Thai VI

ใช่น้องที่ผมโทรไปถามเรื่องที่จะขายอพาร์ตเม้นต์แถวสุขุมวิทหรือปล่าวครับคุ้นๆชือ
ส่วนเรื่องลงทุนในหุ้นไม่เกิน 3 % ของผมโดยส่วนตัวนะครับประเด็นหลักๆ คือบางสิ่งบางอย่างผมรับไม่ได้กับผู้บริหาร เช่นการเปิดบริษัทลูกไว้ซื้อวัตถุดิบ หรือ จัดซื้อที่ดินอาคาร จากนั้นมาขายให้กับ บริษัทตนเองที่จดทะเบียนใน ตลท ในราคาแพงๆ กำไรตรงนั้น คนในครอบครัวก็รับไปเต็มๆ อื่นๆอีก จนขี้เกียจพูด สุดท้ายกำไรจะตกถึงผู้ถือหุ้นสักเท่าไร เดิมทีผมเคยลงทุน แบบ vs เมือ 6-7 ปีที่แล้ว ช่วงนั้น กำไรได้มา หลายร้อย% จนไปเห็นพฤติกรรมของลูกค้าที่เป็นญาติพี่น้องกับผู้บริหารในหุ้นที่ผมถือตอนนั้น จนผมรับรู้ได้ถึงสิ่งไม่ดี ผมเลยตัดสินใจขายหุ้นทิ้งทั้งหมด เหลือไว้เพียง cpall ราคาตอนนั้น สี่สิบกว่าบาทก่อนแตกพาร์ซื้อช่วง IPO จากนั้นก็หันหลังให้กับหุ้นเลย ไปทำธุรกิจส่วนตัว ไม่เคยดูหุ้นเลย 3-4 ปี ที่สำคัญรู้สึกหุ้นเหมือนการพนันตอนนั้น จนมาฟังรายการอาจารย์สุนันท์ จึงรู้จักเวปนี้ ได้อ่านข้อมูลที่เป็นประโยชน์ จึงมาสนใจศึกษาหุ้นอีก แต่ก็ให้แค่ 3% ของ พอร์ทการลงทุนทั้งหมด ส่วนใหญ่ผมจะลงทุนในการสร้างอพาร์ตเม้นต์เป็นหลัก เพราะผมรู้สึกหลายๆ อย่างเราคุมได้ มีความสุขกับงานที่ทำเห็นคนที่มาพักอาศัยมีความสุข มีสิ่งแวดล้อมที่ดี ผมรู้สึก เหมือนเราให้ทานในสิ่งดีๆ กับผู้คน ผมไม่เน้นผลประโยชน์ทางเงินมากมาย อพาร์ตเม้นต์ผมทุกที่ ผมจะทำคล้ายๆ รีสอร์ท โดยใช้ต้นไม้เป็นหลัก แต่ค่าเช่าถูกมาก เพราะต้นทุนผมคุมเองทุกอย่าง คุมได้ ตั้งผลตอบแทน 7-8 % ก็พอแล้ว ที่เกินก็ถือว่ารางวัล บางคนผมสงสารก็ให้อยู่ฟรี แต่ต้องทำประโยชน์ให้กับอพาร์ตเม้นต์ ผมไม่มีห้องทำงานติดแอร์ แต่ห้องทำงานผม คือห้องเพาะชำกล้าไม้ มีนกกระจิบกับนกอื่นๆ อีกเยอะมาร้องเพลงให้ฟัง มีกิ้งก่า แมลง ผีเสื้อ กระรอก อื่นๆ ที่เค้ามาหาเราโดยไม่ต้องไปกักขังเค้า อย่าเพิ่งนึกว่าผมแก่ ผมอายุ 32 ปี อีกธุรกิจที่ผมทำคือ ปล่อยกู้เงินครับ (แบบถูกกฏหมายนะ จำนองที่ดินนั้นแหละถ้านึกไม่ออก ผมคิดดอกเบี้ยตามกฏหมายคือ ร้อยละ 15 ต่อปี โดยทะยอยจ่ายเป็นรายเดือน โดยคนที่มากู้ส่วนใหญ่จะไปกู้จากนอกระบบ ที่ดอกเบี้ยแพงมาก หากจะกู้ผมก็ต้องเรียกมาคุย ไปดูที่ดิน ดูเจตนาเค้า มีความสามารถในการชำระหนี้หรือไม่มีเจตนาอย่างไร หากผ่านผมก็ให้กู้ ตามความเหมาะสมในสินทรัพย์ ผมปล่อยกู้มา 7-8 ปี ยังไม่เคยได้ฟ้องยึดทรัพย์ใครสักราย แถมได้ดอกเบี้ยทุกเดือน เว้นบางราย เค้าจ่ายไม่ไหว เค้าก็หาเจ้าหนี้รายใหม่มารับแทน เนื่องจากเงินที่ผมจะให้กู้ 25% ของราคาประเมิน ไม่มีใครปล่อยให้หลุดหลอกครับ ส่วนเรื่องหุ้น ส่วนใหญ่ผมชอบที่ผมรู้จักพวก ธุรกิจให้เช่าพวกห้าง ค้าปลีกพวกมินิมาร์ท กำไรดีมากครับ ได้เงินสดนี่แหละสำคัญ แถมได้เครดิตจาก supplier อีกต่างหาก ส่วนตัวอื่นๆ ก็ศึกษาไปเรื่อยๆครับ ส่วนเรื่อง เงินฝาก ซื้อกองทุน ตราสารอะไรพวกนี้ ไม่แตะเลยครับ เหตุผลคือ ผลตอบแทนต่ำ ทุกอย่างผมคุมไม่ได้ แม้บางตัวความเสียงจะต่ำ

ใช่ครับ ผมคือคนที่พี่หมายถึงครับ
ฟังจากที่พี่เล่า ก็คือหอพักส่วนใหญ่นี่พี่จะสร้างขึ้นเอง ไม่ได้ซื้อใช่ไม๊ครับ ในความคิดพี่ พี่ว่าสร้างกับซื้อดีเสียต่างกันอย่างไรบ้างครับ การสร้างนี่มัน require a lot of work แบบว่าทำให้เป็นตัว S ไม่ใช่ตัว B รึเปล่าครับ (ผมค่อนข้างเด็ก รู้สึกว่าการสร้างยังเป็นอะไรที่งานช้างต้องลงแรงลงเวลามากทีเดียว...จริงๆมันเป็นอย่างนั้นรึเปล่าครับ)  
ส่วนเรื่องการปล่อยกู้ พี่มีวิธีการหาลูกค้าอย่างไรหรอครับ  ผมคิดว่าคนส่วนใหญ่น่าจะอยากกู้เงินมูลค่าเยอะเมื่อเทียบกับทรัพย์สิน  เข้าใจผิดถูกอย่างไร ขอบคุณที่ชี้แนะครับ

เรื่องซืื้อ คำนวณไม่ยากครับ ดูราคาปล่อยเช่า คิดค่าบริหารจัดการ ภาษี คำนวณรายรับเป็นปี เทียบออกมาเป็น ROI อิงกับราคาตึกที่ซื้อบวกกับมูลค่าที่ดิน หากออกมาต่ำกว่าลงทุนสร้างใหม่ ก็สร้างใหม่ดีกว่า และค่าเสียโอกาสในแต่ที่สำคัญกว่านั้น คือ ทำเล ทำเล และทำเล สำคัญที่สุดคับ ข้อด้วยของอพาร์ทเม้นต์ ที่ซื้อต่อคือ ขึ้นค่าเช่ายากครับ ต้องปรับปรุง บางทีไม่คุ้ม คนชอบของใหม่ครับ เว้นแต่ อพาร์ตเม้นท์ที่จะซื้อราคาถูกมากๆ และคนอยู่เต็ม ส่วนเรื่องปล่อยกู้ ลูกค้ามีทั้งสองแบบครับ แบบต้องการเงินเยอะเราก็ไม่เอา เอาแต่ที่เอาเงินน้อยมูลค่าสินทรัพย์เยอะๆ เราเลือกได้ครับ ลูกค้ามีเยอะแยะ วิธีหาลูกค้า บอกไม่ได้ครับ เดี๋ยวพาดพิง

ขอบคุณครับ  

พี่ๆครับ

แล้วส่วนใหญ่ที่พี่ๆทำ การลงทุนนี่ประมาณยังไงครับ

ลงทุนเอง 100% หรืิซื้อที่แล้วกู้มาทำครับ??

ผมสนใจธุรกิจนี้แต่ไม่มีเงินทุนเป็นก้อนใหญ่อย่างทราบว่าเริ่มยังไงดีครับ ??

เก็บเงินซื้อที่แล้วขอกู้มาลงทุนได้ไม๊ครับ

ขอบคุณครับผม

แรกๆ ก็กู้เงินครับ แต่ควรจะมีเงินสดสัก 25% เนื่องจากธุรกิจนี้ผลตอบแทนไม่สูง ลองอ่านช่วงแรกๆ หากกู้ 100 % ทำเลไม่ดีจริง เจ้งครับ

กระทู้นี้เป็นประโยชน์มากครับสำหรับคนที่สนใจในธุรกิจนี้่

มีเรื่องอยากจะปรึกษาหน่อยครับ ถ้าเกิดเราสนใจที่อยู่แปลงหนึ่งและอยากจะได้ที่แปลงนั้นมากแต่ไม่สามารถติดต่อกับเจ้าของที่แปลงนั้นได้เพราะว่าคนที่เช่าที่แปลงนั้นอยู่ตอนนี้กลัวเจ้าของที่จะขายที่แปลงที่ผมสนใจอยู่และคนเช่าเค้าจะต้องย้ายออกไป ถ้าเป็นแบบนี้จะมีวีธีไหนที่จะได้ติดต่อกับเจ้าของที่ได้บ้างครับ ถามคนรถแวกนั้นก็ไม่มีใครรู้จักเจ้าของที่ที่ผมสนใจอยู่เลย

ไปกรมที่ดินสิครับ จะมีแปลงที่ดินให้ดูเลย มีชื่อ ที่อยู่ผู้ครอบครอง จากนั้น หาชื่อ แล้ว โทรไปถาม 1133 ขอเบอร์โทร ก็ติดต่อได้แล้ว

ชอบมากเลยครับกระทู้นี้  ให้ความรู้ดีมากๆเลย  อยากจะทำอพาร์ทเม้นต์
บ้าง  แต่ยังไม่ค่อยมีความรู้ทางด้านนี้เท่าไหร่ และสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือยังไม่มีเงินก้อนขนาดที่มาลงทุนเองได้ ถ้าอย่างไรผมคงต้องขอคำแนะนำจากพี่ๆ (preeda_mark, Belffet, nandeandw และท่านผู้รู้ทั้งหลาย) ด้วยนะครับ

แล้วอยากจะถามพี่preedaว่าอพาร์ทเม้นต์ของพี่ที่เล็กที่สุดอยู่ที่กี่ห้องอ่ะครับ
อีกคำถามคือเริ่มแรกสุดพี่เริ่มสร้างที่กี่ห้องครับ

ขอบคุณมากๆเลยนะครับ

เริ่มแรก 40 ห้องครับ ทำไปเรื่อยๆ ได้ค่าเช่า ก็มาขยายไปเรื่อยๆ
แต่ธุรกิจนี้ ใจไม่เย็นจริงไม่แนะนำ นะครับ มันไม่ตื่นเต้น เหมือนหุ้น หากประเภทซื้อหุ้นแล้วลืม ไม่ค่อยได้ดูราคา อาจลงทุนทำอพาร์ตเม้นต์ได้

หวัดดีครับ

ผมมีไปห้องแถวเล็ก ๆ ให้เช่าที่ภูเก็ตครับ เปิดมา3 ปีแล้วครับ เจอปัญหาเหมือนกับพี่ preeda_mark เลยครับ

ปัญหาอะไรเหรอครับ สาวๆ ขอจ่ายค่าเช่าเป็นอย่างอื่นแทนเงิน หรือปล่าว

ประเภทผัวเมียตีกัน เมา ขโมย ลูกค้าส่วนใหญ่ของผมเป็นพนักงานโรงแรม ร้านอาหาร ครับ พอท่องเที่ยวอย่างพวกผมก็โดนหางเลขไปด้วยครับ

preeda_mark เขียน:ไปกรมที่ดินสิครับ จะมีแปลงที่ดินให้ดูเลย มีชื่อ ที่อยู่ผู้ครอบครอง จากนั้น หาชื่อ แล้ว โทรไปถาม 1133 ขอเบอร์โทร ก็ติดต่อได้แล้ว

ขอบคุณมากครับแล้วผมจะทำตามที่แนะนำครับได้เรื่องยัไงจมาบอกอีกที

สำหรับคนทีจะเริ่มทำธุรกิจนี้พี่ๆมีหนังสืออะไรที่คนที่จะเริ่มทำอาพาร์ทเมนท์ควนที่จะต้องอ่านแนะนำหรือป่าวครับ

CUTE MAG อ่านแล้วสดชื่นดีครับ

สวัสดีค่ะ
ตอนนี้เก็บข้อมูลในการทำอพาร์ตเม้นอยู่น่ะค่ะ

มาอ่านได้ความรู้ดีค่ะ จากผู้มีประสบการณ์

อยากทราบว่าถ้าตอนนี้เราไม่มีเงินก้อนในการลงทุน จะทำอย่างไรดีคะ (ใจรัก อยากทำมาก) เราก็คิดง่าย ๆ ว่ากู้แบงค์ดีไหม คือว่ามีอพาร์ตเม้นต์ราคา 19 ล้านอยู่ใจกลางกรุงเทพ มองแล้วว่าทำเลดี 5 ชั้น 14 ห้อง ได้รายได้จากค่าเช่าห้องละ 4700-5000 x14 = 65800-70000 บาทต่อเดือน
(คือว่าที่ดินราคาแพง คิดใหญ่เกินตัวด้วย แฮ่ ๆ) คิดแล้วว่าไม่คุ้มในช่วงแรกแน่เลย ถ้าไม่มีเงินก้อนเป็นของตัวเองก่อนอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของค่าตึก ไม่งั้นดอกเบี้ยอานแน่หมุนม่ายทัน  คิดแล้วคิดอีกก็คิดไม่ออก นอกจากจะต้องมีที่ดินก่อน มีเงินก้อนก่อน เฮ้อ อยากรวย แต่ถ้าในอนาคตอีกสัก 2 ปี เราจะมีเงินเดือนประมาณ 1 แสนกว่า ๆ (ตอนนี้กำลังเพิ่มเติมความรู้ เงินเดือนไม่มาก) แล้วค่อยเอาเงินตรงนี้ไปะ ดีไหมคะ (คิดไปคิดมาก็เป็นไปไม่ได้อยู่ดี)


จาก ล้านแรกยากทีสุด

สรุปว่าเริ่มจากความคิดก่อนแล้วกัน ดีกว่าไม่เริ่มเลย

คิดไว้ว่า รวย ๆๆๆๆๆ สักวันเราก็จะรวยเอง[/list]

ไม่เข้าใจคำถามครับ ซื้อต่ออพาร์ตเม้นต์ราคา 19 ล้านเหรอครับ รายรับ เดือนละ 70,000 หากกู้เงินมาลงทุน ไม่แนะนำครับ อย่าลืมคิดเรื่อง รายจ่ายต่างๆ ภาษี จิปาถะ

หลักประกัน 19 ลบ. ตามปกติแบงค์ให้กู้ประมาณ 70-80% ของราคาประเมินหลักประกัน กู้ได้ประมาณ 8 ปี เสียดอกเอาแค่ MLR เฉยๆก็พอ
เฉพาะส่งค่างวดกรณีกู้ 70% ก็ประมาณ 170,000 ยังไม่รวมภาษีโรงเรือน

PM ไปเรียบร้อยแล้วนะครับคุณ Preeda

หวังว่าจะได้พบกันเร็วๆนี้ ส่วนคุณNEW ถ้าจะตามจริงๆ ทางผมยินดีครับ พวกผมอยู่ตรงแถบกรุงเทพตะวันตกครับ

จะเข้ามาติดตามบ่อยๆ ครับ

สำหรับคนที่คิดจะทำอาชีพนี้นะครับ แนะนำ อย่าทำเลย โดนรีดไถจาก พวกเห็บหมัด ที่เดินสองขา เราคนทำมาหากิน ถึงแม้จะทำถูกต้องทุกอย่าง ยังไงก็ต้องมีช่องโหว่ให้ เห็บหมัด มันดูดเลือดเราได้อยู่ดี คิดดู เราทำห้องเช่ารายรับ พันกว่าบาทต่อห้องต่อเดือน มันเอามาตรฐานโรงแรมรายรับ หลายพันบาท
ต่อห้องต่อวันมาใช้เหมือนกัน รายรับเราจะพอรายจ่ายได้ยังไง สุดท้ายมันก็มารีดไถ หากจ่ายก็จบ

ใช้เงินลงทุนสูงมั้ยครับ ถึง 10 ล้านมั้ย

ตอบคุณ ipenema นะครับ (รอพี่ Preeda มาเพิ่มเติม)

เรื่องลงทุนทำอพาร์ทเมนท์มันต้องแล้วแต่ว่าจะลง scale เล็กใหญ่แค่ไหน?
จะซื้อต่อหรือสร้างเอง?

ถ้าเป็นกรณีซื้อต่อจะดูง่ายกว่า เพราะอย่างน้อยเราควรมีเงินลงทุนก็ราวๆ25% ของราคาซื้อน่ะครับ ที่เหลือก็ขอกู้

7-8% ของ ROI ใช่ไหมครับ ถ้าเราลงทุน 25% + กู้แบงค์ 75%
7% = ROI = Return/(x+3x)

ROE = 7%x3 = 28%
ผมคิดถูกไหมครับ ดูเหมือนผลตอบแทนดีแบบใช้ margin  แต่ไม่นับเรื่องปัญหาต่างๆที่คุณ Preeda ได้แชร์ให้ฟัง

สวัสดีครับ
คือผมก็สนใจธุรกิจนี้มากเลยนะครับ
แต่ยังไงผมก็เป็นผู้ที่ยังไม่เคยลองเข้ามาสัมผัสกับธุรกิจนี้เลย
และเนื่องจากว่าไม่ว่าใครก็อยากให้ธุรกิจที่ตนเองสร้างมาอยู่กับเราไปนานๆ
คุ้มค่าการลงทุนดังนั้นเราจึงต้องอยากสร้างมันให้คงทนถาวรมากที่สุดเลยอยากจะถามพี่ๆในบอร์ดว่า
ปัญหาเกี่ยวกับโครงสร้างหรือการสร้างนะครับมันมีอะไรบ้าง
และมันต่างจากการสร้างบ้านที่เราอาศัยกันอยู่รึเปล่าครับ
ถ้ามีวิธีอะไรที่ต้องเน้นเป็นพิเศสช่วยเน้นๆหน่อยนะครับเพื่อการสร้าง
ในครั้งหน้าจะได้เกิดปัญหาในเรื่องโครงสร้างน้อยที่สุด
ไม่ว่าจะกับตัวของผมเองและตัวของพี่ๆหลายๆคน
ขอบคุณล่วงหน้าครับ

สวัสดีค่ะ คุณ preeda_mark เพิ่งมาอ่านเจอหัวข้อลงทุนอพาร์ตเม้นท์ กำลังหาข้อมูลอยู่พอดีเลยค่ะ  คือตั้งใจว่าอีกซะ ๓ ปีจะเปลี่ยนร้านค้าปัจจุบันเนื้อที่ ๗๖ ตร.วา ๒ ชั้นเป็นอพาร์ตเม้นท์เล็กๆ ๑๕-๒๐ ห้อง แต่คงต้องต่อเติมเต็มพื้นที่เป็น ๔ ชั้นถึงจะสร้างได้ค่ะ กะว่าจะหาเป้าหมายเป็นพวกนักศึกษา หรือเจ้าหน้าที่ประจำ ร.พ.แถวๆนั้น (กลุ่ม บี) คำถามก็คือ
1. ตั้งค่าเช่า 2,500-3,000 B.จะเป็นไปได้มั้ย (กะว่าจะติดแอร์ UBC แล้วก็จัดสภาพแวดล้อมดีๆ แบบออกหรูนิดๆ)
2.คิดว่า การใช้ตึกเก่ามาปรับปรุง เพิ่มเติมใหม่ (ขอแบบใหม่) จะประหยัดค่าก่อสร้างมั้ยคะ?
3.ที่ว่า BEP นี่ มันคืออะไรคะ พอดีไม่ได้เรียนการเงินมาน่ะค่ะ.
4.การมีรายได้จากค่าเช่าทุกๆเดื่อน โดยครอบคลุมค่าใช้จ่าย แล้วยังมีเหลือพอบ้าง เรียกได้ว่ามีอิสรภาพทางการเงิน รึเปล่าคะ? แล้วคุณ preeda_mark
นี่ เป็นอย่างนั้นรึยังคะ?
ขอบคุณมากๆค่ะ สำหรับการแบ่งปันประสบการ์ณ ความรู้

ช่วงนี้ยุ่งๆ นะครับ กำลังขึ้นอพาร์ตเม้นต์ใหม่อีกแห่ง ก่อสร้างเองด้วย เลยยุ่งไปกันใหญ่
1. เรื่องค่าเช่าระดับที่บอกผมไม่แน่ใจกลุ่มลูกค้าแถวนั้น แต่หากบอกว่าย่านมหาลัย ใกล้โรงพยาบาล ราคานั้น ผมว่าไม่แพงนะ
2. เรื่องนำอาคารเก่ามาต่อเติม ผมไม่แน่ใจเรื่องโครงสร้างเดิม ออกแบบมาให้รับ safe load ได้เท่าไร
3. จุดคุ้มทุนครับ
4. อันนี้ไม่ขอตอบครับ มันขึ้นอยู่กับความพอมากกว่า พอเท่าไรพอ

ปล น้องเบลเงียบไปเลย เคยบอกจะมาช่วยงาน ตอนนี้ว่างก็มาได้นะ จะได้เรียนรู้ระบบก่อสร้างในตัว ตอนนี้ระบบ precast นิยมมากต้นทุนก็ถูก เร็วอีกต่างหาก

ขอบคุณสำหรับการแบ่งปันค่ะ คุณ preeda_mark.  เข้าใจว่าคุณ preeda น่าจะจบวิศวะมา เห็นว่าลงไปคุมก่อสร้างเอง?  ขอบคุณอีกครั้งสำหรับความเอื้อเฟื้อค่ะ ไว้มีคำถามจะรบกวนอีกค่ะ

เรียนคุณ preeda_mark และทุกๆ ท่านค่ะ
คือตอนนี้กำลังตัดสินใจซื้ออพาร์ทเมนท์ย่านแจ้งวัฒนะอยู่ค่ะเป็นตึกสามชั้นสองคูหา หนึ่งร้อยตารางวา อายุตึกประมาณ 6 ปี เค้าขายในราคา 7.6 ล้านค่ะ ห้ามต่อรองแล้ว มีสิบสองห้อง ห้องละ 3,700 บาท จำนวน 11 ห้อง และ 4,000 บาท จำนวน 1 ห้อง เฉลี่ยรายได้ประมาณ 44,700 บาท ไม่ทราบว่าแพงไปหรือไม่ค่ะ และถ้าจะซื้อควรกู้เงินสักเท่าไหร่ดีค่ะอยากกู้น้อยที่สุดค่ะ พอดีมีเงินเย็นอยู่จำนวนหนึ่ง ถ้ากู้ 2 ล้าน หรือ 3 ล้าน จะมากหรือน้อยไปหรือไม่ค่ะ รบกวนด้วยค่ะและคิดว่าตึกนี้คุ้มหรือไม่ค่ะ และที่คิดไว้ถ้าซื้อก็จะต่อเติมเพิ่มอีกประมาณ 5 ห้องคะ คงประมาณ ล้านกว่าบาท เพื่อนๆ พี่ๆ ในห้องนี้คิดว่าอย่างไรบ้างค่ะ ขอขอบคุณในความกรุณาค่ะ

ตอบยากครับ ไม่เห็นทำเล และสภาพตึก และอนาคต หากต่อเติมระวังเรื่องกฏหมาย ด้วย เป็นผมนะ ไม่ซื้อ เนื่องจากรายรับประมาณนี้จ้างพนักงานคงไม่คุ้ม เว้นเสียแต่จะมาดูแลเอง เมื่อแลกกับเวลา คุ้มไหม หากคุ้ม ซื้อเลย หากไม่คุ้มก็เก็บเงินไว้ทำอย่างอื่น