Thai VI

เคยคิดแบบนี้เหมือนกันครับ ที่บ้านมีคอนโดให้เช่าอยู่นิดหน่อย ตอนปี 2008 หุ้นถูกมาก ผมมีความคิดว่าจะยุให้ที่บ้านขายคอนโด ซึ่ง yield ก็ต่ำมาก (net แล้วไม่ถึง 5%) คนเช่าก็หายาก ไหนจะค่าดูแลรักษาอีก เอาแค่ขายคอนโดไปซื้อกองทุนอสังหาอย่างพวก cpnrf ผมว่าคุ้มกว่าเป็นไหนๆยิ่งตอนนั้น cpnrf อยู่ที่ 6-7 บาท yield เกิน 10% ด้วยซ้ำ ไม่ต้องดูแล อยากได้เงินคืนก็ขายง่าย แถมมี potential capital gain เมื่อวิกฤติผ่านไปอีกต่างหาก

พอคิดได้แบบนี้ผมก็เอาเลยครับประกาศขายคอนโดแม่ไปขนาดลดราคาจากราคาตอนปกติไป 10-20% ยังไม่มีคนซื้อเลยครับ มีแต่ดูๆๆๆ ไม่มีใครกล้าตัดสินใจอะไร จนโอกาสผ่านไปหุ้นหลายๆตัวขึ้นมามากมาย คนซื้อคอนโดก็เริ่มมาจะขอซื้อกันตลอด ... แต่มันไม่ทันซะแล้ว ก็เลยต้องปฏิเสธไป

ผมว่าถ้าในภาวะวิกฤติที่เราเห็นโอกาสที่หุ้นดีๆหลายตัวราคาลดลงมามากๆและมีปันผลที่คาดว่ามั่นคงไม่ลดลงเหมือนราคาหุ้นเพื่อเป็นกระแสเงินสดระหว่างรอให้หุ้นขึ้นไปสู่มูลค่าปกติ เราก็อาจพิจารณาขายอสังหาได้ครับ แต่ถ้าราคาหุ้นส่วนใหญ่อยุ่แถวๆ fair value แบบนี้ และประกอบกับคุณเจ้าของกระทู้ไม่มีประสบการณ์ในตลาดหุ้นมากเท่าไหร่ ผมว่าเสี่ยงเกินไปครับ

อ่านๆดูผลตอบแทนการลงทุนคอนโดให้เช่าของคุณเจ้าของกระทู้ไม่น่าดึงดูดหรือสร้าง wealth อะไรได้มากมายเลยครับ ถ้าให้แนะนำแบบวัยรุ่น ผมว่าขายไปให้หมดแล้วเอาเงินไปซื้อพันธบัตรดีกว่าครับ รอดอกเบี้ยสัก 5% แล้วก็ซื้อไปเลย ดีกว่ามานั่งปล่อยเช่า ระแวงว่าคนเช่าจะไม่มี แต่ดอกต้องส่ง ต้นต้องผ่อน เสียสุขภาพจิตครับ รอว่าเมื่อไหร่โอกาสมาค่อยลงมือตีแตกใหม่ครับ

aarongibsonus เขียน:

อ่านจากประโยคนี้แล้วงงครับ

เพราะถ้ากิจการมีกำไรนิดหน่อย

Blueblood เขียน:เคยคิดแบบนี้เหมือนกันครับ ที่บ้านมีคอนโดให้เช่าอยู่นิดหน่อย ตอนปี 2008 หุ้นถูกมาก ผมมีความคิดว่าจะยุให้ที่บ้านขายคอนโด ซึ่ง yield ก็ต่ำมาก (net แล้วไม่ถึง 5%) คนเช่าก็หายาก ไหนจะค่าดูแลรักษาอีก เอาแค่ขายคอนโดไปซื้อกองทุนอสังหาอย่างพวก cpnrf ผมว่าคุ้มกว่าเป็นไหนๆยิ่งตอนนั้น cpnrf อยู่ที่ 6-7 บาท yield เกิน 10% ด้วยซ้ำ ไม่ต้องดูแล อยากได้เงินคืนก็ขายง่าย แถมมี potential capital gain เมื่อวิกฤติผ่านไปอีกต่างหาก

พอคิดได้แบบนี้ผมก็เอาเลยครับประกาศขายคอนโดแม่ไปขนาดลดราคาจากราคาตอนปกติไป 10-20% ยังไม่มีคนซื้อเลยครับ มีแต่ดูๆๆๆ ไม่มีใครกล้าตัดสินใจอะไร จนโอกาสผ่านไปหุ้นหลายๆตัวขึ้นมามากมาย คนซื้อคอนโดก็เริ่มมาจะขอซื้อกันตลอด ... แต่มันไม่ทันซะแล้ว ก็เลยต้องปฏิเสธไป

เป็นเหมือนกันคะ แบบว่าพยายามคอนโดตรงอโศกออกไป ฝากให้นายหน้าขายอยู่เป็นปี ก็ยังขายไม่ได้เลยคะ จนต้องหาคนมาเช่า
เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการผ่อนธนาคารคะ แต่กว่าจะหาคนเช่าได้ก็ทำเอาหืดขึ้นคอเหมือนกันคะ เดี๋ยวกลับไปไทยอาทิตย์หน้า
ก็จะไปหาลู่ทางการขายแล้วคะ สัญญาเช่าตอนนี้มีอยู่ 6 เืดือน หมดสัญญาเมื่อไหร่ ถ้าไม่มีคนเช่าก็คงจะรับภาระผ่อนธนาคารไม่ไหวแล้วคะ

กล้วยไม้ขาว เขียน:เวลาคิดผลตอบแทนจากคอนโดที่แท้จริงจะมี Leverage นะครับ

คอนโดแห่งแรกลงเงินดาวน์ไปเท่าไหร่ครับ

ผลตอบแทนต่อปี = (ค่าเช่าต่อ - เงินผ่อนธนาคารต่อปี)*(1 - อัตราห้องว่างต่อปี) / เงินดาวน์

จะคล้าย ๆ กับเราใช้มาจิ้นนะครับ

พิมพ์ผิด เขินจัง

ผลตอบแทนต่อปี = ((ค่าเช่าต่อ*(1 - อัตราห้องว่างต่อปี))  - เงินผ่อนธนาคารต่อปี) / เงินลงทุนทั้งหมดที่เป็นเงินเรา (ดาวน์ ตกแต่ง สัญญา ETC.)

คล้าย ๆ คนนี้คิดเลยแต่ผมไม่คิด capital gain

picklife เขียน: 1.คอนโดโครงการ เอพี ลาดพร้าว 34  ตอนนี้มีคนเช่าสัญญา 1 ปี เดือน ละ 15000 บาทก็เอาเงินจากผู้เช่าไปผ่อนธนาคารคะ
ค้างผ่อนธนาคารอยู่อีกราวๆ 2 ล้านคะ ถ้าขายตอนนี้ก็ึคงเหลือเงินอยู่ประมาณ 8 แสน- 1 ล้านคะ
Ans-คิดตัวเลขกลมๆนะครับรายละเอียดลองคิดเองนะครับเอาแนวคิดไปมูลค่าคอนโดน่าจะ3ล้าน
กำไรค่าเช่า1.8แสน*0.9(เพราะไม่มีทางคนเช่าจะเต็มทุกเดือน)=1.62
มูลค่าเงินลงทุน1ล้าน
ค่าดอกสมมุติ5% ก็ปีละ1แสนบาท/ปี
ราคาคอนโดขึ้นสมมุติ5% ก็ปีละ1แสนบาท/ต่อปี
(คอนโดจะราคาขึ้นเรื่อยๆ แต่ไม่ควรถือเกิน30ปีเสี่ยงต่อการถือซาก)
ดังนั้น ROA=162000/3000000=5.4%ต่อปี
แต่ ROE=162000/1000000=16.2%ต่อปี
ปล.ลองปรับตัวเลขดูนะครับเพราะผมไม่รู้ดอก และอัตราการเติบโตของคอนโดเพราะในแต่ละที่ก็ต่างกันไปแต่สามารถหาได้ครับ

กระทู้ที่ทำให้รู้ว่า ในweb นี้มีคนใจดีมีความรู้เยอะจริงๆ

ชื่นชมทุกท่านที่เข้ามาระดมความคิดเพื่อน้องเค้า ครับ

(ต้องกลับไปทบทวนตัวเอง ว่าอายุ 20 กว่า ยังสนใจแต่

การเกร็งกำไร มากกว่ามองไปข้างหน้าและมีเป้าหมายอย่างจริงจัง


ขอให้ลงทุนโดยมีสติ เผื่อใจและเผื่อทุน ในกรณีที่เกิดขึ้นมาในรอบ

สามปีที่ผ่านมา ให้บทเรียนค่อนข้างเยอะ ลองหารูปแบบของการลงทุน

ที่เหมาะกับความเสี่ยงที่ตัวคุณเองยอมรับได้ และจะไม่เสียใจทีหลัง

อาจจะเริ่มลงทุนจาก prop fund ที่มีหลายคนแนะนำ และเป็นรูปแบบที่ตัวคุณเอง

มีความเข้าใจบ้างอยู่แล้ว ขอให้โชคดีครับ

ปล ปีนี้ครึ่งปีแรก เป็นช่วงที่มองแนวโน้มที่ยาก

เพราะจะมีข่าวดีและร้าย ปะปนกันไป

upside downside ใกล้เคียงกัน

บริษัทที่มีพื้นฐานแข่งแกร่งอาจมีผลตอบแทน น้อยกว่าหุ้นเก็งกำไร

ในระยะสั้น แต่ในระยะยาวยังไงก็มีผลตอบแทนที่ดีกว่าแน่นอนครับ

เอาประสบการณ์ของการลงทุนที่พยายามเห็นหุ้นเก็งกำไรให้ชนะ set

ได้ไม่คุ้มเหนื่อยครับ เสียเวลาและเสียสุขภาพจิต

เมื่อเปรียบเทียบกับอีก port ที่เลือกจากหุ้นที่กองทุนและสถาบันชอบถือ

หรือกองทุน index fund ต้องถือ และเลือกลงทุนในเวลาและราคาที่เหมาะสม

(จะยากก็ตรงนี้ แต่ก็ไม่ยากที่จะชนะตลาด)