Thai VI

ROGER เขียน:
ผมจึงเห็นว่า ไทคอน ขาย โรงงานล๊อตนี้ได้ราคาดีเกินไปอย่างเหลือเชื่อ ซึ่งคนส่วนใหญ่ในตลาดก็คงเห็นเช่นนั้น

ผมเองก็เคยสงสัยประเด็นนี้เหมือนกันครับว่าทำไม margin จากการขายโรงงานทั้งให้ลูกค้าและให้ prop fund จึงสูงเหลือเกิน และกลัวว่าจะไม่สามารถ maintain ตรงนี้ได้

แต่พอศึกษาข้อมูลพบว่า ticon สร้างโรงงานเองจึงไม่ต้องเสีย margin ให้ผู้รับเหมา ซึ่งผู้รับเหมาจะคิดอยู่ประมาณ 15-20%%

ดังนั้นหากเทียบกับผู้ประกอบการบ้านเดี่ยวที่ปัจจุบัน margin เฉลี่ยอยู่ที่ 35% แต่ผู้ประกอบการไม่มีใครสร้างเอง ต้องจ้างผู้รับเหมา เสีย margin 15-20% ดังนั้นหมายความว่าหากผู้ประกอบการรายนั้นๆ สร้างเอง ก็จะมี margin 50-55% ซึ่งมากกว่า ticon เสียอีก ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจนักว่าทำไม ticon จึงได้ margin ระดับ 50%

อีกเหตุผลที่ยืนยันก็คือ การขายโรงงานให้ลูกค้าที่เกิดขึ้นในแต่ละไตรมาส ซึ่งเกิดจากการที่ลูกค้าใช้ option ที่จะซื้อตามสัญญา ซึ่งได้ margin ประมาณ 40-45% มาโดยตลอด ต่ำกว่า margin ที่ขายเข้า prop fund นิดหน่อย ซึ่งการที่ลูกค้าตัดสินใจใช้ option แสดงว่าลูกค้ายอมรับในราคาขายได้ครับ

ผมคิดว่า ticon ขายโรงงานเก่าแล้วได้ margin ดี เพราะราคาค่าก่อสร้างในอดีตนั้นต่ำ ดังนั้นในการขายโรงงานต่อๆไปในอนาคต คงไม่ได้กำไรดีขนาดนี้ ทำให้การออก property fund อาจจจะมีกำไรในการขายน้อยลง จำนวนโรงงานให้เช่าก็จะโตด้วยอัตราเร่งน้อยลง

งั้นผมขอช่วยตอบด้วยนะครับ
โรงงานที่ ticon ขายเข้ากองทุนนั้นมีรายละเอียดดังนี้ครับ
อายุโรงงาน---------------------จำนวน-----%
1-3ปี -------------------------------25------64
4-6ปี -------------------------------9-------23
7-9ปี -------------------------------5-------13
โรงงานของ ticon ที่ขายออกไปส่วนใหญ่เป็นโรงงานใหม่ที่มีต้นทุนสูงทั้งสิ้นครับ
เพราะฉะนั้นประเด็นที่ควรจะสนใจในตอนนี้คือ ค่าเช่าของไทคอนนั้น สามารถปรับขึ้นได้ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นได้รึเปล่า ถ้าทำได้คงไม่ต้องห่วงเท่าไหร่

จริงๆแล้วเวลาดูผมว่าควรจะดูที่ gross margin ของ ticon เปรียบเทียบกันในแต่ละปีด้วย
จะได้เห็นชัดเจนขึ้นว่าต้นทุนของโรงงาน ticon เทียบเป็น yield ได้เท่าไหร่
แล้วลองเปรียบเทียบกับราคาของ TFUND ว่านักลงทุนมีความพึงพอใจใน yield ที่เท่าไหร่
ถ้าราคาของ TFUND เพิ่มขึ้นมากกว่า 10 และ gross margin ไม่ได้ลดลงไปกว่าปัจจุบัน โอกาสที่ ticonจะขายโรงงานเข้ากองทุนแล้วได้กำไรน้อยกว่า lot แรกที่ขายไปคงจะยาก
แต่ในมุมกลับกันถ้า TFUND มีราคาลดลงกว่า 10 บาท แสดงว่านักลงทุนต้องการ yield ที่มากกว่าเดิม ถ้าต้องการขายโรงงานเพิ่มคงต้องลดราคาลงเป็นพิเศษเพื่อให้ yield ได้เท่าๆกับ demand ของนักลงทุน กรณีนี้กำไรจากการขายโรงงานคงมี margin ที่ต่ำลง
แต่อนาคตจะเป็นอย่างไรผมคาดการไม่ถูกครับ คงต้องรอดูกันต่อไป 8)

ROGER เขียน: เว้นแต่ว่า ไทคอนแสดงให้เห็นว่า กองทุนอสังหาของบริษัท สามารถขายได้ในราคาดีอย่างงี้อีก 2-3 ปีติดต่อกัน (ซึ่งถ้าทำได้ แสดงว่าผู้จัดการกองทุนของบริษัท ต่างๆๆๆ คงสมองทึบน่าดู มันควรซื้อหุ้นไทคอน มากกว่าซื้อกองทุนอสังหาของไทคอน) ราคาหุ้นจึงจะสะท้อนออกมา

เป็นคำถามที่ดีและเป็นคำถามที่ผมได้รับมากที่สุดติดอันดับ 1 ใน 5 เลยครับ

ส่วนใหญ่นักลงทุนที่น่าจะซื้อกองทุนอสังหาฯ นั้นจะเป็นบริษัทประกันครับ เพราะกองทุนอสังหาฯ จะเป็นกองทุนที่กองทุนตราสารหนี้ลงทุนไม่ได้เพราะว่าไม่มีอายุครบกำหนดเหมือนพันธบัตร และกองทุนหุ้นก็ซื้อไม่ได้ อีกเหตุผลหนึ่ง คือ เป็นการเสียค่า fee ซ้ำซ้อน คือ กองทุนถือว่า charge ค่า fee กับลูกค้าแล้วก็ไม่ควรไปซื้อกองทุนอื่นๆ อีกที

กองทุนอสังหาฯ ค่อนข้างเหมาะกับบริษัทประกันเพราะบริษัทประกันต้องการหาการลงทุนนอกเหนือการฝากธนาคาร ซึ่งปัจจุบันบริษัทประกันก็เน้นลงทุนในพันธบัตรระยะยาวซึ่งผลตอบแทนตอนนี้อยู่ที่ 4-5% ดังนั้นการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ จะให้ผลตอบแทนสูงกว่า และมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามค่าเช่าที่ปรับขึ้นตามเงินเฟ้อ สว่นถามว่าถ้างั้นบริษัทประกันลงทุนใน หุ้น ticon จะไม่ดีกว่าหรือ คำตอบก็คือ ปัจจุบันบริษํทประกันมี limit การลงทุนในหุ้น ซึ่งลงได้ไม่กี่ % ครับ และบริษัทประกันหลายแห่งก็มองหุ้นมีความเสี่ยงสูงกว่า และการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ก็มีข้อดีตรงที่ราคาซื้อขายไม่ผันผวนเท่าหุ้น ทำให้การ mark to market ไม่ทำให้สินทรัพย์เปลี่ยนแปลงให้ผู้บริหารบริษัทประกันตื่นเต้นเกินไปนัก

ส่วนในแง่รายย่อย ผมก็เคยได้รับคำถามว่า แล้วการที่เราไปซื้อกองทุนอสังหาฯ ticon ทั้งๆ ที่รู้ว่า ticon มี margin 50% มันก็เหมือนการเสียรู้ให้ ticon ขายของแพงๆ ให้

คำตอบก็มีอยู่หลายอย่างครับ อย่างนักลงทุนหลายคนซื้อคอนโดฯ หรือตึกแถวปล่อยเช่า ซึ่ง margin ของผู้ประกอบการ 35% รวมกับ margin ผู้รับเหมา 15% ก็ได้ 50% เหมือนกันครับ ถ้าใช้กรอบความคิดเดียวกัน คนซื้อ condo หรือตึกแถวให้เช่าทั้งหมดก็เสียรู้เช่นกันครับ

หรือ คนที่ฝากเงินกับธนาคาร ได้ดอกเบี้ย 1% แต่ธนาคารเอาไปปล่อยกู้ให้บริษัทต่างๆ ที่ 6-7% มี spread 5% หรือปล่อยกู้ส่วนบุคคลได้ 18% ต่อปี สวนหนึ่งของ spread ที่ธนาคารได้ก็ต้องนำไปล้างหนี้เสียของลูกหนี้ ทั้งที่เป็นหนี้เสียที่ไม่ตั้งใจให้เกิด และตั้งใจให้เกิด ถ้ามองในประเด็นนี้ผมคิดว่าการเอาเงินออมส่วนใหญ่ ( ส่วนที่เกินที่จำเป็นใช้สอยในอนาคต ) ไปฝากธนาคาร ก็น่าจะเสียรู้ยิ่งกว่าครับ ( โดยเฉพาะเสียรู้ให้กับพวก NPL ที่ล้มบนฟูก และได้ hair cut เยอะกว่าความจำเป็น )

นอกจากนี้ margin 50% จาการขายให้ fund และ 40% กว่าๆ ที่ขายให้ลูกค้า ก็เกิดจากการบริหารต้นทุน ซึ่ง ticon สร้างเองไม่ต้องเสีย margin ผู้รับเหมา และมี economy of scale ที่เกิดจากการสร้างจำนวนมาก รวมไปถึงการควบคุมภายในให้มีการรั่วไหลค่อนข้างน้อย ดังนั้นหากเปรียบเทียบกับ margin ของคู่แข่ง ( ขอไม่เอ่ยชื่อนะครับ ) 2 บริษัทที่สร้างโรงงานขายเหมือนกัน ซึ่ง margin ของคู่แข่งอยู่ที่ 20% กว่าๆ เองครับ

คุณ IH ครับ
ผมขออนุญาตินำข้อความที่ post ในกระทู้นี้ไปลงใน 100คน100หุ้นนะครับ
แต่ผมจะรอคุณ IH ตอบตกลงก่อนแล้วจะเอาไปลงเก็บไว้เพื่อให้เป็นประโยชน์กับนักลงทุนท่านอื่นๆครับ

ประเด็นที่ถกกันในกระทู้นี้หลายๆ ประเด็นมีเพื่อนๆ ส่ง pm หรือ e-mail มาถามผม โดยเป็นคำถามหรือข้อสังเกตที่น่าสนใจ ซึ่งผมได้ตอบไปแล้วแต่โดยมารยาทก็เลยไม่ได้เอา post ลงกระทู้ใน greenbull ผมคิดว่า ticon มีประเด็นที่น่าซักถามค่อนข้างเยอะเพราะมีการเปลี่ยน business model การตอบกระทู้นี้ของผมจึงน่าจะช่วยคลายความสงสัยให้กับเพื่อนๆ หลายคน ถ้ามีอะไรผิดพลาดไปก็ต้องขออภัยมาด้วยนะครับ

สำหรับข่าวทีซื้อที่ดิน บางนา-ตราด กม. 39 405 ไร่ที่ราคา 999 ล้าน หรือไร่ละประมาณ 2.5 ล้าน

ผมมองว่าราคาที่ซื้ออยู่ในระดับที่พอรับได้ แม้ว่าจะอยากเห็นราคาที่ซื้อถูกกว่านี้ เพราะต้นทุนของที่ดินที่ อมตะ นคร ซึ่งอยู่ กม. 57 ที่ถมที่และพัฒนาสาธารณูปโภคแล้วอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านต่อไร่ ซึ่งถูกกว่าราคาที่ดินเปล่าที่ ticon ซื้อมาเสียอีก

แต่เหตุผลที่ amata มีต้นทุนต่ำกว่าก็เป็นเพราะ amata เป็นนิคมที่เกิดขึ้นมานานและการขยายพื้นที่ทำโดยซื้อที่ดินข้างใน ซึ่งเป็นที่ดินตาบอด จึงได้ที่ดินต้นทุนต่ำกว่ามาก

จากการวิเคราะห์ของผม ผมเชื่อว่าเหตุผลที่ ticon ตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงนี้น่าจะมี 3-4 เหตุผลหลักๆ คือ

1 ราคาขายของ อมตะ นคร อยู่ที่ 3.4 ล้านต่อไร่ หาก ticon ถมที่และพัฒนาสาธาราณูปโภคแล้วก็คงจะมีต้นทุนใกล้เคียงหรืออาจจะต่ำกว่า amata ได้

2 เนื่องจาก ticon ต้องการพัฒนาที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นศูนย์การขนส่งและ logistic รวมไปถึงการสร้างโรงงานให้เช่า ก็คงต้องซื้อทีดินใกล้สนามบินใหม่ ดังนั้น หากซื้อที่ดินในนิคมที่ใกล้ที่สุดก็คือ เวลโกลร์ และ อมตะ นคร ผมยังไม่เคยไปนิคมเวลโกลว์ แต่หากซื้อที่ดิน อมตะนครก็จะมีข้อเสียคือ ไกลกว่า และที่ดินของอมตะ ที่ขายตอนนี้จะอยู่ค่อนข้างลึกจากถนนใหญ่ เพราะ amata ซื้อที่ใหม่ๆ ลึกไปไกลมากจนถึงมอเตอร์เวย์แล้ว ดังนั้นที่ดินดังกล่าวจึงไม่เหมาะเห็นศูนย์ขนส่ง

3 Amata เองก็เร็มทำโรงงานให้เช่าแข่งแล้ว และหลังจากสนามบินใหม่เสร็จ นิคมอมตะนคร ก็จะเป็นนิคมที่ hot ที่สุด ดังนั้นอาจจะมีความเป็นไปได้ว่าที่ดินในอมตะ นคร อนาคตอาจจะไม่พอขาย ดังนั้นการซื้อที่ดินของตัวเองก็จะเป็นการลดความเสี่ยงจากการขาดแคลนที่ดินเพื่อพัฒนาในอนาคตได้ครับ

4 แม้ว่าราคาที่ดิน 400 ไร่ที่ซื้อมาจะไม่ถูกมากนัก แต่เมื่อที่ดินถูกใช้จนหมด การขยายโครงการจะทำให้มีต้นทุนถูกลงด้วยการซื้อพื้นที่ตาบอดข้างเคียงที่ดินดังกล่าว ดังนั้นต้นทุนในระยะยาวๆ จะลดลงได้ครับ

ยินดีครับคุณ yoyo

Invisible hand เขียน:Amata เองก็เร็มทำโรงงานให้เช่าแข่งแล้ว และหลังจากสนามบินใหม่เสร็จ นิคมอมตะนคร ก็จะเป็นนิคมที่ hot ที่สุด ดังนั้นอาจจะมีความเป็นไปได้ว่าที่ดินในอมตะ นคร อนาคตอาจจะไม่พอขาย ดังนั้นการซื้อที่ดินของตัวเองก็จะเป็นการลดความเสี่ยงจากการขาดแคลนที่ดินเพื่อพัฒนาในอนาคตได้ครับ

ในที่สุดคุณ IH ก็เข้าทางผมจนได้ 5555

Invisible hand เขียน:ประเด็นที่ถกกันในกระทู้นี้หลายๆ ประเด็นมีเพื่อนๆ ส่ง pm หรือ e-mail มาถามผม โดยเป็นคำถามหรือข้อสังเกตที่น่าสนใจ ซึ่งผมได้ตอบไปแล้วแต่โดยมารยาทก็เลยไม่ได้เอา post ลงกระทู้ใน greenbull ผมคิดว่า ticon มีประเด็นที่น่าซักถามค่อนข้างเยอะเพราะมีการเปลี่ยน business model การตอบกระทู้นี้ของผมจึงน่าจะช่วยคลายความสงสัยให้กับเพื่อนๆ หลายคน ถ้ามีอะไรผิดพลาดไปก็ต้องขออภัยมาด้วยนะครับ

ผมเป็นคนหนึ่งครับที่ถาม ...

คุณ IH ไม่ต้องเกรงใจครับ เอาไปโพสต์ที่อื่นได้ครับ

Financial Engineer เขียน: ในที่สุดคุณ IH ก็เข้าทางผมจนได้ 5555

http://www.efinancethai.net/rtquote/Rea ... 796&lang=0

TICON แจงประมูลที่ดินจาก บสท. เพื่อพัฒนาสร้างโรงงาน-ศูนย์กลางการขนส่ง-คลังสินค้า

นางสาวลลิตพันธุ์ พิริยะพันธุ์ เลขานุการบริษัท บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน)(TICON) เปิดเผยว่า ตามที่ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย ( บสท ) ได้เปิดให้มีการประมูลซื้อที่ดิน เมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2548 ที่ผ่านมานั้น บริษัทฯ ชน) ขอแจ้งให้ทราบว่าบริษัทประมูลได้ที่ดินเนื้อที่รวม 405-0-43 ไร่ ติดถนนบางนา-ตราด กม. 39-40 ซึ่งอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ มูลค่ารวมทั้งสิ้น 999 ล้านบาท โดยที่ดินดังกล่าวจะใช้ในการพัฒนาเพื่อสร้างโรงงาน/ศูนย์กลางการขนส่งและคลังสินค้า ทั้งนี้ บริษัทจะแจ้งความคืบหน้าของการซื้อที่ดินดังกล่าวให้ทราบในโอกาสต่อไป


สงครามเพิ่งจะเริ่มครับท่าน FE ....

เอ้า... คงต้องวัดกันหน่อยว่า ระหว่าง บริษัทที่เริ่มจากการเป็นเจ้าของที่ดินและกำลังจะลงไปทำโรงงานให้เช่า กับ บริษัทที่เริ่มจากการทำโรงงานให้เช่าและกำลังจะไปเป็นเจ้าของที่ดินเอง ใครจะเจ๋งกว่ากัน

ทางที่ดีเจ๋งทั้งคู่น่าจะดีกว่านะครับ win-win

ขอถามคุณ IH เกี่ยวกับกองทุนอสังหาต่อนะครับ ผู้ถือหน่วยลงทุนผมว่ามีความเสี่ยงในแง่ที่รายได้จากการเช่าอาจหดหายไป สิ่งที่ผมสงสัยมี

1. โรงงานต่างๆๆที่เช่าอยู่กับกองทุนของไทคอน ยังมีออปชั่นในการซื้อโรงงานอยู่หรือไม่ และราคาซื้อ เมื่อเทียบกับราคาที่กองทุนของไทคอน ซื้อมาจากบริษัท มีส่วนต่างเท่าไหร่

2. หากโรงงานนั้นใช้สิทธิขอซื้อต่อ ค่าใช้จ่ายต่างๆๆ เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าโอน และ อื่นๆๆ มีหรือไม่ และใครเป็นผู้รับผิดชอบ

3. หากราคาที่ขายโรงงานออกไปมีกำไร กองทุนต้องเสียภาษีหรือไม่

4. เงินที่ได้จากการขายโรงงานออกไป กองทุนต้องคืนผู้ถือหน่วยเลยหรือไม่ หรือสามารถนำไปลงทุนซื้อโรงงานจากไทคอนได้ใหม่

5. กรณี โรงงานประสบปัญหา ชักดาบไม่จ่ายค่าเช่าจะทำอย่างไร ต้นทุนการขับไล่โรงงานที่ชักดาบมีการประเมินค่าใช้จ่ายหรือไม่


การซื้อโรงงานออกไปจากกองทุนจะทำให้ยิลด์จากค่าเช่าระยะยาวลดลงไป ยิ่งหากมีภาระค่าโอน และภาษีต่างๆๆอีก ยิ่งทำให้การซื้อกองทุนนี้เหมือนเป็นการเสียรู้ไทคอนเข้าไปอีก

กองทุนนี้ถ้าได้ยิลด์ 7 เปอร์เซ็นต์ชัวร์ แบบพันธบัตรก็นับว่าน่าสน แต่ออปชั่นต่างๆๆ ผมไม่แน่ใจว่ามีการเปิดเผยหรือไม่ ผมสามารถหาหนังสือชี้ชวนจากไหนได้บ้างคับ

วันนี้อ่าน Bizweek ก็เจอข่าวลือ (อีกแล้ว) ว่าจะมีการโอนต่อให้คนมีชื่อเสียงในราคาพาร์

ขอเพิ่มประเด็นอีกนิดหน่อย
กองทุนอสังหาริมทรัพย์มันรวมการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยด้วยนี่น่า
ไม่ใช่เช่าเพื่อทำโรงงานอย่างเดี๋ยว
ในประเทศไทยมีกองทุนประเภทนี้หรือเปล่าอ่ะ
อยากจะรู้

BOAAPF ครับ ของ BOA ลงทุนในตึกของ N-Park ที่หลังสวน แต่ว่ามีระยะเวลาในการเช่าตึกจำกัด ไม่เหมือนของ TICON ที่ขายขาดให้กองทุนเลยครับ

ตอบคุณ Roger นะครับ

1. โรงงานต่างๆๆที่เช่าอยู่กับกองทุนของไทคอน ยังมีออปชั่นในการซื้อโรงงานอยู่หรือไม่ และราคาซื้อ เมื่อเทียบกับราคาที่กองทุนของไทคอน ซื้อมาจากบริษัท มีส่วนต่างเท่าไหร่
2. หากโรงงานนั้นใช้สิทธิขอซื้อต่อ ค่าใช้จ่ายต่างๆๆ เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าโอน และ อื่นๆๆ มีหรือไม่ และใครเป็นผู้รับผิดชอบ
3. หากราคาที่ขายโรงงานออกไปมีกำไร กองทุนต้องเสียภาษีหรือไม่
4. เงินที่ได้จากการขายโรงงานออกไป กองทุนต้องคืนผู้ถือหน่วยเลยหรือไม่ หรือสามารถนำไปลงทุนซื้อโรงงานจากไทคอนได้ใหม่

- โรงงานที่ขายเข้ากองทุนทั้งหมดจะ ไม่ เป็นโรงงานที่มี option to buy ครับ ดังนั้นผู้ถือกองทุนไม่ต้องกังวลเรื่องนี้ครับ โรงงานที่ขายเข้าไปจะอยู่ได้อีก 40-50 ปีเลยครับ

5. กรณี โรงงานประสบปัญหา ชักดาบไม่จ่ายค่าเช่าจะทำอย่างไร ต้นทุนการขับไล่โรงงานที่ชักดาบมีการประเมินค่าใช้จ่ายหรือไม่
- ลูกค้าทั้งหมดในปัจจุบันเป็นลูกค้าต่างชาติครับ ซึ่งกรณีที่ลูกค้าไม่จ่ายค่าเช่าจะเชิญให้ออกไม่ยากนักครับ และปกติ ticon จะเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าเป็นค่าเช่าหลายเดือนอยู่เหมือนกันครับ เท่าที่เคยฟังมา ticon จะเข้าไปช่วยเหลือลูกค้าที่มีปัญหาทางการเงินครับ ticon ก็จะลดค่าเช่าให้บ้างหรือยืดเวลาการจ่ายไปบ้าง จนหากลูกค้ารายนั้นๆ ไม่เจ๊งและฟื้นกลับมาได้ หลังจากนั้นลูกค้ารายนั้นๆ ก็จะประทับใจและจะบอกต่อๆ ให้กับคนชาติเดียวกัน ทำให้ลูกค้ามีลูกค้ารายใหม่ๆ เข้ามาเรื่อยๆ ครับ

การซื้อโรงงานออกไปจากกองทุนจะทำให้ยิลด์จากค่าเช่าระยะยาวลดลงไป ยิ่งหากมีภาระค่าโอน และภาษีต่างๆๆอีก ยิ่งทำให้การซื้อกองทุนนี้เหมือนเป็นการเสียรู้ไทคอนเข้าไปอีก


กองทุนนี้ถ้าได้ยิลด์ 7 เปอร์เซ็นต์ชัวร์ แบบพันธบัตรก็นับว่าน่าสน แต่ออปชั่นต่างๆๆ ผมไม่แน่ใจว่ามีการเปิดเผยหรือไม่ ผมสามารถหาหนังสือชี้ชวนจากไหนได้บ้างคับ

- หนังสือชี้ชวนเคยมีให้ download จาก website ของ บล. บัวหลวง ช่วง ipo แต่ตอนนี้ไม่มีแล้ว ยังไงถ้าคุณ Roger สนใจสามารถส่ง PM หาผมแล้วให้ e-mail แล้วผมจะส่งไปให้ครับ

แต่ยังไง yield ก็ไม่ใช้ 7% ชัวร์ๆ นะครับเพราะไม่ได้มีการับประกันผลตอบแทนเหมือนพันธบัตรครับ

miracle เขียน:ขอเพิ่มประเด็นอีกนิดหน่อย
กองทุนอสังหาริมทรัพย์มันรวมการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยด้วยนี่น่า
ไม่ใช่เช่าเพื่อทำโรงงานอย่างเดี๋ยว
ในประเทศไทยมีกองทุนประเภทนี้หรือเปล่าอ่ะ
อยากจะรู้

ก็มี BOAAPF ซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่หลังสวนครับ

และกองทุนอสังหาฯ ที่จะออกโดย บลจ. SCIB เป็นบ้านให้เช่าครับ

กองทุนที่เป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า เมื่อเวลาผ่านไปจะต้องมีค่าใช้จ่ายซ่อมแซม บำรุงรักษาสูงนะครับ หากจะซื้อให้ถามผู้บริหารกองทุนว่าได้สำรองค่าใช้จ่ายตรงนี้ในค่าใช้จ่ายแต่ละปีหรือเปล่าครับ

การขายโรงงานให้กองทุนในราคาสูง และได้กำไรมาก

ผมถามว่าใครเป็นคนกำหนดราคาครับ
แล้วทำไมโรงงานที่ขายนี่ ส่วนใหญ่ราคาแพงๆครับ
เป็นไปได้ไหมว่าเพื่อทำให้ debt/equity ของ ticon ดูดีขึ้น ประเภทอัฐยายซื้อขนมยายครับ เพราะตอนนี้ดูแล้ว d/e สูงครับ สูงกว่ n-park ด้วยซ้ำ แต่ถ้าจะเรียกให้โก้แบบทันสมัยก็คือแปลงทรัพย์สินให้เป็นทุนไงครับ ฉลาดลึกล้ำตามท่านนายกครับและผมว่า ทำให้ลดภาระดอกเบี้ยด้วยครับในขณะที่ดอกเบี้ยกำลังเป็นขาขึ้น

ตอนนี้ผมมีคำถามในใจว่า ทรัพย์สินของกองทุนไทคอนทั้งหมดจะถูกบันทึกลงบัญชีอย่างไรต่างหากครับ

และใครคือคนที่คิดแบบนี้ก่อน คุรเสริมสินแห่ง N-PARK หรือว่าคุณ เหว่ย เชง ควน แห่ง TICON ถ้าเขียนชื่อไทยผิดก็ขออภัยนะครับ

จริงๆแล้วจะถามว่าทำไมราคาโรงงานที่ขายให้กองทุนถึงราคาสูง
การกำหนดราคาโรงงานนั้นมีผู้ประเมินอิสระ 2 แห่ง ถ้าจำไม่ผิดประเมินจากวิธีรายได้
ซึ่งเป็นรายได้จากค่าเช่าที่ค่อนข้างกำหนดได้แน่นอน ทั้ง 2 เจ้าเลยประเมินออกมาเท่าๆได้กัน
และได้ราคาสูงกว่าที่ขายให้กองทุนซะอีก
จริงๆแล้วโรงงานไม่ได้ราคาแพงหรอกครับ แต่ต้นทุนของไทคอนต่ำมากต่างหาก
เลยทำให้มีกำไรจากการขายสูง 8)