Thai VI

ผมเป็นมือใหม่นะครับ
กะจะ ขายหุ้น และ แคะกระปุก บางส่วน
มาลงทุนแบบนี้บ้างครับ
อยากได้ รับฟังประสบการณือันมีค่าครับ

ทำงานอยู่ต่างจังหวัด คิดว่า อีกหน่อย
หลังจากให้เช่าแล้วอาจจะไปซ่อมอยู่เองด้วย

แถวรามให้ นักศึกษาเช่า เป็นไงครับ

หรือซื้อพวกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดีครับ

กำ ....
นึกว่าเข้ามาให้ ประสพกาม เอ้ย ประสพการณ์
ผมก็สนใจอ่ะ ครับ เผื่อว่ามันอาจจะเป็นทาง ออกจากสนามแข่งหนูได้

 พี่ชายป๋มทำอยู่น่ะครับ เค้าเป็นญาติ เค้าให้แนวคิดว่าถ้าอยากไปทำแบบเค้ามั่งเราจะเริ่มแบบเค้าไม่ได้น่ะครับ ด้วยเหตุที่ว่าเราไม่มี ที่ดิน เอาไปค้ำ เขียนแผนธุรกิจแล้วเอาเงินออกมาทำ
เริ่มแรก พี่เค้าแนะนำให้ผมหาจากธนาคารครับ ส่วนที่ยึดเพื่อขายทอดตลาด ดูทำเล ดูเยอะๆ ส่วนพวกนี้ธนาคารยินดีที่จะปล่อยกู้  เพราะว่า ทำให้บ้านที่ไม่ ก่อรายได้มาเป็นลูกหนี้ ธนาคาร
ความเสี่ยงอยู่ที่ ถ้าเราเอามาและเป็นลูกหนี้ธนาคาร แล้ว ถ้าหาคนเช่าไม่ได้ เราก็ต้องแบกบ้านเอาไว้เอง เพราะฉะนั้น เค้าถึงบอกให้ดูเยอะๆ แล้ว ถ้าเป็นไปได้เข้าไปถามเลยครับว่า บ้านแถวนั้นเช่ากันเท่าไหร่  
+ - * / แล้วต้องส่งธนาคารเท่าไหร่ คุ้มมั๊ย ก็ลงมือเลย (ตอนนี้ผมก็ยังไม่ได้ทำเลย เค้าสอนมาเสียความรู้จริง)
 ส่วนที่พี่ผมทำอยู่ ก็ เอาที่ดินที่มีอยู่ ค้ำประกัน แล้วก็หาคนมาดูห้องประเมินราคา ว่าต้องใช้เงินสร้างเท่าไหร่ เขียนแผนธุรกิจ ส่งธนาคาร เอาเงินออกมา ทำห้องเช่าแล้ว + - * / ว่าต้อง ส่งเท่าไหร่ คุ้ม ที่จะเสี่ยง คนที่มาอยู่ จำนวนห้องเช่า ค่าเช่า/ห้อง  
ของเค้าเท่าที่ผมดู ก็เป็นห้องเช่าชั้นเดียว ธรรมดา

ถ้าไม่ได้ทำเป็นกิจลักษณะ ผลตอบแทนจะขึ้นกับต้นทุนบ้าน/คอนโดที่คุณซื้อมาครับ ส่วนจะเช่าได้หรือไม่ขึ้นอยู่กับทำเล

ทำอยู่ครับสองแบบคือคอนโดและบ้าน

สำหรับคอนโดจะมีสภาพคล่องดีกว่าทั้งในแง่ปล่อยเช่าและขาย ควรเลือกทำเลที่ดี และโครงการที่ดี ตกแต่งให้น่าอยู่เหมือนกับจะอยู่เอง อย่าเลือกโครงการถูกนะครับ เวลาคนเช่าก็จะเลือกเช่าเฉพาะที่ดี ลูกค้าที่เช่าขอแนะนำว่าหากินกับคนมีรายได้ดีกว่านักศึกษา ควรมีเงินสดสำหรับดาวน์สัก 20 - 30 % ขึ้นไปจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้ทำให้มี cash flow รับมากกว่าจ่าย

สำหรับบ้านต้องเน้นขายเอากำไรส่วนต่าง แต่วงจรของอสังหาจะยาวกว่าหุ้นต้องประมาณ 5 - 10 ปีมั้งครับจะมีขึ้นลงหนักๆให้เห็น ดังนั้นถ้าซื้อบ้านต้องถือยาวครับ เพราะค่าเช่าจะไม่คุ้มเหมือนคอนโดแน่นอน เพราะบ้านจะแพงกว่า เวลาคนเช่าไม่ได้สนใจว่าบ้านแพงหรือไม่ แต่ดูทำเลเอาสะดวก ซึ่งคอนโดจะดีกว่า ผมปล่อยเช่าบ้านไปก็ได้แค่ช่วยลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยในแต่ละงวดเท่านั้นเอง

แล้วก็เหมือนหุ้นนะครับ ดูเยอะๆ เปรียบเทียบโครงการ แล้วก็เลือกจังหวะ ถ้าจะซื้อพวกยึดทรัพย์อย่าลืมตรวจดูสภาพให้ดี และดูว่ายังมีคนอยู่หรือเปล่านะครับ ไม่งั้นต้องไล่เอง  :lol:

ผมก็เคยครับ
แต่เลิกแล้ว เลยคิดว่าซื้อกองทุนอสังหาดีกว่า
ปัญหาที่จะเจอมากครับ
คนเช่าไม่ต่อเนื่อง
ค่าซ่อมบำรุงรักษา
เสียเวลาติดตามค่าเช่า
และสภาพคล่องแย่ เมื่อเวลาอยากขาย
เสียภาษีอีกตอนขาย
ถ้าต้องจ่ายดอกเบี้ยด้วย(หากกู้เขามาซื้อ) ก็ยิ่งไปกันใหญ่
ปัญหาที่ว่ามา แทบไม่พบใน กองทุนอสังหาครับ
แต่ของแบบนี้ ไม่ลองเองก็ไม่รู้ครับ
ฟังเขาว่าอย่างไร ถ้าใจมันอยากลองวิชา
มันก็จะคันหัวใจอยู่ยิกๆ
ดังนั้น
ควร ซื้อแต่วงเงินไม่มากนัก และไม่เป็นหนี้ครับ

ปัญหาที่ว่ามาน่าจะเกี่ยวกับทำเล และโครงการที่ซื้อ และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายนะครับ

เท่าที่ผ่านมาผมจะเลือกคอนโดอยู่ในทำเลที่ดี โครงการดีหน่อย เราก็จะได้ลูกค้าเกรดดี ไม่เบี้ยว ไม่ทำลายข้าวของครับ และไม่ห้องไม่ค่อยว่างเลยครับ ถ้าหายากก็ใช้นายหน้าช่วยจะช่วยลดค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการเสียโอกาสได้

ถ้าเป็นหนี้น้อย หรือไม่เป็นหนี้ได้ยิ่งดีครับจะได้มีเงินเข้าล้วนๆ

ท่านใดพอจะทราบเรื่องเกี่ยวกับภาษีบ้านเช่าบ้าง ?
ว่าต้องเสียภาษีอย่างไร หรือจะหาข้อมูลอย่างไร

ถ้าทำเป็นลักษณะรายได้เสริม หรือ สนุกๆก็สามารถทำขนาดเล็กๆ ได้ แต่ถ้าทำเป็นจริงเป็นจัง ควรทำขนาดใหญ่  เพราะควรมีรายได้ต่อเดือนที่สูงพอที่สามารถจ้างพนักงานดูแล ทำความสะอาด ยามรักษาความปลอดภัย แต่การลงทุนในธุรกิจนี้ ผลตอบแทนต่ำ คืนทุนช้า มีค่าใช้จ่ายแฝงอยู่เยอะ เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าภาษี ค่าเสียเวลาวิ่งไปเก็บค่าเช่า กว่าจะคุ้มทุนจริงๆ ประมาณ 10ปี ขึ้นไป
แต่มีข้อดี ในด้านราคาที่ดินที่ถือครองมีราคาที่สูงขึ้นในอนาคต และที่สำคัญมีเวลามานั่งดูหุ้น  :B

ส่วนภาษีที่ต้องเสีย มี 2 อย่าง คือ
1. ภาษีรายได้จากค่าเช่า  ซึ่งขึ้นอยู่กับคุณจะจดทะเบียนเป็นแบบไหน นิติบุคคล หรือ บุคคลธรรมดา หรือ คณะบุคคล  สามารถเสียแบบเหมาหักค่าใช้จ่ายได้  30% หรือจะคำนวณแบบหักค่าใช้จ่ายตามจริงก็ได้ ที่เหลือก็คือรายได้ที่ต้องนำมาคำนวณภาษี
2. ภาษีโรงเรือน เสีย 12.5% ของค่าเช่า

ขอบคุณ คุณ Laser ครับ
และขอปรึกษาเพิ่ม
ผมมีพื้นที่ในอาคารสำนักงานของผม ซึ่งมีส่วนว่างอยู่พอสมควร มีหลายคนติดต่อขอเช่าพื้นที่ แต่ยังไม่ดำเนิดการใดๆ เพราะยังไม่อยากยุ่งกับระบบภาษี
ที่รู้สึกว่าจะค่อนข้างแพงมาก และห่วงว่าจะได้ไม่คุ้มเสียกับปัญหาที่จะเกิดขึ้น
จึงขอคำแนะนำ
1 เจ้าของอาคารเป็นชื่อผม แต่ผมต้องการให้เกิดรายได้เป็นคณะบุคคล ต้องทำอย่างไรบ้าง(จะได้ตั้งคณะบุคคล กับ ลูก)
2 ถ้าแบ่งให้เช่าโดยไม่แจ้งรายได้ สรรพากรสามารถเอาผิดได้หรือไม่ ถ้าผิดโดนโทษอย่างไร
3 รายได้ ส่วนบุคคล จากค่าเช่า ต้องยื่นแบบเสียภาษี แบบ ภงด. อะไร
ขอบคุณล่วงหน้า

สวัสดีครับ
ผมอยากรบกวนท่านที่มีหรือที่เคยเขียนแผนธุรกิจ
ส่งตัวอย่างเป็น Case Study หน่อยนะครับ
(ผมคิดว่ามันเรียนรู้ง่ายกว่า)  :roll:  :roll:
ขอบคุณครับ

ถ้าจะซื้อคอนโดไว้อยู่เอง จะมีโอกาสไหมครับว่าพออยู่ไปสัก 15 ปีเบื่อ ขายต่อแล้วจะมีกำไร คือที่ดินก็ไม่ใช่ของเรา แถมสิ่งปลูกสร้างก็เก่า

ในความคิดของผม ผมว่าคอนโดอายุ 15 ปี ขึ้นไป จะหมดเสน่ห์ สภาพแวดล้อมดูเก่าๆ ล้าสมัย น่าเบื่อๆ เลยไม่รู้ว่าจะขายแล้วมีกำไรหรือเปล่าครับ

จริงๆ เป็นอย่างไรครับ

ตอบคุณสุมาอี้

ลองนึกภาพคอนโดกลางเมืองพวกแถวสุขุมวิทต้นๆ หรือสีลมที่มีเจ้าของโครงการดีๆดูสิครับพี่

เจ้าของโครงการดีๆจะดูแลรักษาคอนโดให้ดูดีเสมอ อาจจะไม่ถึงขั้นของใหม่ แต่ก็โอเค

อีกอย่างถ้ากลัวนัก ก็ถือแค่สั้นๆซัก 5 ปีดูสิครับ แต่ต้องเป็นคอนโดกลางเมืองจริงๆนะครับถึงจะมีแนวโน้มราคาสูงขึ้นได้มากกว่าคอนโดชานเมือง

สูงมากกว่าเยอะด้วยครับพี่

อึม ค่อนข้างเห็นด้วยครับ

ถ้าซื้อคอนโดด้วยเงินสดแล้วปล่อยเช่า ให้ผู้เช่ารับผิดชอบค่าสาธารณปโภคเอง เราจะต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้างครับ  

อย่างค่า maintenance นี่ เฉลี่ยมันจะสักประมาณกี่ % ของราคาคอนโดต่อปีครับ คิดว่าคงมีแต่ค่าตกแต่งใหม่ทุกๆ 10 ปี กับค่าซ่อมของเสียเล็กๆ น้อยๆ ระหว่างทางใช่ไหมครับ

มีญาติซื้อคอนโดแถวนานา เมื่อ 20 ปี ก่อน 4 แสน ตอนนี้ขายได้ 1.6 ล้าน คิดแล้วผลตอบแทนแค่ 7.5% เท่านั้น ไม่เห็นดีตรงไหนเลย ยังต้องมีค่า maintenance ที่ต้องจ่ายระหว่างทางอีก

ผม copy ส่วนหนึ่งของกระทู้ที่เขียนใน greenbull มาให้อ่านครับ

ผมคิดว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นเป็นสิ่งที่น่าสนใจ   เพราะประชากรในประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ที่ดินมีเท่าเดิม   ดังนั้นราคาหรือค่าเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวจึงน่าจะเพิ่มขึ้น   ดังนั้นการแบ่งเงินที่จะลงทุนในหุ้นส่วนหนึ่งมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งที่น่าสนใจ     ผมจึงได้พิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าประเภทต่างๆ    

อย่างแรกที่ผมดูก็คือ  การซื้อที่ดินให้เช่า      ผมพบว่าการซื้อที่ดินในซอยหรือนอกเมืองที่ใช้เงินลงทุนไม่มากนั้นจะหาผู้เช่ายาก   เพราะคงจะไม่มีใครเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้าน     ที่ดินที่จะสามารถปล่อยเช่าได้นั้นมักจะต้องเป็นที่ดินแปลงใหญ่   ติดถนน  อยู่ในทำเลค่อนข้างดี    ซึ่งจะถูกเช่าทำศูนย์การค้า   Supercenter  ปั๊มน้ำมัน    ซึ่งที่ดินเหล่านี้มีราคาแปลงละหลายสิบล้านถึงหลายร้อยล้าน   ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่มากสำหรับการลงทุนครับ   และถึงแม้มีเงินลงทุนดังกล่าว  ในสถานการณ์ปัจจุบันที่เศรษฐกิจค่อนข้างดี     ผมคิดว่าคงจะหาที่ดินแปลงดีๆ ราคาต่ำกว่าที่ควรจะเป็นค่อนข้างยาก   และเราเองคงจะหาที่ดินเก่งสู้พวก developer ไม่ได้    ส่วนการซื้อที่ดินเก็บไว้เฉยๆ เพื่อหวังว่าราคาจะสูงขึ้นมากๆ  ผมคิดว่าคงจะยากเพราะในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินได้แพงขึ้นมากแล้ว   ดังนั้นในอนาคตผมจึงคิดว่าคงมีเพียงบางทำเลเท่านั้นที่ราคาที่ดินจะแพงขึ้นมากๆ ได้   และการซื้อที่ดินเก็บโดยไม่ได้ค่าเช่านั้นเป็นสิ่งที่ผมคิดว่าไม่น่าสนใจเท่าไหร่    และหากเดือดร้อนเงินขึ้นมาการขายก็ลำบากเพราะที่ดินก็มีสภาพคล่องไม่สูงนัก    ผมจึงตัดประเด็นนี้ไป

อย่างที่สองที่ผมดูก็คือ  การลงทุนในอาคารให้เช่า   ผมคงตัดการลงทุนในอาคารสำนักงานไปก่อนได้เลยเพราะคงจะต้องใช้เงินลงทุนสูงมาก      สำหรับการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่านั้น   เท่าที่ผมทราบมาก็ได้ผลตอบแทนที่ดีใช้ได้ทีเดียว    แต่ปัญหาก็คือ   การลงทุนในอพาร์ตเมนต์หากต้องการที่จะได้ผลตอบแทนที่ดีเราควรจะบริหารงานเอง     และผมคิดว่าน่าจะเป็นสิ่งที่ปวดหัวพอสมควรกับการ deal กับผู้เช่าแต่ละรายและปัญหาต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น     ดังนั้นคงจะเป็นไปไม่ได้สำหรับผมที่จะไปทำอพาร์ตเมนต์เพราะผมคงไม่มีเวลาขนาดนั้น

อีกสินทรัพย์หนึ่งที่ผมตัดออกไปแม้ว่าจะเป็นการลงทุนที่ผมพบว่าเป็นที่นิยมของหลายๆ คนคือการซื้อคอนโดมิเนียมให้เช่า    เพราะผมคิดว่าคอนโดมิเนียมนั้นจะมีมูลค่าลดลงเรื่อยๆ เมื่ออายุของตึกมากขึ้น    เว้นเสียว่าจะเป็นตึกที่มีการบำรุงรักษาดีจริงๆ   แต่ผมคิดว่าอย่างไรก็ตามแม้ว่าจะมีการบำรุงรักษาที่ดี  หากเวลาผ่านไปซัก 40-50 ปี  คุณภาพของโครงสร้างอาคารอาจจะลดลงและคงจะหลีกหนีความทรุดโทรมของอาคารไม่พ้นอยู่ดี   อีกประเด็นที่ผมไม่ชอบคือการซื้อคอนโดฯ เราจะไม่มีกรรมสิทธิในที่ดิน        และเท่าที่ดูผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้รับหากซื้อคอนโดฯ ในปัจจุบันที่ราคา 5-7หมื่นบาทต่อ ตร. ม.  ที่จะได้ผลตอบแทน 5-6% ต่อปีแล้วนั้น   ผมคิดว่าก็ไม่คุ้มนักหากคิดถึงมูลค่าในอนาคตของสินทรัพย์ที่จะลดลงไปเรื่อยๆ

ส่วนการซื้อบ้านหรือทาวเฮาส์ให้เช่า   ผมก็คิดว่าไม่น่าสนใจนักเช่นกัน   เพราะผมคิดว่ามีความเสี่ยงสูงที่จะหาผู้เช่าไม่ได้    ผมคิดว่าบ้านที่น่าจะหาผู้เช่าง่ายๆ น่าจะเป็นบ้านที่มีผู้เช่าเป็นฝรั่ง   ซึ่งน่าจะต้องอยู่ในทำเลที่ดีจริงๆ คือ สุขุมวิท  หรือทำเลอื่นๆ ที่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ   ซึ่งบ้านดังที่ว่านี้ก็มีราคาสูงมาก      ส่วนบ้านระดับราคาไม่แพงนักนอกจากจะประสบปัญหาเรื่องการหาผู้เช่าแล้ว   ผมคิดว่าในระยะยาวน่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงรักษาค่อนข้างมาก   โดยเฉพาะหากผู้เช่าเดิมย้ายออก   เพราะคนเช่าบ้านก็ไม่น่าจะดูแลรักษาบ้านนัก     ดังนั้นค่าซ่อมแซมบ้านอาจจะเท่ากับค่าเช่าที่เราจะได้เป็นเวลา 1-2 ปีก็เป็นได้   และสิ่งหนึ่งที่พบก็คือ  การ deal กับผู้รับเหมานั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย  และการหาผู้รับเหมาดีๆ ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเช่นกัน  

สินทรัพย์ที่ผมคิดว่าน่าสนใจพอควรคือการซื้อตึกแถวให้เช่า   ที่ผมชอบก็คือตึกแถวสามารถทำการค้าได้   และเมืองจะขยายไปเรื่อยๆ   ดังนั้นทำเลต่างๆ จะมีการพัฒนาไปเรื่อยๆ  ทำเลที่เคยไกลก็จะใกล้ขึ้น   และตึกแถวต่างกับคอนโดฯ ตรงที่เราเป็นเจ้าของที่ดิน   และผู้เช่าตึกแถวส่วนใหญ่ทำการค้า  จึงไม่สนใจสภาพตึกแถวมากเท่าคอนโดฯ  ดังนั้นตึกแถวเก่าๆ ก็ยังมีคนเช่าอยู่ซึ่งต่างจากคอนโดฯ    แต่สิ่งที่ผมพบในปัจจุบันปัญหาของการซื้อตึกแถวให้เช่าก็คือ   การหาตึกแถวที่มีทำเลดีๆ เริ่มลำบากขึ้น   ปัญหาหลักของตึกแถวในปัจจุบันคือเรื่องที่จอดรถ     ตึกแถวหลายทำเลที่ไม่ได้อยู่ในชุมชนจริงๆ จะไม่สามารถทำการค้าได้เพราะไม่มีที่จอดรถ     และสิ่งที่ผมเห็นก็คือการลงทุนในตึกแถวมีความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมรอบข้างพอสมควร  เช่น  ตึกแถวที่มีการก่อสร้างสะพานหรืออุโมงค์ข้ามแยกจะเสียประโยชน์ในด้านการทำธุรกิจพอสมควร       นอกจากนี้ผมยังมองว่าในอนาคตจะเหลือธุรกิจไม่กี่ประเภทที่จะมาเป็นผู้เช่าตึกแถว   เพราะการเข้ามาของ modern trade ได้ทำให้อนาคตของร้านค้าปลีกหลายประเภทแย่ลง   และจากปัญหาเรื่องที่จอดรถทำให้หลายคนที่ทำธุรกิจไปเช่าพื้นที่ใน modern trade มากขึ้น      

แต่อย่างไร  ตึกแถวที่ยังมีศักยภาพก็ยังมี   ซึ่งผมเห็นว่าควรจะอยู่ใกล้ชุมชนซึ่งไม่จำเป็นต้องพึ่งการมีที่จอดรถได้    โดยเฉพาะหากอยู่ใกล้โรงเรียน  มหาวิทยาลัย  ก็จะยิ่งดีเพราะสามารถทำธุรกิจได้หลากหลาย  เช่น  ขายอาหาร   ทำร้านอินเตอร์เน็ต  ร้านขายยา  ร้านถ่ายเอกสาร   เป็นต้น     อย่างไรก็ตาม   เท่าที่ผมสำรวจราคาตึกแถวที่ขายและค่าเช่าที่คาดว่าจะเก็บได้   ผมพบว่าผลตอบแทนจากการให้เช่าจะตกอยู่ที่ประมาณ 3-5% เท่านั้น   ซึ่งผมมองว่ามันค่อนข้างต่ำกว่าผลตอบแทนที่ผมคาดว่าจะได้รับพอสมควร   และปัญหาที่จะพบจากการเป็นผู้ให้เช่าตึกแถวก็คือ   ความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าเดิมย้ายออกและหาผู้เช่าใหม่ไม่ได้    ซึ่งจะทำให้ผมขาดรายได้จากค่าเช่า    และเสี่ยงจากการเจอผู้เช่าไม่ดีที่ทำตึกโทรมซึ่งจะทำให้การซ่อมแซมบำรุงรักษาเมื่อมีการเปลี่ยนผู้เช่าซึ่งต้องใช้ค่าใช้จ่ายค่อนข้างมาก

เป็นบทความที่ดีมากๆ ครับ ขอบคุณจริงๆ



ติดใจเรื่องผลตอบแทนครับ ค่าเช่าตึกแถว 5% ของมูลค่าตึก แต่ในระยะยาวเราสามารถขึ้นค่าเช่าได้ตามอัตราเงินเฟ้อถูกไหมครับ และเมื่อค่าเช่าเพิ่มขึ้น ราคาตึกก็ต้องเพิ่มขึ้นในอัตราเดียวกัน เพื่อให้ 5% ยังคงเป็น 5% อยู่เท่าเดิม ดังนั้นผลตอบแทนจึงมี 2 ส่วนคือ

1. ค่าเช่า 5% เติบโต 2.5% ต่อปี
2. Price Appreciation เติบโต 2.5% ต่อปี เช่นเดียวกัน

ดังนั้นผลตอบแทน nominal return ควรจะเป็น 10% หรือ real return 7.5% นั่นเอง สำหรับคนที่ซื้อตึกแถวไว้ให้เช่าระยะยาวไม่ได้เอาไว้ขายเก็งกำไร

แต่ในทางปฏิบัติผลตอบแทนอาจต่ำกว่านั้นเพราะภาษี และค่าบำรุงรักษา ตลอดจนกรณีที่หาคนเช่าไม่ได้ในบางระยะเวลา

คิดอย่างนี้ถูกหรือเปล่าครับ

ดร.โหน่ง เขียน:จริงๆแล้ว  ผมชอบอ่านงานทางความคิดของทั้งสามคนเลยนะครับ  คุณ หมอDrchatri   คุณสุมาอี้ และคุณHVI  นี่ถ้าเจอตัวจริงต้องขอลายเซ็นหย่อยละครับ!
...

ปุจฉา : คุณ HVI ครับ ยินดีด้วยครับ return ค่าเช่าถึง 10 % หรือปล่าวครับ ถ้าถึงก็โชคดีมากเลยครับ อิจฉาจังเลยครับ!  แนะนำกันบ้างซิครับ  condo แถวสีลม สาทร ซื้อปล่อยให้ต่างชาติเช่า ยังน่าเล่นอยู่ไหมครับอาจารย์

วิสัชชนา: ข้าน้อยมิบังอาจ หากเทียบกับประสบการณ์การลงทุนของ ดร.โหน่ง
ข้าน้อยก็คงเป็นแค่เพียง เด็กน้อยเล่นหมากเก็บ แค่นั้นเอง  :lovl:

สำหรับ %ROI ลองคิดดูคร่าวๆแล้วเกินนิดหน่อยครับ
แต่ Cash Flow ของผมดูแปลกๆหน่อยนะครับ
ที่ T=0 Cash Flow ติดลบน้อยมาก (ส่วนต่างระหว่างกู้แบงค์ กับ ราคาซื้ออสังหา, ซื้อบ้านมือ 2 ช่วงอสังหาตกต่ำ)
หากเรามองว่าธนาคารเป็นเหมือนหุ้นส่วนธุรกิจ
ค่าเช่าทุกเดือนที่เข้ามา ส่วนดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย Bank ก็เป็นส่วนแบ่งของธนาคาร
ส่วนที่เหลือเป็นส่วนของเรา (แต่เราก็ต้องส่งส่วนนี้ให้เพื่อลดเงินต้น)

เพราะฉะนั้น Cash Flow ที่ตกถึงมือผมจริงๆในแต่ละเดือนเนี่ยแทบจะเป็นศูนย์
จะรับรู้รายได้จริงๆก็เมื่อขายอสังหาครับ เพราะเราจะได้ส่วนต่างจากราคาขายและส่วนที่เป็นหนี้ธนาคาร (ที่ลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลา)
หรือไม่ก็ถือยาวจนกว่าจะผ่อนหมด เมื่อนั้นค่อยมี Cash Flow เป็นบวก
อีกอย่างเราก็ได้กำไรที่เพิ่มขึ้นจากราคาอสังหาที่ปรับตัวขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อครับ
แต่ก็ต้องคิดเผื่อถึงค่าซ่อมแซมระหว่างทาง และความทรุดโทรมตามระยะเวลาด้วย

กลับมาที่คำถามของ ดร.โหน่ง เรื่องคอนโด
แถวนั้นได้ยินเหมือนกันครับ ว่าซื้อให้ฝรั่งเช่าได้ค่าเช่าเดือนละหมื่น up
โดยเฉพาะโครงการดีๆ เช่น LPN
แต่ผมไม่มีความรู้มากพอที่จะแนะนำได้ครับ
เอากระทู้เก่าๆมาฝากแล้วกันครับ

มีสมาชิกท่านไหน มีคอนโด/บ้าน ให้เช่า เพื่อเก็บผลประโยชน์บ้าง

ขออภัยด้วยครับ
ความคิดเห็นก่อนหน้านี้ Post ผิดกระทู้  :oops:

นั่นหนะสิ ผมถึงว่า มานคุ้นๆนะ อ่านตอนแรกยัง งงๆ

สำหรับเค้า มองว่าดีอ่ะ

แต่พอดีว่า ไม่ได้ซื้อเองอ่ะค่ะ

คุณแม่ ซื้อไว้ให้ ตั้งแต่ ตอนท้องเค้าอ่ะ

บ้านตอนนั้น ซื้อมา 2 แสน

แล้วคนที่เช่า ก้อ เช่ามา 10 กว่าปีแล้ว

ถึงวันนี้ ราคาประเมิณ อยู่ที่  ประมาณ 2 ล้าน  แล้วค่ะ

( แต่อย่างว่าแหละ มันใช้ระยะเวลานาน เจอคนเช่าดี ก้อดีไป เจอคนเช่าไม่ดี บ้านโทรมเร็วอีก )

เรื่องห้องเช่ากำลังทำอยู่ครับ แถวพัทยา
..เสียวๆ อยู่ว่า เจอข่าวระเบิดเข้า คนพักจะหายต๋อม

..เรื่องภาษีโรงเรือนและที่ดิน มีผู้แนะนำไว้ดังนี้

ให้แยกสัญญาออกเป็นสองฉบับ
เป็นสัญญาเช่า ฉบับหนึ่ง กับสัญญาบริการอีกฉบับหนึ่ง ทั้งนี้เนื่องจากว่าการประเมินภาษีจะใช้ค่าเช่าเป็นฐาน
การแยกเป็นสองสัญญาทำให้ฐานค่าเช่าลดลง ภาษีที่ประเมิน
จึงน้อยลงตามไปด้วย
... แต่... ทราบมาว่า ต่อไปกฏหมายใหม่จะคำนวณภาษีจากราคาประเมินไม่ใช่
จากฐานค่าเช่าอย่างเก่าก่อนด้วยเหตุนี้ถ้ากฏหมายใหม่ออกมา
มุขนี้จะแป้ก.

ไม่สนุกเลยครับ อสังหาให้เช่าเนี่ย ผมมีcondoให้เช่าอยู่ ซื้อมา 3ล้าน กู้ 9แสน ลงเงิน 2.1ล้าน ผ่อนเดือนละ 10000 ค่าเช่าเดือนละ 20000 ผมออกส่วนกลางเดือนละ 2000

สรุปเหลือเงินเข้าเดือนละ 8000

ที่ไม่สนุกคือความจุกจิกครับ ครั้งนึงเครื่องทำน้ำร้อนผมซื้อใหม่เอี่ยมติดในห้องน้ำ กว่าจะคุมงานให้ช่างติดเสร็จเสียเวลางานไปครึ่งวัน หาคนเช่า นัดดูห้อง เซ็นสัญญา เสียเวลาไปอีกครึ่งวัน อยู่ไปๆเครื่องทำน้ำร้อนเสีย เรียกช่างมาดู บอกว่าสายไฟเล็กไป อะไรไม่รู้ผมก็ไม่เข้าใจ ประมาณว่าไม่ตรงspec เครื่อง เสียเวลาไปอีกครึ่งวัน

มันก็ไม่ได้ยุ่งหรอกครับ แต่มันจุกจิก ถ้าทำงานอยู่บางทีก็ต้องสละเวลางานบ้าง ลงทุนหุ้นผมว่าสบายใจกว่าครับ

เห็นด้วยกับคุณ jody4003 ค่ะ

ตรงที่ เรื่องจุกจิกมันเยอะ อะไรที่เสื่อมโทรม

เช่น รั้วร้าว หลังคารั่ว กำแพงน้ำซึม ประมาณเนี้ย

เจ้าบ้านก็ต้องไปดูแลเอง ( คนอื่นออกเงินรึป่าวไม่รู้ แต่ของเค้า 1 - 2 ปี จะเช็คสภาพบ้าน แล้วก็ซ่อมแซมส่วนที่เสื่อมโทรม ให้โดยเราออกค่าใช้จ่ายหมด และไม่เก็บค่าเช่าเพิ่มด้วยค่ะ    )

teetotal2521 เขียน:
ทำงานอยู่ต่างจังหวัด คิดว่า อีกหน่อย
หลังจากให้เช่าแล้วอาจจะไปซ่อมอยู่เองด้วย

แถวรามให้ นักศึกษาเช่า เป็นไงครับ

หรือซื้อพวกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดีครับ

ผมทำอาคารพานิชย์ให้เช่าอยู่ครับ
เรื่องซ่อมบ้านหลังจากผู้เช่า  ปิดประตูไปได้เลยครับ

เพราะสัญญาการเช่าอาคาร   หรือคอนโด  หอพัก  นั้น
เมื่อผู้เช่าทำสัญญา  สัญญาก็มีค่าประกันบ้าน
เมื่อผู้เช่าออก  ก็เอาเงินประกันมาซ่อมทาสี  ซ่อมน้ำ-ไฟ
จ่ายค่าน้ำ-ค่าไฟ  ที่เหลือถึงจะคืน

กรณีกู้เงินมาทำก็เลิกคิดได้เลย
ทำเลเป็นเรื่องสำคัญ  ต่อการทำให้เช่า
สัญญาเป็นการคุ้มครองป้องกันผู้ให้เช่า  ไม่ได้คุ้มครองผู้เช่า

Lady เขียน:เห็นด้วยกับคุณ jody4003 ค่ะ

ตรงที่ เรื่องจุกจิกมันเยอะ อะไรที่เสื่อมโทรม

เช่น รั้วร้าว หลังคารั่ว กำแพงน้ำซึม ประมาณเนี้ย

เจ้าบ้านก็ต้องไปดูแลเอง ( คนอื่นออกเงินรึป่าวไม่รู้ แต่ของเค้า 1 - 2 ปี จะเช็คสภาพบ้าน แล้วก็ซ่อมแซมส่วนที่เสื่อมโทรม ให้โดยเราออกค่าใช้จ่ายหมด และไม่เก็บค่าเช่าเพิ่มด้วยค่ะ    )

คุณไม่เข้าใจระบบการให้เช่าบ้านครับ

เอาง่ายๆแบบนี้

มัดจำการเข้าเช่าบ้าน
หากผู้เช่าต้องการเช่าบ้านผม  ต้องจ่ายค่าประกันบ้านก่อน2หมื่นบาท
ค่าประกันบ้านนี้จะคืนให้ผู้เช่าต่อเมื่อ  
คืนบ้านให้ผู้ให้เช่าตามสภาพวันเข้ามาอยู่

คือ  กระเบื้องปูพื้นแตก1แผ่น  ก๊อกน้ำเสีย2อัน  มุ้งรวดขาด  รั้วชำรุด
วันที่เช่าเข้ามาไม่มีขยะ  เราก็นำเงินของเขาไปจ้างคนเก็บขยะทิ้ง
และอื่นๆ  ซ่อมเสร็จเหลือเงิน3ร้อยคุณค่อยมาเอาคืน

แต่เนื่องจากผู้เช่าไม่เคยทำธุรกิจแบบนี้  เลยมองกันเรื่องปัญหาจุกจิก

แล้วผู้เช่าเข้ามาอยู่บ้านเช่าเรา   ทดสอบน้ำไฟเรียบร้อย
ต่อจากนั้น3วันบอกน้ำไม่ไหล  ไฟไม่ติด  ผู้เช่าต้องรับผิดชอบหาช่างมาซ่อม
ที่จะให้ผู้ให้เช่ามาเซอร์วิส  ผมยังไม่เคยเจอ  ก็ได้เจอที่นี่แหล่ะครับ
มาดูบ้าน  อาคารให้เช่าของผม  ใหม่ตลอด
ผู้เช่ารับได้ก็เช่า  รับไม่ได้ก็ไม่ต้องไปง้อให้เช่า

[
คุณไม่เข้าใจระบบการให้เช่าบ้านครับ

เอาง่ายๆแบบนี้

มัดจำการเข้าเช่าบ้าน
หากผู้เช่าต้องการเช่าบ้านผม

จริง ๆ เห็นด้วยกับ คุณปรัชญา นะคะ

แต่ทำไงได้ เนื่องจากเช่ากันมา 10 กว่าปีได้
( ถ้าจำไม่ผิด ประมาณ 15 - 17 ปี  อ่ะค่ะ )

แล้วผู้เช่าไม่เคยมีปัญหาให้ลำบากใจเลย

จ่ายค่าเช่าตรงทุกครั้ง ( ค่าเช่าจ่ายโดยโอนเข้าบัญชีธนาคาร ไม่ต้องตามไปเก็บ )

เลยเหมือนกับน้ำพึ่งเรือ เสือพึ่งป่า ยังไงเราก็ต้องบูรณะมันอยู่แล้ว อะไรประมาณเนี้ย

แต่จะเอาข้อคิดของคุณปรัชญา ไปประยุกต์ใช้นะคะ  ขอบคุณค่ะ  

ในกรุงเทพตอนนี้คอนโดใหม่เยอะมากจริงๆ ซื้อปล่อยเช่านี้สงสัยจะหาคนเช่ายากขึ้นนะ เพราะคนมีเงินหน่อย คงทนเก็บเงินก้อนไปดาวน์ของใหม่เลย

ลองไปหยิบสัญญาเช่าบ้านฉบับมาตรฐานมาดู จะพบว่ามีข้อสัญญา

3. เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ถ้าปรากฎทรัพย์สินที่เช่าได้รับความเสียหาย อันเนื่องมาจากการกระทำของผู้เช่า และหรือบริวาร ลูกจ้างของผู้เช่าและผู้เช่ามิได้ซ่อมแซมให้คืนสภาพเดิม ผู้ให้เช่ามีสิทธิยึดเงินประกันจำนวนนี้ไว้เป็นค่าซ่อมแซมทรัพย์สิน ผู้เช่ารับว่าจะชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่ผู้เช่า

5. ผู้เช่าต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่า เสมือนวิญญูชนจะพึงรักษาทรัพย์สินของตัวเองและต้องบำรุงรักษา ทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยในทรัพย์สินนั้นด้วย ....

ถ้าเป็นการซ่อมแซมวัสดุที่เสื่อมไปตามกาลเวลา ผมก็ออกเอง
ผมว่ามันก็ไม่แฟร์ต่อผู้เช่าถ้าเค้าเช่าอยู่ไม่ถึงปีเลย แต่ต้องไปซ่อมหลังคารั่วตอนฝนตก

ของผมก็มีประสบการณ์กับผู้เช่าที่ดีเช่นเดียวกันกับคุณ Lady ครับ
ค่าเช่าทุกเดือนผู้เช่า โอนเข้าบัญชีธนาคาร แทบจะไม่ต้องโทรไปตามเลย

ผมเห็นด้วยกับพี่ปรัชญาแต่ขอแย้งนิดนึง
ผมว่าสัญญาเช่าเป็นการตกลงว่าจะทำตามสัญญาทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า
นั่นหมายถึงผู้ให้เช่าก็ต้องปฏิบัติตามด้วยเช่นกัน (คุ้มครองผู้เช่าด้วยเช่นกัน)
แต่แน่นอนว่าทรัพย์สินเป็นของผู้ให้เช่า
ข้อสัญญาต่างๆ จึงเน้นไปในทางปกป้องผู้ให้เช่า ...  :lol:

แก้ไขครับ พิมพ์หล่นไปนิดนึง

3. เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ถ้าปรากฎทรัพย์สินที่เช่าได้รับความเสียหาย อันเนื่องมาจากการกระทำของผู้เช่า และหรือบริวาร ลูกจ้างของผู้เช่าและผู้เช่ามิได้ซ่อมแซมให้คืนสภาพเดิม ผู้ให้เช่ามีสิทธิยึดเงินประกันจำนวนนี้ไว้เป็นค่าซ่อมแซมทรัพย์สิน ผู้เช่ารับว่าจะชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่ผู้ให้เช่า