Thai VI

ผมอ่านโฆษณาโปรโมทของ Siam Paragon แล้วงง ๆ ครับ

ขอเกริ่นก่อนแล้วกันครับ
CPN ทั้งหมด (เฉพาะพื้นที่ห้าง) ผมเข้าใจว่ามีพื้นที่ปัจจุบัน 830,000 กว่า ๆ ตรม. เป็นพื้นที่เฉพาะให้เช่าได้ 600,000 ตรม. พื้นที่จอดรถ 900,000 ตรม.

Flag ship (เฉพาะ CPN) คงจะเป็น Central world ที่มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 130,000 และกำลังจะขยายเป็น 200,000 ตรม. ภายใน 2549 แค่ส่วนขยายก็ใช้ประมาณ 5,000 ล้าน (ได้ 70,000 ตรม. พื้นที่ให้เช่า) พื้นที่ดิน 30 กว่าไร่-เฉพาะห้าง ไม่รวมลาน (ใกล้เคียงกับ Siam Paragon ที่โฆษณา)

ผมเลยงง ๆ ครับว่า Siam Paragon มีพื้นที่ 500,000 ตรม. เค้านับยังไงครับ อีกอย่างเงินลงทุน 15,000 ล้าน ถ้าได้พื้นที่ซัก 200,000 ตรม. ที่ให้เช่าได้ (หักพวก aquarium, hall ต่างๆ ออก) ก็สุดยอดการลงทุนแล้วครับ (ผมเทียบค่าเช่ากับการลงทุนอย่างตึก QH, CPNRF, Central World)

ประเด็นคือ
1. ถ้าเป็นเช่นนั้นจริง ผลตอบแทนการลงทุนของ Siam Paragon จะสูงมาก ๆๆๆๆ และก้าวกระโดดเพราะเป็นที่ให้เช่าใหม่ ต่างกับ Central world ที่ต้องค่อยทยอยรับรู้รายได้ใหม่ เพราะมีสัญญาเซ้งระยะยาวค้างคาซะมาก (ซึ่งเป็นผลดีต่อ CPN เพราะสร้างรายได้ที่เติบโตในระยะยาว)

2. ถ้าไม่เป็นจริง ตัวเลขที่แท้จริงหาได้จากไหนครับ (ใครทราบบ้าง) เพราะผมจะนำมาใช้ประกอบการลงทุนต่อครับ

3. MBK ในฐานะผู้ถือหุ้น 30% จำเป็นจะเปิดเผยข้อมูลแค่ไหนครับ ? ตามหลัก good governance

4. ผมอยากให้ผู้ลงทุนท่านอื่นมีโอกาสเจอผู้บริหาร CPN ฝากบอกด้วยครับว่า Sky walk น่าจะทำให้ต่อเนื่องถึงสถานีสยาม (ไม่ใช่มาต่อเชื่อมกับสะพานลอย) เพราะจะทำให้การ flow ของคนและความต่อเนื่องของพื้นที่ shopping street ทั้งแนวดีขึ้นมาก

เอาแค่นี้ก่อนแล้วกันครับ จริง ๆ อยาก post ในร้อยคนร้อยหุ้น แต่ post ไม่ได้

มีประเทศไหน เอาพิพิธภัณฑ์ สัตว์น้ำทะเล มาไว้กลางเมื่อง แบบนี้บางครับ
เขาต้องซื้อ น้ำทะเล จริงๆ มาใช้หรือเปล่า เท่าที่ทราบ ที่ ม บูรพา เขาต้องนำน้ำทะเลมาจาก บางเสร่ สัตหีบ

หรือ เขาจะผสมน้ำทะเลใช้เอาเอง จาก เกลือสมุทร

เขามีระบบบำบัดน้ำทะเล ดีขนาดไหน
แล้วก่อนที่จะทิ้งน้ำทะเล (น่าจะต้องทิ้งบ้างหละ) จากการเปลี่ยนถ่าย เขาจะบำบัดได้จนไม่มีความเค็ม ลงไปในระบบระบายน้ำเลยเหรอครับ ค่าจัดการคงมากทีเดียว

สะพานลอยเชื่อมถึงสถานีสยามเลยนะครับ เพียงแต่ต้องเดินลงจาก skywalk มาที่สะพานลอย แล้วเลาะหักมุมไปทางด้านซ้าย ตามสะพานลอยเดิมที่มี ก็จะเจอทางเชื่อมต่อไปเลยครับ

ไม่ต้องลงพื้นก่อน

เห็นว่าน้ำที่ใช้เป็นน้ำที่ผลิตขึ้นเองครับ  ไม่ได้ขนมาจากทะเล

ญาติผมเลี้ยงปลาทะเล บอกว่าถ้าระบบกรองดีพอ 4-5 ปีไม่ต้องเปลี่ยนน้ำเลยครับ

ผมได้เห็นโมเดลของ central world แล้วครับ ดู promising มากๆครับ

พื้นที่ใช้สอยคงต้องนับพื้นที่ที่ใช้ได้ครับ อย่างเช่น จำนวนชั้น โอเพ่นเวล

ปล. ได้ข่าวว่าค่าเช่าที่ central world แพงกว่าที่สยามเซนเตอร์ครับ

พูดถึง Aquarium ผมเห็นด้วยนะครับ เท่าที่เคยไปตปท.มา ไม่เคยเห็นที่ไหนเอาไว้กลางเมืองแบบนี้ คิดอีกแง่นึงก็เป็นอะไรที่ innovative ดี

สำหรับน้ำ ผมว่ายังไงก็ต้องเอาน้ำทะเลมาผสมนะครับ ไม่แน่ใจระบบเค้าเหมือนกัน แต่เท่าที่มีเพื่อนเลี้ยงตู้ปลาทะเล เห็นยุ่งยาก และต้องเปลี่ยนน้ำเดือนละสองครั้งเป็นอย่างน้อยทีเดียว ต้นทุนตรงนี้น่าจะพอตัว แต่ถ้าทำได้ดังแบบพวก sydney aquarium ผมว่ากำไรอยู่

พูดถึง Aquarium ผมเห็นด้วยนะครับ เท่าที่เคยไปตปท.มา ไม่เคยเห็นที่ไหนเอาไว้กลางเมืองแบบนี้ คิดอีกแง่นึงก็เป็นอะไรที่ innovative ดี

สำหรับน้ำ ผมว่ายังไงก็ต้องเอาน้ำทะเลมาผสมนะครับ ไม่แน่ใจระบบเค้าเหมือนกัน แต่เท่าที่มีเพื่อนเลี้ยงตู้ปลาทะเล เห็นยุ่งยาก และต้องเปลี่ยนน้ำเดือนละสองครั้งเป็นอย่างน้อยทีเดียว ต้นทุนตรงนี้น่าจะพอตัว แต่ถ้าทำได้ดังแบบพวก sydney aquarium ผมว่ากำไรอยู่

ขออภัย post ซ้ำครับ เรื่องน้ำทะเลใครชำนาญอยากให้ช่วยแชร์ครับ ไม่เคยทราบวิธีจัดการบ่อใหญ่ขนาดนี้

สำหรับตัวห้าง ผมได้ไปเดินมาแล้ว ตกแต่งได้หยาบและรีบเปิดเอามาก ๆ ไม่แนะนำให้สุวรรรณภูมิหรือที่อื่นเอาแบบอย่างนะครับ คนที่ไปมีแต่เสียความรู้สึก และกลุ่มเป้าหมาย A+ ก็ไม่อยากจะมาด้วย

Sky walk ที่นำมาต่อกับสะพานลอยผมว่าไม่ค่อยดีนะครับ น่าจะทำต่อออกมาขนานไปเลย มันจะทำให้ space ไม่โหว่และขาดการเชื่อมต่อ

เท่าที่ดูห้างจริง ๆ สำหรับแบรนด์ที่เค้าดึงมาได้ ถือว่าเค้าเก่งจริง ๆ และน่าจะเป็น key of success ได้เลย แต่ผมกับเพื่อนญ(ที่ปรึกษาที่ชำนาญการช็อปมาก) สรุปได้เลยว่า เซ็นทรัลเวิร์ลน่าจะได้เปรียบครับ (มี bias นิดหน่อยเพราะถือหุ้นอยู่) เนื่องจากดูจากการ display แล้วยังค่อนข้างอ่อนกว่าอยู่ดี แบรนด์และแบบสินค้าเฉพาะในตัวห้างเทียบกับ Zen ก็ยังห่าง

แต่ก็ต้องขึ้นกับกระแสมวลชนอยู่ดีครับ ว่าจะไปในทางไหน และต้องให้เปิดตัวอย่างสมบูรณ์ทั้งคู่ก่อน

สำหรับ MBK เทียบรายที่จะมาจาก Siam Paragon ได้นั่งจิ้ม ๆ ดูแล้ว ก็ยังต้องหาข้อมูลต่ออีกหลายอย่าง ก็จะตาม ๆ ดูถ้ามีจะ share อีกทีครับ

เมื่อวานผมถาม พนักงานต้อนรับด้าน หน้า
เขาบอกว่า เป็นน้ำทะเลที่ผสมเองครับ
โดยเอาเกลือที่มีความเข้มข้นสูงมาก มาจาก ทะเล dead sea

การเปลี่ยนน้ำ ใช้วิธีบำบัดหมุนเวียน

ส่วนที่ต้องทิ้ง เอาไปตากแห้งให้เหลือแต่ตะกอนหรือเปล่า พนักงานต้อนรับบอกว่า ไม่ทราบครับ

คนเยอะจริงๆ เลยครับ

คุณ Linzhi  ให้ราคา CPN เท่าไรครับ

เมื่อวานไปเดินมาที่สยามพารากอน กว่าจะออกจากที่จอดรถได้ ใช้เวลาประมาณ1ชม.
เนื่องจากรถติดด้านทางออกสยาม ซึ่งจารจร คับคั่งมาก
สงสัยปัญหานี้ ไม่รู้จะแก้ได้ไหมครับ

มีใครที่เพิ่งไปสยาม พารากอน มา แล้วอยากไปซ้ำอีกในเร็วๆนี้บ้างมั๊ยครับ

ผมคนนึงไปเดินมาแล้วไม่เห็นจะอยากไปอีกเลยครับ ไปดูปลามาก็งั้นๆ ไม่มีอะไรน่าตื่นเต้น แถมตู้ปลาและอุโมงค์ที่ดูขุ่นมากๆ  เสียดายตังค์ครับ ...  

จอดรถที่ สยามเซนเตอร์ครับ แล้วออกทางพญาไท รับรองไม่ติด

ห้าง ZEN บริหารโดย CRG ครับ ส่วนที่กำลังสร่างใหม่ติดกับ พระราม 1 เป็นห้าง ZEN ส่วนต่อขยายครับ จะใหญ่และสินค้ามากขึ้นครับ เป้าหมายระดับ B+ ครับ ผมมอง Central World มีอนาคตเหมือนกัน แต่จะเสียเปรียบที่ public transportation และ accessibility ที่เทียบไม่ได้กับ Paragon

ตอบคุณสุมาอี้
ผมให้ราคาต่ำกว่าตลาดในปัจจุบันครับ แต่ไม่อยากบอกเป็นตัวเลขเลย เพราะผมชอบหุ้นตัวนี้ และมีตุนไว้พอควร

อีกอย่างผมว่าอนาคตหุ้นพวกนี้ ก็คือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เต็ม ๆครับ ทำเสร็จแล้วก็เอามาขาย ทำให้ value ส่วนนี้ผมให้เยอะ เพราะดูจากอีกหลายทำเลที่น่าจะขายได้ราคาดีในอนาคต

ส่วนวิธีคำนวณรายได้ประจำ(ค่าเช่า) ก็ไม่ได้ยากอะไร เพราะข้อมูลใน 56-1 มีเกือบครบ แค่เอามาใส่ excel เองครับ เพราะรายได้มาจากค่าเช่าเป็นหลัก ราคาค่าเช่าเฉลี่ยทั้งในประเทศกับภูมิภาค ก็เอา research ของลอแลงมาเทียบเคียงดูเอาครับ

แต่เมื่อวานไปดู Central world มาก็เงียบมาก ๆ ตอนนี้จะสูสีก็คงมีแต่ชิดลม ซึ่งก็ไม่ใช่ของ CPN ต้องดูอีกทีเหมือนกันว่า shop ใน world เมื่อเปิดครบแล้วมีคุณภาพแค่ไหน และ CRC fair กับ Zen แค่ไหนเมื่อเทียบกับชิดลม

แค่สามประเด็นนี้แหละครับที่ผมดู

และตัวนี้ถ้าดูการเคลื่อนไหวราคานาน ๆ ก็น่าจะทำให้เข้าใจว่ามีพฤติกรรมที่ทำให้ซื้อราคาถูกได้ยากมาก ผมเคยซื้อที่ 7 บาทกว่า ๆ ได้แค่ครึ่งชม. แล้วก็หายเลยครับ ตอนนี้ก็ได้แต่นั่งรอดูเพื่อหาจังหวะเก็บเพิ่ม

มีอีกอย่างครับเมื่อวานไปเดิน Kinokuniya ที่ Paragon
ได้หนังสือตปท. มาจมเลยครับ เพราะลด 20% หลายเล่มถูกกว่าที่อื่น และถูกกว่าซื้อในเนทด้วย หมด promotion วันนี้นะครับ

ถ้าซื้อไม่ทันแนะนำซื้อต้นปีหน้าเลยครับ สศค. กำลังพิจารณาภาษีนำเข้าหนังสือตปท. ที่ไม่มีภาษาไทยจาก 10% --> 0%

ไปเดินมาแล้ววันนี้
เมาคนอ่ะ

โดนรวม ถือว่าใหญ่มาก บ้างส่วนยังไม่เปิด (ได้เดินถึงชั้นสามเอง) ชั้นสองถือว่า เป็นแหล่งดูดเงินจาก คุณผู้หญิงที่รักความสวยความงามอย่างมาก
เนื่องจากว่า มีสินค้าเกี่ยวกับความสวยความงามจากทุกที่มารวมไว้ที่เดียวกัน แต่เรื่องราคานี้ไม่รู้ว่าหมดโปรโมชั่นแล้ว ยังจะมีอยู่ต่ออีกหรือเปล่า

ส่วนที่ชั้นหนึ่งได้เดินบริเวณทั่วๆๆ โดยเฉพาะ ในส่วนของอาหารสด ถือว่าราคาแพงกว่าทั่วไปนิดหน่อย พอรับได้ ที่ถูกกว่าแน่นอน คือขนมแปลกๆๆๆ

ส่วนเรื่องตู้ปลานั้นไม่รู้เพราะไม่ได้ดู แต่ได้รับรายงานว่า คนแน่นมาก แถมต้องเดินดูเหมือนพัทยา ตอนแรกนึกว่าจะทำแบบสิงคโปร์ ที่เป็นทางเลื่อนดูไปเรื่อยๆๆไม่ต้องเมื่อย
จบข่าวแค่นี้อ่ะ

Target ของ Siam Paragon คือระดับบนใช่ไหม
พอนานๆไปจะเงียบเหมือนเกษรพลาซ่าหรือเปล่า
(ที่อยู่ตรงสี่แยกราชดำริ)

จริงๆเท่าที่เดินดู (เดินมา2วันแล้วครับ) ของที่วางขายไม่ได้สูงทั้งหมดแบบ เกษร มีสินค้าระดับบนและกลาง สลับกันไป น่าจะชนเต็มๆกับเซ็นทรัลชิดลม แต่ที่น่าจะได้เปรียบคือ ocean world ซึ่งจะ feed คนเข้าห้างได้เรื่อยๆ

เคยคุยกับ ห้าง expert เค้าว่าต้องดูหลัง 3 เดือนครับ