความต้องการ

สมัยก่อนตอนฟองสบู่แตก  ผมก็เห็นมีผู้กล้าเปิดตัวโครงการมากมาย

มียอด Pre Sale เกินกว่าครึ่ง

แต่คอนโดมิเนียมย่อมไม่เหมือนบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย

จำนวนเงินจองค่อนข้างต่ำ  ระยะเวลาผ่อนดาวน์นาน  ระยะเวลาก่อสร้างก็ค่อนข้างนาน  อีกทั้งจะสร้างเสร็จแล้วโอนก็ต้องเสร็จทั้งตึก  เป็นร้อยยูนิตขึ้นไป

ต้องคอยสังเกตุ การกล้าเปิดตัวโครงการ
และคอยเช็คดูว่า เปิดโครงการแล้ว
ขายได้ไหม เหลือเยอะไหม
ถ้าเขากล้าเปิดโครงการก็แสดง
ว่าเขาศึกษาแล้วว่ายังมีความต้องการ

อันนี้มันวัด Demand เทียมไม่ได้ครับ

จริงๆแล้วเราไม่รู้ว่าที่มันขายดีช่วงที่ผ่านมา มันเป็นเพราะซื้อเก็งกำไรกัน หรือซื้อเพราะมีความต้องการจริงๆ

โดยส่วนตัว คิดว่า เป็นพวก กำลังซื้อเทียม เยอะนะครับ

 เท่าที่ดูรอบตัว ก็ไปซื้อไว้หลายคน  บ้านก็มีแล้ว   เห็นบอกว่าเอามาปล่อยเช่าดีกว่าว  ได้ดอกเบี้ยแบงค์ไม่คุ้ม    

  เอ เค้าไม่ได้คิดว่า หากหาคนเช่า ไม่ได้แล้วจะทำยังไงล่ะเนี่ย  เพราะว่า เพื่อนที่ทำ พวก หอพัก อพาร์ทเมนท์ ให้เช่าเค้าก็บอกว่า ลูกค้าหายไปเหมือนกัน  บางคนอยู่กันมานาน  ก็บอกว่าตอนนี้ ไปซื้อพวกคอนโดอยู่ แล้วเพราะว่าเหมือนกับเป็นเจ้าของ  ดีกว่าเช่าแล้วไม่ได้เป็นเจ้าของห้อง
 

  ผมว่าดีไม่ดี เร็วๆนี้ พวก คอนโด พวกนี้จะมีแต่ป้ายประกาศให้เช่าห้องแต่ไม่มีคนอยู่ ซะมากกว่านะครับ

artvr4 เขียน:ผมว่าดีไม่ดี เร็วๆนี้ พวก คอนโด พวกนี้จะมีแต่ป้ายประกาศให้เช่าห้องแต่ไม่มีคนอยู่ ซะมากกว่านะครับ

เป็นมาได้ซักระยะแล้วครับ  โครงการที่ผมมีอยู่  จากเดิมหาห้องว่างยาก  เดี๋ยวนี้มีมากขึ้นเยอะทีเดียว  ทั้งๆที่โครงการมีสถานี BTS อยู่หน้าโครงการ  จะไปสยามก็แค่ 2 สถานี  ค่าเช่าก็ไม่ถึงสองหมื่น  พื้นที่ 65 ตร.ม.  ยังมีห้องว่างเลยครับ  แล้วที่ซื้อกันตร.ม.ละ 50000 - 60000 บาท  จะให้เช่าที่เดือนเท่าไรกัน

ดีครับ หลายหลากความเห็น

มีข่าวมาแปะ ให้อ่านครับ

'ผู้นำตลาดคอนโด' (หุ้นเด่น)  

         บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เคจีไอวิเคราะห์หุ้นบริษัทแสนสิริ หรือ SIRI รายงาน
กำไรสุทธิปี 2550 ที่ 708 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 75% YoY จากกำไรพิเศษจากการขาย
บริษัทย่อยในไตรมาส 4/50 อัตรากำไรขั้นต้นสูงขึ้น และ สัดส่วนค่าใช้จ่ายการขาย
และการบริหารต่อยอดขายลดลง กำไรสุทธิไตรมาส 4/50 อยู่ที่ 491 ล้านบาท เพิ่ม
ขึ้น 537% YoY และ 278% QoQ ตัวเลขดังกล่าวสูงกว่าที่คาด 26% ทั้งนี้เราปรับเพิ่ม
ประมาณการรายรับในปี 2551-52 เพื่อสะท้อนสภาวะตลาดที่ดีขึ้นสำหรับคอนโด
ตลาดบนที่มีราคาแพง ตามการฟื้นตัวของสถานการณ์ทางการเมืองและการเจริญเติบ
โตทางเศรษฐกิจ
         นอกจากนี้เรายังปรับสมมุติฐานอัตรากำไรขั้นต้นของเราเป็น 28.4% ในปี
2551 และ 28.6% ในปี 2552 จาก 26.6% และ 26.1% ตามลำดับ เพื่อสะท้อนถึง
โครงการใหม่ๆ ที่มีอัตรากำไรสูงของ SIRI นอกจากนี้ จากความพยายามในการลดต้น
ทุนทางการตลาดที่เริ่มในไตรมาส 4/50 ทำให้เราเห็นโอกาสที่จะปรับประมาณการ
กำไรขึ้นอีกในอนาคต
             SIRI วางแผนออกใบสำคัญแสดงสิทธิจำนวน 1,473 ล้านหน่วย ให้กับผู้
ถือหุ้นในปัจจุบันในอัตราส่วน 2 หุ้นต่อ 1 หน่วย โดยใบสำคัญแสดงสิทธิ 1 ใบ จะแลก
เป็นหุ้นสามัญได้ 1 หุ้น ที่ราคา 4.28 บาทต่อหุ้น มีกำหนดระยะเวลาในการใช้สิทธิไม่
เกิน 5 ปี นอกจากนี้บริษัทยังวางแผนออกหุ้นกู้จำนวน 3 พันล้านบาท มีอายุไถ่ถอน
ไม่เกิน 10 ปี หาก SIRI ดำเนินตามแผนดังกล่าว ความเสี่ยงจากการปรับโครงสร้าง
เงินทุนจะลดลงในระยะกลาง
        เราเห็นแนวโน้มที่ดีขึ้นสำหรับการดำเนินงานของ SIRI ในปี 2551 จากความ
เป็นผู้นำในตลาดคอนโดหรู และแผนการขยายตลาดใหม่สู่กลุ่มคอนโดราคาแพง การ
วางแผนออกใบสำคัญแสดงสิทธิและหุ้นกู้ จะช่วยลดความเสี่ยงในการเพิ่มทุนของ
SIRI  ปรับเพิ่มคำแนะนำเป็น 'ถือW โดยมีราคาเป้าหมายใหม่ที่ 4.00 บาท (จาก
3.20 บาท)




ที่มา แนวหน้า     วันที่   03/03/08   เวลา   8:08:02

chatchai เขียน:

เป็นมาได้ซักระยะแล้วครับ

mprandy เขียน:โหย.. เฮีย สะสมอสังหาเหมือนกันนะไม่ยักรู้

เป็นที่อยู่เก่า  ตอนแต่งงานใหม่ๆ  ก่อนจะย้ายมาอยู่บ้านครับ

พอมีลูกแล้วพื้นที่ให้เด็กๆเล่นออกกำลังกายก็เป็นสิ่งสำคัญ

ผมไปเจอโครงการนึงแถวๆบางนาพนักงานแนะนำแบบนี้ครับ

"พี่ปล่อยเช่าได้เดือนละ 12,000 แน่ๆมีคนดูแลให้

แล้วผ่อนเดือนละ 15,000เอง เท่ากับพี่จ่ายแค่เดือนละ

3,000ก็ได้คนโดฟรีเลย มีคนเช่าเต็มตลอดแน่ๆ"  

:lol:

อีกอย่างตอนนี้เห็นอพาธ์เม้นขึ้นเยอะจริงๆครับ

ถ้าต่อไปคอนโดขายกันแบบผ่อนเดือนละ 2,000-5,000

แบบที่ LPN ทำแถวราม ไม่รู้ว่าอพาธ์เม้นจะเป็นยังไงนะครับ

การซื้อคอนโด  ไม่เหมือนการ  เช่าอยู่นะครับ

การซื้อคอนโด  เป็นการทำสัญญาผูกพันระยะยาว  ต้องอยู่ที่นี่กันยาว

แต่การเช่าอยู่  เมื่อเปลี่ยนงาน  ก็สามารถหาที่เช่าใหม่ใกล้ที่ทำงานใหม่ได้

คอนโดราคาถูก  ระยะยาวก็จะมีปัญหาจุกจิกมากมาย  เรื่องค่าส่วนกลางจะเป็นปัญหาหลักที่จะไม่ค่อยมีคนอยากจ่าย  เมื่อไม่มีเงินส่วนกลาง  สภาพคอนโดก็จะไม่มีการดูแล  มีแต่เสื่อมโทรมลง

hansome เขียน:ผมไปเจอโครงการนึงแถวๆบางนาพนักงานแนะนำแบบนี้ครับ

"พี่ปล่อยเช่าได้เดือนละ 12,000 แน่ๆมีคนดูแลให้

แล้วผ่อนเดือนละ 15,000เอง เท่ากับพี่จ่ายแค่เดือนละ

3,000ก็ได้คนโดฟรีเลย มีคนเช่าเต็มตลอดแน่ๆ"  

:lol:

อีกอย่างตอนนี้เห็นอพาธ์เม้นขึ้นเยอะจริงๆครับ

ถ้าต่อไปคอนโดขายกันแบบผ่อนเดือนละ 2,000-5,000

แบบที่ LPN ทำแถวราม ไม่รู้ว่าอพาธ์เม้นจะเป็นยังไงนะครับ

เซลเป่าหูแบบนี้ได้ไงเนี่ย ลงทุนอสังหา แล้วยัง cashflow ติดลบไม่ดีเลยนะ

[quote="hansome"]ผมไปเจอโครงการนึงแถวๆบางนาพนักงานแนะนำแบบนี้ครับ

"พี่ปล่อยเช่าได้เดือนละ 12,000 แน่ๆมีคนดูแลให้

แล้วผ่อนเดือนละ 15,000เอง เท่ากับพี่จ่ายแค่เดือนละ

3,000ก็ได้คนโดฟรีเลย มีคนเช่าเต็มตลอดแน่ๆ"

ใช่ครับประเด็นที่ผมมองคือ cash flow ติดลบ

ตั้งแต่ซื้อ ทำไมบริษัทถึงtrainการขายให้แปลกๆ

แต่ที่แปลกกว่านั้นคือ เฟสแรกขายหมดแล้วครับ

งงๆเหมือนกัน แถมที่บอกว่าแน่ๆก็อย่างที่พี่chatchai ว่า

แหละครับขนาดทำเลดีๆตอนนี้ยังมีว่างบ้างเป็นช่วงๆเลย

newbie_12 เขียน: อันนี้มันวัด Demand เทียมไม่ได้ครับ

จริงๆแล้วเราไม่รู้ว่าที่มันขายดีช่วงที่ผ่านมา มันเป็นเพราะซื้อเก็งกำไรกัน หรือซื้อเพราะมีความต้องการจริงๆ

เห็นด้วยอย่างมาก
ดูจากความกล้าเปิดโครงการ+ยอดpresales ไม่ได้เลย

ถ้ามีตัวเลข ความต้องการอยู่จริงๆ ก็คงดี

แต่ได้อ่านหลายๆ ความเห็นแล้ว ไปในทางเดียวกัน ผมก็เริ่มมั่นใจ
คงรออีกสักพักดีกว่า

เป็นฝ่ายให้เค้ามาขอร้องให้เราซื้อดีกว่าแฮะ  :lol:
เออ.. ผมมีแค่เนี้ย เอามั้ย เอาก็เอา ไม่เอาก็ไปหาขายคนอื่นละกัน  :lol:  :lol:

ใครที่อยากมี คอนโด  ผมว่าน่าจะใจเย็นไว้สักนิด

โดยส่วนตัวคิดว่า  อีกสักพัน คงได้มีการลดราคาขายได้

หรือไม่ก็อาจจะยอม ขายจอง แบบขาดทุน

เพราะผมรู้สึก ช่วงหลังเริ่มเข้าไปเก็งกำไร สักส่วนนึง

หรือว่า รอได้  ไว้ รอ ตอนโดนยึด มาประมูล กับกรมบังคับคดี


บ้านผมเคยประมูลที่ดิน กับกรมบังคับคดี ได้ในราคาถูกกว่าราคาประเมินตั้ง ครึ่งนึง แน่ะครับ

artvr4 เขียน:ใครที่อยากมี คอนโด  ผมว่าน่าจะใจเย็นไว้สักนิด

โดยส่วนตัวคิดว่า  อีกสักพัน คงได้มีการลดราคาขายได้

หรือไม่ก็อาจจะยอม ขายจอง แบบขาดทุน

เพราะผมรู้สึก ช่วงหลังเริ่มเข้าไปเก็งกำไร สักส่วนนึง

หรือว่า รอได้  ไว้ รอ ตอนโดนยึด มาประมูล กับกรมบังคับคดี


บ้านผมเคยประมูลที่ดิน กับกรมบังคับคดี ได้ในราคาถูกกว่าราคาประเมินตั้ง ครึ่งนึง แน่ะครับ

ซื้อของถูกแบบนี้กลัวอย่างเดียวครับ.... พวกประมูลแบบนี้เราต้องไปไล่คนที่อยู่ก่อนเองนี่ครับ.. บางทีเค้าก็ทำคอนโด บ้าน หรืออื่นๆพังเละเทะไปหมดเลยโดยที่ค่าซ่้อมอาจจะทำให้แพงได้เหมือนกันนะครับ... ไอ้เรื่องไล่เค้าออกจากบ้านนี่ก็เหนื่อย เคยเห็นเพื่อนเจอคนไม่ออก

คอนโดผมว่า  ถ้าแบนด์ดีคนก็อยากซื้อแต่ปัญหา
ปล่อยกู้กันทุกคนหรือเปล่า

เข้าไปดู demand แต่ละคอนโดได้ที่

www.prakard.com

chode เขียน:เข้าไปดู demand แต่ละคอนโดได้ที่

www.prakard.com

เวบนี้ demand เทียม เป็นอัตราส่วนที่มากกว่าปกติ ซะอีกนะครับ