Thai VI

การที่ NAV ของกองทุนบางแห่งเพิ่มขึ้น เค้าเอาอะไรมาวัดหรือครับ? เพราะ NAV เพิ่มก็ไม่ได้ทำให้ Dividend เพิ่มซักเท่าไหรเลย

ส่วนหนึ่งก็มาจากกำไรจากการเช่าที่ยังไม่ได้ปันผลออกไป อีกส่วนหนึ่งมาจากการที่ผู้ประเมินราคาจากภายนอกตีมูลค่าตลาดของตึกเพิ่มขึ้น

ส่วนที่สองนี่น่ากังขาเพราะผู้ประเมินถูกว่าจ้างโดยกองทุนก็ย่อมต้องประเมินเอาใจกองทุนฯ เป็นธรรมดา ราคาที่ประเมินได้หาคนซื้อได้หรือเปล่าอีกเรื่องหนึ่ง

ส่วนที่สองถ้าอยู่ดีๆเพิ่มมากๆก็น่ากังวลนะครับ เพราะผู้บริหารกองทุนคิด fee ตาม NAV ด้วยซิ

ผมมาลองดูๆ เห็น Property Fund ขายกันต่ำกว่า NAV หลายตัว แต่ Dividend ที่ได้ไม่สูงอย่างที่ควร ถ้าดอกเบี้ยขึ้นมา ราคาขายน่าจะตกลงนะครับ แล้ว BKKCP ของผมจะไปรอดไหมเนี่ย ทุน พก. ซะด้วย -_-'

ผมว่า NAV คงหวังพึ่งมิได้ วิธีที่ดีที่สุดที่จะวัดว่าตอนนี้มูลค่าตึกที่แท้จริงเป็นเท่าไรน่าจะดู ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร

ตอนกองนี้เปิดขายปี 2546 ค่าเช่าอยู่ที่ 224 บาทต่อตรม. อัตราการเช่า 95% ถ้าเรารู้ว่าปีนี้ค่าเช่าอยู่ที่เท่าไรแล้ว เราย่อมประเมินได้ว่ามูลค่าตึกที่แท้จริงเพิ่มขึ้นไปเท่าไร เพราะมูลค่าตึกย่อมสัมพันธ์กับราคาค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าเรียกได้

ลองโทรไปถามบลจ.วรรณก็ได้ครับ ข้อมูลนี้ควรจะต้องเปิดเผยให้นักลงทุนอยู่แล้ว อย่าลืมถาม occupancy rate ด้วยว่ายังคงเป็น 95% อยู่หรือไม่

ลองนับเงินปันผลที่เคยได้มาบวกกับมูลค่าตึกที่เพิ่มขึ้น (Capital gain)จากการเปรียบเทียบค่าเช่าที่เปลี่ยนไปจากเดิม ก็น่าจะทราบแล้วว่ายังเหลืออีกกี่บาทถึงจะ payback

ขอบคุณคร้าบ  :cheers: