Thai VI

ทีมข่าว กรุงเทพธุรกิจ BizWeek พลิกแฟ้มข้อมูลและติดตาม "เส้นทางค่าเช่า" จากรายการเกี่ยวโยงของ "บจ." หลายแห่ง พบ "วิธีรวย(ลัด)" ของขุนพลระดับซีอีโอ ซึ่งกำลังสร้างกรณีศึกษาที่น่าสนใจว่า...เขารวยกันอย่างไร ?

เริ่มต้นที่ "จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่" (GRAMMY) ของ "อากู๋...ไพบูลย์ ดำรงชัยธรรม" ซึ่งมีวิธีการเช่าที่โดดเด่นที่สุด หลังบริษัทลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ "อาคาร จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ เพลส" จาก "บ. เกิดฟ้า"

แต่หลังการตรวจสอบความสัมพันธ์ระหว่างบริษัททั้งสองแห่ง (ผู้เช่า และผู้ให้เช่า) จึงพบชื่อ "อากู๋" เป็นผู้ถือหุ้นอยู่ใน "บ.เกิดฟ้า" ครบ 100%

รายละเอียดของสัญญาเช่าอธิบายไว้ว่า "แกรมมี่" จะเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน ประมาณ 26,000 ตารางเมตร ตั้งแต่ชั้น 2-3, 5, 9-10, 13-16, 18-42 หรือคิดเป็น 68% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด กำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี (1 พ.ค.2547 - 30 เม.ย.2550) โดยผู้เช่า(แกรมมี่)มีสิทธิ์ในการต่อสัญญาเช่าอีก 3 ครั้งๆละ 3 ปี

ขณะที่อัตราค่าเช่าเริ่มต้นปีแรก (2547) ที่เดือนละ 230 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 71.7 ล้านบาทในปีแรก

ก่อนจะมีการปรับค่าเช่าและบริการอีก 15% ในปี 2548 เป็นตารางเมตรละ 264.5 บาทต่อเดือน หรือคิดเป็นปีละ 82.5 ล้านบาท และให้เช่าจะสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าเป็น 304 บาทได้ในปี 2549 หรือเตรียมเก็บเงินค่าเช่า 94.9 ล้านบาท

สรุปว่ามูลค่าการเช่าตลอดอายุสัญญา (2547-2549) "แกรมมี่" ของอากู๋...ต้องส่งเงินเข้ากระเป๋า "อากู๋" ผ่าน "บ.เกิดฟ้า" เบ็ดเสร็จ 250 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน "แกรมมี่" ได้ทำสัญญาเช่าเพิ่มอีกฉบับกับ "บ.เกิดฟ้า" สำหรับการเช่าอาคารเดียวกันตั้งแต่ชั้น 12-15, 17 และ 43 เพิ่มเติมจากที่เช่าอยู่เดิมอีก 3,372 ตารางเมตร คิดเป็นเงินสดที่ต้องจ่ายออกจากงบการเงินบริษัทอีกปีละ 8 ล้านบาท

นอกจากนี้ "บ.มีฟ้า" (บริษัทย่อยแกรมมี่) ยังทำรายการสัญญาเช่าอาคาร 6 ชั้น พื้นที่ 1,336 ตารางเมตร ในซอยสุขุมวิท 39 ระยะ 3 ปี จาก "บ.ร่วมฟ้า" ที่มี "อากู๋" ถือหุ้นคนเดียว โดยตกลงจ่ายค่าเช่า 2 แสนบาทต่อเดือน คิดเป็นมูลค่าการเช่าตลอดอายุสัญญาได้ 7.2 ล้านบาท และจะมีการต่อสัญญาอีกทุกๆ 3 ปี

ประเมินค่าเฉลี่ยของค่าเช่าต่อปีจากทุกตึก...ที่ทาง "แกรมมี่" ต้องหาเงินไป "ส่งค่าเช่า" ให้กับ(บริษัท)อากู๋...ตกอยู่ที่ปีละ 95 ล้านบาท

กรุงเทพธุรกิจ BizWeek สืบข้อมูลต่อไปถึงผลการดำเนินงานของบริษัท "ผู้ให้เช่า" อาคารสำนักงานทั้ง 2 ราย (บ.เกิดฟ้า และ บ.ร่วมฟ้า) พบว่าสองบริษัทของ "อากู๋" มีผลประกอบการ "ขาดทุน" อย่างต่อเนื่อง...แทบไม่น่าเชื่อ

โดย "บ.เกิดฟ้า" เผชิญกับภาวะขาดทุนอย่างหนัก...ติดต่อกัน 5 ปีรวด ตั้งแต่ปี 2542-2546 แม้ว่าล่าสุด ณ งวดปี 2546 บริษัทเกิดฟ้าจะมีรายได้ถึง 133.86 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 17.9 ล้านบาท ที่มีรายได้ 115.95 ล้านบาท

แต่บริษัทก็ยังโชว์ตัวเลข "ติดลบ" ไว้ถึง 49.1 ล้านบาท เป็นการ "ขาดทุนเพิ่ม" จากปีก่อนหน้าซึ่งขาดทุนเพียง 39.2 ล้านบาท ด้วยเหตุผลของการเพิ่มขึ้นด้านค่าใช้จ่ายในการขายและบริการ

ส่วน "บ.ร่วมฟ้า" ณ ปี 2547 ขาดทุน 2.25 ล้านบาท ขณะที่ปีก่อนหน้าขาดทุนไป 1.62 ล้านบาท

ด้านคู่รักคู่แค้นทางธุรกิจอย่าง "อาร์.เอส.โปรโมชั่น" (RS) ของ "สุรชัย เชษฐโชติศักดิ์" (เฮียฮ้อ) ก็มีการเช่า "อาคารเชษฐโชติศักดิ์" ทั้ง 3 อาคาร (อาคารเชษฐโชติศักดิ์ 1-3) ภายในซอยลาดพร้าว 15 และอีก 1 อาคารที่ลาดพร้าวซอย 1 เพื่อใช้เป็นที่ทำการของสำนักงานใหญ่

โดยเป็นการเช่าอาคารจาก "บ.เชษฐโชติศักดิ์" ที่ครอบครัวเฮียฮ้อถือหุ้นทั้งจำนวน

ปี 2547 ที่ผ่านมา "อาร์.เอส.ฯ" มีการชำระค่าเช่าอาคารสำนักงาน รวมค่าบริการส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภค ให้แก่ บ.เชษฐโชติศักดิ์ เป็นจำนวนทั้งสิ้น 52.76 ล้านบาท

นอกจากสัญญาเช่าอาคารแล้ว "อาร์.เอส.ฯ" ยังมีการทำสัญญา "เช่าที่ดิน" ภายในซอยลาดพร้าว 15 จาก บ.เชษฐโชติศักดิ์ และต้องควักเงินชำระค่าเช่าอีกปีละ 5 ล้านบาท

หมายความว่า เฮียฮ้อและครอบครัว...จะมีรายได้ "ชัวร์ๆ" จากค่าเช่าของ "อาร์.เอส.ฯ" อย่างต่ำๆก็ปีละ 58 ล้านบาท

ขณะที่ผลการดำเนินงานของ "บ.เชษฐโชติศักดิ์" ที่ผ่านมา แม้รายได้จะเข้ามาน้อยกว่าตึกของอากู๋ แต่บริษัทก็ยังสามารถโชว์ "กำไร" ต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นปี 2546 มีกำไร 71,793 บาท ลดลงจากปีก่อนหน้าที่มีกำไรถึง 9.75 ล้านบาท

ขณะที่ "ปิคนิค คอร์ปอเรชั่น" (PICNI) ซึ่งกำลังสะดุดแผน "สร้างราคาหุ้น" รอบสอง ก็ยังเกาะกระเสเช่าอาคารสำนักงานจาก "คนกันเอง"

โดยเมื่อวันที่ 20 ก.ย 2547 "ปิคนิค" แจ้งการทำรายการเกี่ยวโยงโดยตกลงทำสัญญาเช่าพื้นที่ "อาคารนครา" ชั้น 17,19,20-21 ขนาดพื้นที่ 3,598 ตร.ม. จาก "บริษัท นครา จำกัด" (ผู้ให้เช่า) รวมระยะเวลา 3 ปี เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่

ทั้งนี้ กรรมการของ "บ.นครา" โดย "วราวุฒิ ลาภวิสุทธิสิน" มีความสัมพันธ์เป็นพี่ชายของ "ธีรัชชานนท์ ลาภวิสุทธิสิน" และ "สุภาพร ลาภวิสุทธิสิน" ซึ่งเป็นผู้บริหารและกรรมการอยู่ใน "ปิคนิค คอร์ปอเรชั่น" เช่นกัน

มูลค่าการเช่าอาคารนครา ที่ "ปิคนิค" ของกลุ่มลาภวิสุทธิสิน ตกลงจ่ายค่าเช่าให้แก่คนในครอบครัวผ่านทาง "บ.นครา" ...คิดเบ็ดเสร็จได้ 18,180,000 บาท ตลอดอายุสัญญา 3 ปี ...หรือประมาณ 6,060,000 บาทต่อปี

แต่เมื่อตรวจสอบไปที่งบการเงินของ บ.นครา (ผู้ให้เช่าอาคาร) ย้อนหลัง 11 ปี (2536-2546) น่าสังเกตุว่า เจ้าของอาคารแห่งนี้พบว่าประสบผล "ขาดทุน" ได้อย่างมหัศจรรย์ตลอดทุกปี

คิดเป็นการ "ขาดทุนสะสม" ตลอด 11 ปี ได้มากกว่า 392 ล้านบาท

ขณะที่ความเคลื่อนไหวของ "ที.ซี.เจ.เอเซีย" (TCJ) หลังถูก ก.ล.ต.สั่งให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบงบการเงินเป็นกรณีพิเศษ (Special Audit) เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของการบันทึกค่าความนิยม (goodwill) จากการซื้อ "บ.โตโยมิลเลนเนียม"

จนเมื่อ "บ.โตโยมิลเลนเนียม" เข้ามาเป็นบริษัทย่อยของ "ที.ซี.เจ." (ถือหุ้น 51%) จึงได้ตกลงทำสัญญาเช่า "อาคารจุฑามาศ" จาก "บ.ฉัตรจุฑามาศ แอสเซท" (ตระกูลฉัตรจุฑามาศถือหุ้น 100%) เป็นเวลา 2 ปี หลังจาก "ที.ซี.เจ" ยอมสละสิทธิ์ในการต่อสัญญาเช่าอาคารแห่งเดียวกันเพื่อย้ายสำนักงานใหญ่ ขณะที่ "บ.ฉัตรจุฑามาศ" ก็คือผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สุดของ "ที.ซี.เจ."

มองอีกมุมได้ว่า "บริษัทแม่" จะเรียกเก็บค่าเช่าอาคารสำนักงานจาก "บริษัทย่อย" ด้วยมูลค่าที่ต้องชำระทั้งสิ้น 1,196,000 บาทภายใต้สัญญาเช่า 2 ปี

นอกจากนี้ ค่ายบันเทิงขนาดเล็ก "บมจ.แมงป่อง" (PONG) ยังแสดงความประสงค์ในการทำสัญญาเช่าอาคารสำนักงาน พื้นที่ร้านค้า พื้นที่อาคารเก็บสินค้า และพื้นที่อาคารโรงพิมพ์ จาก "บ.พัชรโสตถิรักษ์" เป็นระยะเวลา 3 ปี และจะต่ออายุสัญญาได้อีก 3 รอบๆละ 3 ปี

เมื่อเช็คความเกี่ยวโยงระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า จึงพบชื่อ "กิตติ์ยาใจ ตรีเอกวิจิตร" ผู้บริหารสูงสุดของแมงป่อง (ถือหุ้นแมงป่อง 59.04%) มีสถานะเป็นเจ้าของอาคารแห่งนี้อย่างชัดเจน ด้วยการถือหุ้นอยู่ใน บ.พัชรโสตถิรักษ์ ถึง 99.99%

หมายความว่า "กิตติ์ยาใจ" กำลังรับรู้รายได้ในรูปค่าเช่าอาคารจาก "บริษัทตัวเอง" (แมงป่อง) รวมมูลค่ากว่า 77,112,000 บาท ตลอดอายุสัญญาเช่า 3 ปี หรือคิดเฉลี่ยถึงเดือนละ 2,142,000 บาท

และหากบริษัทมีการต่ออายุสัญญาเช่าอีก 3 รอบๆละ 3 ปี ก็สามารถประเมินมูลค่าเงินค่าเช่ารวมได้ถึง 308,448,000 บาท (ระยะ 12 ปี) เป็นเงินก้อนที่ "กิตติ์ยาใจ" จะได้รับจาก "บ.พัชรโสตถิรักษ์"

และ "กิตติ์ยาใจ" ยังมีสิทธิ์ "ปรับเพิ่ม" อัตราค่าเช่าได้อีกครั้ง 10% เมื่อมีการต่อสัญญาเช่าออกไป

เช่นเดียวกับกรณีที่ผ่านๆมา "บ.พัชรโสตถิรักษ์" ในฐานะเจ้าของอาคาร ก็ยังพลิกผลการดำเนินงานให้เป็นการ "ขาดทุน" ได้ตั้งแต่ปี 2545 ที่บริษัทเริ่มจดทะเบียนการค้า...โดยปี 2545 ขาดทุนไป 5.55 แสนบาท ก่อนที่ปี 2546 จะขาดทุนอีก 3.19 ล้านบาท

สำหรับ "เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์" (MAJOR) ของ "วิชา พูลวรลักษณ์" มีการทำสัญญาเช่าอาคารย่านปิ่นเกล้า (ติดกับอาคารเมเจอร์ปิ่นเกล้าเดิม) จาก "บ.เพชรปิ่นเกล้า" เพื่อประกอบธุรกิจโรงภาพยนตร์ และโบว์ลิ่ง โดยปรากฏชื่อ "นางสมเวียง พูลวรลักษณ์" (มารดาของ 'วิชา พูลวรลักษณ์') เป็นผู้ถือหุ้น 99.99% อยู่ในตึกนี้

ประเด็นหลักๆของสัญญาระบุไว้ว่า ภายใต้อายุสัญญาเช่า 25 ปี (ตั้งแต่ปี 2548-2572) มีการตีรวมมูลค่าการเช่าไว้ถึง 69.25 ล้านบาท ซึ่งทาง "เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์" ตกลงที่จะซอยการชำระออกเป็น 15 งวดๆละ 4.5 ล้านบาท (เริ่มชำระมกราคม 2547) และส่วนของเศษที่เหลือจะชำระรวมในงวดสุดท้าย

ในปี 2547 ที่ผ่านมา "เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์" ทยอยจ่ายเงิน "ล่วงหน้า" ค่าสิทธิ์ในการเช่าให้แก่ "เพชรปิ่นเกล้า" ไปแล้วถึง 54 ล้านบาท (12 งวด) และเป็นไปได้ว่าบริษัทอาจชำระค่าเช่าครบถ้วนแล้ว...หากนับรวมงวดชำระถึงปี 2548 ที่เมเจอร์ยังไม่ได้นำส่งรายงาน

เท่ากับว่า "มารดาของวิชา"(สมเวียง พูลวรลักษณ์) ได้ตุนเงินสดเข้ากระเป๋าไปแล้วถึง 69.25 ล้านบาท จากค่าเช่าอาคารที่บริษัทของ "ลูกชาย" ยอมจ่ายล่วงหน้าถึง 25 ปี

ทั้งนี้ "บ.เพชรปิ่นเกล้า" ได้แจ้งตัวเลขผลการดำเนินงานปี 2546 ว่าบริษัท "ขาดทุน" เป็นเงินจำนวน 1.21 ล้านบาท

เปลี่ยนมุมมาที่ "บมจ.ไทยยูเนี่ยน โฟรเซ่น โปรดักส์" (TUF) ของ "กลุ่มจันศิริ" ซึ่งล่าสุดได้ต่ออายุสัญญาเช่าอาคาร "เอสเอ็มทาวเวอร์" (พหลโยธิน) จาก "บ.จันศิริ เรียล เอสเตท" ซึ่งมี "ครอบครัวจันศิริ" เป็นผู้ถือหุ้นหลักแทบทั้งหมด

ตกลงกันไว้ว่า บริษัทจะเช่าพื้นที่ประมาณ 983 ตารางเมตร เป็นระยะเวลา 3 ปี (1ม.ค 2548 - 31 ธ.ค. 2550) และกลุ่มจันศิริในฐานะเจ้าของอาคาร จะคิดอัตราค่าเช่าระหว่าง 200-230 บาทต่อตารางเมตร

รวมมูลค่าการเช่าตลอดอายุสัญญา 3 ปี เท่ากับ 13,805,391 บาท หรือปีละ 4,601,797 บาท (ไม่รวมค่าสาธารณูปโภค)

แต่เมื่อเช็คผลประกอบการย้อนหลัง 5 ปี (2542-2546) บริษัทผู้ให้เช่า...กลับเผชิญภาวะขาดทุนมาโดยตลอด หรือกว่า 32 ล้านบาท ก่อนจะเริ่มเห็นตัวเลขกำไรครั้งแรกเมื่อปี 2546 จำนวน 6,120,409 บาท

นอกจากนี้ยังมี บจ. อีกหลายแห่งที่ผู้บริหารของบจ. อยู่ในฐานะ "ผู้ให้เช่า" รอเก็บกินรายได้จากค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ โดยต้นปีที่ผ่านมา "บง.กรุงศรีอยุธยา" (AITCO) ได้เข้าทำสัญญาเช่าอาคาร "เพลินจิต ทาวเวอร์" (ชั้น 3) บนเนื้อที่ขนาด 2,324 ตารางเมตร จาก "บ.บีบีทีวี เอ็คควิตี้" โดยทำสัญญาเช่า 3 ปี (15 ก.พ.2548-14 ก.พ.2551) ซึ่งปัจจุบันกรรมการของบริษัทยังนั่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจควบคุมอยู่ใน "บีบีทีวี เอ็คควิตี้" (ผู้ให้เช่า) เช่นกัน

นับมูลค่ารวมของเงินค่าเช่าที่ "บง.กรุงศรีอยุธยา" ต้องจ่าย...ให้กับ "บีบีทีวี เอ็คควิตี้" ตกประมาณ 110,436,480 บาทในระยะเวลา 3 ปี คิดเฉลี่ยปีละ 36,812,160 บาท (ไม่รวม VAT)

นอกจากนี้ "บมจ.อีสเทิร์น สตาร์ เรียล เอสเตท" (ESTAR) ซึ่งมี "บ.กรุงเทพวิทยุและโทรทัศน์" เป็นผู้ถือหุ้นหลัก (42.72%) เช่นเดียวกับการถือหุ้นใน "บีบีทีวี เอ็คควิตี้" (58.67%) และได้ตกลงทำสัญญาเช่าพื้นที่ (ชั้น 5) "อาคารเพลินจิต ทาวเวอร์" เพิ่มเติมโดยกำหนดระยะการเช่าไว้ 3 ปี (1 มี.ค.2548-29 ก.พ.2551)

ส่งผลให้ "บีบีทีวี เอ็คควิตี้" จะได้รับผลตอบแทนจากบริษัทเครือข่ายเพิ่มขึ้นอีก 3,268,800 บาท

ด้านผลประกอบการของ "บีบีทีวี เอ็คควิตี้" ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2544-2546) สามารถทำกำไรได้ต่อเนื่อง จำนวน 153.21 ล้านบาท, 132.48 ล้านบาท และ 344.03 ล้านบาท ตามลำดับ

และแม้เกมทั้งหมดอาจเข้าทำนองอัฐยายซื้อขนมยาย แต่ก็ไม่พบร่องรอยหรือพฤติกรรม...ยอมขาดทุน เพื่อหลบเลี่ยงภาษีเงินได้แต่อย่างใด

กลุ่ม "บีอีซี เวิลด์" (BEC) ของตระกูลมาลีนนท์ ย้ายสำนักงานจากอาคารเอ็มโพเรี่ยมทาวเวอร์ ไปยัง "อาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์" ตั้งแต่ปี 2547 และพร้อมจ่ายค่าเช่าพื้นที่ใหม่ในอัตรา 320 บาทต่อตารางเมตร/เดือน ให้แก่ "บ.มาลีนนท์ ทาวเวอร์" (เจ้าของอาคาร) ซึ่งมีครอบครัวมาลีนนท์เป็นเถ้าแก่...รอเก็บค่าเช่า

ทาง "กลุ่มบีอีซี เวิลด์" รายงานไว้ด้วยว่า บริษัทต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่ครอบครัวมาลีนนท์ รวมทั้งสิ้นปีละ 33,587,320 บาท

เมื่อเช็คผลการดำเนินงานย้อนหลัง 3 ปีของ "บ.มาลีนนท์ ทาวเวอร์" พบว่า ปี 2546 บริษัทขาดทุนไป 5,316,825 บาท ขณะที่ผลงานปี 2545 และ 2544 บริษัทมีกำไร 1,041,251 บาท และ 1,514,779 บาท ตามลำดับ

"สามารถ คอร์ปอเรชั่น" (SAMART) ของตระกูล "วิไลลักษณ์" ก็มีสูตรการเช่าตึกในทำนองเดียวกัน โดยการเช่าพื้นที่ตั้งสำนักงานอยู่ใน "อาคารซอฟต์แวร์ ปาร์ค" จาก "บ.วิไลลักษณ์ อินเตอร์เนชั่นแนล โฮลดิ้ง" (เจ้าของอาคาร) ที่มีครอบครัววิไลลักษณ์ถือหุ้นบริษัททั้ง 100% โดยบริษัทแห่งนี้ยังแสดงตัวเป็นผู้ถือหุ้นหลักอยู่ใน "สามารถ คอร์ปอเรชั่น" อีกเช่นกัน

และผลจากสัญญา กลุ่มสามารถฯจะเช่าอาคาร "ซอฟต์แวร์ ปาร์ค" เป็นระยะเวลาถึง 30 ปี (ตั้งแต่ปี 2542-2571) บนเนื้อที่ 11,926 ตารางเมตร ภายใต้เงื่อนไขว่า "บ.วิไลลักษณ์ฯ" จะปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้อีกปีละ 5%

ขณะเดียวกัน มูลค่าการเช่าอาคารเมื่อปี 2547 "กลุ่มสามารถ" (รวมสามารถ ไอ-โมบาย "SIM") ได้มีการจ่ายค่าเช่าอาคารให้แก่ "ครอบครัววิไลลักษณ์" ไปแล้วกว่า 14,170,000 บาท และจะต้องจ่ายเพิ่มอีก 5% สำหรับปี 2548 และปีต่อๆไป

เช็คข้อมูลผลการดำเนินงานของ "บ.วิไลลักษณ์ฯ" พบว่า เจ้าของอาคารแห่งนี้มีกำไรสุทธิ 166.53 ล้านบาทในปี 2546 ขณะที่ปีก่อนหน้านั้น (2545) ขาดทุนไป 10.87 ล้านบาท

รายต่อไปได้แก่ "ซีเฟรช อินดัสตรี" (CFRESH) ตกลงต่อสัญญาเช่า "อาคารชาร์เตอร์ สแควร์" ชั้น 31 จาก "บ.ชาร์เตอร์ สแควร์ โฮลดิ้ง" ระยะเวลา 3 ปี (1 ก.ค.2548 - 30 มิ.ย.2551) เพื่อเป็นสำนักงานติดต่อประสานงานกับผู้ซื้อในต่างประเทศ

โดยมีสองผู้บริหารจากซีเฟรช "ณฤทธิ์ เจียอาภา" (กรรมการผู้จัดการ) และ "ทัศนีย์ ยังมีวิทยา" (กรรมการ) อยู่ในกลุ่มผู้ถือหุ้นของ บ.ชาร์เตอร์ สแควร์

และ "ซีเฟรช" ยอมจ่ายค่าเช่าอาคารในอัตราเดือนละ 365,750 บาท

เหมาเบ็ดเสร็จ 3 ปี ผู้บริหาร "ซีเฟรช" ต้องเซ็นนามสั่งจ่ายเงินเพื่อเป็นค่าเช่าอาคารของตัวเอง จำนวน 13,167,000 บาท

เมื่อแกะรอยดูผลการดำเนินงาน "บ.ชาร์เตอรสแควร์" พบว่า ปี 2546 บริษัทขาดทุนมากถึง 42,842,476 บาท ...เช่นเดียวกันกับเจ้าของอาคารแห่งอื่นๆ

กรุงเทพธุรกิจ BizWeek พยายามสำรวจต่อไป ยังพบบริษัทจดทะเบียนบางแห่งมีการเข้าทำรายการเกี่ยวโยงในลักษณะ "เช่าที่ดิน" จากผู้บริหารของบริษัทโดยตรง

โดยต้นเดือนที่ผ่านมา (2 มิ.ย.2548) "แปซิฟิกไพพ์" (PAP) ทำรายการเช่าที่ดิน 2 ผืน จาก "สมชัย เลขะพจน์พานิช" กรรมการผู้จัดการ และผู้ถือหุ้นใหญ่ โดยเมื่อวันที่ 1 เม.ย. 2548 ที่ผ่านมา "แปซิฟิกไพพ์" เพิ่งทำสัญญาเช่าที่ดินจำนวน 2 แปลง...ตรง จากตัวของ "สมชัย"

ที่ดินแห่งแรก ตั้งอยู่ที่นิคมอุตสาหกรรมสมุทรสาคร (20 ไร่ 3 งาน) รองรับการโครงการก่อสร้างท่อเหล็กขนาดใหญ่ และที่ดินแห่งที่สอง ที่ลาดหลุมแก้ว (25 ไร่ 2 งาน) เพื่อปรับให้เป็นศูนย์กระจายสินค้า โดย "สมชัย" คิดราคาค่าเช่าที่ดินทั้ง 2 แปลง ในราคาเท่ากันที่แปลงละ 1,500,000 บาทต่อปี

สรุปได้ว่า ภายใต้ระยะเวลาสัญญาเช่า 10 ปี มูลค่ารายการที่บริษัทของ "สมชัย" จะต้องจ่ายให้กับตัว "สมชัย" คิดรวมเป็นเงินสด(จ่ายล่วงหน้า) ได้ทั้งสิ้น 30 ล้านบาท

ด้าน "สยามสตีลอินเตอร์เนชั่นแนล" (SIAM) หลังจากมีการโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดิน 3 โฉนด รวมเนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 35 ตารางวา ในเขตพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ ไปให้แก่ "สุรพล-สิทธิชัย คุณานันทกุล" (ทั้งสองเป็นลูกชายของ "วันชัย คุณานันทกุล" กรรมการผู้อำนวยการบริษัท)

จากนั้นบริษัทจึงพลิกรายการเป็นการ "เช่าที่ดิน" ต่อจากลูกชายทั้งสองคนของ "วันชัย" ระยะเวลาการเช่า 3 ปี (มี.ค.2548-มี.ค.2551) คิดเป็นเงินรวม 10,180,800 บาท หรือคิดอัตราเช่าปีละ 3,393,600 บาท

ส่วน "สหมิตรถังแก๊ส" (SMPC) ที่รอเวลาหลุดจากหมวดรีแฮฟโก้ (ฟื้นฟูกิจการ) ได้ดำเนินการทำสัญญาเช่าที่ดิน 2 แปลง เนื้อที่รวม 15 ไร่ 1 งาน เป็นระยะเวลา 30 ปี (2545-2574) จาก "ธรรมิก เอกะหิตานนท์" ลูกชายของ "สุธรรม เอกะหิตานนท์" ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการบริษัท

โดย "ธรรมิก" ในฐานะเจ้าของที่ดิน คิดอัตราค่าเช่าปีละ 3 ล้านบาท และจะปรับเพิ่มขึ้น 3% ทุกๆ 3 ปี และเมื่อคำนวณขนาดของรายการพบว่ามูลค่ารวมของรายการเช่าตลอดอายุสัญญา 30 ปี จะอยู่ประมาณ 103.2 ล้านบาท เป็นเงินที่ "สหมิตรถังแก๊ส" ต้องโอนเข้ากระเป๋าของลูกชายท่านประธานบริษัท

เกมเช่าทั้งหมด จึงถือเป็นการประกันดันรายได้ของผู้บริหารอีกทาง เพราะไม่ว่าผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนจะแสดงกำไรหรือขาดทุน ซีอีโอนักเก็บค่าเช่าก็ยังมีรายได้ "ชัวร์ๆ" จาก "ค่าเช่า" ที่บริษัทของตน ต้องส่งเข้ากระเป๋าตัวเองทุกๆปี

http://www.bangkokbizweek.com/20050604/ ... 66916.html

อดืม อ่านแล้วนึกถึงบริษัทที่มีที่ดิน มีตึกเป็นของตัวเอง ไม่ต้องไปเช่าจากเจ้าของ ไม่ต้องผ่องถ่าย

แถมยังเก็บค่าเช่าได้อีก บริษัทเหล่านั้นมีอะไรบ้าง ช่วยๆกันนึกหน่อย

..............................................

ไม่มีเบี้ยว เงินไม่สูญ

ไม่เสี่ยงดี

เป็นเรื่องทั่วไปที่เจ้าของบริษัทใช้การหากินด้วยวิธีนี้ แต่จะเหมาะหรือไม่ที่มาใช้กับ
บริษัทมหาชน การทำสัญญาเช่าไม่เกินสามปี ไม่ต้องทำนิติกรรมสัญญาที่สำนัก
งานที่ดิน

หลีกเลี่ยงเลยครับหุ้นพวกนี้ คิดค่าเช่าก็แพง แถมบางที พื้นที่ที่เช่าก็ไม่ได้ใช่ แต่เช่าเกินมันเล่นๆๆให้ เจ้าของรับทรัพย์ไปเนื้อๆๆ ซะงั้น

ต้องมองให้ลึกในรายละเอียดที่ละบริษัท

ของเค้าสร้างมากับมือ เรามาแบ่งทีหลัง มันก็ต้องทำใจเผื่อไว้บ้าง ถ้าเค้าทำกิจการได้ดี บริหารดี กำไรดี ก็ไม่แปลก

เหมือนกับว่า ต้องปิดหูปิดตา ไม่รับรู้อะไรบางอย่างบ้าง

Jeng เขียน:อดืม อ่านแล้วนึกถึงบริษัทที่มีที่ดิน มีตึกเป็นของตัวเอง ไม่ต้องไปเช่าจากเจ้าของ ไม่ต้องผ่องถ่าย

แถมยังเก็บค่าเช่าได้อีก บริษัทเหล่านั้นมีอะไรบ้าง ช่วยๆกันนึกหน่อย

..............................................

tmd กับตึกเลครัชดาครับ

โอ๊ยตายแล้ว แล้ว GMMM ของผมล่ะ

แบบนี้ไม่ใช่ไซฟ่อนเข้ากระเป๋า แต่เป็นการแต่งงบตัวบจ.เองให้กำไรเกินจริง เพราะจ่ายค่าเช่าที่ในราคาต่ำกว่าตลาด

ทำไงดี

MODERN .. Modernform tower ศรีนครินทร์

BKI อาคารกรุงเทพประกันภัย สาทรใต้
SMG อาคารสามัคคีประกันภัย นอร์ทปาร์ก

TISCO .. อาคารทิสโก้ สาทรเหนือ

BBL KBANK SCIB TMB ..พวกแบงค์นี่เป็นเจ้าของตึกเองหรือเปล่านะ.. น่าจะใช่

SCB Park เจ้าของน่าจะเป็น บ.มหิศร

SC เจ้าของตึกชิน 1 2 3... 4 กำลังจะสร้าง

อ่านแล้วเศร้าใจ GMMM ของผมเหมือนกัน

ถ้าสรุปได้ว่า บริษัทไหนธรรมภิบาลไม่ดี ไม่ควรเข้าไปถือหุ้นครับ
สำหรับผม หลวมตัวลงเรือไปแล้ว

เรื่องค่าเช่าก็ต้องดูนะครับ

โดยปกติ การเช่ากันเองแบบนี้ เจ้าของเค๊าจะทำแบบไม่น่าเกลียด คือราคาเช่า อยู่ในเกณที่ถูกกว่าท้องตลาดนะครับ

ยังไงซะจะเหมาว่าใครมีตึกเลวหมดไม่ได้นะครับ ต้องดูด้วยว่าค่าเช่าใกล้เคียงกับ market price หรือไม่

northpark นี่จะมีส่วนหนึ่งของตลาดหลักทรัพย์ย้ายไปอยู่เร็วๆ นี้ครับ

GMMM มันทำวิทยุจะไปเช่าออฟฟิคหรูๆๆทำไม แถมเช่าโรงพิมพ์ เช่าอะไรอีกจิปาถะ ตั้งแต่มันแจ้งตลาดว่าจะเช่าตึกจากอากู๋เพิ่ม ผมก็หมดความอดทนปลดปล่อยมันไปแล้ว มีเงินสดในมือจากการระดมทุนร่วมพันล้านบาท ดันไม่มีปัญญาสร้างตึกเล็กๆๆ สัก100-200 ล้านไว้เป็นสำนักงาน ดู DCC สิครับเจ้าของซื้อตึก สร้างตึกในนามบริษัท ไม่ตุกติกเหมือนอากู๋

BKI เป็นเจ้าของตึกเองนะครับ ถ้าผมจำไม่ผิด

ส่วนกลุ่มชินนั้น shin ชินไม่ควรเช่าตึกเพราะไม่มีสัญญา built and transfer แต่ ais นั้น ต้องเช่าแน่นอนครับ ถ้าผู้บริหารสร้างตึกเองจะไม่ฉลาด เพราะทุกสิ่งทุกอย่างที่เป็นอาคารและอุปกรณ์จะต้องส่งมอบแก่ องค์การโทรศัพท์

อื่นๆๆ ถ้ากิจการใหญ่โตควรเป็นเจ้าของตึกเอง แต่ถ้าเล็กๆๆๆ แล้วไม่มีตังค์จริงๆๆ ก็สมควร แต่บริษัทที่ท่านเอ่ยมามีเงินเป็นถังๆๆๆๆ เช่าเจ้าของเดิมนี่ไม่สวยเลย

harry เขียน:ต้องมองให้ลึกในรายละเอียดที่ละบริษัท

ของเค้าสร้างมากับมือ เรามาแบ่งทีหลัง มันก็ต้องทำใจเผื่อไว้บ้าง ถ้าเค้าทำกิจการได้ดี บริหารดี กำไรดี ก็ไม่แปลก

เหมือนกับว่า ต้องปิดหูปิดตา ไม่รับรู้อะไรบางอย่างบ้าง

ไม่นะ Harry นี่ขนาดเฉพาะส่วนที่เราติดตามได้นะ แล้วยังมีอะไรที่เราไม่สามรถล่วงรู้ได้น่ะ

ปิดตาน่ะ ปิดได้ แต่ปิดแล้วจะสบายใจรึเปล่า เป็นอีกเรื่อง

บริษัทมหาชน ทำแบบนี้ เอาเปรียบผู้ถือหุ้นรายย่อยเกินไปค่ะ:(


ค่อยๆเข้าใจลักษณะการลงทุนของพี่ฉัตรชัยมากขึ้นๆ

ขอบคุณค่ะคุณ Zionism ที่มาแบ่งปัน

ต้องมองให้ลึกในรายละเอียดที่ละบริษัท

ถูกต้องนะครับ ถ้าราคาเช่าเป็นธรรม ผมว่าดีกันทั้งสองฝ่ายครับ

ของเค้าสร้างมากับมือ เรามาแบ่งทีหลัง มันก็ต้องทำใจเผื่อไว้บ้าง ถ้าเค้าทำกิจการได้ดี บริหารดี กำไรดี ก็ไม่แปลก

คิดอย่างนี้ไม่ได้ครับ ถ้าคิดจะตุติกแบบนี้ ก็อย่าเอาเข้าตลาดครับ ถ้าเอาเข้าตลาด
ต้องทำให้โปร่งใส ถ้าทำไม่ได้ ก็ไม่ต้องไปซื้อหุ้น

เหมือนกับว่า ต้องปิดหูปิดตา ไม่รับรู้อะไรบางอย่างบ้าง

ไม่ถูกอีกเหมือนกัน ปิดตาเท่ากับไม่รู้ความเสี่ยง เป็นข้อห้ามของการลงทุน

ขอบคุณ คุณ Zionism มากครับ...ตาสว่างขึ้นอีกเยอะเลย

อืม.....

แล้วอย่างงี้คงเหลือตัวเลือกที่ดีจริงๆ ไม่กี่บริษัทเลยมั้งเนี่ย

GMMM มีคนซื้อที่ 16 บาทแล้วครับ
................................................................................................
แบบรายงานผลการขายหุ้นต่อตลาดหลักทรัพย์ (F53-5)05/07/2548 09:35

GMMM : แบบรายงานผลการขายหุ้นต่อตลาดหลักทรัพย์ (F53-5)
แบบรายงานผลการขายหุ้นต่อตลาดหลักทรัพย์
บริษัท จีเอ็มเอ็ม มีเดีย จำกัด (มหาชน) (GMMM)
วันที่ 4 กรกฎาคม 2548
1. ข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหุ้น
ประเภทของหุ้นที่เสนอขาย หุ้นสามัญเพิ่มทุน
จำนวนหุ้นที่เสนอขาย 255,500 หุ้น
เสนอขายให้แก่ นายเกรียงไกร กาญจนะโภคิน ซึ่งเป็นบุคคลโดยเฉพาะเจาะจง (PP)
ราคาขายต่อหุ้น 16.00 บาท
กำหนดวันจองซื้อและรับชำระเงินค่าหุ้น วันที่ 4 กรกฎาคม 2548

2. ผลการขายหุ้น
[/] ขายได้หมดทั้งจำนวน
[ ] ขายไม่หมด คงเหลือจำนวน................... หุ้น โดยบริษัทได้ดำเนินการเกี่ยวกับหุ้นส่วนที่เหลือดังนี้
......................................................................................
......................................................................................

3. รายละเอียดการขายหุ้น
ผู้ลงทุนสัญชาติไทย ผู้ลงทุนต่างประเทศ รวม
นิติบุคคล บุคคลธรรมดา นิติบุคคล บุคคลธรรมดา
จำนวนราย - 1 - - 1
จำนวนหุ้นที่จองซื้อ (หุ้น) - 255,500 - - 255,500
ร้อยละของจำนวนหุ้นที่ - 100.00 - - 100.00
เสนอขายทั้งหมด

4. จำนวนเงินที่ได้รับจากการเสนอขายหุ้น
จำนวนเงินรวม 4,088,000.00 บาท
หัก ค่าใช้จ่าย (ระบุ)
ค่าธรรมเนียมที่ปรึกษาทางการเงิน - บาท
ค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนแปลงทุนชำระแล้ว
กับกระทรวงพาณิชย์ 1,000.00 บาท
ค่าธรรมเนียมสำนักงานกลต. - บาท
ค่าธรรมเนียมสำนักงานตลาดหลักทรัพย์ฯ - บาท
จำนวนเงินที่ได้รับสุทธิ(โดยประมาณ) 4,087,000.00 บาท

ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
บริษัทขอรับรองว่าสารสนเทศในแบบรายงานนี้ถูกต้องและครบถ้วนทุกประการ


ลายมือชื่อ..............................กรรมการผู้มีอำนาจลงลายมือชื่อ
(นายสุเมธ ดำรงชัยธรรม)
ตำแหน่ง กรรมการบริษัท

แล้วอย่างงี้คงเหลือตัวเลือกที่ดีจริงๆ ไม่กี่บริษัทเลยมั้งเนี่ย

หาไม่ยากเท่าไหร่ครับ แต่ดีอาจจะแพงด้วยครับ :lovl:

เรื่องนี้ควรมองที่ "ราคาที่เป็นธรรม" ครับ Fair Practice ซึ่งบริษัทหลายๆ บริษัท
ก็มีการเช่าทรัพย์สินจากเจ้าของอยู่แล้ว ถ้าราคาอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับราคา
ตลาด (ในระดับเดียวกัน) ผมว่าโอเคเลยครับ ดีกว่าไปเช่าที่คนอื่นด้วยซ้ำ

อย่างของ GRAMMY ผมดูราคาแล้วก็ไม่ได้น่าเกลียดมากมายอะไร อาจจะแพง
เล็กน้อย แต่ถ้าย้ายไปที่อื่น ก็อาจจะเจอที่แพงกว่านี้ครับ

กรุงเทพธุรกิจก็ชอบเขียนแบบเว่อร์ๆ บางทีก็ดูร้ายแรงเกินความจริงไปมาก

เห็นด้วยครับว่าอ่านข่าวนี้เหมือนอ่านิยาย ปลายเปิด ให้คนอ่านไปคิดต่อเอง ไม่มีตัวเลขเปรียบเทียบหรือวิเคราะห์ว่าการเช่าสมเหตุสมผลหรือไม่ แล้วบริษัทที่ได้รับค่าเช่าทำไมขาดทุนหลายบริษัท จะสื่ออะไร หรืออยากให้มีการขุดคุ้ยต่อก็บอกมา

โป้ง เขียน:GMMM มีคนซื้อที่ 16 บาทแล้วครับ

มันมีอะไรแปลกๆ อยู่น่ะ เป็นเรา เราจะซื้อที่ 16 บาทไปทำไม โอมเพี้ยง ขอให้เป็นของจริงไม่ใช่เป็นแค่ nominee ของ อากู๋

อินเด็กซ์ซื้อจีเอ็มเอ็มมีเดีย 8 ล้านหุ้น

5 กรกฎาคม 2548 17:53 น.
บริษัท จีเอ็มเอ็ม มีเดีย แจ้งว่า ตามที่บริษัทจะเสนอขายหุ้นสามัญที่ซื้อคืนจำนวน 7,744,500 หุ้น ต่อประชาชนเป็นการทั่วไปให้เสร็จสิ้นทั้งจำนวนแล้ว จึงจะเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่กลุ่มผู้ถือหุ้นของบริษัท อินเด็กซ์ อีเว้นท์ เอเจนซี่ ในลักษณะการเสนอขายแก่บุคคลในวงจำกัด ที่ราคาเสนอขายหุ้นละ 16 บาท


ทั้งนี้ กลุ่มผู้ถือหุ้นอินเด็กซ์ข้างต้น ได้แสดงความจำนงที่จะจองซื้อหุ้นสามัญของบริษัท โดยที่กลุ่มผู้ถือหุ้นอินเด็กซ์จะได้รับการจัดสรรหุ้นสามัญที่ซื้อคืน และ/หรือ หุ้นสามัญเพิ่มทุนเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้นไม่เกิน 8,000,000 หุ้น โดยกลุ่มผู้ถือหุ้นของอินเด็กซ์ เป็นผู้ลงทุนในหุ้นสามัญที่ซื้อคืนของบริษัทจำนวน 7,744,500 หุ้น และนายเกรียงไกร กาญจนะโภคิน ลงทุนในหุ้นสามัญที่ออกใหม่จำนวน 255,500 หุ้น โดยรวมแล้วกลุ่มผู้ถือหุ้นของอินเด็กซ์ได้รับการจัดสรรหุ้นสามัญทั้งสิ้น 8,000,000 หุ้น

เข้าใจว่า Deal นี่เกิดขึ้นก่อนราคาจะลงมาที่ 12 บาท แต่พึ่งมาถึงกำหนด PP เอาตอนนี้

ไม่รู้ว่าตามกฏคนซื้อสามารถ renegotitate หรือ walk away ได้หรือเปล่า หรือว่ายอมซื้อที่ 16 เพราะเป็นมารยาท

พวกข้อมูลพวกนี้มักจะมีอยู่ใน F56-1 ครับ
เขาจะระบุไว้ด้วยว่าเป็นรายการกับใคร มีความสัมพันธ์กันอย่างไร
ราคาตลาด หรือราคาที่ตกลงกัน
ผู้ตรวจบัญชีที่ดีคงตรวจให้ว่าเป็นราคาตลาดจริงไหม
หรือถ้าราคาไม่ตามตลาด มีเหตุผลที่ยอมรับได้ไหมว่าทำไมแพง/ถูกกว่า