Thai VI

8) สร้างให้คนเช่าบ้าง

สนใจแบบสร้างเสร็จดำเนินการอยู่แล้ว มาซื้อไปทำต่อ ถึงเดือนมีกระแสเงินสดเข้าเลย

ถ้าก่อสร้างใหม่ ต้องรอนานนะครับ แถมวัสดุก่อสร้างก็แพงขึ้น ดอกเบี้ยก็สูงขึ้นด้วยถ้ากู้มา

[quote="ปรัชญา"]เริ่มกันตรงเลือกทำเลที่ดิน

ที่ดิน 60 ตรว. พอทำอพาร์ตเมนท์ซักหลังมั้ยครับ

sonus เขียน:ที่ดิน 60 ตรว. พอทำอพาร์ตเมนท์ซักหลังมั้ยครับ

เล็กไปนิดนึงครับ  ต้นทุนในการสร้าง  รวมโต๊ะ,ตู้,เตียง  พอดูได้น่าจะประมาณ2แสนบาทต่อห้อง
หากเนื้อที่ดินน้อย  ต้องมีระยะถอยร่นจากถนนกี่เมตร  ด้านข้างซ้าย,ขวา,และด้านหลัง
หากเป็นที่ดินสี่เหลี่ยมผืนผ้า  คงประมาณ  11x18ตรม.
ห้องขั้นต่ำจะอยู่ประมาณคร่าวๆ3-3.5x5-6ตรม.

200ตรม  ขึ้นไปน่าจะได้จำนวนห้องเพิ่มขึ้นคืนทุนเร็วกว่าครับ


คุณTiger  ให้ความเห็นทีดีดอกเบี้ยกำลังเป็นขาขึ้น

ถ้าไม่มีที่ดิน ที่ซื้อทิ้งไว้

ผมลำดับความคิดแบบนี้ครับ
1. ทำเล

2. ผู้ประกอบการในทำเลนั้น

3. เป้าหมายการตลาดเรา ซึ่งจะกำหนด

4. อัตราค่าเช่า

5. ที่ดิน แบบ และค่าก่อสร้าง

6. รูปแบบการใช้เงินลงทุน

แล้วค่อยตัดสินใจ ว่าได้ผลตอบแทนคุ้มค่าเหนื่อย หรือเปล่าครับ

เวลาคำนวณจุดคุ้มทุนอย่าคำนวณด้วย Rate การเข้าพักเต็ม 100% นะครับ
ใช้ระหว่าง 60 - 80 % ลอง Survey ห้องเช่าแถวนั้นก็ได้ครับ
ว่ามีห้องว่างเยอะมั้ย


ถ้าสร้างใหม่ของเราจะมีคนพักเยอะกว่าสัก 10-15 %


สมมติว่าอพาร์ตเมนต์ข้างเคียง ห้องละ สี่พัน
มีอัตราใช้ห้องพักสัก 70%


เราก็คิด Cash Flow ประมาณจาก
สมมติว่าสร้าง 60 ห้องนะครับ
60 * 0.8 * 4000

จ้างคนงาน

คนทำความสะอาด 1 คน
ผู้จัดการ 1 คน
คนเก็บเงิน (บัญชี) 1 คน (คนนี้ต้องไว้ใจได้ครับ)
รปภ 1 คน แต่ 2 กะ หรือ 3 กะ แล้วแต่
คนสวน 1 หรือ 2 คนขึ้นอยู่กับขนาดสวน (ถ้ามี)
ก็ลองๆ ดู Rate ค่าจ้างครับ


ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง + ค่าอุปกรณ์สูญเปล่า
ก็ราวๆ หมื่นห้า - สองหมื่นต่อเดือน


ถ้าอพาร์ตเมนต์ใหญ่กว่านี้ก็ลองคูณคร่าวๆ ได้นะครับ
แต่ถ้าต่ำกว่า 50 ห้องนี่ไม่แนะนำให้ทำครับ ไม่ค่อยคุ้มกับจ้างคนมาดูแล
เราต้องดูแลเอง แล้วจะเหนื่อยครับ

คำนวณเสร็จแล้วก็ลองเทียบกับราคาสร้าง + ทีดินครับว่าคุ้มหรือเปล่า


จริงๆ ในท้องตลาดมีหนังสืออพาร์ตเมนท์หลายเล่ม
ลองไปอ่านๆ ดูก็ได้ครับ

ปัจจุบันเริ่มเห็นลักษณะเป็นซื้อตึกแถวสร้างใหม่ติดกันหลายห้อง (ที่เคยเห็นคือ7 ห้อง) แล้วตีทะลุถึงกันทำโครงสร้างใหม่เพื่อทำเป็นอพารต์เม้นท์ โดยคุยกับเจ้าของโครงการให้ทำตามแบบที่เราต้องการก่อนสร้างเสร็จ จะสะดวกกว่าที่จะเริ่มทำเองทั้งหมด ด้านล่างข้างหน้าก็ปล่อยเช่าเป็นร้านค้า จะได้ราคาเช่าดีกว่าห้องเช่า  แต่จะคุ้มทุนหรือไม่ก็อีกเรื่องหนึ่ง การทำอพารต์เม้นท์ที่ไม่มีที่ดินมาก่อน มาซื้อเพื่อทำอาพาร์ตเม้นท์โดยตรงมักจะไม่คุ้ม