The foreigns darling stock which fell 34% in this dip.
โพสต์แล้ว: จันทร์ ส.ค. 20, 2007 8:23 am
CPN posted 2Q07 net income of Bt435mn (Bt0.2/share), an increase of 1%YoY
and 5%QoQ. In 1H07, it made Bt851mn (Bt0.4/share) down 4%YoY. This
represents 47% of our FY07E and is generally in line with our expectation.
Rental income boosted by CentralWorld
Rental income went up 23%YoY in 2Q07 and 20%YoY in 1H07. This came mainly
from higher occupancy rate at CentralWorld following completion of zone A's
renovation in 4Q06. This lifted average occupancy rate for the whole portfolio to
95% in 2Q07 compared with 88% in the same period last year.
SG&A and interest expenses to be blamed for flat earnings
A 48%YoY surge in SG&A expenses was pretty much in line with what we
expected as marketing activities promoting CentralWorld have been ongoing.
Coupled with 39%YoY higher net interest expense from higher debt level, net
margin was down by 440bps to 22.6% in 2Q07. However, looking at EBITDA
level, the company managed to post 19%YoY growth in both 2Q07 and 1H07.
No worries, look for better 2H07
We expect stronger earnings in 2H07 driven by continuous improvement in rental
income from CentralWorld. Sales progress is now over 95% while occupancy rate
is still only 90%. Once this ramps up and rental discounts further decrease,
margins should be better and so should earnings. We reiterate our Buy call on
CPN with a 12-month price objective of Bt40.
Price objective basis & risk
Central Patt.-L (XDOJF)
Our 12-month price objective of Bt40 is based on sum-of-the-parts methodology.
We value property management business by using DCF valuation and apply
market value approach to investment in REITs.
The uncertainty of the Central Lardprow s renew contract still worry some investors,but I c this is the only 1 time diamond opportunity 2 buy on its dip.
CPN: กระแสตอบรับจาก Roadshow
แนะนำ ซื้อ
ราคาเป้าหมาย 38.00 บาท
เหตุการณ์
เมื่อสัปดาห์ที่แล้วเราได้พาผู้บริหาร CPN เข้าพบกับนักลงทุนสถาบันในประเทศ โดยส่วนมากหลังการประชุม ผู้จัดการกองทุนมีความเข้าใจเกี่ยวกับสถานการณ์ของบริษัท CPN ดีขึ้น และมีมุมมองในด้านบวกมากขึ้น ส่วนใหญ่นักลงทุนรู้สึกประทับใจ CPN และเห็นว่า CPN เป็นธุรกิจศูนย์การค้าที่มีการบริหารที่มีความสามารถ และมีจุดยืนที่ดี
คำถามที่พบจากการประชุมมีดังนี้
ถาม: การขยายสัญญาเช่าของเซ็นทรัลลาดพร้าวเป็นประเด็นที่น่าสนใจของสัปดาห์ที่แล้ว นักลงทุนส่วนใหญ่แสดงความกังวลเกี่ยวกับการต่อสัญญา และสอบถามเกี่ยวส่วนแบ่งรายได้ของสาขาลาดพร้าว กระบวนการต่อสัญญา ระยะเวลาและเงื่อนไขของสัญญาใหม่ และถามว่า CPN วางแผนที่จะใช้จ่ายเท่าใดในการปรับปรุงศูนย์หากมีการต่อสัญญา
ตอบ: เซ็นทรัล พลาซ่า ลาดพร้าวยังคงเป็นสาขาที่ทำรายได้ได้มากที่สุด ตามมาด้วยสาขาเซ็นทรัลเวิลด์ เราประมานการว่าในปีนี้เซ็นทรัลลาดพร้าวจะมีส่วนแบ่งรายได้ที่ 22% ของยอดขายของ CPN แต่สัดส่วนนี้จะลดลงต่ำกว่า 20% ในปี2551 เนื่องจากส่วนแบ่งของรายได้จากเซ็นทรัลเวิลด์เพิ่มขึ้น
การเจรจากำลังดำเนินการ เจ้าของที่ดิน คือการรถไฟแห่งประเทศไทย (SRT) ได้จ้าง Knight Frank เป็นผู้ประเมินสินทรัพย์ และจะจ้างผู้ประเมินอีกบริษัทเร็วๆนี้ หลังจาก SRTได้รับราคาประเมินแล้วจะเจรจาในเรื่องระยะเวลาและเงื่อนไขกับ CPN ซึ่งผู้บริหารมั่นใจว่า CPN จะได้รับการต่อสัญญา (คาดว่าการเจรจาจะแล้วเสร็จกลางปี 2551) แต่ยอมรับว่าค่าเช่าจะสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนระยะเวลาและเงื่อนไขนั้นมีความเป็นไปได้ที่จะเหมือนกับการต่อสัญญาเช่าของ MBK กับ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (ซึ่งว่าจ้างธรรมนิติเป็นที่ปรึกษาในการต่อสัญญากับ MBK) ส่วนงบจ่ายลงทุนในการบูรณะซ่อมแซมนั้นขึ้นอยู่กับระยะเวลาของสัญญาใหม่
ถาม: ผู้จัดการกองทุนถามเกี่ยวกับการจำนวนลูกค้าที่ เซ็นทรัล เวิลด์ และ อัตราส่วนลดที่ให้กับผู้เช่า รวมถึงผลกระทบที่เกิดกับกำไรของ CPN หากยกเลิกอัตราส่วนลด
ตอบ: จำนวนลูกค้าต่อวันอยู่ที่ 110,000 120,000 คนในวันสุดสัปดาห์ และอยู่ที่ประมาณ 80,000คน ในวันทำงาน ซึ่งจำนวนเพิ่มขึ้นจาก 60,000-80,000 คนต่อวันในครึ่งแรกปี 2550 ค่อนข้างมาก ดังนั้นผู้บริหารจะปรับลดของอัตราส่วนลดเฉลี่ยจาก 30% ในครึ่งแรกปี 2550 เป็น 20% ในไตรมาส 3/50 และจะไม่มีการให้อัตราส่วนลดในไตรมาส 4/50 โดยบริษัทประมาณขั้นต้นว่าการยกเลิกอัตราส่วนลดจะเพิ่มรายได้ในปี 2551 ขึ้น 500ล้านบาท เนื่องจากต้นทุนส่วนใหญ่เป็นต้นทุนคงที่ การเพิ่มขึ้นของรายได้จะส่งผลโดยตรงกับกำไรสุทธิ เราคาดการณ์ว่าการยกเลิกส่วนลดเพียงอย่างเดียวจะทำให้กำไรสุทธิปี 2551 เพิ่มขึ้น 18%
ถาม: ผู้จัดการกองทุนต้องการทราบข้อมูลล่าสุดของโครงการใหม่ที่อยู่ในแผนการดำเนินงาน
ตอบ: การเติบโตใน 5 ปีข้างหน้า เกิดจากการเปิดตัวสาขาแจ้งวัฒนะ ในเดือนธ.ค.2551 สาขาพัทยาในเดือนก.พ2552 สาขาชลบุรีในเดือนเม.ย.2552 สาขาขอนแก่นในเดือนมิ.ย.2552 และสาขาพระราม9 ในไตรมาส 1/54 ซึ่งศูนย์การค้าทั้ง 5 แห่งนี้จะทำให้พื้นที่ให้เช่าของ CPN เพิ่มขึ้น 47% (ไม่รวมพื้นที่ที่ขายให้กับ CPNRF ไปแล้ว) นอกจากนี้ผู้บริหารคาดว่าจะได้รับที่ดิน 40ไร่ ที่สวนลุม ไนท์ บาร์ซาร์ (ซึ่งก่อนหน้านี้เป็นโรงเรียนเตรียมทหาร) ในกลางปี2551 โครงการนี้คาดว่าจะมีพื้นที่กว่า 100,000 ตารางเมตร และใช้เวลาประมาณ 4 ปีในการพัฒนา
ถาม: ผู้จัดการกองทุนถามเกี่ยวกับสถานการณ์ของตลาดในปัจจุบัน และอยากทราบว่า CPN มีแผนขยายโครงการอื่นอีกหรือไม่
ตอบ: กลยุทธ์การขยายตัวของ CPN (นอกเหนือจากโครงการที่ประกาศไปแล้ว) จะมุ่งความสนใจไปที่ต่างจังหวัด และต่างประเทศ บริษัทกำลังพิจารณาที่ดิน 2 แปลงในภาคเหนือ และ 1 แปลงในภาคกลาง และ อีกที่หนึ่งแปลงในภาคใต้ สำหรับโครงการในต่างประเทศ CPN คาดว่าจะขยายกิจการไปสู่ ประเทศ เวียดนาม มาเลเซีย อินโดนีเซีย อินเดีย และจีน โดยเวียดนามจะเป็นแห่งแรกและ คาดว่าจะได้รับที่ดินสำหรับโครงการนี้เร็วๆนี้
ถาม: เนื่องจาก CPN มีโครงการที่อยู่ในแผนการดำเนินงานและ มีโครงการใหม่เพิ่มเติมค่อนข้างมาก ผู้จัดการกองทุนต้องการที่จะทราบรายละเอียดเกี่ยวกับงบจ่ายลงทุนประจำปี และการหาแหล่งเงินทุน
ตอบ: งบจ่ายลงทุนน่าจะยังอยู่ที่ประมาน 7 พันล้านบาทต่อปี ไปอีกหลายปี ในขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานในปัจจุบันอยู่ที่ 3.0-3.5 พันล้านบาทต่อปี ส่วนต่างระหว่างงบจ่ายลงทุนกับกระแสเงินสดในการดำเนินงานจะได้มาจากการขายทรัพย์สินเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก อย่างไรก็ตามหาก ธปท.ยังคงมาตรการกันสำรอง 30% ของเงินทุนไหลเข้าจากต่างประเทศ บริษัทอาจจะพิจารณา 3 ทางเลือกคือ
1. ออกหุ้นกู้มูลค่า 4 พันล้านบาทในปีหน้า ซึ่งทางเลือกนี้สามารถหาเงินทุนให้กับโครงการในอนาคตได้ถึงสิ้นปี 2551 ซึ่งขณะนั้นอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนจะเท่ากับ 1 เท่า ตามนโยบายของบริษัท
2. จัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ โดยขายให้แก่นักลงทุนในประเทศ เนื่องจาก CPN ไม่สามารถขายศูนย์การค้าให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่นนอกจาก CPNRF ได้เป็นเวลา 10 ปี (ปัจจุบันเหลือ 7 ปี) ดังนั้นอาคารสำนักงานที่เซ็นทรัล เวิลด์ จึงเป็นสินทรัพย์เดียวที่อาจสามารถขายเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่นได้
3. การออกหุ้นกู้แปลงสภาพ หรือ หุ้นสามัญ โดยทางเลือกนี้น่าจะเป็นทางเลือกสุดท้าย เนื่องจากผู้ถือหุ้นในปัจจุบันไม่ต้องการลดสัดส่วนการถือหุ้น
and 5%QoQ. In 1H07, it made Bt851mn (Bt0.4/share) down 4%YoY. This
represents 47% of our FY07E and is generally in line with our expectation.
Rental income boosted by CentralWorld
Rental income went up 23%YoY in 2Q07 and 20%YoY in 1H07. This came mainly
from higher occupancy rate at CentralWorld following completion of zone A's
renovation in 4Q06. This lifted average occupancy rate for the whole portfolio to
95% in 2Q07 compared with 88% in the same period last year.
SG&A and interest expenses to be blamed for flat earnings
A 48%YoY surge in SG&A expenses was pretty much in line with what we
expected as marketing activities promoting CentralWorld have been ongoing.
Coupled with 39%YoY higher net interest expense from higher debt level, net
margin was down by 440bps to 22.6% in 2Q07. However, looking at EBITDA
level, the company managed to post 19%YoY growth in both 2Q07 and 1H07.
No worries, look for better 2H07
We expect stronger earnings in 2H07 driven by continuous improvement in rental
income from CentralWorld. Sales progress is now over 95% while occupancy rate
is still only 90%. Once this ramps up and rental discounts further decrease,
margins should be better and so should earnings. We reiterate our Buy call on
CPN with a 12-month price objective of Bt40.
Price objective basis & risk
Central Patt.-L (XDOJF)
Our 12-month price objective of Bt40 is based on sum-of-the-parts methodology.
We value property management business by using DCF valuation and apply
market value approach to investment in REITs.
The uncertainty of the Central Lardprow s renew contract still worry some investors,but I c this is the only 1 time diamond opportunity 2 buy on its dip.
CPN: กระแสตอบรับจาก Roadshow
แนะนำ ซื้อ
ราคาเป้าหมาย 38.00 บาท
เหตุการณ์
เมื่อสัปดาห์ที่แล้วเราได้พาผู้บริหาร CPN เข้าพบกับนักลงทุนสถาบันในประเทศ โดยส่วนมากหลังการประชุม ผู้จัดการกองทุนมีความเข้าใจเกี่ยวกับสถานการณ์ของบริษัท CPN ดีขึ้น และมีมุมมองในด้านบวกมากขึ้น ส่วนใหญ่นักลงทุนรู้สึกประทับใจ CPN และเห็นว่า CPN เป็นธุรกิจศูนย์การค้าที่มีการบริหารที่มีความสามารถ และมีจุดยืนที่ดี
คำถามที่พบจากการประชุมมีดังนี้
ถาม: การขยายสัญญาเช่าของเซ็นทรัลลาดพร้าวเป็นประเด็นที่น่าสนใจของสัปดาห์ที่แล้ว นักลงทุนส่วนใหญ่แสดงความกังวลเกี่ยวกับการต่อสัญญา และสอบถามเกี่ยวส่วนแบ่งรายได้ของสาขาลาดพร้าว กระบวนการต่อสัญญา ระยะเวลาและเงื่อนไขของสัญญาใหม่ และถามว่า CPN วางแผนที่จะใช้จ่ายเท่าใดในการปรับปรุงศูนย์หากมีการต่อสัญญา
ตอบ: เซ็นทรัล พลาซ่า ลาดพร้าวยังคงเป็นสาขาที่ทำรายได้ได้มากที่สุด ตามมาด้วยสาขาเซ็นทรัลเวิลด์ เราประมานการว่าในปีนี้เซ็นทรัลลาดพร้าวจะมีส่วนแบ่งรายได้ที่ 22% ของยอดขายของ CPN แต่สัดส่วนนี้จะลดลงต่ำกว่า 20% ในปี2551 เนื่องจากส่วนแบ่งของรายได้จากเซ็นทรัลเวิลด์เพิ่มขึ้น
การเจรจากำลังดำเนินการ เจ้าของที่ดิน คือการรถไฟแห่งประเทศไทย (SRT) ได้จ้าง Knight Frank เป็นผู้ประเมินสินทรัพย์ และจะจ้างผู้ประเมินอีกบริษัทเร็วๆนี้ หลังจาก SRTได้รับราคาประเมินแล้วจะเจรจาในเรื่องระยะเวลาและเงื่อนไขกับ CPN ซึ่งผู้บริหารมั่นใจว่า CPN จะได้รับการต่อสัญญา (คาดว่าการเจรจาจะแล้วเสร็จกลางปี 2551) แต่ยอมรับว่าค่าเช่าจะสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนระยะเวลาและเงื่อนไขนั้นมีความเป็นไปได้ที่จะเหมือนกับการต่อสัญญาเช่าของ MBK กับ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (ซึ่งว่าจ้างธรรมนิติเป็นที่ปรึกษาในการต่อสัญญากับ MBK) ส่วนงบจ่ายลงทุนในการบูรณะซ่อมแซมนั้นขึ้นอยู่กับระยะเวลาของสัญญาใหม่
ถาม: ผู้จัดการกองทุนถามเกี่ยวกับการจำนวนลูกค้าที่ เซ็นทรัล เวิลด์ และ อัตราส่วนลดที่ให้กับผู้เช่า รวมถึงผลกระทบที่เกิดกับกำไรของ CPN หากยกเลิกอัตราส่วนลด
ตอบ: จำนวนลูกค้าต่อวันอยู่ที่ 110,000 120,000 คนในวันสุดสัปดาห์ และอยู่ที่ประมาณ 80,000คน ในวันทำงาน ซึ่งจำนวนเพิ่มขึ้นจาก 60,000-80,000 คนต่อวันในครึ่งแรกปี 2550 ค่อนข้างมาก ดังนั้นผู้บริหารจะปรับลดของอัตราส่วนลดเฉลี่ยจาก 30% ในครึ่งแรกปี 2550 เป็น 20% ในไตรมาส 3/50 และจะไม่มีการให้อัตราส่วนลดในไตรมาส 4/50 โดยบริษัทประมาณขั้นต้นว่าการยกเลิกอัตราส่วนลดจะเพิ่มรายได้ในปี 2551 ขึ้น 500ล้านบาท เนื่องจากต้นทุนส่วนใหญ่เป็นต้นทุนคงที่ การเพิ่มขึ้นของรายได้จะส่งผลโดยตรงกับกำไรสุทธิ เราคาดการณ์ว่าการยกเลิกส่วนลดเพียงอย่างเดียวจะทำให้กำไรสุทธิปี 2551 เพิ่มขึ้น 18%
ถาม: ผู้จัดการกองทุนต้องการทราบข้อมูลล่าสุดของโครงการใหม่ที่อยู่ในแผนการดำเนินงาน
ตอบ: การเติบโตใน 5 ปีข้างหน้า เกิดจากการเปิดตัวสาขาแจ้งวัฒนะ ในเดือนธ.ค.2551 สาขาพัทยาในเดือนก.พ2552 สาขาชลบุรีในเดือนเม.ย.2552 สาขาขอนแก่นในเดือนมิ.ย.2552 และสาขาพระราม9 ในไตรมาส 1/54 ซึ่งศูนย์การค้าทั้ง 5 แห่งนี้จะทำให้พื้นที่ให้เช่าของ CPN เพิ่มขึ้น 47% (ไม่รวมพื้นที่ที่ขายให้กับ CPNRF ไปแล้ว) นอกจากนี้ผู้บริหารคาดว่าจะได้รับที่ดิน 40ไร่ ที่สวนลุม ไนท์ บาร์ซาร์ (ซึ่งก่อนหน้านี้เป็นโรงเรียนเตรียมทหาร) ในกลางปี2551 โครงการนี้คาดว่าจะมีพื้นที่กว่า 100,000 ตารางเมตร และใช้เวลาประมาณ 4 ปีในการพัฒนา
ถาม: ผู้จัดการกองทุนถามเกี่ยวกับสถานการณ์ของตลาดในปัจจุบัน และอยากทราบว่า CPN มีแผนขยายโครงการอื่นอีกหรือไม่
ตอบ: กลยุทธ์การขยายตัวของ CPN (นอกเหนือจากโครงการที่ประกาศไปแล้ว) จะมุ่งความสนใจไปที่ต่างจังหวัด และต่างประเทศ บริษัทกำลังพิจารณาที่ดิน 2 แปลงในภาคเหนือ และ 1 แปลงในภาคกลาง และ อีกที่หนึ่งแปลงในภาคใต้ สำหรับโครงการในต่างประเทศ CPN คาดว่าจะขยายกิจการไปสู่ ประเทศ เวียดนาม มาเลเซีย อินโดนีเซีย อินเดีย และจีน โดยเวียดนามจะเป็นแห่งแรกและ คาดว่าจะได้รับที่ดินสำหรับโครงการนี้เร็วๆนี้
ถาม: เนื่องจาก CPN มีโครงการที่อยู่ในแผนการดำเนินงานและ มีโครงการใหม่เพิ่มเติมค่อนข้างมาก ผู้จัดการกองทุนต้องการที่จะทราบรายละเอียดเกี่ยวกับงบจ่ายลงทุนประจำปี และการหาแหล่งเงินทุน
ตอบ: งบจ่ายลงทุนน่าจะยังอยู่ที่ประมาน 7 พันล้านบาทต่อปี ไปอีกหลายปี ในขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานในปัจจุบันอยู่ที่ 3.0-3.5 พันล้านบาทต่อปี ส่วนต่างระหว่างงบจ่ายลงทุนกับกระแสเงินสดในการดำเนินงานจะได้มาจากการขายทรัพย์สินเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก อย่างไรก็ตามหาก ธปท.ยังคงมาตรการกันสำรอง 30% ของเงินทุนไหลเข้าจากต่างประเทศ บริษัทอาจจะพิจารณา 3 ทางเลือกคือ
1. ออกหุ้นกู้มูลค่า 4 พันล้านบาทในปีหน้า ซึ่งทางเลือกนี้สามารถหาเงินทุนให้กับโครงการในอนาคตได้ถึงสิ้นปี 2551 ซึ่งขณะนั้นอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนจะเท่ากับ 1 เท่า ตามนโยบายของบริษัท
2. จัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ โดยขายให้แก่นักลงทุนในประเทศ เนื่องจาก CPN ไม่สามารถขายศูนย์การค้าให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่นนอกจาก CPNRF ได้เป็นเวลา 10 ปี (ปัจจุบันเหลือ 7 ปี) ดังนั้นอาคารสำนักงานที่เซ็นทรัล เวิลด์ จึงเป็นสินทรัพย์เดียวที่อาจสามารถขายเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่นได้
3. การออกหุ้นกู้แปลงสภาพ หรือ หุ้นสามัญ โดยทางเลือกนี้น่าจะเป็นทางเลือกสุดท้าย เนื่องจากผู้ถือหุ้นในปัจจุบันไม่ต้องการลดสัดส่วนการถือหุ้น