อยากลงทุนในกองทุนอสังหาครับ
โพสต์แล้ว: เสาร์ พ.ย. 12, 2005 1:47 am
แต่เห้นหลังๆออกมาหลายกองมากเลยครับ ไม่ทราบว่าต้องพิจารณาอะไรบ้างครับ ขอบคุณครับ
ผมเคย post ใน greenbull เผื่อว่าจะมีประโยชน์นะครับ
นักลงทุนหลายคนอาจจะคุ้นกับชื่อของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเภท 1 และเพิ่งมาได้ยินกันหนาหูในปีนี้ ดังนั้น จึงขออธิบายเพื่อทำความเข้าใจในเบื้องต้นก่อนนะครับ
ลักษณะทั่วไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อนุญาตให้จัดตั้งนั้น เป็นกองทุนปิด กล่าวคือ จะไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน และต้องมีเงินทุนขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในการเช่ารวมกันอย่างน้อยร้อยละ 75 ของสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value: NAV) และจะต้อง ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมซื้อที่ดินว่างเปล่า และไม่สามารถก่อหนี้ได้ ทั้งนี้กองทุนรวมจะต้องถืออสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่น้อยกว่า 1 ปี ในส่วนของผลตอบแทนสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน ก.ล.ต.ได้กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปี บริษัทจัดการต้องจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่น้อยกว่าร้องละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนปิดซึ่งผู้ถือหน่วยลงทุนไม่สามารถขายคืนกองทุนได้ ดังนั้น เพื่อให้ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถขายเงินลงทุนและผู้สนใจกองทุนสามารถลงทุนหรือซื้อเพิ่มได้ ภายหลังการขายกองทุนฯ กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยนักลงทุนสามารถทำรายการซื้อขาย ( bid-offer ) ได้เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้นสามัญตัวอื่นๆ ( ที่มา : ตลาดหลักทรัพย์ )
โดยส่วนใหญ่ กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ ได้แก่ อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงงาน ศูนย์การค้า เป็นต้น เนื่องจากการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของสินทรัพย์หรือสิทธิการเช่า ผู้ถือหน่วยลงทุนจึงเปรียบเหมือนกับการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ โดยที่จะได้รับรายได้จากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายในรูปแบบของเงินปันผลจากกองทุน
คำถามที่พบบ่อยสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
1. กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีอายุกองทุนและมีการคืนเงินให้กับผู้ถือหน่วยในอนาคตเหมือนหุ้นกู้หรือไม่
คำตอบ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 เป็นกองทุนที่ไม่มีการคืนเงินต้นเมื่อครบกำหนดเหมือนหุ้นกู้หรือพันธบัตรรัฐบาล ซึ่งก็หมายความว่าเราจะสามารถถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปได้เรื่อยๆ ตราบที่เราต้องการ และหากผู้ถือกองทุนมีความต้องการขายกองทุนฯ ก็สามารถทำได้โดยขายผ่านตลาดหลักทรัพย์เช่นเดียวกับการขายหุ้นสามัญ
2 จะมีการรับประกันเงินปันผลจากกองทุนเป็น % ที่ผู้จัดจำหน่ายกองทุนให้ข้อมูลนั้นหรือไม่
คำตอบ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 นั้น จะมีสถานะต่างจากหุ้นกู้หรือพันธบัตรตรงที่ผลตอบแทนที่ผู้ถือกองทุนได้รับคือ เงินปันผล ซึ่งต่างจากผู้ถือหุ้นกู้หรือพันธบัตรจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยคงที่ไปเรื่อยๆ จนครบอายุ ดังนั้นเงินปันผลที่ทางผู้จัดจำหน่ายหรือกองทุนฯ ระบุไว้จะไม่ได้รับการรับประกันว่าจะต้องจ่ายเท่านั้นเท่านี้ตลอดไป แม้ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 1 จะไม่มีการรับประกันผลตอบแทนในอนาคต แต่ผู้จัดจำหน่ายกองทุนจะมีการประมาณผลตอบแทนที่คาดว่าผู้ถือกองทุนจะได้รับ โดยจะมีการประมาณค่าเช่าที่ได้รับต่อหน่วยลงทุนเปรียบเทียบกับมูลค่าหน่วยลงทุน โดยการประมาณค่าเช่าก็จะคิดจากค่าเช่าที่ได้รับจากสัญญาการเช่าในปัจจุบันเป็นสำคัญ
ซึ่งหากจะเปรียบเทียบก็คล้ายๆ กับ การที่เราซื้อตึกแถวหรือคอนโดมิเนียมให้เช่าที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว ซึ่งผู้ขายก็ไม่ได้รับประกันว่าผู้เช่ารายดังกล่าวจะต้องอยู่กับเราตลอดไปหรือจะต้องจ่ายค่าเช่าเท่านี้ตลอดไป ราคาที่เราพอใจจะซื้อจะขึ้นอยู่กับค่าเช่าสินทรัพย์ในปัจจุบันเปรียบเทียบกับราคาสินทรัพย์ที่เราจ่ายไป
เงินปันผลในอนาคตจะขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่า ( rental rate ) และอัตราการเช่า ( occupancy rate ) ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อในอนาคต ดังนั้นอัตราเงินปันผลจึงมีโอกาสทั้งเพิ่มขึ้นหรือลดลง แต่อย่างไรก็ตาม หากเรามองว่าในอนาคตอัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับที่เป็นบวกในอนาคตและเศรษฐกิจยังมีการเติบโต ค่าเช่าหรืออัตราเงินปันผลของกองทุนน่าจะมีโอกาสที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ มากกว่าที่จะลดลง ซึ่งหากนักลงทุนที่มีอสังหาฯ ให้เช่า เช่น ตึกแถว คอนโดฯ ก็จะทราบดีว่าในระยะยาว ค่าเช่าน่าจะปรับขึ้นไปได้เรื่อยๆ
3 การถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีโอกาสที่จะได้รับ capital gain หรือกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคากองทุนในอนาคตหรือไม่
คำตอบ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ จึงสามารถมีการเคลื่อนไหวของราคาขึ้นลงได้เหมือนกับหุ้นสามัญ ส่วนราคากองทุนฯ จะขึ้นหรือลงนั้น น่าจะแปรผันกับการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของการจ่ายปันผล ซึ่งจะขึ้นอยู่กับการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของอัตราค่าเช่า ( rental rate ) และอัตราการเช่า ( occupancy rate ) ในอนาคต จากราคาวัสดุก่อสร้างที่น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และราคาที่ดินที่น่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคตจากกฎของ demand-supply ที่ว่าประชากรของประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แต่ปริมาณที่ดินเท่าเดิม จึงเป็นไปได้สูงมากที่ในระยะยาว มูลค่าสินทรัพย์ของกองทุนควรจะเพิ่มขึ้นตามราคาค่าก่อสร้างและราคาที่ดินที่แพงขึ้น ซึ่งหมายความว่าราคาหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ในระยะยาวก็น่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นเช่นเดียวกับการลงทุนหุ้นสามัญ ผู้ถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับปันผลและมีโอกาสได้รับกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคาหน่วยลงทุนในอนาคต
4 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองที่ดิน ( freehold ) กับถือสิทธิการเช่าที่ดิน ( leasehold ) ต่างกันอย่างไร
คำตอบ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คือครองที่ดิน หรือ freehold หมายว่าว่ากองทุนฯ จะมีกรรมสิทธิในที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ แต่หากเป็นกองทุนฯ ที่ถือสิทธิการเช่าที่ดิน หรือ leasehold แสดงว่ากองทุนฯ นั้นๆ มิได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่ทำการเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดิน โดยมีอายุสัญญาที่แน่นอน และกองทุนจะต้องมีค่าใช้จ่ายเป็นค่าเช่าให้กับเจ้าของที่ดินตามที่ระบุไว้ในสัญญาการเช่า ความเสี่ยงของกองทุนฯ ประเภท 1 ที่ถือสิทธิการเช่าที่ดิน หรือ leasehold ก็คือความเสี่ยงที่ในสัญญาอาจจะระบุให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะเมื่อมีการต่อสัญญาฉบับใหม่ และความเสี่ยงจากการไม่ได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินหลังหมดอายุสัญญาเช่าที่ดิน แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์บางแห่งอาจจะเป็นลักษณะการถือสิทธิการเช่าที่ดิน แต่เกือบทั้งหมดจะมีอายุสัญญาคงเหลือค่อนข้างยาว เช่น 20-30 ปี และอาจจะจะมีเงื่อนไขการต่ออายุสัญญาไปอีก 10-20 ปี ดังนั้น การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท leasehold ผู้ลงทุนจะต้องศึกษาและเข้าใจถึงเงื่อนไขของสัญญาการเช่าที่ดินและอายุสัญญาการเช่าที่ดินคงเหลือ เพื่อเป็นการชดเชยความเสี่ยงที่มากกว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นลักษณะถือสิทธิการเช่าที่ดินหรือ leasehold ควรจะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่ากองทุนที่เป็นเจ้าของที่ดินเอง ดังนั้นหากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 2 แห่งที่มีอัตราการจ่ายปันผลใกล้เคียงกัน และสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน ผู้ลงทุนควรจะเลือกกองทุนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
5 หากสินทรัพย์ที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ดีจริง ทำไมเจ้าของเดิมจึงขายออกมาให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์
คำตอบ เนื่องจากเจ้าของเดิมของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทจดทะเบียนในหลักทรัพย์ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง ดังนั้นหากบริษัทจดทะเบียนที่มีธุรกิจหลักคือการสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นต้องการลงทุนเพิ่มก็จะต้องเพิ่มทุนจดทะเบียนหรือจะต้องกู้เงิน กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 เป็นทางเลือกใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถขยายธุรกิจได้โดยไม่ต้องเพิ่มทุนหรือกู้เงินเพิ่ม โดยทำการขายสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ได้เงินทุนมาลงทุนในโครงการใหม่ โดยที่ส่วนใหญ่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเดิมจะยังมีเงินลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเดิมอยู่จำนวนหนึ่ง เช่น อาจจะลงทุนอยู่ 1 ใน 3 ของทุนจดทะเบียน หากจะเปรียบเทียบก็เหมือนกับหากเราเป็นผู้ประกอบการมีเงินลงทุน 50 ล้าน อาจจะสามารถสร้างตึกแถวให้เช่าได้ 20 ห้อง หากเราไม่ขายตึกแถวนั้นออกไปบ้างเราก็ไม่สามารถลงทุนเพิ่มในโครงการใหม่ๆ ได้ ซึ่งหากเราขายตึกแถวให้เช่าออกไปเสีย 12 ห้อง ก็อาจจะได้เงินลงทุนทั้งหมด 50 ล้านกลับมาเพื่อลงทุนในโครงการใหม่ และยังเหลืออีก 8 หลังเก็บไว้สำหรับเป็นรายได้ค่าเช่าในอนาคต การขายตึกแถวออกไปของเราก็เปรียบเหมือนการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง
6. จำนวนขั้นต่ำในการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 คือเท่าไหร่
คำตอบ 10,000 บาทขึ้นไป ดังนั้นจะเห็นได้ว่า ผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 1 จะสามารถเป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่าประเภทต่างๆ เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้าหรือโรงงาน โดยที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเศรษฐีแต่อย่างไร
7. ใครจะเป็นคนบริหารจัดการสินทรัพย์ให้เช่าที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
คำตอบ กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะแต่งตั้งผู้บริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งจะทำหน้าที่เก็บค่าเช่า ค่าบริการที่เกี่ยวข้องจากผู้เช่า การหาผู้เช่าใหม่กรณีผู้เช่าเดิมย้ายออก รวมไปถึงการดูแลรักษา ซ่อมแซม เพื่อให้สินทรัพย์ให้เช่าอยู่ในสภาพที่พร้อมให้เช่าตลอดเวลา โดยผู้บริหารสินทรัพย์อาจจะแต่งตั้งให้เจ้าของสินทรัพย์เดิมซึ่งมีความสามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์นั้นๆ อยู่แล้วหรือแต่งตั้งให้ผู้บริหารสินทรัพย์มืออาชีพเข้ามาบริหารก็ได้ โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายค่าบริหารจัดการเป็นสัดส่วนเมื่อเทียบกับรายได้ เช่น 1% ของรายได้ หลายคนอาจจะคิดว่าหากซื้อสินทรัพย์ให้เช่าเองก็ไม่ต้องเสียค่าบริหารตรงนี้ แต่ให้ลองนึกถึงว่าหากเราเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่มีขนาด 50 ห้อง แล้วแต่ละเดือนจะต้องคอยตามเก็บค่าเช่า หาผู้เช่าใหม่กรณีผู้เช่าเดิมย้ายออก ซ่อมแซมดูแลรักษา ก็คงจะประสบความยากลำบากและไม่มีค่อยเวลาไปทำงานประจำอย่างแน่นอน
8. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ จะต้องคำนึงถึงปัจจัยอะไรบ้าง
คำตอบ ปัจจัยแรกที่จะต้องพิจารณาคือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือเป็นการถือสิทธิการเช่า ซึ่งหากกองทุนฯ ถือสิทธิการเช่า จะต้องมีผลตอบแทนที่สูงในระดับหนึ่งเพื่อให้คุ้มค่ากับความเสี่ยงที่มากกว่า
ปัจจัยที่ 2 คือ คุณภาพของสินทรัพย์ สินทรัพย์ที่ให้เช่าควรอยู่ในทำเลที่มีความได้เปรียบ เช่น หากเป็นอาคารสำนักงานก็ควรอยู่ในย่านธุรกิจ การคมนาคมสะดวก หากเป็นศูนย์การค้าก็ควรอยู่ใกล้ชุมชน และเป็นผู้นำในธุรกิจ นอกจากนี้สินทรัพย์จะต้องมีการดูแลรักษา และซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ สภาพภูมิศาสตร์ที่ตั้งของสินทรัพย์ก็มีผลต่อการพิจารณาเช่นกัน เช่น อาคารที่ตั้งอยู่ริมทะเลจะมีอายุการใช้งานต่ำกว่าปกติ และควรพิจารณาถึงความเสี่ยงของที่ตั้งอาคารว่ามีความเสี่ยงต่อภัยธรรมชาติ เช่น แผ่นดินไหว พายุไต้ฝุ่นหรือคลื่นสึนามิหรือไม่ ซึ่งโดยทั่วไป สินทรัพย์ที่เป็นตึกสูง ( high rise ) ก็จะมีความเสี่ยงต่อภัยธรรมชาติกว่าโครงการที่เป็นแนวราบ ( low rise ) นอกจากนี้ควรจะสอบถามถึงเงื่อนไขการประกันภัยของสินทรัพย์นั้นๆ ด้วย
ปัจจัยที่ 3 คือ การบริหารจัดการสินทรัพย์ เนื่องจากเงินปันผลในอนาคตจะขึ้นอยู่กับค่าเช่าและอัตราการเช่าของสินทรัพย์นั้นๆ ดังนั้น หากสินทรัพย์มีการบริหารจัดการที่ดี โอกาสที่จะสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าในอนาคตก็จะมีมากตามไปด้วย ดังนั้นเราจะต้องพิจารณาประวัติการบริหารของผู้บริหารสินทรัพย์นั้นๆ ด้วย ซึ่งหากเจ้าของสินทรัพย์เดิมเป็นผู้บริหาร ซึ่งที่ผ่านมาส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จะต้องพิจารณาว่าบริษัทดังกล่าวมีการบริหารจัดการและมีผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นในอดีตดีเพียงใด และมีความโปร่งใสเพียงใด
ปัจจัยที่ 4 คือ ผลตอบแทนของกองทุน เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองทุนจะมีการจ่ายเงินปันผลในอัตราที่ไม่เท่ากัน ดังนั้นผู้ซื้อหน่วยลงทุนจะต้องเปรียบเทียบอัตราเงินปันผลของแต่ละกองทุนอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะเปรียบเทียบระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันเองแล้ว ก็ควรจะเปรียบเทียบกับโอกาสการลงทุนหรือการออมอื่นๆ เช่น ดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลหรือหุ้นกู้ อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยและอัตราเงินปันผลของตลาดหลักทรัพย์ การเปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเอง รวมไปถึงการเปรียบเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ ผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารและผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลเนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงสูงกว่า นอกจากนี้ และ เพื่อเป็นการรักษามูลค่าของเงินลงทุน ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะต้องสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ
ปัจจัยที่ 5 ความเสี่ยงจากการลดลงของจำนวนผู้เช่า ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลรายละเอียดของผู้เช่าสินทรัพย์นั้นๆ ว่ามีความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีควรจะมีการกระจายของผู้เช่า ไม่ควรพึ่งพิงกับผู้เช่ารายใหญ่รายใดรายหนึ่ง หรือกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งมากเกินไป โดยเฉพาะหากผู้เช่ารายนั้นๆ มิได้เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในกองทุนฯ และควรสอบถามถึงอายุสัญญาคงเหลือโดยเฉลี่ยของผู้เช่า โดยสินทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาวจะมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินทรัพย์ที่มีสัญญาการเช่าระยะสั้น นอกจากนี้ หากกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในหลายอาคารหรือหลายทำเลที่ตั้ง ก็จะลดความเสี่ยงในการลงทุนได้เป็นอย่างดี เนื่องจากบางครั้งอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมของสินทรัพย์ที่เราไม่สามารถควบคุมได้ เช่น ในกรณีของศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน หากมีการสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าโครงการ หรือการเปลี่ยนแนวทางการเดินรถเป็นแบบ one-way ก็ทำให้การไหลผ่านของรถ ( traffic ) น้อยลงได้
ปัจจัยที่ 6 กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มีการกันค่าเช่าส่วนหนึ่งมาเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมแซมหรือการตกแต่งครั้งใหญ่ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต หรือที่เรียกว่า sinking fund หรือไม่ เนื่องจากสินทรัพย์ให้เช่าบางประเภท เช่น เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารสำนักงาน เมื่อเวลาผ่านไปในระดับหนึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งหรือซ่อมแซมในบางปีที่จะมากกว่าปกติ ซึ่งเรียกว่า hard renovation ซึ่งจะเกิดขึ้นทุกๆ 5-10 ปี รวมไปถึงการก่อสร้างใหม่เมื่อสินทรัพย์ที่เป็นอาคารหมดอายุการใช้งาน ดังนั้นผู้ลงทุนควรจะสอบถามและศึกษารายละเอียดว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มีการตั้งสำรองเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายดังกล่าวในอนาคตหรือไม่ มากน้อยเพียงใด โดยสินทรัพย์ประเภทโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ควรจะมีการตั้งสำรองค่าใช้จ่ายดังกล่าวในอัตราที่สูง อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าควรมีการตั้งสำรองในระดับปานกลาง ส่วนโรงงานให้เช่าหรือคลังสินค้าซึ่งไม่ต้องมีการตกแต่งซ่อมแซมมากนักก็อาจจะมีการตั้งสำรองต่ำกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ได้
9. ใครที่เหมาะจะเป็นผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1
คำตอบ สำหรับนักลงทุนทั่วไป ผู้ที่น่าจะศึกษาโอกาสในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะเป็นผู้มีเงินออมที่กำลังจะหาโอกาสการลงทุนในระยะยาวที่น่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าเงินฝากธนาคาร โดยผู้ลงทุนก็ยังจะต้องมีความจำเป็นจะต้องมีเงินฝากธนาคารไว้ส่วนหนึ่งเพื่อใช้สำหรับรายจ่ายต่างๆ ที่จำเป็นและสำหรับค่าใช้จ่ายฉุกเฉินในอนาคต และนำเงินสดส่วนเกินในการหาช่องทางในการลงทุนใหม่ๆ ซึ่งการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ เนื่องจากในปัจจุบัน กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะให้อัตราปันผลระหว่าง 5-8% ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารซึ่งอยู่ในระดับ 1-2% ค่อนข้างมาก และกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีรายได้จากค่าเช่าซึ่งมีความแน่นอนในระดับหนึ่ง สำหรับนักลงทุนสถาบันที่น่าจะศึกษาโอกาสในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ นักลงทุนสถาบันที่มีการบริหารเงินออมในระยะยาว เช่น บริษัทประกันชีวิต กองทุนบำเหน็จบำนาญ และกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ
10 กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีเงินปันผลสูงก็จริง แต่ลงทุนในหุ้นไม่ดีกว่าหรือ ก็มีปันผลเหมือนกัน บางตัวปันผลเกือบ 10% และหุ้นบางตัวก็วิ่งขึ้นเป็นเท่าตัว
คำตอบ จากข้อมูลในอดีต แม้ว่าหุ้นหลายตัวจะสามารถให้ผลตอบแทนกับผู้ลงทุนมากถึง 100-1000% แต่ก็มีหุ้นจำนวนไม่น้อยที่ต้องถูกลดทุน และล้มหายตายจากไป หรือแม้กระทั่งหุ้นหลายตัวที่เคยมีการจ่ายเงินปันผลที่สูง แต่ปัจจุบันก็ประสบปัญหาขาดทุนและไม่สามารถจ่ายเงินปันผลได้ เนื่องจากหุ้นสามัญในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่มีรายได้จากการขาย ซึ่งมีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจและสภาพแวดล้อมทางธุรกิจค่อนข้างสูง ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้หลักมาจากค่าเช่า ซึ่งเป็นรายได้ที่มีความต่อเนื่องและมีความแน่นอนค่อนข้างสูง แม้ว่าในช่วงเศรษฐกิจขาลง รายได้จากค่าเช่าอาจจะไม่เพิ่มขึ้นหรืออาจจะลดน้อยลงไปบ้าง แต่เราจะเห็นได้ว่า หากสินทรัพย์ที่ให้เช่า เช่น อาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า หรือโรงงานอยู่ในทำเลที่ดีและคุณภาพของสินทรัพย์ที่ดีในระดับหนึ่งแล้ว ก็จะยังมีผู้เช่าอยู่ค่อนข้างมากแม้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ อย่างแย่ที่สุดกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคารที่ยังมีมูลค่าในตัว นอกจากนี้ การที่มีข้อกำหนดของทางก.ล.ต. ที่ห้ามกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ก่อหนี้ด้วยแล้วจึงไม่มีความเสี่ยงทางการเงินจึงทำให้โอกาสที่กองทุนจะถูกฟ้องล้มละลายหรือโอกาสที่มูลค่ากองทุนจะเหลือ 0 นั้นแทบจะไม่มีเลย ดังนั้น การลงทุนในหุ้นสามัญกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์จึงมีความเสี่ยงที่ต่างกันและไม่ควรนำมาเปรียบเทียบผลตอบแทนกันโดยตรง
11 ข้้อดีของการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 เปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองมีอะไรบ้าง
คำตอบ การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 มีข้อดีหลายประการเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยตรง อาทิเช่น
- ไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ในกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดเล็ก เช่น ตึกแถว คอนโดมิเนียม ที่ดินให้เช่า ก็จะต้องใช้เงินหลักแสนบาทขึ้นไป หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า โรงงาน ก็จะต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก จากการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์กอง 1 ได้กำหนดวงเงินลงทุนขั้นต่ำไว้ 10,000 บาท จึงทำให้เป็นโอกาสที่ผู้ลงทุนสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าประเภทต่างๆ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก
- กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 มีสภาพคล่องสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะเข้าจดทะเบียนทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ จึงทำให้ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายได้ง่ายและรวดเร็ว และเสียค่าใช้จ่ายในการขายเท่ากับค่าคอมมิสชั่นของการซื้อขายหลักทรัพย์ทั่วไปคือ 0.25% ซึ่งต่างจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์เอง ซึ่งหากต้องการขายออกไป จะมีความยุ่งยากและล่าช้ากว่า อีกทั้งยังต้องเสียค่าใช้จ่ายต่างๆ อีกจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน 2% หรือค่านายหน้าที่เกิดขึ้นจากการขาย
- กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับการยกเว้นภาษี เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีทำให้ไม่ต้องเสียภาษีรายได้จากการให้เช่า ซึ่งจะทำให้เงินปันผลที่ผู้ถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ ซึ่งต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองซึ่งจะต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่า
- ไม่ต้องเสียเวลาในการดูแลและบริหารสินทรัพย์ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะแต่งตั้งผู้บริหารสินทรัพย์ ซึ๋งจะทำหน้าที่ตั้งแต่การหาผู้เช่า การเก็บค่าเช่าและบริการ การดูแล บำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้อยู่ในสภาพที่พร้อมให้เช่าตลอดเวลา
- กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีการกระจายความเสี่ยงที่ดีกว่า เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าขนาดใหญ่ ที่มีผู้เช่าจำนวนมากราย ดังนั้นจึงมีการกระจายความเสี่ยงของผู้เช่าที่ดีกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง ซึ่งหากมีผู้เช่ารายใดรายหนึ่งย้ายออกหรือไม่ชำระค่าเช่า ก็จะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งนักลงทุนทั่วไปหากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองอาจจะมีความสามารถในการลงทุนเพียง 1-2 แห่ง ซึ่งหากมีผู้เช่ารายใดรายหนึ่งย้ายออกหรือไม่ชำระค่าเช่า ก็จะได้รับผลกระทบจากค่าเช่าที่ลดลงค่อนข้างมาก