Thai VI

รายได้น่าจะแน่นอนกว่า โรงแรมนะครับ เพราะส่วนใหญ่น่าจะเน้นเช่าระยะยาว

พวกผู้บริหารบริษัทต่างๆชาติ คงอยู่กันเยอะ หรือเช่าแทนโรงแรมก็น่าจะถูกกว่าหรือเขาเน้นไปซื้อคอนโค แล้วจ้างแม่บ้านแทน จะได้ถูกกว่าอีกทีนึง

แล้วตกลงว่า service apartment เขาจับกลุ่มลูกค้าแบบไหนละครับ

รายได้คงมั่นคงกว่าโรงแรมแน่นอน เพราะ seasonal effect น้อยกว่า แต่เทียบว่า occupancy เฉลี่ยทั้งปีเท่ากัน โรงแรมกำไรดีกว่า เพราะมีกำไรจากขายอาหารเยอะมาก และโรงแรมดีๆก็มีทางเลือกที่จะสร้างกำไรได้หลายทาง อย่าง OHTL ที่ออกไปทำ Oriental Shop ขายพวกอาหาร ขนม ตามห้างดังๆ เห็นว่ากำลังจะเปิดร้านซักรีด (แบบไฮแอนด์ที่พาราก้อน ไม่รู้ว่าเปิดยัง) หรือพูดง่ายๆคือ เอาชื่อไปหากินได้ และกำไรดีซะด้วยซิ

พวกเซอร์วิสอพาร์ทเม้น เข้าใจว่าต้องขอใบอนุญาตโรงแรมด้วยนะ หลังๆจึงเห็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หลายแห่งพลางตัวเป็นโรงแรมควบด้วยก็มี

นั่นสิ ผมก็เห็นด้วยนะ แล้วมีใครคิดถึงบ้างหรือไม่ว่า เดี๋ยวนี้เมืองไทยมีฝรั่งเข้ามาเที่ยวกันเยอะมาก ผมว่า ให้ทำอพาร์ทเม๊นท์ที่จับพวกแขกฝรั่งจะได้เงินดีกว่ามากๆเลยแหละครับ

หากพูดในเชิงทฤษฎี  จะเรียงลำดับความเสี่ยงและผลตอบแทนของอสังหาฯ ให้เช่า จากน้อยไปมากได้ดังนี้ครับ


ความเสี่ยงของโครงการอสังหาให้เช่า  :  น้อยไปมาก

-   อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงแรม  และค้าปลีก


ผลตอบแทนของโครงการอสังหาให้เช่า    :  น้อยไปมาก

-  อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงแรม  และค้าปลีก

ดังนั้น  service apartment จะเข้าข่าย  ความเสี่ยงปานกลาง  ผลตอบแทนปานกลางครับ    

 เหตุผลที่อาคารสำนักงานเสี่ยงน้อยสุดเพราะโอกาสที่จะมีอาคารสำนักงานร้างหรือไม่มีคนเช่าค่อนข้างน้อย   หรือถ้ามีคนเช่าเพียง 60-70% ก็พออยู่ได้และไม่ทำให้คนเช่าย้ายออก  และความแตกต่างระหว่างอาคารสำนักงานแต่ละแห่งมีน้อย  เพราะสร้างไม่ยากนักไม่ต้องการการออกแบบที่สวยงามแตกต่างนัก   มีเพียงแค่ทำเลที่ต่างกัน   ดังนั้นคนที่ทำสำนักงานแล้วเจ๊งหายาก  แต่ที่ทำแล้วกำไรมากๆ ก็ไม่มี

    ส่วนค้าปลีกจะเสี่ยงมากสุด  เพราะถ้าไม่สำเร็จก็จะกลายเป็นศูนย์ร้าง   เพราะศูนย์การค้าจะไม่มีที่จะมีอัตราการเช่า 50-60%  มีแต่ 100% กับ 0%  เพราะเมื่อไหร่มีพื้นที่ว่าง 40-50%  ศูนย์นั้นจะหมดเสน่ห์และจะทำให้ผู้เช่าที่เหลืออยู่ไม่ได้     ยกตัวอย่างที่เคยกับหลายๆ ศูนย์ เช่น  นิวเวิลด์ รัตนาธิเบศร์    อิมพีเรียล ลาดพร้าว ( ก่อนเป็น BigC )    

    แต่ถ้าค้าปลีกใดประสบความสำเร็จจะมีผลตอบแทนสูงกว่าอสังหาฯให้เช่าอื่นๆ มาก  ยกตัวอย่าง  ราคาค่าเช่า office grade A ตอนนี้ประมาณ 600-700 บาทต่อ ตร. ม. ต่อเดือน  แต่ค่าเช่าเฉลี่ยของเซ็นทรัล ลาดพร้าวประมาณ 1,800 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนครับ

แล้วผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนทำอสังหาให้เช่านี้คาดหวังได้สักประมาณเท่าไรครับ พี่ IH

ความเสี่ยงของโครงการอสังหาให้เช่า  :  น้อยไปมาก

-   อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงแรม  และค้าปลีก


ผลตอบแทนของโครงการอสังหาให้เช่า    :  น้อยไปมาก

-  อาคารสำนักงาน   อพาร์ตเมนต์   เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์   โรงแรม  และค้าปลีก

PL ทำธุรกิจ ให้เช่าอาคารสำนักงาน มี net profit margin 11-12 % ผมว่าผลตอบแทนไม่น้อยนะ แต่ราคาไม่ไปไหน ทำไมเหรอ

ปกติแล้วผลตอบแทนก็คงต้องขึ้นกับว่าใช้เงินทุนจากไหนครับ

ถ้าใช้เงินตัวเองทั้งหมด  ผลตอบแทนก็ควรจะมากกว่าการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำทีสุด  คือ  ต้องมากกว่าผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลระยะยาว  ปัจจุบันคือ 6% กว่าๆ   เนื่องจากการลงทุนอื่นๆ มีความเสี่ยง  ผลตอบแทนที่คาดหวังคงจะต้องบวก risk premium  ด้วยตามความเสี่ยงของประเภทอสังหาฯ ให้เช่า

ถ้าใช้เงินกู้เป็นส่วนใหญ่  ผลตอบแทนจะต้องสูงกว่า MLR ระยะยาวครับ    ตอนนี้ MLR 6-7%   อนาคตอาจจะขึ้นไปอีก  ดังนั้นผลตอบแทนคงต้องเผื่อการขึ้นของดอกเบี้ยไว้พอสมควร

หากคิดแบบคร่าวๆ  ถ้าเป็น office   อพาร์ตเมนต์  ถ้าไม่ได้ผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่าย 12% ขึ้นไปก็ไม่น่าทำครับ   ถ้าจะทำศูนย์การค้า  ควรจะได้มากกว่า 20% ครับเพราะเสี่ยงสูงกว่า

แต่โรงไฟฟ้า IPP อย่าง RATCH ให้ IRR ประมาณ 19% ครับ  ซึ่งเป็นสัญญาที่แทบจะไม่มีความเสี่ยงเลย   Banpu เยี่ยมมากครับที่ซื้อ RATCH แถวๆ 14-15 บาท

ผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่าย 12% นี่นับรวม asset price appreciation หรือเปล่าครับ ถ้านับค่าเช่าอย่างเดียวสูงมากเลยครับ ไม่เห็นมีใครทำได้มาก่อน อย่าง BKKCP ซื้อตึกมา 956 ล้านบาท แต่ 9 เดือนล่าสุดเก็บค่าเช่าได้แค่ 64 ล้านบาท ขนาดยังไม่หักค่าใช้จ่ายนะเนีย


Banpu นี่เล่นหุ้นเก่งจริงๆ ครับ น่าจะเปิดเป็นบลจ.ไปด้วยเลย ขายหนี ATC ที่ 50 กว่าบาท รายย่อยเห็นดีใจวิ่งเข้าไปช้อนซื้อกันหญ่าย...

คุณสุมาอี้ ครับ

ลองดูการลงทุนส่วนตัวของท่านผู้บริหาร BANPU บ้าง

เมื่อไม่นานนี้คุณชนินท์ ซื้อ ERAWAN ที่ ประมาณ 1.6 บาท

ตอนนี้ปิดที่ 2.6 บาทแล้วครับ ประมาณ 4 เดือนกำไรซะ 60%

ERAWAN เป็นหุ้นที่น่าจับตามองนะครับ ว่าทีมบริหารใหม่ มือการเงิน จะทำได้ดีขนาดไหน ในการหันมาทำโรงแรมเต็มตัว อาจไม่ใช่หุ้นประเภท Cream แต่ก็ น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีขึ้น

แต่ถ้าเอาตัวเลขต่างๆมาดูกันตอนนี้ ผมว่าหลายท่านคงส่ายหน้ากันเป็นแถว
แถม ราคาก็ขึ้นกันแบบ ตั้งหน้าตั้งตาขึ้นมาตลอด น่าติดตามดูตอนต่อไปเหมือนกันครับ เพราะคุณ บรรยง แห่ง PHATRA ก็มาเป็น board ที่นี่ด้วย แถมยังเก็บ ERAWAN แถว 1.8-2 บาทในตลาดอีก

ตั้งแต่เห็นพอร์ตคุณคนขายของแล้ว เริ่มอยากเลิกวิเคราะห์หุ้นแล้วหันมาใช้วิธีซื้อตามคุณคนขายของอย่างเดียวดีกว่า เพราะน่าจะได้เยอะกว่า แถมสบายกว่าด้วย

ERAWAN ราคาเป้าหมายเท่าไรครับ เหตุผลไม่ต้อง  :D

ดูก่อนครับท่านแม่ทัพ ผมมิบังอาจหรอกครับ

ผมเองก็ไม่ได้รู้จริง เป็นประเภทมวยวัด อาศัยอ่านเอาตาม web ต่างๆน่ะครับ

มิกล้า "ฟันธง" ขอรับ แต่ขอให้ลองจับตาดูในระยะยาวสัก 1-2 ปีขึ้นไปครับ

ถ้า ERAWAN จะโต จะโตจากเหตุผลใดบ้างครับ

ระยะสั้น

BV อยู่ประมาณ 2.45 บาท ราคา ESOP อยู่ที่ 2.67 บาทครับ ราคาลงไปที่ 1.6 เมื่อปีที่แล้ว ผู้บริหารเลยมาซื้อกันไป

ระยะยาว

เพิ่มโรงแรมจาก 2 แห่ง JW Marriott และ Hyatt Earawan เป็น 10 แห่ง
เท่าที่ทราบว่าจะเพิ่มมี Marriott Courtyard ที่ราชดำริ เปิดปีหน้า Resort ที่เกาะนาคา ภูเก็ต เปิดปีหน้าเหมือนกัน บริหารโดย sixth sense และที่ สมุย ไปเทคเขามาเปลี่ยนเป็น Renissance รีสอร์ท 6 ดาวในเครือ Marriott เปิดแล้วครับเมื่อไม่นานนี้ เหลืออีก 5 แห่ง ไม่รู้เหมือนกันครับว่าที่ไหนบ้าง

แต่ปัญหาคือ เอาเงินมาจากไหน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผมยังตอบไม่ได้ ตอนนี้ ERAWAN ลงทุนค่อนข้างมากในการปรับปรุงตึกเก่าคือ Amarin Plaza และ Pleonchit Centre และ ปรับปรุงห้องพัก 2 โรงแรมเดิม ผลประกอบการอยู่ในระยะฟักตัว จะหาทุนมายังไงยังไม่กระจ่างครับ แต่ตึก Pleonchit Centre มีผุ้มาเช่าเพิ่มมากขึ้นเยอะครับหลัง เพิ่งปรับปรุงไปครับ

JW Marriott   นี่ไม่ธรรมดาเลยนะคับ
เขาใช้วิธีการขายสมาชิก  กับกลุ่มคนยุโรป  และอเมริกา
แคนนาดา  ปีหนึ่งสามารถพักฟรี ได้7 วัน ทุกปี
เป็นระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งตีเป็นเงินมูลค่าจำนวนมาก
เงินที่ได้ขายจากการ์ณนี้ก็เอาไปสร้างโรงแรมตาม
ประเทศต่างต่างมากขึ้น  ดูได้จากที่ภูเก็ต  ก็มีให้เห็น
เมื่อสองปีก่อนดูเหมือนมีการขยายห้องพักเพิ่มขึ้นอีก
แต่ไม่ทราบเม็ดเงินใน ลักษณะแบบนี้เท่าไร

ปีใหม่ส่งปฏิทินมาเป็นของกำนัลให้ด้วยอ่ะครับ

 :D  :D

แต่สวยสู้ของ DUSIT ไม่ได้  อิอิ

[quote="hot"]JW Marriott

JW Marriott  ดูเหมือนจะรับแต่สมาชิกนี่คับ

เพราะราคาที่พัก คนปกติ เช่าไม่ลงแน่ เล่น
คิดค่าเช่า  ถ้าจำไม่ผิด จะมากกว่า5 พันต่อคืน
นะเอหรือผมจำผิด

ผมสังเกตุจากที่ office ต่างๆเดี่ยวนี้ถ้ามีแขกต่างชาติมา เขาไม่จองโรงแรมให้ครับ จอง service apartment ให้แทน ไม่รู้ทำไม แปลกจัง แต่ก็เห็นแขกชอบใจกันดี นะครับ

คนขายของ เขียน: แต่ปัญหาคือ เอาเงินมาจากไหน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผมยังตอบไม่ได้ ตอนนี้ ERAWAN ลงทุนค่อนข้างมากในการปรับปรุงตึกเก่าคือ Amarin Plaza และ Pleonchit Centre และ ปรับปรุงห้องพัก 2 โรงแรมเดิม ผลประกอบการอยู่ในระยะฟักตัว จะหาทุนมายังไงยังไม่กระจ่างครับ แต่ตึก Pleonchit Centre มีผุ้มาเช่าเพิ่มมากขึ้นเยอะครับหลัง เพิ่งปรับปรุงไปครับ

ผมว่าทำเลของ Amarin, Pleonchit Centre ในระยะยาวล้วนแล้วแต่มีอนาคตทั้งนั้น เพราะถนนพระราม 1-เพลินจิต-สุขุมวิท กำลังจะกลายเป็นถนนแห่งการช็อปปิ้ง เพียงแต่ต้องปรับปรุงอาคารให้ดูดีกว่านี้ Pleochit Centre ผีหลอกมากๆ

ผีไม่หลอกแล้วครับ Pleonchit Centre ปรับปรุงใหม่แล้ว มีผู้เช่าเยอะขึ้นมากครับ เมื่อก่อนเขาเรียกห้างนี้ว่า "ห้างเมียน้อย" แต่ตอนนี้ดูดีขึ้นเยอะครับ

หากท่านแม่ทัพจะมาดูว่าปรับปรุงแล้วเป็นอย่างไร บอกผมด้วยแล้วกันครับ ขอเรียนเชิญที่ Starbucks ชั้น G

PaZZaHut เขียน:ปีใหม่ส่งปฏิทินมาเป็นของกำนัลให้ด้วยอ่ะครับ

 :D  :D

แต่สวยสู้ของ DUSIT ไม่ได้  อิอิ

ใครได้ไปเชียงใหม่ อยากให้ลองไปพัก D2 ของดุสิต เค้านะครับ ใช้ได้เลยทีเดียว แถมใกล้ไำนท์บาร์ซ่าร์ด้วย

คนขายของ เขียน: หากท่านแม่ทัพจะมาดูว่าปรับปรุงแล้วเป็นอย่างไร บอกผมด้วยแล้วกันครับ ขอเรียนเชิญที่ Starbucks ชั้น G

สงสัยผมต้องเริ่มหัดดื่มกาแฟซะแล้ว  :D