Thai VI

เท่าที่สอบถามหลายๆท่าน ค่อนข้างกังวลกับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ โดยเฉพาะหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ....

... เหตุเพราะเศรษฐกิจชะลอตัว ... และ ดอกเบี้ยมีทิศทางปรับตัวสูงขึ้น ...

... แต่ ... เห็นฝรั่ง ไม่รู้เหมือนกันว่าหัวแดงหรือหัวดำ แต่ที่ทราบมา มีกลุ่มนึงหัวแดงแน่ๆ เก็บหุ้นอสังหากันในระยะนี้ ....

ผมก็ยังคิดไม่ตกว่า จริงๆ การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ ดีหรือไม่ครับ ?

วันนี้ไปเจอบทความนี้ กบข. สนใจลงทุนอสังหาครับ เลยเอามาให้อ่านกัน ..


http://www.bangkokbiznews.com/2005/07/1 ... s_id=21428

กบข.เผยตั้งเป้าขยายการลงทุนภาคอสังหาฯอีกกว่า 5 พันล้านบาท

13 กรกฎาคม 2548 13:11 น.
เลขาธิการกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) มั่นใจทิศทางการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์จะสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว พร้อมตั้งเป้าขยายการลงทุนอีกกว่า 5,000 ล้านบาท

โดย กบข.กำหนดสัดส่วนการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 5% หรือประมาณ 12,000 ล้านบาท ของสินทรัพย์รวมที่บริหารกว่า 250,000 ล้านบาท

นายวิสิฐ ตันติสุนทร เลขาธิการ กบข. เปิดเผยถึงการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ของ กบข. ในปี 2548 ว่า ที่ผ่านมา กบข. ได้กำหนดสัดส่วนการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์สูงสุดไว้ที่ 5% หรือประมาณ 12,000 ล้านบาท ของสินทรัพย์ที่ กบข.บริหารอยู่กว่า 250,000 ล้านบาท

โดยปัจจุบัน กบข. ได้ลงทุนไปแล้วกว่า 3% หรือประมาณ 7,000 ล้านบาท ของเงินลงทุนทั้งหมด ซึ่งในปี 2548 กบข. มีแผนขยายการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์อีกกว่า 5,000 ล้านบาท เพื่อให้เต็มสัดส่วนการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์

นายวิสิฐ กล่าวว่า การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนอีกประเภทหนึ่งของ กบข. ซึ่งถือเป็นการลงทุนที่สามารถแสวงหาผลตอบแทนที่ดีให้กับสมาชิกในช่วงที่มีความผันผวนทางเศรษฐกิจ และเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนอีกทางหนึ่ง เนื่องจากการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคง สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอได้ในระยะยาว โดยการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของ กบข. จะเป็นการลงทุนในประเภทอาคารที่ให้รายได้จากค่าเช่า เนื่องจากผลการศึกษาที่ผ่านมาพบว่าในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำรายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์จะยังคงให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ

ทั้งนี้ ปัจจุบันการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของ กบข. ประกอบด้วย อาคารอับดุลราฮิมเพลส อาคารบางกอกซิตี้ ทาวเวอร์ และอาคารซัมเมอร์เซท เลคพอยท์ ซึ่ง กบข.มีกระบวนการคัดเลือกเป็นไปตามแนวทางที่คณะกรรมการจัดการกองทุนกำหนด และดำเนินการที่เป็นขั้นตอนด้วยความโปร่งใสตรวจสอบได้

ทำไมฮิตจังหนอ ...

http://www.bangkokbiznews.com/2005/07/1 ... s_id=20788
บลจ.ทหารไทยขายไอพีโอ กองทุนอสังหาฯ 1-9 สิงหา
12 กรกฎาคม 2548 07:41 น.

บลจ.ทหารไทย เตรียมขายไอพีโอ กองทุนอสังหาฯ CPN รีเทล โกรท 1-9 ส.ค.48 เป็นกองทุนเพื่อลงทุนครั้งแรกในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์

โดยเป็นอาคารศูนย์การค้า 2 โครงการคือ ศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 บางส่วน และศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 บางส่วน เชื่อนักลงทุนตอบรับและให้ผลตอบแทน 7-8%

นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน ทหารไทย จำกัด เปิดเผยว่า ตามที่บริษัท ได้ยื่นเรื่องขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท มูลค่าประมาณ 12,000 ล้านบาท ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)นั้น ขณะนี้ กองทุนดังกล่าวได้รับอนุมัติจาก ก.ล.ต. เรียบร้อยแล้ว

โดยจะเปิดจองซื้อครั้งแรกและครั้งเดียวในราคาหน่วยลงทุนละ 10 บาท ระหว่างวันที่ 1-9 สิงหาคม นี้ ด้วยเงินจองซื้อขั้นต่ำ 50,000 บาท เพื่อลงทุนครั้งแรกในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นอาคารศูนย์การค้าจำนวน 2 โครงการคือ ศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 บางส่วน ประมาณ 251,182 ตารางเมตร ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา พระราม 2 จำกัด และศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 บางส่วน ประมาณ 169,740 ตารางเมตร ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัด

ทั้งนี้ กองทุนรวมที่จะจัดตั้งขึ้นนั้น มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลไม่เกินปีละ 4 ครั้ง อัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ซึ่งคาดว่าจะได้ผลตอบแทนเฉลี่ย 7-8% ต่อปี ในปี 2548 และ 2549 เนื่องจากรายได้ของกองทุนรวมนั้นมาจากรายได้ค่าเช่าของร้านค้าในศูนย์การค้า ซึ่งมีการทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาแน่นอน มีทั้งสัญญาประเภท 1-3 ปี

และสัญญามากกว่า 3 ปี และค่าใช้จ่ายของกองทุนนั้น ได้มีการประมาณการตามสมมติฐาน ที่ได้รับการพิจารณาจากที่ปรึกษาการเงิน ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ว่ามีความสมเหตุสมผล

นางโชติกา กล่าวว่า ช่วงก่อนการเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรก บริษัท และกลุ่ม CPN ในฐานะผู้บริหารศูนย์การค้าทั้ง 2 แห่ง ได้วางแผนโรดโชว์ทั้งในประเทศ และต่างประเทศ โดยในวันที่ 25 กรกฎาคม ศกนี้ จะจัดสัมมนาครั้งใหญ่ในหัวข้อ "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หนทางรวยด้วยศูนย์การค้า" ณ ห้องบางกอกคอนเวนชั่นเซ็นเตอร์ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ซึ่งคาดว่าจะมีนักลงทุนสนใจร่วมฟังกว่า 1,000 คน

"ช่วงนี้นักลงทุนให้ความสนใจสอบถามเข้ามาจำนวนมาก รวมทั้งผลตอบรับที่ดีจากการจัดโรดโชว์ที่เชียงใหม่

เนื่องจากเป็นกองทุนที่ให้อัตราผลตอบแทนที่สูงถึง 7-8% ทำให้บริษัทมีความมั่นใจว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท จะประสบผลสำเร็จด้วยดี" นางโชติกา กล่าว

ซื้อ CPN จะดีกว่ารึเปล่าครับเนี่ย

วันนี้ไปงาน NPA Grand Sell มา งั้นๆเองครับ ต้องไปดูของจริงถึงจะตัดสินใจซื้อได้

ลองถามฝ่ายสินเชื่อดูว่า

1 จะกู้เงินมาซื้อ Property Fund ได้ไหม แล้วคิดดอกเท่าซื้ออสังหาอื่นๆ
ตอบ: ไม่ได้น้อง

2 แล้วถ้าผมจะกู้เอามา "ทำอะไรก็ได้ที่อยากทำ" คิดดอกเท่าไหรครับ
ตอบ: ก็ MLR++ (เท่าที่ดูมีตั้งแต่ 6.75% - 9% )

3 แล้ว Collateral เนี่ย ใช้อะไรได้มั่ง ใช้กรมธรรม์ประกันชีวิตได้ไหม
ตอบ: ใช้ได้แค่อสังหาฯ ใช้บัญชีเงินฝากก็ได้ แต่กรมธรรม์ม่ายได้น้อง

4 ก็ทั้งเนื้อทั้งตัวผมมันมีแต่ หุ้น กะ กรมธรรม์ นี่หว่า จะไปกู้ที่ไหนได้มั่งเนี่ยยยยย
ตอบ: ลองไปคุยกะบริษัทประกันดูครับ เพราะทางนั้นถึงจะมีสิทธิบังคับยึดสินทรัพย์ได้กรณีเบี้ยว

จบ เซ็ง กลับบ้านเล่นเกมดีก่า ไว้วันหลังลองโทรไป AIA ดู

อย่างงี้คนทำลงทุนธุรกิจก็ต้องมีที่ดินนะสิครับ มิน่าคนขายของข้างทางเลยต้องกู้นอกระบบ สุดท้ายก็บ่วงความจนเงยหน้าไม่ขึ้นซะ

สรุปคือ คุณสามารถกู้เงินมาซื้อคอนโดให้เช่ากินส่วนต่างค่าเช่ากะดอกเบี้ยได้ แต่กู้มาซื้อ Property Fund แล้วนอนตีพุงกินส่วนต่างเงินปันผลกะดอกเบี้ยเนี่ยฝันไปเถอะ

อาจจะกู้ Margin Loan มาซึ้อ Property Fund ที่อยู่ในตลาด (SET) แต่คงไม่คุ้ม

อาจจะกู้ Margin Loan มาซึ้อ Property Fund

เคยได้ยินว่าอัตราดอกเบี้ยสองหลัง up
อย่างตอนนี้ BKKCP ปันผลอย่างมากก็ 6++% ต้องใช้เงินกู้ดอก 4-5% ถึงจะมี Margin of Safety นะครับ

เออ ผมว่าต้องแยก sector นะ
อสังหาฯ มีหลายหลายมาก และไม่ได้สัมพันธ์กันทั้งหมด
อย่างเช่น สำนักงานให้เช่า โรงงานให้เช่า RBFs หรือ Retail ฯลฯ

กู้เงินมาซื้อนี่ผมว่าไม่คุ้มอย่างยิ่งนะ เสี่ยงไป ของจริงถ้ากองอาจจะให้ผลตอบแทนน้อยกว่านั้นสัก 1% นี่ก้น่ากลัวละ

 คุณ VV.  ลองอ่านหนังสือ Richdad' series  :Who took my money แล้วยังครับ  เรื่องที่คุณโพสมีแนวคิดคล้ายๆกับในหนังสือครับ   :lol:

Richdad' series  :Who took my money

เคยอ่านแค่เล่มแรกครับ ผมไม่ชอบ "บ้านผีปอบ"

กู้เงินมาซื้อนี่ผมว่าไม่คุ้มอย่างยิ่งนะ เสี่ยงไป

ถ้าดอกที่ได้ต่ำพอ(เช่นจาก พ่อ  :oops: ) และ เทียบกับ สินทรัพย์ที่มี แล้วไม่สูงเกินผ่อน ก็สามารถกู้มาลงทุนได้ครับ (ขาดทุนก็ขาย Oishi ไปใช้หนี้ก็ได้  :lovl: )