Thai VI

เห็นทาง Bankไทยพาณิชย์
ส่งมาว่า เปิดจองกันแล้วตั้งแต่ 22 พฤศจิกายน
พอดีว่าจะแบ่งเงินออมอยู่ที่มีอยู่ซักส่วนมาลงทุนใน
กองทุน อสังหาฯ ครับ แต่
อ่านในรายละเอียดในหนังสือชี้ชวนแล้วก็ งง ๆ
(เหมือนมีอะไรบางอย่างซ่อนอยู่)
เลยมาขอความเห็นครับ



ขอบคุณล่วงหน้าครับ

ข้อมูลและความเห็นจาก ท่านIHครับ

« Reply #1 เมื่อ 26/11/2006 , 00:58:07 » Edit
--------------------------------------------------------------------------------
กองทุนอสังหาฯ ดังกล่าวเป็น leasehold นะครับซึ่งหมายความว่าไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินเอง

การถือพันธบัตรรัฐบาล หรือหุ้นกู้ เมื่อถือครบกำหนดก็จะได้เงินต้นคืน

แต่กองทุนอสังหาฯ ที่เป็น leasehold เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 25 ปี หรือ 30 ปี จะเกิดความเสี่ยงขึ้นมากเพราะเราไม่มีทางทราบว่าเจ้าของทีดินแปลงนั้นๆ จะต่อสัญญาเช่าหรือไม่ หรือหากต่อสัญญา จะเพิ่มค่าเช่ามากแค่ไหน เพราะตอนนั้นเจ้าของที่ดินมีอำนาจต่อรองสูงมาก

ดังนั้น ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาฯ แบบ leasehold จึงไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบกับผลตอบแทนเงินฝากธนาคารหรือพันธบัตรได้ครับ

NAV ของกองทุนอสังหาฯ ที่เป็น leasehold ก็จะลดลงเรื่อยๆ ตามจำนวนอายุสัญญาเช่าคงเหลือที่ลดลง

กองทุนอสังหาฯ แบบ leasehold ก็เปรียบคล้ายๆ กับการเซ้งตึกแถวครับ ลองดูครับว่าตึกแถวที่สร้างเพื่อขาย แต่ตึกที่สร้างแล้วปล่อยเซ้ง 30 ปีนั้นปกติจะมีราคาต่างกันแค่ไหน ผมเองไม่มีข้อมูลดังกล่าว แต่เพื่อให้เห็นภาพ ปัจจุบันมีคอนโดฯ แถวราชดำริที่เป็นสัญญาเช่า 30 ปี ขายอยู่ ตร. ม. ละ 70,000 แต่ราคาคอนโดฯ ในทำเลเดียวกันที่ขายขายจะอยู่ประมาณ ตร. ม. ละ 120,000-130,000 บาทครับ ดังนั้นมูลค่าของกองทุนอสังหาฯ ประเภท leasehold กับ freehold ( เป็นเจ้าของที่ดินเอง ) จึงต่างกันมากครับ

กองทุนอสังหาฯ ดังกล่าวอยู่ในระหว่างการขาย ผมเองคงไม่ควรจะไปฟันธงว่าควร หรือ ไม่ควร ลงทุน แต่ก็ได้ให้ความรู้เบื้องต้นและอยากให้ผู้ลงทุนศึกษาทำความเข้าใจให้มากพอก่อนที่จะลงทุนครับ

1 .เพลินจิต   เช่าอาคาร และ เช่าที่ดิน
2. ลุมพินี       ซื้ออาคาร  กับ เช่าที่ดิน
3. เวฟเพลส  ซื้ออาคาร  กับ เช่าที่ดิน

ที่ผมสงสัยคือเป็น Leashold แต่ทำไมต้องซื้ออาคารด้วย

- แล้วทำไมไม่ซื้อที่ดินด้วย แล้วก็เลยเกิดปัญหาอีกข้อคือ แล้วหลังจากหมดสัญญาทางเจ้าของที่ดินจะทำยังไงกับอาคาร ในกรณีที่ไม่ต่อสัญญา (ตกเป็นของใครหลังจากนั้น)

แถมด้วยว่ามีการ รับประกันรายได้ของผู้บริหารสินทรัพย์
ปีที่ 1-3 (2550-2552) อย่างต่ำ 18.25 ล้าบาท
ถ้ารายได้ ได้ไม่ครบ กองทุนต้องควักกระเป๋าจ่ายส่วนต่างนี้ด้วย

ผมสงสัยมากไปรึเปล่าเนี่ย

[quote="Pythoon"]1 .เพลินจิต

ที่ดินบนถนนสาธรไม่มีใครเขาขายกันหรอกครับเขาเก็บเป็นสมบัติเจ้าคุณปู่กัน ทำไมเซ็นทรัลจึงยอมซื้อที่ดินของสถานฑูตอังกฤษบนถนนราชดำริในราคาที่แพงมาก  (ขนาดคนเคี้ยวขนาดนั้นยังยอมซื้อแพง) ก็เพราะที่ดินผืนนั้นในรอบหนึ่งร้อยปีอาจจะมีโอกาสได้ซื้อแค่ครั้งเดียว

ความเห็นส่วนตัวของผม การอยู่บนที่ดินเช่าไม่ได้แปลว่าไม่ดีเสมอไป ขึ้นอยู่กับว่าเราต้องจ่ายด้วยเงินเท่าไรมากกว่า ถ้าเงินที่เราจ่ายมันน้อยกว่า expected future cash flow ที่เราจะได้รับก็ถือว่าเป็นการลงทุนที่โอเคแล้ว

สิทธิการเช่าที่ดินเปล่าเช่า 30 ปี ก็มีค่าประมาณ 60-65% ของราคาขายแล้วครับ เพราะ PV ของค่าเช่ามีค่าประมาณนั้นจริงๆ เพราะฉะนั้นเราก็ดูว่าต้องจ่ายแพงกว่าหรือถูกกว่า 60% ถ้าแพงกว่าก็ไม่เอา ถ้าถูกกว่าก็น่าสน อย่างนี้เป็นต้นครับ