Thai VI

Plant เขียน:

sci เขียน:คอนโด 1 ล้านระยองหาไม่ได้เลยครับ
เห็นโฆษณา เริ่มต้น 1.39 1.49 มีแค่ห้องเดียว ท่ีเหลือ
1.6 -2.0ขนาดประมาณ 28-31 ตร.ม

ราคามือ 1 ถูกบวกค่าพรีเมี่ยมของโครงการไปแล้วครับ และเราต่อรองราคาไม่ได้ด้วย
ถ้าอยากได้ผลตอบแทนดีๆต้องมือ 2 ครับ โค้ชผมบอกมา...^^)

sci เขียน: ถูกต้องนะคร้าบบบ

คอนโดมือ 2 พื้นที่ 28-31 เก่าหน่อย แหล่งชุมชน ราคา ประมาณ700,000- 750,000 บาท
ปล่อยเช่าได้ 4500-5000 บาทไม่รวมส่วนกลาง

ก่อนหน้านี้มีโครงการใหม่ แห่ไปซื้อกัน ถามว่าจะปล่อยเช่าเท่าไหร่ เค้าจะเอากันเป็นหมื่น
ขำก๊าก service apartment ยังแต่ 7000 บาทเอง
ติดดอยคอนโดกันเป็นแถว

Plant เขียน:ผมขออธิบายวิธีการคำนวนตามที่ผมได้เล่าเรียนมา และมีคนใช้จริงๆด้วยนะครับ
วิธีคำนวน ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาฯ จะมีอยู่ 2 ตัวครับ
คือ 1) CCR (Cash on Cash return) คือ ผลตอบแทนเงินสดจากเงินลงทุน(กระแสเงินสด)
2) ROI (Return on Investment) คือ ผลตอบแทนจากการลงทุน(ไม่จำเป็นต้องเป็นเงินสด)

อธิบาย ccr ง่ายๆ คือ เมื่อเรานำคอนโดไปปล่อยเช่าโดย หักค่าเงินผ่อน+ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง
ค่าสำรอง ค่าอื่นๆจิปาถะแล้วเหลือเงินเข้ากระเป๋าเราเท่าไรต่อเดือน นั่นคือ ccr
เช่น ซื้อคอนโด 1 ล้าน กู้ 90% เงินดาวน์ 10% คือ 1 แสน รวมค่าโอนค่าตกแต่งต่างๆอีกประมาณ 5 หมื่น
เท่ากับเราลงเงินไปทั้งหมด 1.5 แสน นำไปปล่อยเช่าเดือนละ 8,500 บาท หักส่งค่างวด(เงินต้น+ดอกเบี้ย)
ประมาณ 6,400 บาท รายจ่ายอื่นๆอีก 1,100 บาท จะเหลือเงินสดเข้ากระเป๋าเดือนละ 1000 บาท

มาคำนวน ccr(%) ก็ต้องทำเป็นปี คือ ได้เงินสดทั้งปี 1000*12 = 12,000 บาท(เช่าเต็ม 100% ทุกเดือน)
เงินลงทุน 1.5 แสน ผลตอบแทน ccr = (12,000*100)/150,000 = 8%

ทีนี้มาอธิบาย roi จะคิดเหมือนกับ ccr ต่างเพียงนิดเดียว คือ roi ไม่ต้องหักเงินต้นที่ผ่อนกับธนาคารออก
ตามตัวอย่างเดิม ผมใช้กู้ 9 แสน ดอกเบี้ย 7.5% กู้เต็ม 30 ปี จะได้เงินผ่อนต่อเดือน 6,400 บาท
เป็นจ่ายเงินต้น 700 บาท จ่ายดอกเบี้ย 5,700 บาทต่อเดือน โดยประมาน(ตัวเลขประมานนี้จริงๆครับ)
ผลตอบแทนจะได้ เงินสดต่อเดือน+เงินต้นที่เราจ่ายไป =1,000+700 = 1,700 บาท

มาคำนวน roi(%) ก็ต้องทำเป็นปีเช่นกัน จะได้ 1,700*12*100/150,000 = 13.6%

เหตุผลที่นำเงินต้นที่เราจ่ายไปกลับมาบวกใน roi เพราะเราถือว่าเงินที่เราจ่ายไปนั้นเป็นการซื้อความเป็น
เจ้าของๆเราในคอนโดนั้นๆ ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนกลับมาในอีกรูปแบบหนึ่งครับ

...^^)

พี่หนุ่มโค้ชการเงินของผมบอกไว้ว่า "การลงทุนคือแผนการ"
ไม่ใช่แค่เอาเงินไปซื้อคอนโด แล้วบอกว่านั่นคือการลงทุน!!!....^^)

vim เขียน:วิธี Cash-on-Cash Return นั้นผมมองว่ามีจุดอ่อนในการลงทุนระยะยาว เพราะไม่ได้คิดเรื่องมูลค่าของเวลา หากเกิดเงินเฟ้อขึ้นทุกๆปี CCR มักจะได้ค่าที่สูงเกินจริงอยู่บ่อยๆครับ เพราะต้นทุนเราจ่ายไปในวันแรก แต่รายได้เราไปเก็บในวันหลังๆ ขณะที่มูลค่าของเงินในวันหลังๆมันมีแต่จะลดลงๆ