Thai VI

Metro park ผมหลงนึกว่าอยู่สาทร เพราะถามเซลล์ บอกว่าอยู่สาทรค่ะ
ผมถามว่าช่วงไหนครับ  เซลล์ก็ตอบว่า ตรงรถไฟฟ้าบีทีเอสค่ะ
กลยุทธ์นี้ ลูกค้ารายหลายรีบจองเลย ราคาไม่ถึงล้าน อยู่สาทร ติดบีทีเอส
ที่ไหนได้   กัลปพฤกษ์ แถมคอนโดมีประมาณ 10 ตึก  มันน่าจะแออัดไปหน่อยอะครับ

เห็นริมถนนพระราม 3  มีโครงการชื่อ the PANO กำลังจะขึ้นติดแม่น้ำ ทำเลดีมากเลยครับ แต่ก็ ตรม.ประมาณ 80000 ขึ้น

คอนโด LH ที่จะออกมาจากต่อ the bangkok คงเป็นที่ สุขุมวิท 79 ครับ
อยู่ฝั่งตรงข้าม lotus พระโขนง มีสถานีบีทีเอส อ่อนนุชตั้งอยู่
แต่ราคาก็คงประมาณ 2 ล้านขึ้นครับ สำหรับ 1 bedroom เนื่องจากเป็นสร้างเสร็จก่อนขาย ดังนั้นจะเปิดตัวต้นปี 50 ครับ

แอล.พี.เอ็น.คาดรายได้ปีนี้โต 25% ตั้งเป้าปี 50 ยอดขายหมื่นล้าน

แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ตั้งเป้ายอดรับรู้รายได้ปี'49 ไม่ต่ำกว่า 4.5 พันล้านบาท หรือขยายตัว 25% จากปีที่แล้ว หลังเปิดตัว 5 โครงการใหม่ รวมมูลค่ากว่า 8.5 พันล้านบาท พร้อมวางแผนดันยอดขายแตะหมื่นล้านบาทในปี 50 "ทิฆัมพร" แนวโน้มปี'49 คอนโดมิเนียม กลาง-ล่างมาแรง

นายทิฆัมพร เปล่งศรีสุข ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิดเผยถึงผลการดำเนินงานในปีนี้ว่า บริษัทหวังเป้ายอดขายโครงการใหม่ ประมาณ 8 พันล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 10% จากการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 5 โครงการ จากปีที่แล้ว บริษัทมียอดขาย 4.1 พันยูนิต หรือกว่า 7 พันล้านบาท เติบโตขึ้นกว่า 60% จากปีก่อนหน้า ทำให้มีรายได้รวมเพิ่มขึ้นเกือบ 50% จากปี 47 ที่มี 2.5 พันล้านบาท

โดยโครงการที่จะเปิดตัวในครึ่งปีแรก จะเป็น คอนโดมิเนียม 3 โครงการ ประกอบด้วย ลุมพินี พหลฯ-สะพานควาย ซึ่งเป็นอาคารชุด 23

ชั้น รวม 2 อาคาร มูลค่ารวม 2 พันล้านบาท ซึ่งจะเปิดพรีเซลในวันที่ 20-22 มกราคม นี้ ส่วนโครงการที่สองคือ ลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า เฟส 2 มูลค่า 1.2 พันล้านบาท และลุมพินี เพลส ท่าพระ มูลค่า 2.4 พันล้านบาท

ขณะที่อีกสองโครงการ จะเปิดในช่วงครึ่งปีหลัง ในลักษณะของลุมพินี เซ็นเตอร์ มูลค่า 1.5 พันล้านบาท ซึ่งจะตอบสนองความต้องการลูกค้ากลุ่ม c+ และอีกโครงการ จะมีลักษณะของลุมพินี เพลส มูลค่า 1.5 พันล้านบาท

ทั้งนี้บริษัทมีแผนรุกตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาราว 5 แสนบาทต่อยูนิตเป็นครั้งแรกในครึ่งปีหลัง โดยคาดว่าจะเปิดบริเวณอ่อนนุช และห้วยขวาง ซึ่งเขาประเมินว่า จำนวนคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะมีการจดทะเบียน ณ สิ้นปี 48 ประมาณ 1.1 หมื่นยูนิต ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีส่วนแบ่งตลาดในตลาดคอนโดมิเนียม 31% หรือราว 3,420 ยูนิต

"การที่แอล.พี.เอ็น. ยังสามารถรักษาความเป็นผู้นำในตลาดคอนโดนิเนียมได้นั้น เกิดจากการแสวงหาตลาดใหม่ๆ ที่แม่นยำอยู่ตลอดเวลา โดยเป็นตลาดที่มีการแข่งขันต่ำ แต่มีความต้องการสูง ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่เราดำเนินมาตลอดตั้งแต่ช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ"นายทิฆัมพร กล่าว

ทั้งนี้เขากล่าวว่า แอล.พี.เอ็น. ตั้งเป้าว่าในปี 2550 จะทำยอดขายได้ 1 หมื่นล้านบาท และปีนี้ใช้งบลงทุนซื้อที่ดินรวม 1,500 ล้านบาท

เขายังกล่าวอีกว่า ในส่วนของผลการดำเนินงานงวดปี 2548 บริษัท มีผลการดำเนินงานที่สูงเกินกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ โดยสามารถสร้างยอดขายได้มากถึง 4,100 ยูนิต มูลค่า 7 พันล้านบาท สูงกว่าปีก่อนกว่า 60% และมีรายได้รวมประมาณ 3,600 ล้านบาท สูงกว่าปี 2547 ซึ่งมีรายได้รวม 2,500 ล้านบาท เกือบ 50% โดยรายได้รวมของบริษัทที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นผลมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพักอาศัยใน 3 โครงการ รวมประมาณ 2,281 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 3,400 ล้านบาท ซึ่งบริษัท สามารถส่งมอบห้องชุดให้แก่ลูกค้าได้ตามเป้าหมายในทุกโครงการ

แนวโน้มปี'49 คอนโดมิเนียมกลางล่างมาแรง

นายทิฆัมพร กล่าวว่า ปี 2549 ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 1.0-1.5% ตามการคาดการณ์ของสถาบันการเงินหลายแห่ง ซึ่งจะทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง รวมทั้งการประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ คาดว่าจะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุน และข้อจำกัดของการพัฒนาโครงการ รวมถึงโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในปีหน้า ทำให้เชื่อว่าจะมีการจ้างงานเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการที่พักอาศัยน่าจะทรงตัวระดับเดียวกับปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะอยู่ในระดับราคาปานกลาง-ล่างเป็นหลัก ตามกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม โครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ จะส่งผลกระทบให้ผู้ประกอบการ ประสบปัญหาขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง และแรงงานอย่างรุนแรง โดยเฉพาะแรงงานฝีมือ อาจทำให้หลายโครงการ มีความล่าช้าในการส่งมอบ

ในส่วนของผู้ประกอบการในปีหน้า มีแนวโน้มที่จะหันมาให้ความสนใจ พัฒนาที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่เกาะแนวระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก ทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดระดับกลาง ที่มีราคาขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 3 หมื่นบาท หรือราคาขายตั้งแต่ 3 แสน - 1 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งสินค้าในกลุ่มนี้มีจำนวน 6-7% จากจำนวนสินค้าที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่ราย

ในปี 2548 ตัวเลขการจดทะเบียนอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพมหานคร คาดว่าจะมียอดรวม 14,557 หน่วย แบ่งห้องชุดเกรดเอ 3,904 หน่วย หรือ 27% เกรดบี 8,693 หน่วย หรือ 60% และเกรดซี 1,960 หน่วย หรือ 13%

นอกจากนี้ ในปี 2549 ต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มสูงขึ้น จากสาเหตุหลักของการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของ-ภาครัฐ อีกทั้งสถาบันการเงิน จะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้โครงการใดที่มียอดขายในระดับไม่น่าไว้วางใจ อาจมีอุปสรรค ในการได้รับการสนับสนุนสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

ดูเหมือนเรายังไม่มีกระทู้ LPN ในร้อยคนร้อยหุ้นเลยนะครับ เป็นอีกตัวหนึ่งที่กำลังน่าสนใจขึ้นทุกที

คอนโด LH ที่จะออกมาจากต่อ the bangkok คงเป็นที่ สุขุมวิท 79 ครับ
อยู่ฝั่งตรงข้าม lotus พระโขนง มีสถานีบีทีเอส อ่อนนุชตั้งอยู่
แต่ราคาก็คงประมาณ 2 ล้านขึ้นครับ สำหรับ 1 bedroom เนื่องจากเป็นสร้างเสร็จก่อนขาย ดังนั้นจะเปิดตัวต้นปี 50 ครับ

อยู่ตรงไหนคับ สุขุมวิท 79 ซอยตันและเป็นที่ของวิเศษนิยม ซึ่งคิดว่าเขาคงไม่ขายให้ lpn
หรือว่าอยู่ซอยติดกัน 81 เห็นมีที่สวย ตอกเสาเข็มแล้ว
น่าจะราคาแพงระยับกว่านี้นะ เพราะทำเลอยู่เชิงบันได BTS เลย
ขึ้นลงทางด่วนขั้นที่ 1 และ 2 ก็ใกล้สุดๆ
LOTUS อยู่ตรงข้าม คาร์ฟูว์อยู่ถัดไป
อยากได้ แต่แพงจัง มีตังค์ไม่พอ

ถ้าโครงการคอนโดที่ถนนพระราม 3 + ถนนนราธิวาสฯ
ขายเกือบเต็มทุกโครงการ

ตอนเช้าๆเวลาทุกคนขับรถออกมาทำงาน
..ส่วนใหญ่คงมาทางสีลม / สาทร...
ใช้เวลานานแค่ไหนกว่าจะวนรถจากที่จอดรถบนตึก...ลงมาถึงถนนคะ

เห็นว่าเอสวีซิตี้ บางทีช่วงเช้าๆ ต้องใช้เวลาเกือบ 30 นาที  :shock:

ปรกติแล้วห้องเล็กไม่ได้ขายง่ายกว่าห้องใหญ่อย่างที่หลายๆคนคิดกันนะครับ
โดยเฉพาะคอนโดระดับ high end

ส่วนเรื่องคอนโด low rise กับ high rise ให้คิดเรื่องความเสี่ยงที่ต่างกันไว้ด้วย
คอนโด Low Rise มีความเสี่ยงต่ำกว่า High Rise มากครับ

โครงการของ LPN ที่ปิ่นเกล้า ขายดีมากครับ
ส่วนที่พระรามสาม ส่วนที่เป็น High Rise ให้เพื่อนๆระวังเรื่องเงินจมกับการรับรู้รายได้ไว้หน่อยก็จะดีนะครับ

โครงการ The Pano เป็นโครงการของกรุงเทพบ้านและที่ดิน บริษัทลูกของ Property Perfect ร่วมกับทุนจากสิงคโปร์คือเฟรเซอร์แอนด์นิบครับ ยอดขายไปได้สวยที่เดียวครับ

ส่วน Metro Park ก็เป็นโครงการของ PF เช่นกัน สร้างบนพื้นที่จริงเกือบ 20 ไร่ ถ้าพูดถึงเรื่องความแออัด หลวมกว่า LPN กับ SPALI มากครับ

ปี 49 นี้ อสังหาก็ยังน่าติดตาม (ติดตามเฉยๆนะ ไม่ได้บอกให้ซื้อหรือขาย)

เรื่องอสังหาถ้าลง detail จะพูดกันยาวนะครับ

ตกลงมีสาวๆ โทรไปหาหรือยัง มัฟเอ้ย

ดูจากข้อมูลโครงการที่บริษัทจะเปิดตัวรวมถึงการรับรู้รายได้ในช่วงปี 2006 และ 2007 โดยในปี 2006 บริษัทคาดว่าจะรับรู้รายได้ประมาณ 4500 ล้านบาท ส่วนปี 2007 รายได้ที่จะรับรู้ประมาณ 6600 ล้านบาท

ถ้าสมมติว่า Profit Margin อยู่ที่18% ซึ่งเป็นอัตราที่บริษัททำได้ในไตรมาสที่สาม (หลังจากที่บริษัทต้องเริ่มเสียภาษี) กำไรสุทธิในปี 2006 และ 2007 จะประมาณ 810 และ 1188 ล้านบาทตามลำดับ หรือ EPS จะประมาณ 0.55 และ 0.80 บาทต่อหุ้นตามลำดับ ราคาปิดเมื่อวันศุกร์ที่ 3.90 บาทยังดูค่อนข้างน่าสนใจถึงแม้จะปรับตัวขึ้นมาค่อนข้างสูง

อย่างไรก็ดีอย่างที่ MJ Whitman กล่าวไว้ในหนังสือ Value Investing: The Balanced Approach ว่า Every company has something wrong with it. ดังนั้น What's wrong with this company? ตามความคิดของผม ปัจจัยลบอาจจะพอสรุปได้ดังนี้

1. ราคาวัสดุก่อสร้างที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นอันเนื่องมาจากราคาน้ำมันที่ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ปัจจัยนี้จะทำให้ Profit Margin ที่บริษัททำได้ลดลง

2. อัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นซึ่งอาจจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้า

3. ที่ดินที่จะพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพจะเป็นตัวแปรสำคัญสำหรับการทำกำไรของบริษัทในระยะยาว

อย่างไรก็ดี จากการที่บริษัทเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินและเน้นลูกค้าระดับกลางและกลาง-ล่าง ซึ่งผมคิดว่า Demand ยังคงมีอยู่ ทำให้บริษัทก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำตลาดใน sector นี้ได้

การตัดสินใจลงทุนคงต้องชั่งน้ำหนักหลายๆปัจจัยให้ถี่ถ้วนเพื่อให้มั่นใจว่าเรามี Margin of Safety ที่เราพอใจ

คุณทิฆัมพรให้สัมภาษณ์ในหนังสือ Marketeer เล่มล่าสุดว่า การเลือกจับแต่ตลาดคอนโดเพียงอย่างเดียวทำให้เรามีจุดเด่นที่ชัดเจนในตลาด แต่ถ้าวันหนึ่งอุปสงค์คอนโดเกิดหายวูบไป รายได้ของเราก็จะวูบไปเลย

แต่ยังไงผมก็ยังชอบบริษัทที่เลือกใช้กลยุทธ์ทำอสังหาแค่ชนิดเดียวอยู่ เพราะเดี๋ยวนี้เกมการแข่งขันในตลาดนี้มันเป็นเรื่องของ positioning เป็นหลัก positioning ตัองชัด มิฉะนั้นจะไม่มีทางโดดเด่นในตลาดได้ และตลาดคอนโดน่าจะเป็นตลาดที่ดีที่สุดถ้าจะเลือกทำเพราะโอกาสเติบโตยังมีอีกมากเนื่องจาก lifestyle ของคนกรุงเทพที่กำลังเปลี่ยนไป แต่ยังไง supply จะเป็นความเสี่ยงอย่างมากของคอนโด เพราะคอนโดเป็นตึกถ้าที่ดินขาดแคลนก็สร้างให้สูงๆ ไม่เหมือนกับบ้านเดี่ยวที่แถวไหนที่ดินขาดแคลนการเพิ่ม supply ของบ้านเดี่ยวจะทำได้ยากกว่า เพราะกินพื้นที่ในแนวราบมาก

[quote="offshore-engineer"]

ba_2l เขียน:คุณสุมาอี้ไปดูโครงการใหม่ Star estate ดีมั้ยครับ ผมเคยไปดูแต่โครงการแรก

ดีครับ แต่แพงจัง

(From KGI website)


Competition in low-end condominiums will be intense this year
10 Jan 06 09:27

Competition in low-end condominiums will be intense this year. Major players are L.P.N. Development (LPN.BK, OP, target Bt4.6, Supalai (SPL.BK, OP, target Bt3.3), and Plus Property (SIRIs subsidiary), all of which are targeting average prices of Bt1-3mn. In 2006, LPN will open five projects worth Bt8.6bn, SPLAI will open two projects worth Bt2.7bn, and PLUS will open five projects. (Post Today) Comment: Real demand for this market is very strong, plus these three companies are dominant and successful in this market.

คุณสุมาอี้พอจะทราบวิธีคำนวณหา Sales Volume จากงบการเงินรึเปล่าครับ ผมพยายามหาดูแล้วแต่ไม่พบ จะพบก็แต่เพียง Realised Revenue เท่านั้นครับ

ผมไม่อยากรอตัวเลขจากบริษัทที่ประกาศผ่านนักวิเคราะห์หรือสื่อ หรือผ่าน Presentation File ที่บริษัทจัดขึ้นหลังจากออกงบการเงินแล้ว

อย่างบริษัทวิศวกรรมรับเหมาทั่วๆไป จะมีการบอก Backlog ซึ่งหมายถึงมูลค่างานที่มีอยู่ในมือ ซึ่งก็น่าจะเทียบได้กับ Sales Volume

Revenue ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเป็นตัวเลขที่ after the fact มากนะครับ รายได้ในไตรมาสปัจจุบันจะประกอบด้วยรายได้ของโครงการที่ขายได้แล้วย้อนกลับไปประมาณหนึ่งปีที่ผ่านมาซึ่งยังทยอยรับรู้รายได้ไม่เสร็จสิ้นเนื่องจากยังสร้างไม่เสร็จสิ้นและยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์

สินค้าคงคลังและต้นทุนโครงการระหว่างก่อสร้างในงบดุลไตรมาสปัจจุบัน น่าจะบอกอนาคตได้ดีกว่า Revenue นิดหน่อยว่ามีรายได้ที่ยังรอการรับรู้ในอนาคตอีกมากสักแค่ไหน

แต่ตัวเลขที่น่าสนใจจริงๆ คือ ตัวเลขยอดจองบ้านประจำเดือนปัจจุบัน เพราะน่าจะเป็นสัญญาณแรกๆ ที่ไวที่สุดที่จะบอกให้เรารู้ว่ายอดขายในอนาคตของบริษัทจะเริ่มอืดหรือยัง ตัวนี้ไม่แน่ใจว่าเปิดเผยหรือเปล่า แต่ผมเคยเห็นของ LH ในบทวิเคราะห์ของโบรกนะ

ตัวเลขที่ผมว่าใกล้เคียงยอดจองบ้านประจำเดือนมากที่สุดและกลต.บังคับให้ต้องเปิดเผย ก็คือ มูลค่าการซื้อขายที่ได้มีการทำสัญญาแล้วและอัตราส่วนต่อยอดขายรวมของโครงการ ตัวเลขนี้ซ่อนอยู่ในหมายเหตุประกอบงบในข้อที่แจงรายละเอียดเกี่ยวกับลูกหนี้การค้า

จำนวนเงินตามที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วของ LPN ไตรมาส 3

15,342 ล้านบาท = ร้อยละ 80.5 ของยอดขายรวมของโครงการ

จำนวนเงินตามที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วของ LPN ไตรมาส 2

15,480 ล้านบาท = ร้อยละ 77.22 ของยอดขายรวมของโครงการ

ดูดีขึ้นนะแม้ยอดจะต่ำลงแต่เราก็อุ่นใจว่าของที่ยังขายไม่ออกคิดเป็นเปอร์เซนต์มีน้อยลง แต่สิ่งที่เราไม่รู้ก็คือว่าการขายได้มากขึ้นเกิดอุปสงค์ยังดีอยู่หรือเกิดจากการยอมลดราคาเพื่อเร่งยอดขาย ตรงนี้ตรวจสอบยังไม่หนอ สงสัยต้องหาเวลาไปทบทวนวิชาบัญชีเรื่องวิธีรับรู้รายได้สักหน่อยแล้ว



(นี่คิดเอาแบบมวยวัดนะครับ ผมอาจเข้าใจความหมายของตัวเลขเหล่านี้ผิดพลาดก็ได้เนื่องจากไม่ใช่นักบัญชี ผู้อ่านควรใช้วิจารณญาณด้วย)

LPN or NPL ?

รู้สึกว่าการรับรู้รายได้ขึ้นกับยอดเงินดาวน์ด้วยครับ
ไม่แน่ใจว่าถ้าเกิน 20% หรือ 25% อะไรประมาณนี้ จะสามารถรับรู้รายได้ด้วย percent completion ได้นะครับ

ใครก็ได้ช่วย verify หน่อยครับ

เกินร้อยละ 20 ครับ ของ LPN เป็นอยู่แล้ว

ขอบคุณมากครับคุณสุมาอี้ที่ช่วยชี้แนะ

ผมยังสงสัยต่อว่าตัวเลข 15,342 ล้านบาทนั้นค่อนข้างสูงเกินไป ผมเข้าใจว่าตัวเลขนี้บ่งบอกว่าบริษัทสามารถทำยอดขายได้แล้วประมาณหนึ่งหมื่นห้าพันกว่าล้านบาทซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ต่อไปในอนาคต ไม่ทราบว่าผมเข้าใจอย่างนี้ถูกรึเปล่า

ถ้าตามที่ผมเข้าใจถูก ผมคิดว่าตัวเลข 15,342 นั้นสูงเกินไป เนื่องมาจากว่า โครงการที่กำลังสร้างอยู่และกำลังจะเปิดตัวในอนาคตนั้นมีมูลค่าเพียงหมื่นกว่าล้านบาทเท่านั้นเองครับ ขอรบกวนช่วยชี้แนะอีกครั้งครับ ขอบคุณครับ

คิดว่าคงนับรวมโครงการเก่าที่ยังไม่ปิดโครงการและมีคนทำสัญญาแล้วเกินร้อยละ 40 ของโครงการด้วย แต่ไม่แน่ใจนะ ไว้จะตรวจสอบ

ถ้าเอาตัวเลขทั้งหลายเหล่านี้มาจัดเรียงให้เป็นระบบ จนต่อจิกซอร์ความสัมพันธ์ของตัวเลขทุกตัวได้หมด น่าจะทำให้เราสามารถอ่านสถานการณ์ของบริษัทได้ขาดกว่านักลงทุนทั่วไปนะครับ และหวังว่าจะทำให้ได้ตังค์ด้วย  :lol:

ปกติผมขยาดหุ้น Cyclical อย่างหุ้นอสังหาอยู่ไม่น้อย ถ้าบริษัทยังเป็นขาขึ้นอยู่เราก็ถือต่อไปเรื่อยๆ ทันทีที่มีสัญญาญขาลงต้องรีบขายหนีทันที่ ข้อมูลต้องไวกว่าคนอื่น เล่นแล้วนอนไม่หลับ

วิธีที่จะ Value ธุรกิจทำโครงการบ้านขายนี่มันไม่ใช่เรื่องง่ายๆ นะเหมือนกันนะครับ มองไปข้างหน้าบริษัทอาจมีโครงการบ้านในแผนสัก 5-8 โครงการ ใน 3-5 ปี หลังจากนั้นไม่มีใครรู้อนาคต บริษัทเองก็ไม่รู้ เพราะมันมองภาพกันไม่ออกจริงๆ

ถ้าข้อมูลมีแค่นี้ จะนับมูลค่าโครงการทั้งหมดคูณด้วย 0.2 ก็จะกลายเป็น NPV ของบริษัท (สมมติว่าบริษัทเลือกขึ้นโครงการอย่างรอบคอบ) บวกด้วย non-operating asset ต่างๆ ในปัจจุบันของบริษัท หักออกด้วยหนี้ ก็น่าจะได้ Value โดยประมาณของบริษัท

แต่จริงๆ แล้วไม่ง่ายขนาดนั้น เมื่อหลายปีมาแล้ว LH ผงาดขึ้นมาเป็นเบอร์หนึ่งของตลาดบ้านเดี่ยวจนเดียวนี้มี mkt share เกิน 50% ไร้คู่แข่งได้อย่างไร ตอนนั้นไม่ทราบว่าเกิดอะไรขึ้น แต่เคยใช้ setsmart ย้อนกลับไปดู ปีนั้น LH มี PE เป็นร้อยเท่า แต่ราคาตอนนั้นกลับถือว่าถูกมากๆ เพราะมูลค่าตลาดหลังจากนั้นของ LH เพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล

อะไรคือเหตุผลทีทำให้ LH เติบโตอย่างก้าวกระโดดในเวลานั้น และทำให้ตราสินค้าของ LH นั่งอยู่ในใจของทุกคน สิ่งนั้นคือ intangible assets อย่างแท้จริงของบริษัทประเภทนี้ ซึ่งยากที่จะใช้ excel คำนวนว่ามันมีค่าเท่าไร

ส่วนหนึ่งผมคิดว่าเกิดจากการทำโครงการแล้วสำเร็จ ลูกค้าแฮ๊ปปี้ ซ้ำแล้วซ้ำเล่าต่างกับบริษัทส่วนใหญ่ที่มัวแต่ห่วง short-term profit ทำให้เกิดความน่าเชื่อถือ นำมาซึ่ง pricing power ที่สูงกว่าคู่แข่ง อีกส่วนหนึ่งน่าจะเกิดจาก first mover advantage ด้วย เพราะสมัยนั้นบริษัทขายบ้านที่มีชื่อเสียงมีน้อย การแข่งขันไม่สูง การทำให้ลูกค้าจดจำบริษัททำได้ง่ายกว่าสมัยนี้มาก LH จึงกลายเป็น household name ไปแล้ว

คอนโดราคาต่ำน่าจะมีการเติบโตในอนาคตที่สูงมากเหมือนกับบ้านเดี่ยวเมื่อหลายสิบปีก่อน คำถามก็คือ LPN จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำตลาดคอนโดราคาต่ำได้อย่างมั่นคงแบบเดียวกับที่ LH เกิดในตลาดบ้านเดี่ยวได้ด้วยหรือไม่

เป็นคำถามที่น่าคิดมากครับ

จากบทสัมภาษณ์ผู้บริหารที่ปรากฏใน BizWeek สัปดาห์นี้จะเห็นได้ว่าบริษัทได้เริ่มวางกลยุทธ์เพื่อทดสอบตลาดใน segment นี้ ข้อคิดที่ผมอ่านเจอคือบริษัทพยายามที่จะทำให้ผู้ซื้อสลัดความคิดที่ว่าคอนโดราคาถูก คุณภาพก็จะลดลงด้วยทิ้งไป โดยพยามยามเน้นการจัดการบริหารคอนโด คุณภาพของที่เลือกใช้ ซึ่งโครงการเหล่านี้จะต้องแข่งกับโครงการเอื้ออาทรที่จะเกิดขึ้นด้วย

นอกจากนี้บริษัทได้เริ่มเจรจากับธนาคารเพื่อให้ผู้ที่มีรายได้น้อย หรือ มีรายได้ที่ไม่แน่นอน สามารถที่จะกู้กับธนาคารได้

อย่างไรก็ดี ผมรู้สึกว่าช่วงนี้บริษัทให้ข่าวค่อนข้างเยอะเหลือเกิน หนังสือพิมพ์เกือบทุกฉบับ Brokerเกือบทุก Broker ได้ตีพิมพ์บทวิเคราะห์และราคาเป้าหมายออกมาเยอะเหลือเกิน ซึ่งเป็นช่วงหลังจากที่ราคาหุ้นของบริษัทได้ขึ้นมาค่อนข้างเยอะ สัดส่วนการถือหุ้นโดย NDVR ก็เพิ่มขึ้นจากประมาณ 15% มาเป็น 17% ในช่วงเวลาเพียงสองอาทิตย์แรกของปี

อย่างที่คุณสุมาอี้ว่า การทำ Valuation นั้นทำค่อนข้างยาก เพราะความไม่แน่นอนเกี่ยวกับโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ลองไปเช็คยอดคอนโดอื่นกลางเมืองหรือแถวเจ้าพระยาด้วยสิครับ
ห้องใหญ่ขายดีขายง่ายกว่าห้องเล็กเหมือนกันครับ