Thai VI

ความเสี่ยงอีกด้านของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ลักษณะของ "กองทุนอสังหาริมทรัพย์" นั้น จะมีลักษณะที่อยู่กึ่งกลางระหว่างสินทรัพย์ประเภท "หุ้น" และ "ตราสารหนี้" ซึ่งผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 7-8% สูงกว่าผลตอบแทนของพันธบัตรอายุ 19 ปี (21 ธ.ค. 2549) ที่ 5.55% อยู่ประมาณ 1.45-2.45% ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจากการลงทุนในรูปของเงินปันผล ซึ่งเก็บมาจากค่าเช่า

อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2550 นี้ ดอกเบี้ยสหรัฐน่าจะมีแนวโน้มปรับตัวลงได้อีกเล็กน้อยประมาณ 0.25-0.50% นั่นจะส่งผลให้ดอกเบี้ยในประเทศไทยเอง มีโอกาสที่จะปรับตัวลงได้เช่นเดียวกัน ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นผลตอบแทนของพันธบัตรระยะยาวในประเทศ ซึ่งเป็นฐานปรับตัวลงแล้ว ก็อาจจะทำให้ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะออกมาใหม่ในปี 2550 นั้น ปรับตัวลดลงได้เช่นเดียวกัน

เกี่ยวกับเรื่องนี้ "อดิศร เสริมชัยวงศ์" กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ บอกว่า โดยปกติผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะเปรียบเทียบกับผลตอบแทนของพันธบัตรระยะยาว เพื่อกำหนดว่าผลตอบแทนควรจะอยู่ตรงไหน หากดอกเบี้ยปรับตัวลง ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็จะปรับตัวลงตาม

นอกจากนี้ เมื่อคนเริ่มเข้าใจมากขึ้นว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนที่ดี เมื่อดอกเบี้ยปรับตัวลง จะกระตุ้นให้นักลงทุนต้องแสวงหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ก็อาจจะมีคนแห่มาลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ก็จะทำให้ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์โดยรวมปรับตัวลงได้เช่นเดียวกัน และเมื่อตลาดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์พัฒนามากขึ้น ก็จะทำให้ผลตอบแทนระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์และพันธบัตรระยะยาวแคบลง หากดูส่วนต่างของผลตอบแทนตรงนี้ในต่างประเทศ จะพบว่าแคบกว่าไทยมากประมาณ 1-1.5% เท่านั้น

"กองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจและเป็นโอกาสที่ดีที่นักลงทุนจะมีโอกาสลงทุนเพื่อรับผลตอบแทนที่ดี ในขณะที่ความเสี่ยงต่ำมาก ในแง่ของผลตอบแทนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถรับเข้ามาเต็มๆ โดยที่ไม่ต้องเสียภาษี 30% แต่หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นรายได้ที่ได้รับจะต้องเสียภาษี 30% ซึ่งเป็นจุดเด่นที่สำคัญของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้สามารถนำเงินที่ได้รับในรูปค่าเช่านั้น จ่ายออกมาให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย"

ด้าน "โชติกา สวนานนท์" กรรมการผู้จัดการ บลจ.ทหารไทย บอกว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอ อย่างไรก็ตาม กองทุนอสังหาริมทรัพย์เองก็มีความเสี่ยงเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำเศรษฐกิจไม่ดี ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็อาจจะปรับตัวลงได้เหมือนกัน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีความต้านทานต่อช่วงเศรษฐกิจตกต่ำแตกต่างกันไป โอกาสที่จะปรับราคาค่าเช่าขึ้นก็แตกต่างกัน ซึ่งความเสี่ยงตรงนี้ก็สามารถดูได้จากอายุของสัญญาเช่าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท โดยความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปตามระยะเวลาของสัญญาเช่า ยิ่งสัญญาเช่ามีระยะเวลายาวก็ยิ่งเสี่ยงต่ำ แต่ระดับความเสี่ยงก็จะสะท้อนถึงตัวผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นเดียวกัน

"อย่างโรงแรมเป็นอะไรที่เสี่ยงสูงสุดในขณะเดียวกันผลตอบแทนก็จะสูงสุด เพราะปรับราคาได้ทุกวัน อย่างศูนย์การค้าก็จะลงมาช่วงเวลาปรับค่าเช่าประมาณ 3 ปี เพราะฉะนั้น ทุกช่วง 3 ปีเขาก็จะปรับขึ้น ออฟฟิศจะยาวขึ้นมาอีกหน่อย ส่วนบ้านเช่า โรงงานเขาไม่เช่ากันสั้นๆ เขาเช่ากันยาวกว่าจะเปลี่ยน เพราะฉะนั้น ดูระยะเวลาของสัญญาซึ่งจะบอกถึงความเสี่ยง และบอกถึงโอกาสของผลตอบแทนด้วย มันจะมาคู่กัน"

ในขณะที่ "วิสิษฐ์ ตันติสุนทร" เลขาธิการกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) มองว่า ปัจจุบันผู้ลงทุนยังไม่ค่อยมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควร และกองทุนอสังหาริมทรัพย์เองก็มีความเสี่ยงเช่นเดียวกัน ซึ่งปัญหาในวันนี้ก็คือเรื่อง "สภาพคล่อง" ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ คนอยากขาย ก็ไม่มีคนอยากซื้อ คนอยากซื้อ ก็ไม่มีคนอยากขาย ก็เลยต้องขายที่ราคาดิสเคาท์ ในขณะที่ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอง เขาก็ไม่ได้การันตีว่าจะได้เท่านั้นเท่านี้ อาจจะมีบางกองทุนที่มีการรับประกันผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนในช่วงสั้นๆ แต่หลังจากช่วงเวลานั้นไปแล้ว ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอง จะเคลื่อนไหวไปตามสภาวะตลาดที่แท้จริง อาจจะดีขึ้นหรือลดลงกว่าที่ประมาณการเอาไว้ก็ได้

"ถ้าเศรษฐกิจดีจริง ผู้ลงทุนก็อาจจะได้ผลตอบแทนมาก แต่ถ้าผลตอบแทนไม่ได้จริง ก็คงต้องกลับสู่สภาพความเป็นจริงเช่นเดียวกัน ตรงนี้ผู้ลงทุนควรจะทำความเข้าใจไว้ด้วย"

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของอดิศรเชื่อว่า อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีวงจรชีวิตที่แตกต่างกันออกไป หากกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอายุที่ยาวนานเพียงพอ และออกมาในจังหวะที่เป็นช่วงต้นหรือช่วงกลางของวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นแล้ว กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีความต้านทานในการเผชิญกับช่วงตกต่ำของวงจรอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่า เพราะมีช่วงเวลาลงทุนที่ยาวนานเพียงพอ ก็สามารถที่จะผ่านช่วงเวลาที่ตกต่ำ เพื่อที่จะกลับเข้ามาสู่ช่วงวงจรขาขึ้นของวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ได้อีกครั้งเช่นเดียวกัน แต่ถ้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มีอายุที่สั้น หรือออกในจังหวะที่เป็นช่วงสูงสุดของวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้น ความเสี่ยงตรงนี้ของกองทุนก็จะมีค่อนข้างสูง เพราะหากวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลงมา กองทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่มีระยะเวลาที่นานเพียงพอที่จะกลับมาสู่ช่วงวงจรขาขึ้นของวงจรได้อีกครั้ง ตรงนั้นก็ถือว่าเป็นความเสี่ยงเช่นเดียวกัน

ทั้งหมดนี้ คงทำให้ผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเข้าใจเกี่ยวกับความเสี่ยงของกองทุนรวมประเภทนี้มากขึ้นบ้าง


แล้ว TFUND จัดอยู่ในความเสี่ยงประเภทไหนหรอคับ

ผมคิดว่า TFUND มีความเสี่ยงต่ำกว่า(กองทุนอสังหาอื่นๆ)ในหลายๆประเด็นคือ


1.แม้เศรษฐกิจไม่ดี(ตอนฟองสบู่) แต่โรงงานงาน ticon ก็ยังมีผู้เช่าถึง 80%(จำตัวเลขได้คร่าวๆ ต้องเช็คอีกทีครับ) ซึ่งต่างกับกองทุนอสังหาอื่นๆ เช่นสำนักงาน หรือพื้นที่ในห้างซึ่งน่าจะน้อยกว่านี้ ซึ่งผมคิดว่า TFUND น่าจะมีปัญหาด้าน วงจรชีวิตน้อยมาก

2.แม้ว่าถ้าดอกเบี้ยลดลง กองทุนจะออกราคามาที่ให้ผลตอบแทนต่ำลง  แต่โดยเฉลี่ยแล้ว อัตราผลตอบแทนก็มากกว่าดอกเบี้ยฝากประจำอยู่ดี(และ TFUND กองใหม่ๆ ก็ขายเข้ากองเดิมอยู่แล้ว ผลตอบแทนน่าจะเฉลี่ยกันไปโดยสูงกว่าดอกเบี้ยฝากประจำ)

ยิ่งตอนนี้ดอกเบี้ยมีแนวโน้มลง TFUND น่าจะราคาสูงขึ้นอีก

3.ขนาดของ TFUND จะใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ โดย ticon จะขายให้กองทุนที่ออกใหม่ๆให้ TFUND ทำให้ปัญหาสภาพคล่อง น่าหมดไปได้ในอนาคต(ตอนนี้ผมก็เห็นเค้าบิด ออฟเฟอร์กันช่องละสี่ห้าหมื่น  ก็ไม่น่าจะเป็นปัญหามาก)

ซึ่งข้อนี้ก็ทำให้ TFUND น่าจะราคาสูงขึ้นมากกว่านี้ เพราะถ้ากองใหญ่ขึ้น ต่างชาติน่าจะเอาเงินมาซื้อได้มากขึ้น

ปล.ผมไม่ลงทุนใน TFUND นะคับ แต่ถ้าเทียบกันฝากประจำ ผมว่าแบ่งเงินมาซื้อก็ไม่เลวเลย

ขอบคุณคุณ nanosec มากครับ มีเรื่องที่ผมอยากรู้พอดีเลย

อ่านดู เหมื่อนกับว่า PF ที่เป็น โรงงาน จะมี ระยะเวลาเช่านานสุด (ได้ยินว่า 3-5 ปี) แปลว่า ความเสี่ยงเรื่องรายได้จะน้อยสุด %Div ควรจะต่ำๆ แต่ในความเป็นจริง ตอนนี้ tfund เป็น pf ที่ yield สูงสุดนะครับ (please check again to confirm)

เรื่อง gap ระหว่าง PF vs Bond ผมอยากรู้มานานแล้ว เพราะปีนี้ที่ซื้อ TFUND ไว้ ส่วนหนึ่งก็เพราะเดาว่า ดอกเบี้ยน่าจะลด

ต่อให้ดอกเบี้ยเพิ่ม เรื่อง gap ก็ไม่น่าจะมีผลอะไรมาเพราะ ตอนนี้ TFUND จ่ายปันผลประมาณ 0.8 บาท/ปี หักภาษีแล้ว จะได้ว่า ที่ ราคาปัจจุบัน 9 บาท Yield จะ = 8%
ในขณะที่ใน Gov.  Bond 5.5% โดนภาษีก็เหลือแค่ 4.675%
Gap นะกว้างมากๆ อยู่แล้ว ในขณะที่ ค่าเช่าสามารถเพิ่มได้เรื่อยๆตามเงินเฟ้อ และ Demand/Supply

ถ้าจะใช้ gap ตามบทความนี้ ผมสมมุติให้ TFUND มี yield after tax =
6%  จะได้ราคา = 0.8x0.9/0.06 = 12 Baht
6.5% จะได้ราคา = 0.8x0.9/0.065 = 11.08 Baht
7%  จะได้ราคา = 0.8x0.9/0.07 = 10.29 Baht

ผมถืออยู่ 31500 หน่วย เลยมี biased ด้วยครับ ช่วงหลังๆมีคนเทขายเหมือนกัน ไม่ทราบสาเหตุ

ส่วนเรื่อง liquidity ผมไม่ค่อยสนใจครับ ยังไง return/risk ก็ต้องกลับมาที่จุดสมดุลย์ ผมรอได้

สงสัยอย่างนึงว่า ไทคอน จะสามารถ ออกกองทุน ได้เรื่อยๆ หรอ อ่ะ แค่ สมมุติ เศรษฐกิจชะลอ ไม่มีโรงงานเพิ่ม อีก ก็จบ แล้วนิน่า

รู้สึกว่ากองทุนจะลงทุนในโรงงานที่ ticon ให้เช่าอยู่แล้วนะครับ แบบว่าซื้อแล้วก็มีผู้เช่าเลย
แต่ ticon จะขายกองทุนใน margin เท่าเดิมได้หรือไม่ ผมไม่ทราบครับ ขายได้ margin ถูกๆก็จะถัวเฉลี่ยให้ yield ของ tfund เยอะขึ้น ผมชอบครับ

วันก่อนเห็นผู้บริหารออกมาบอกว่าลูกค้าส่วนใหญ่เป็นลูกค้า SME ในประเทศที่มีสัญญาเช่าอยู่แล้วไม่ได้รับผลกระทบกับมาตรการกัน 30% หรือไม่ได้เป็นต่างชาติซะส่วนใหญ่ (แต่หามาโพสท์ไม่ได้คับจากหนังสือพิมพ์อะไรเนี่ยแหละ) แล้วกองทุน TICON ก็จะขายเข้า TFUND มาเรื่อยๆ
ส่วนนักวิเคราะห์บอกว่าที่ราคา PF และกลุ่ม Property ราคาลงมาเพราะมาตรการของ BOT ยังมีผลอยู่ทำให้ต่างชาติมีความเสี่ยงมากขึ้นน่ะครับ ทั้งๆที่สัดส่วนต่างชาติในกองทุน PF ต่างๆมีถึง 50-60% ครับ

จากหนังสือพิมพ์นะครับและข่าวนะครับ