Thai VI

ไปดูโครงการคอนโดของ LPN มา สังเกตเห็นว่า LPN จ้างบริษัทรับเหมาก่อสร้างเพียงรายเดียวในการก่อสร้างคอนโดทั้งหลัง ซึ่งเข้าใจว่าบริษัทรับเหมาก่อสร้างแห่งนั้นคงจ้าง subcontractor หลายๆ รายอีกทอดหนึ่ง ทำให้ LPN ไม่ต้องปวดหัวยุ่งกับ contractor หลายราย

แต่มานั่งคิดดูแล้วตกลง LPN ทำอะไร ก็คงเหลือแต่ทำการตลาด กับบริหาร cash flow อย่างเดียว

ธุรกิจนี้ง่ายดีจัง

คุณสุมาอี้ไปดูโครงการไหนของ LPN มาครับ ทุกโครงการที่เปิดขายอยู่รึเปล่าครับ

ผมว่าธุรกิจนี้ต้องหาและซื้อ landbank ที่มีประสิทธิภาพในราคาที่ไม่แพงมาก และนำมาพัฒนาให้ตรงกับ demand ที่มีในตลาด ณ ขณะนั้น

คุณฑิฆัมพรให้สัมภาษณ์ว่า เป้าหมายการตลาดของ LPN กำลังจะเปลี่ยนจากปัจจุบันซึ่งเน้นคอนโดมิเนียมสำหรับ Middle to Middle-Low Income ไปเป็นการสร้าง Community เล็กๆ ตามชานเมืองซึ่งมีรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินไปถึง โดยจะมีแหล่ง Entertainment Complex และ Shopping Mall รวมอยู่ด้วย

ไปดูปิ่นเกล้ามาครับ แต่หน้าแตกเพราะเขาบอกว่าเขาขายหมดตั้งแต่ไปประมาณเดือนหนึ่งแล้ว เห็นบอกว่าจะขึ้นใหม่อีกตึกฝั่งตรงข้ามกลางปีหน้า

แหมขุดไปขุดมาไปขุดเจอขุมทรัพย์ของคุณ offshrore-engineer อีกตัวหนึ่งซะแล้วหรือเปล่าครับเนี่ย

โครงการปิ่นเกล้าสองประมาณ 600 ล้านบาทเท่านั้นครับ ประมาณครึ่งหนึ่งของโครงการแรก ดูแล้วน่าจะยังมี demand อยู่ เพราะโครงการแรกใช้เวลาไม่ถึงปีก็ขายได้หมดแล้ว

คงยังไม่ใช่ขุมทรัพย์หรอกครับ ติดอยู่อีกหลายเรื่องที่ยังไม่มั่นใจและไม่เข้าใจ คงมีเพียงติดพอร์ตไว้เพื่อติดตามเท่านั้นเองครับ

จากรายงานของบริษัทสำหรับไตรมาสสามจะเห็นว่าการขายห้องชุดจากโครงการนราธิวาส-เจ้าพระยาชะลอตัวลงค่อนข้างมาก เพิ่มขึ้นเพียงแค่ 2% เท่านั้นเองเมื่อเทียบจากที่ปรากฏในรายงานในไตรมาสสอง ซึ่งโครงการนี้เป็นโครงการที่ค่อนข้างใหญ่ประมาณ 3500 ล้านบาท และเป็นแหล่งรายได้ของ LPN ในปี 2007

จะลองหาโอกาสไปแวะเวียนสำนักงานขายนราธิวาสดูครับ ถ้ามีสัญญาณอะไรจะนำมาเล่าสู่กันฟัง  :D

[quote="ba_2l"]

ผมซื้อห้องที่โครงการนี้ไว้ครับ มีข้อสงสัยอะไรถามได้เลย แต่ไม่รู้ว่าผมจะตอบได้หรือเปล่านะครับ

[quote="สุมาอี้"]จะลองหาโอกาสไปแวะเวียนสำนักงานขายนราธิวาสดูครับ ถ้ามีสัญญาณอะไรจะนำมาเล่าสู่กันฟัง

ผมเคยไปตกแต่งห้องให้ลูกค้ามาครับ(ถ.นราธิวาสฯ-พระราม3) เป็นหลังที่อยู่ข้างหน้าสุด เป็นลักษณะคอนโดแนวราบไม่ใช่Highrise ดูไม่ค่อยเน้นความหรูหราเท่าไหร่

วัสดุโดยทั่วไป ดูธรรมดาๆใช้ของค่อนข้างถูก-ปานกลาง

ลูกค้าซื้อเพราะทำเล ไม่ได้คิดจะอยู่เอง แต่เอาไว้ปล่อยเช่าอีกทีครับ เค้าดูว่าอยู่ไม่ไกลจากสาธร-สีลมมากนัก ในขณะที่ราคาไม่แพงมาก น่าจะคุ้มในการซื้อมาแต่งแล้วปล่อยเช่าต่ออีกที

ข้อสังเกตุคือ วัสดุที่ใช้ปูพื้น เป็นไม้พื้นลามิเนต+MDF ใหม่ๆจะดูสวยงามดี แต่นานๆเข้าเจอน้ำไม่ค่อยได้จะเสียหายง่ายครับ สมัยนี้กำลังนิยมเพราะดูsoftเหมือนไม้ ติดตั้งง่ายและเร็ว ราคาไม่แพง แต่ไม่ค่อยมีใครทราบเรื่องไม่ถูกกับน้ำเท่าไหร่....ต้องรอเวลาผ่านไปอีกสักระยะถึงจะรู้จักกันดีครับ

คอนโดตรงถ.นราธิวาสนี่

ราคาเท่าไหร่ครับ

แปลกจังครับ ตอนแรกเข้าใจว่าห้องยิ่งเล็กยิ่งหมดเร็ว

ถนนพระราม 3-เลียบแม่น้ำ-นราธิวาส ดูแล้วน่าจะดีนะครับน่าจะมีโอกาสเจริญได้ แต่โอกาสที่จะได้กำไรสูงๆ จากภาวะ supply shortage ในอนาคตคงยาก เพราะที่ดินโล่งๆ ว่างๆ ยังมีแถวนั้นอีกเยอะ ขึ้นคอนโดใหม่ได้อีกหลายร้อยแท่ง  

ไม่ทราบว่า ตอนหลังๆ พอขายช้าลง เขาแอบลดราคาลงหรือเปล่าครับ

โอมายกอต ตรม.ละ 80000 ต้องหรูมากนะครับ อยู่แถวนั้น I love siam แถวราชเทวียังแค่ 6 หมื่นกว่าเท่านั้น

LPN เข้าใจตั้งราคานะครับ ขึ้นราคาไป 6% เท่าดอกเบี้ยพอดี คือจะซื้อก่อนหรือซื้อหลังค่าเท่ากันในแง่ต้นทุนทางการเงิน เอ..แต่เราจ่ายไปแค่ค่าผ่อนดาวน์อย่างเดียว แบบนี้ซื้อก่อนก็ดีนะครับ ยกเว้นว่าเขาแอบไปลดราคาให้ลูกค้าใหม่เงียบๆ

ba_2l เขียน: ตึก A เป็นตึกที่อยู่ริมน้ำยอดจองตอนนี้เกือบ 100%แล้วครับ ห้องที่ถูกจองหมดก่อนคือห้องขนาด 94ตรม. 3ห้องนอนมีเพียงชั้นละ2ห้องตรงหัวมุม เป็นห้องที่มีระเบียงใหญ่หันไปทางทิศ ตอ. ขนานกับแม่น้ำ เห็นวิวบางกระเจ้าได้โดยรอบ ราคาตั้งแต่5ล้านบาทขึ้นไป

8) น้องบอล ได้อยู่ชั้นบนๆหรือเปล่า
    วิวคงสวยน่าดู
    ผู้พี่อิจษยา(อิจฉา บวก ริษยา) เป็นอย่างยิ่ง
    เป็นฝันของใครหลายๆคนเลยนะ
    มีบ้านริมแม่น้ำเจ้าพระยาเนี่ย
    ขึ้นบ้าน(ห้อง)ใหม่ เชิญได้นะ
    ฮ่าๆๆ อยากไป
    ไม่ได้ซื้อ
    ขอดูก็ยังดีอ่ะ...
    จำได้ว่าเคยอ่านที่วิบูลย์โพสไว้ว่า
    สร้างบ้านตอนที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองกะผู้รับเหมา
    สร้างเป็นบ้านประหยัดพลังงาน อ่านแล้วทึ่ง
    ทึ่ง พวกคนรุ่นใหม่ ในเวปนี้จัง
    หนังสือกำลังภายในเขาว่า
    คลื่นลูกหลังทยอยไล่คลื่นลูกแรก ใช่ไหม..ฮุ.ฮุ...

สงสัยผมคงเข้าใจผิด คอนโดที่ผมไปก็เป็นของLPN และอยู่ตรงปลายถ.นราธิวาสฯช่วงต่อกับพระราม3 ไม่ได้อยู่ริมแม่น้ำนะครับ และก็ไม่เหมือนในรูปที่คุณบอลโพสมาเลย คงเป็นคนละโครงการกันซะแล้ว

ที่คุณบอลโพสมาเป็นHIGH RISEอยู่ถ.นราธิวาสฯด้วยเหรอครับ ช่วงหลังผมไม่ได้ไปแถวนั้นเลยครับ หรือว่าเป็นโครงการเดียวกัน แต่เป็นตึกสร้างใหม่อยู่ด้านหลังๆอีกที

LPN ถ้าไม่ใช่ลูกค้าเก่า   โอกาสจะได้ห้องสวย ๆ น้อยมากครับ   เพราะก่อนเปิดตัวโครงการจะมีการโทรแจ้งลูกค้าเก่าก่อน     พวกนี้ก็จะมาจองห้องสวย ๆ ไปหมด     เพื่อ

1. ขายต่อ -> อันนี้มีคนทำเป็นอาชีพเลยนะครับ
2. ให้เช่า -> target ฝรั่ง เกาหลี ญี่ปุ่น ฯลฯ

และที่สำคัญคือคนต่างชาติซื้อได้แต่คอนโด    ทำให้พวกแพง ๆ ทำเลดี ๆ จะขายได้

การเปลี่ยนมาทำคอนโดสูงนี่อาจไม่ใช่ข้อดีก็ได้   เพราะ  unit เพิ่มเยอะ  ชั้นสูง ๆ ก็เสี่ยง (เมืองไทยดับไฟได้แต่ชั้น7 มั้ง)    และต้องเดาใจว่าต่างชาติจะชอบแบบไหนมากกว่า

วันนี้ไปตะเวนดูโครงการมา...

ชอบ LPN นราธิวาสมากเสียดายที่หมดไปนานแล้ว วัสดุก่อสร้างดูดีกว่า LPN อื่น อยู่ติดถนนใหญ่เลย แถมใกล้ lotus อีกต่างหาก หาไม่ได้อีกแล้ว มีโครงการของ star estate มาขึ้นอยู่ข้างๆ ราคาปาเข้าไปตั้ง 67000 ต่อตรม.

the metro park ของ PF ดูดีนะครับ ดูเป็น residence ดี เห็นแต่โมเดล (ไม่รู้ว่าสร้างออกมาแล้วจะดูดีเหมือนโมเดลหรือเปล่านะ) ราคาต่ำมาก อยู่ถนนกัปลพฤกษ์ กำลังจะมีรถไฟฟ้าผ่าน แปลกเหมือนกันที่ยอดขายกลับไม่ค่อยวิ่ง

พระราม 3 นี่ คอนโดขึ้นได้อีกเยอะจริงๆ แถมของเก่าที่ยังร้างสร้างไม่เสร็จอีกเพียบ ไม่รู้จะหากองทัพที่ไหนมาซื้อถึงจะหมด

----------------------------------------------

ดูๆ แล้วคอนโดตอนนี้ที่ขายได้ต้องเป็นระดับราคาล้านเศษเท่านั้น แบบสามล้านหาคนซื้อไม่ได้แล้ว นับว่า LPN อยู่ในสถานภาพที่ค่อนข้างโอเคที่สุด อันอื่นคงเหนื่อยแน่ปีหน้า ยิ่งดอกเบี้ยพุ่งต่ออีก ไม่รู้ว่าปีหน้าราคาวัสดุก่อสร้างจะเป็นอย่างไร

ได้ยินว่า LH จะลงมาเล่นคอนโดระดับล่างไม่ทราบจริงเท็จประการใด

แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ บมจ.(LPN) ทิฆัมพร  เปล่งศรีสุข ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 29/12/2548 28/12/2548 9,233,812 3.36 ขาย
แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ บมจ.(LPN) พิเชษฐ  ศุภกิจจานุสันติ์ ผู้จัดทำ หุ้นสามัญ 29/12/2548 28/12/2548 18,750,000 3.36 ขาย

ใครสนใจ lpn ก็ลองดูดีๆก่อนละกัน

ที่ LPN/สก/001/49
                                               วันที่  5 มกราคม 2549
เรื่อง      การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ  ลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย
เรียน      กรรมการและผู้จัดการ
         ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

         บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ขอแจ้งการ ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ
ลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย  ดังมีรายละเอียดพอสรุปได้ดังนี้
         การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย

     1. วัน เดือน ปี ที่เกิดรายการ :   7 ธันวาคม 2548

     2. คู่สัญญาที่เกี่ยวข้อง : นิติบุคคล และไม่มีส่วนเกี่ยวข้องหรือส่วนได้เสียกับบริษัท

     3. รายละเอียดที่ดิน :
        3.1 โฉนดที่ดิน รวม 1 โฉนด   เนื้อที่รวม  2,890  ตารางวา
        3.2 ที่ตั้ง  ตำบลสามเสนใน    อำเภอพญาไท   กรุงเทพมหานคร
        3.3 ลักษณะที่ดิน       ที่ดินว่างเปล่า
        3.4 ภาระผูกพัน       ไม่มี

     4. ราคา: รวม   320,000,000   บาท (สามร้อยยี่สิบล้านบาทถ้วน)

     5. การชำระเงิน : ชำระเงินสดทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์

     6. แหล่งเงินทุน : ผลกำไรจากการดำเนินงาน และจากสถาบันการเงิน

     7. ผลประโยชน์ที่จะเกิดกับบริษัทจดทะเบียน :
        7.1 บริษัทจะพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย สูง 28 ชั้น จำนวน 2 อาคาร
            จำนวนยูนิตประมาณ 1,100 ยูนิต
        7.2 รายได้ของโครงการ ประมาณ  2,000,000,000  บาท ( สองพันล้านบาท )
        7.3 ระยะเวลาโครงการ 21 เดือน (มีนาคม 2549 - ธันวาคม 2550)
        7.4 ระยะเวลาการขาย ประมาณ 9 เดือน  (มกราคม 2549 - กันยายน 2549)
        7.5 เริ่มโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้ตั้งแต่เดือน  ธันวาคม 2550
        7.6 ผลตอบแทนเบื้องต้น ประมาณร้อยละ 30 และผลตอบแทนสุทธิประมาณร้อยละ 20

     8. ขนาดรายการ:วัดตามเกณฑ์สินทรัพย์ =
                   มูลค่าของสินทรัพย์ที่ได้มา x 100 = 320,000,000 x 100 = ร้อยละ 7.26
                            มูลค่าสินทรัพย์รวม      4,407,625,395.26

        จึงเรียนมาเพื่อทราบ

                                                  ขอแสดงความนับถือ

                                              (นางยุพา     เตชะไกรศรี)
                                                   กรรมการบริหาร

Metro park ผมหลงนึกว่าอยู่สาทร เพราะถามเซลล์ บอกว่าอยู่สาทรค่ะ
ผมถามว่าช่วงไหนครับ  เซลล์ก็ตอบว่า ตรงรถไฟฟ้าบีทีเอสค่ะ
กลยุทธ์นี้ ลูกค้ารายหลายรีบจองเลย ราคาไม่ถึงล้าน อยู่สาทร ติดบีทีเอส
ที่ไหนได้   กัลปพฤกษ์ แถมคอนโดมีประมาณ 10 ตึก  มันน่าจะแออัดไปหน่อยอะครับ

เห็นริมถนนพระราม 3  มีโครงการชื่อ the PANO กำลังจะขึ้นติดแม่น้ำ ทำเลดีมากเลยครับ แต่ก็ ตรม.ประมาณ 80000 ขึ้น

คอนโด LH ที่จะออกมาจากต่อ the bangkok คงเป็นที่ สุขุมวิท 79 ครับ
อยู่ฝั่งตรงข้าม lotus พระโขนง มีสถานีบีทีเอส อ่อนนุชตั้งอยู่
แต่ราคาก็คงประมาณ 2 ล้านขึ้นครับ สำหรับ 1 bedroom เนื่องจากเป็นสร้างเสร็จก่อนขาย ดังนั้นจะเปิดตัวต้นปี 50 ครับ

แอล.พี.เอ็น.คาดรายได้ปีนี้โต 25% ตั้งเป้าปี 50 ยอดขายหมื่นล้าน

แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ตั้งเป้ายอดรับรู้รายได้ปี'49 ไม่ต่ำกว่า 4.5 พันล้านบาท หรือขยายตัว 25% จากปีที่แล้ว หลังเปิดตัว 5 โครงการใหม่ รวมมูลค่ากว่า 8.5 พันล้านบาท พร้อมวางแผนดันยอดขายแตะหมื่นล้านบาทในปี 50 "ทิฆัมพร" แนวโน้มปี'49 คอนโดมิเนียม กลาง-ล่างมาแรง

นายทิฆัมพร เปล่งศรีสุข ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิดเผยถึงผลการดำเนินงานในปีนี้ว่า บริษัทหวังเป้ายอดขายโครงการใหม่ ประมาณ 8 พันล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 10% จากการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 5 โครงการ จากปีที่แล้ว บริษัทมียอดขาย 4.1 พันยูนิต หรือกว่า 7 พันล้านบาท เติบโตขึ้นกว่า 60% จากปีก่อนหน้า ทำให้มีรายได้รวมเพิ่มขึ้นเกือบ 50% จากปี 47 ที่มี 2.5 พันล้านบาท

โดยโครงการที่จะเปิดตัวในครึ่งปีแรก จะเป็น คอนโดมิเนียม 3 โครงการ ประกอบด้วย ลุมพินี พหลฯ-สะพานควาย ซึ่งเป็นอาคารชุด 23

ชั้น รวม 2 อาคาร มูลค่ารวม 2 พันล้านบาท ซึ่งจะเปิดพรีเซลในวันที่ 20-22 มกราคม นี้ ส่วนโครงการที่สองคือ ลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า เฟส 2 มูลค่า 1.2 พันล้านบาท และลุมพินี เพลส ท่าพระ มูลค่า 2.4 พันล้านบาท

ขณะที่อีกสองโครงการ จะเปิดในช่วงครึ่งปีหลัง ในลักษณะของลุมพินี เซ็นเตอร์ มูลค่า 1.5 พันล้านบาท ซึ่งจะตอบสนองความต้องการลูกค้ากลุ่ม c+ และอีกโครงการ จะมีลักษณะของลุมพินี เพลส มูลค่า 1.5 พันล้านบาท

ทั้งนี้บริษัทมีแผนรุกตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาราว 5 แสนบาทต่อยูนิตเป็นครั้งแรกในครึ่งปีหลัง โดยคาดว่าจะเปิดบริเวณอ่อนนุช และห้วยขวาง ซึ่งเขาประเมินว่า จำนวนคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะมีการจดทะเบียน ณ สิ้นปี 48 ประมาณ 1.1 หมื่นยูนิต ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีส่วนแบ่งตลาดในตลาดคอนโดมิเนียม 31% หรือราว 3,420 ยูนิต

"การที่แอล.พี.เอ็น. ยังสามารถรักษาความเป็นผู้นำในตลาดคอนโดนิเนียมได้นั้น เกิดจากการแสวงหาตลาดใหม่ๆ ที่แม่นยำอยู่ตลอดเวลา โดยเป็นตลาดที่มีการแข่งขันต่ำ แต่มีความต้องการสูง ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่เราดำเนินมาตลอดตั้งแต่ช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ"นายทิฆัมพร กล่าว

ทั้งนี้เขากล่าวว่า แอล.พี.เอ็น. ตั้งเป้าว่าในปี 2550 จะทำยอดขายได้ 1 หมื่นล้านบาท และปีนี้ใช้งบลงทุนซื้อที่ดินรวม 1,500 ล้านบาท

เขายังกล่าวอีกว่า ในส่วนของผลการดำเนินงานงวดปี 2548 บริษัท มีผลการดำเนินงานที่สูงเกินกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ โดยสามารถสร้างยอดขายได้มากถึง 4,100 ยูนิต มูลค่า 7 พันล้านบาท สูงกว่าปีก่อนกว่า 60% และมีรายได้รวมประมาณ 3,600 ล้านบาท สูงกว่าปี 2547 ซึ่งมีรายได้รวม 2,500 ล้านบาท เกือบ 50% โดยรายได้รวมของบริษัทที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นผลมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพักอาศัยใน 3 โครงการ รวมประมาณ 2,281 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 3,400 ล้านบาท ซึ่งบริษัท สามารถส่งมอบห้องชุดให้แก่ลูกค้าได้ตามเป้าหมายในทุกโครงการ

แนวโน้มปี'49 คอนโดมิเนียมกลางล่างมาแรง

นายทิฆัมพร กล่าวว่า ปี 2549 ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 1.0-1.5% ตามการคาดการณ์ของสถาบันการเงินหลายแห่ง ซึ่งจะทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง รวมทั้งการประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ คาดว่าจะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุน และข้อจำกัดของการพัฒนาโครงการ รวมถึงโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในปีหน้า ทำให้เชื่อว่าจะมีการจ้างงานเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการที่พักอาศัยน่าจะทรงตัวระดับเดียวกับปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะอยู่ในระดับราคาปานกลาง-ล่างเป็นหลัก ตามกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม โครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ จะส่งผลกระทบให้ผู้ประกอบการ ประสบปัญหาขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง และแรงงานอย่างรุนแรง โดยเฉพาะแรงงานฝีมือ อาจทำให้หลายโครงการ มีความล่าช้าในการส่งมอบ

ในส่วนของผู้ประกอบการในปีหน้า มีแนวโน้มที่จะหันมาให้ความสนใจ พัฒนาที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่เกาะแนวระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก ทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดระดับกลาง ที่มีราคาขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 3 หมื่นบาท หรือราคาขายตั้งแต่ 3 แสน - 1 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งสินค้าในกลุ่มนี้มีจำนวน 6-7% จากจำนวนสินค้าที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่ราย

ในปี 2548 ตัวเลขการจดทะเบียนอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพมหานคร คาดว่าจะมียอดรวม 14,557 หน่วย แบ่งห้องชุดเกรดเอ 3,904 หน่วย หรือ 27% เกรดบี 8,693 หน่วย หรือ 60% และเกรดซี 1,960 หน่วย หรือ 13%

นอกจากนี้ ในปี 2549 ต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มสูงขึ้น จากสาเหตุหลักของการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของ-ภาครัฐ อีกทั้งสถาบันการเงิน จะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้โครงการใดที่มียอดขายในระดับไม่น่าไว้วางใจ อาจมีอุปสรรค ในการได้รับการสนับสนุนสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

ดูเหมือนเรายังไม่มีกระทู้ LPN ในร้อยคนร้อยหุ้นเลยนะครับ เป็นอีกตัวหนึ่งที่กำลังน่าสนใจขึ้นทุกที

คอนโด LH ที่จะออกมาจากต่อ the bangkok คงเป็นที่ สุขุมวิท 79 ครับ
อยู่ฝั่งตรงข้าม lotus พระโขนง มีสถานีบีทีเอส อ่อนนุชตั้งอยู่
แต่ราคาก็คงประมาณ 2 ล้านขึ้นครับ สำหรับ 1 bedroom เนื่องจากเป็นสร้างเสร็จก่อนขาย ดังนั้นจะเปิดตัวต้นปี 50 ครับ

อยู่ตรงไหนคับ สุขุมวิท 79 ซอยตันและเป็นที่ของวิเศษนิยม ซึ่งคิดว่าเขาคงไม่ขายให้ lpn
หรือว่าอยู่ซอยติดกัน 81 เห็นมีที่สวย ตอกเสาเข็มแล้ว
น่าจะราคาแพงระยับกว่านี้นะ เพราะทำเลอยู่เชิงบันได BTS เลย
ขึ้นลงทางด่วนขั้นที่ 1 และ 2 ก็ใกล้สุดๆ
LOTUS อยู่ตรงข้าม คาร์ฟูว์อยู่ถัดไป
อยากได้ แต่แพงจัง มีตังค์ไม่พอ

ถ้าโครงการคอนโดที่ถนนพระราม 3 + ถนนนราธิวาสฯ
ขายเกือบเต็มทุกโครงการ

ตอนเช้าๆเวลาทุกคนขับรถออกมาทำงาน
..ส่วนใหญ่คงมาทางสีลม / สาทร...
ใช้เวลานานแค่ไหนกว่าจะวนรถจากที่จอดรถบนตึก...ลงมาถึงถนนคะ

เห็นว่าเอสวีซิตี้ บางทีช่วงเช้าๆ ต้องใช้เวลาเกือบ 30 นาที  :shock:

ปรกติแล้วห้องเล็กไม่ได้ขายง่ายกว่าห้องใหญ่อย่างที่หลายๆคนคิดกันนะครับ
โดยเฉพาะคอนโดระดับ high end

ส่วนเรื่องคอนโด low rise กับ high rise ให้คิดเรื่องความเสี่ยงที่ต่างกันไว้ด้วย
คอนโด Low Rise มีความเสี่ยงต่ำกว่า High Rise มากครับ

โครงการของ LPN ที่ปิ่นเกล้า ขายดีมากครับ
ส่วนที่พระรามสาม ส่วนที่เป็น High Rise ให้เพื่อนๆระวังเรื่องเงินจมกับการรับรู้รายได้ไว้หน่อยก็จะดีนะครับ

โครงการ The Pano เป็นโครงการของกรุงเทพบ้านและที่ดิน บริษัทลูกของ Property Perfect ร่วมกับทุนจากสิงคโปร์คือเฟรเซอร์แอนด์นิบครับ ยอดขายไปได้สวยที่เดียวครับ

ส่วน Metro Park ก็เป็นโครงการของ PF เช่นกัน สร้างบนพื้นที่จริงเกือบ 20 ไร่ ถ้าพูดถึงเรื่องความแออัด หลวมกว่า LPN กับ SPALI มากครับ

ปี 49 นี้ อสังหาก็ยังน่าติดตาม (ติดตามเฉยๆนะ ไม่ได้บอกให้ซื้อหรือขาย)

เรื่องอสังหาถ้าลง detail จะพูดกันยาวนะครับ

ตกลงมีสาวๆ โทรไปหาหรือยัง มัฟเอ้ย

ดูจากข้อมูลโครงการที่บริษัทจะเปิดตัวรวมถึงการรับรู้รายได้ในช่วงปี 2006 และ 2007 โดยในปี 2006 บริษัทคาดว่าจะรับรู้รายได้ประมาณ 4500 ล้านบาท ส่วนปี 2007 รายได้ที่จะรับรู้ประมาณ 6600 ล้านบาท

ถ้าสมมติว่า Profit Margin อยู่ที่18% ซึ่งเป็นอัตราที่บริษัททำได้ในไตรมาสที่สาม (หลังจากที่บริษัทต้องเริ่มเสียภาษี) กำไรสุทธิในปี 2006 และ 2007 จะประมาณ 810 และ 1188 ล้านบาทตามลำดับ หรือ EPS จะประมาณ 0.55 และ 0.80 บาทต่อหุ้นตามลำดับ ราคาปิดเมื่อวันศุกร์ที่ 3.90 บาทยังดูค่อนข้างน่าสนใจถึงแม้จะปรับตัวขึ้นมาค่อนข้างสูง

อย่างไรก็ดีอย่างที่ MJ Whitman กล่าวไว้ในหนังสือ Value Investing: The Balanced Approach ว่า Every company has something wrong with it. ดังนั้น What's wrong with this company? ตามความคิดของผม ปัจจัยลบอาจจะพอสรุปได้ดังนี้

1. ราคาวัสดุก่อสร้างที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นอันเนื่องมาจากราคาน้ำมันที่ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ปัจจัยนี้จะทำให้ Profit Margin ที่บริษัททำได้ลดลง

2. อัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นซึ่งอาจจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้า

3. ที่ดินที่จะพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพจะเป็นตัวแปรสำคัญสำหรับการทำกำไรของบริษัทในระยะยาว

อย่างไรก็ดี จากการที่บริษัทเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินและเน้นลูกค้าระดับกลางและกลาง-ล่าง ซึ่งผมคิดว่า Demand ยังคงมีอยู่ ทำให้บริษัทก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำตลาดใน sector นี้ได้

การตัดสินใจลงทุนคงต้องชั่งน้ำหนักหลายๆปัจจัยให้ถี่ถ้วนเพื่อให้มั่นใจว่าเรามี Margin of Safety ที่เราพอใจ

คุณทิฆัมพรให้สัมภาษณ์ในหนังสือ Marketeer เล่มล่าสุดว่า การเลือกจับแต่ตลาดคอนโดเพียงอย่างเดียวทำให้เรามีจุดเด่นที่ชัดเจนในตลาด แต่ถ้าวันหนึ่งอุปสงค์คอนโดเกิดหายวูบไป รายได้ของเราก็จะวูบไปเลย

แต่ยังไงผมก็ยังชอบบริษัทที่เลือกใช้กลยุทธ์ทำอสังหาแค่ชนิดเดียวอยู่ เพราะเดี๋ยวนี้เกมการแข่งขันในตลาดนี้มันเป็นเรื่องของ positioning เป็นหลัก positioning ตัองชัด มิฉะนั้นจะไม่มีทางโดดเด่นในตลาดได้ และตลาดคอนโดน่าจะเป็นตลาดที่ดีที่สุดถ้าจะเลือกทำเพราะโอกาสเติบโตยังมีอีกมากเนื่องจาก lifestyle ของคนกรุงเทพที่กำลังเปลี่ยนไป แต่ยังไง supply จะเป็นความเสี่ยงอย่างมากของคอนโด เพราะคอนโดเป็นตึกถ้าที่ดินขาดแคลนก็สร้างให้สูงๆ ไม่เหมือนกับบ้านเดี่ยวที่แถวไหนที่ดินขาดแคลนการเพิ่ม supply ของบ้านเดี่ยวจะทำได้ยากกว่า เพราะกินพื้นที่ในแนวราบมาก

[quote="offshore-engineer"]

ba_2l เขียน:คุณสุมาอี้ไปดูโครงการใหม่ Star estate ดีมั้ยครับ ผมเคยไปดูแต่โครงการแรก

ดีครับ แต่แพงจัง

(From KGI website)


Competition in low-end condominiums will be intense this year
10 Jan 06 09:27

Competition in low-end condominiums will be intense this year. Major players are L.P.N. Development (LPN.BK, OP, target Bt4.6, Supalai (SPL.BK, OP, target Bt3.3), and Plus Property (SIRIs subsidiary), all of which are targeting average prices of Bt1-3mn. In 2006, LPN will open five projects worth Bt8.6bn, SPLAI will open two projects worth Bt2.7bn, and PLUS will open five projects. (Post Today) Comment: Real demand for this market is very strong, plus these three companies are dominant and successful in this market.

คุณสุมาอี้พอจะทราบวิธีคำนวณหา Sales Volume จากงบการเงินรึเปล่าครับ ผมพยายามหาดูแล้วแต่ไม่พบ จะพบก็แต่เพียง Realised Revenue เท่านั้นครับ

ผมไม่อยากรอตัวเลขจากบริษัทที่ประกาศผ่านนักวิเคราะห์หรือสื่อ หรือผ่าน Presentation File ที่บริษัทจัดขึ้นหลังจากออกงบการเงินแล้ว

อย่างบริษัทวิศวกรรมรับเหมาทั่วๆไป จะมีการบอก Backlog ซึ่งหมายถึงมูลค่างานที่มีอยู่ในมือ ซึ่งก็น่าจะเทียบได้กับ Sales Volume