Thai VI

ถามคุณ YOYO หน่อยครับว่าแนวคิดเรื่องที่พักเงินโดยใช้ กองทุนอสังหา
ว่ามีรูปแบบในการแบ่งเงินอย่างไรในแต่ละช่วงเวลาครับ
สังสัยมานานแล้วครับ

ขอบคุณครับ

Tlk เขียน:ถามคุณ YOYO หน่อยครับว่าแนวคิดเรื่องที่พักเงินโดยใช้ กองทุนอสังหา
ว่ามีรูปแบบในการแบ่งเงินอย่างไรในแต่ละช่วงเวลาครับ
สังสัยมานานแล้วครับ

ขอบคุณครับ

ไม่มีอะไรซับซ้อนเลยครับ แต่มองกองทุนอสังหาเป็นเหมือนเงินสดเท่านั้นเอง เลยหุ้นที่มีใน port มันขึ้นจนถึงเป้าที่ต้องการก็ขายออกมา แล้วพอหาหุ้นจะซื้อไม่ได้ก็เอาไปซื้อกองทุนอสังหาที่มีสภาพคล่องพอสมควร 3 ตัวหลัก คือ cpnrf tfund spf แค่นี้เองครับ

เงินสดอยุ่เฉยๆได้ผลตอบแทนประมาณ 1-2% แต่เอาไปวางไว้กองทุนอสังหาน่าจะประมาณ 7-10% ได้ไม่ยาก แถมพวกกองทุนอสังหานั้นค่า com ถูกกว่าซื้อขายหุ้นด้วยนะครับ หลายๆคนอาจจะยังไม่รู้ว่าค่าคอมกลุ่มนี้อยู่ที่ 0.1% เท่านั้นเอง

แต่เหมาะกับการพักเงินประมาณ 3 เดือนขึ้นไปนะครับ เพราะพวกนี้มันจ่ายปันผลทุก 3 เดือน ถ้าต้องการพักเงินแค่ 1-2 อาทิตย์แบบนี้ไม่เหมาะเท่าไหร่

yoyo เขียน: แถมพวกกองทุนอสังหานั้นค่า com ถูกกว่าซื้อขายหุ้นด้วยนะครับ หลายๆคนอาจจะยังไม่รู้ว่าค่าคอมกลุ่มนี้อยู่ที่ 0.1% เท่านั้นเอง

ปัจจุบันค่าคอมฯ เท่ากับหุ้นทั่วไปแล้วครับ

ดำ เขียน: ปัจจุบันค่าคอมฯ เท่ากับหุ้นทั่วไปแล้วครับ

อ้าวเปลี่ยนแล้วหรือครับ... ขอบคุณมากครับที่ช่วยทัก พอดีผมไม่ได้พักเงินมาเป็นปีแล้ว  :oops:

เพิ่งมารู้สึกตาสว่างครับว่า  ตัวเองพักเงินสดไม่มีประสิทธิภาพ
ดันไปพักใน MMF ซะเกือบทั้งหมด

ขอบคุณพี่โยครับ ที่ช่วยย้ำเรื่องนี้อีกหน  

อีกคำถามคือ เรื่องการขายหุ้นเมื่อวิ่งเกินมูลค่าเป้าหมายในใจ

1.1 พี่โย ขายโดยไม่มาพะวงเรื่อง ปันผล/ปี ซึ่งคาดว่าจะได้ระดับนั้น
ไปอีกยาวนานหลายปีเลยหรือครับ  :?:  

1.2 พี่โยจะขายโยกไปหุ้นตัวอื่น ก็ต่อเมื่อ ตัวนั้นมูลค่ายังเหมาะสมที่จะซื้อ
ถูกไหมครับ ถ้าไม่เหมาะสมจึงจะขายเปลี่ยนเป็นเงินสด  :?:

รบกวนพี่โย ช่วยขยายความเกี่ยวกับ presale backlog revenueได้มั้ยครับ

ไปๆมาๆเริ่มงงแล้วครับ
presaleจะเปลี่ยนไปเป้นbacklogเมื่อไหร่ครับ?
revenue แต่ละปีคิดจากbacklogที่รับรู้ปีนั้นๆ+กับอะไรหรอครับ
presaleบอกอะไรบ้างครับ เริ่มงง


ขอบคุณครับ

[quote="Voldtrest"]
เพิ่งมารู้สึกตาสว่างครับว่า

[quote="yoyo"][quote="Voldtrest"]
เพิ่งมารู้สึกตาสว่างครับว่า

neo_potato_Th เขียน:รบกวนพี่โย ช่วยขยายความเกี่ยวกับ presale backlog revenueได้มั้ยครับ

ไปๆมาๆเริ่มงงแล้วครับ
presaleจะเปลี่ยนไปเป้นbacklogเมื่อไหร่ครับ?
revenue แต่ละปีคิดจากbacklogที่รับรู้ปีนั้นๆ+กับอะไรหรอครับ
presaleบอกอะไรบ้างครับ เริ่มงง


ขอบคุณครับ

เอา Pre-sale กับ Backlog ก่อนนะครับ เพราะคู่นี้งงกันอยู่เยอะ..

ถ้าเข้าใจการอ่านงบการเงิน ก็เอามาประยุกต์ใช้ได้ไม่ยาก
งบการเงินหลักๆมี 3 ตัวคือ งบดุล งบกำไรขาดทุน และงบกระแสเงินสด ในที่นี้จะพูด 2 ตัวแรกเทียบกันนะครับ

1. งบกำไรขาดทุน - จะแสดงเป็นส่วนเวลา เช่น งบกำไรขาดทุนตั้งแต่ 1 ม.ค. 52- 31 ธ.ค. 52
2. งบดุล - งบดุลจะเป็นงบ ณ เวลาหนึ่ง เช่น งบดุล ณ สิ้น วันที่ 31 ธ.ค. 52


Pre-sale กับ Backlog ก็คล้ายๆกันครับ
1. Pre-sale จะเป็นช่วงเวลาๆ เช่น ตั้งแต่ต้นปี 53 ถึง ก.พ. บริษัทมี Pre-sale 5000 ล้านบาท
2. Backlog จะแสดง ณ เวลาหนึ่งๆ เช่น Backlog ณ สิ้นเดือน ก.พ. 53 มีทั้งหมด 21500 ล้านบาท

ตัวอย่างเพิ่มเติมให้เห็นภาพชัด
สมมติ ณ สิ้น Q4-52 บริษัทมี Backlog 16500 ล้าน

และตั้งแต่ต้น 1 ม.ค. 53 จนถึง 28 กพ. 53 บริษัททำ Pre-sale ได้ 5000 ล้าน

เพราะฉะนั้น ณ วันที่ 28 ก.พ. 53 บริษัทก็จะมี Backlog = 16500+5000 = 21500 ล้านบาท

ทีนี้เมื่อเวลาผ่านไปจนสิ้นเดือน มีค. บริษัทสามารถทำ Pre-sale ได้เพิ่มขึ้นอีก 1000 ล้านบาท แล้วสิ้น มีค. มีการปิดงบ ซึ่งมีการรับรู้รายได้ (Revenue)  3500 ล้านบาท

ตั้งแต่ต้นปี จนถึง สิ้น มีค บริษัทก็จะมี Pre-sale 5000+1000 = 6000

ณ สิ้น มีค. บริษัทก็จะมี Backlog อยู่ทั้งสิ้น 16500+5000+1000-3500= 19000 ล้านบาท


เคลียร์มั๊ยครับพี่น้อง  :lol:

 :ohno:  

[quote="yoyo"]

เคลียร์มั๊ยครับพี่น้อง

ขอบคุณมาก เพิ่งเข้าใจวันนี้เอง

[quote="dome@perth"][quote="yoyo"]

เคลียร์มั๊ยครับพี่น้อง

ผมรู้สึกว่าพี่โยนี่ มีพลังในการเรียนรู้สูงจริงๆ นับถือๆ

 คำตอบแจ่มชัด กระชับใจความ  ขอบคุณมากครับ

เข้าใจง่ายดี ขอบคุณครับ  :oops:

ขอบคุณพี่โยมากครับ รบกวนถามต่อว่า ค่า presale กับ backlog หาดูได้ที่ไหนหรอครับ  :?

มีปัญหาใดบ้างไหมครับที่ Presale จะไม่ได้เป็น Sale จริงๆ ทำให้ไม่สามารถรับรู้รายได้ได้ และ Backlog ลดลง?

[quote="tritara"]ขอบคุณพี่โยมากครับ รบกวนถามต่อว่า ค่า presale กับ backlog หาดูได้ที่ไหนหรอครับ

เคลียร์มาก ๆ ครับ  :lol:

ขอบคุณมากครับพี่โย

เข้าใจเลยครับพี่ ขอบคุณมากครับ

หมีบึงกุ่ม เขียน:มีปัญหาใดบ้างไหมครับที่ Presale จะไม่ได้เป็น Sale จริงๆ ทำให้ไม่สามารถรับรู้รายได้ได้ และ Backlog ลดลง?

เอ.. เมื่อคืนผมว่าผม post ไว้แล้วนะนี่ มันหายไปไหนหว่า
ไม่เป็นไรเอาใหม่ก็ได้

นึกออก 3 ด้านครับ (อาจจะมีนอกจากนี้อีกนะ ผมยังนึกไม่ออก)

1. ด้านธนาคาร - กู้ไม่ผ่าน ธนาคตไม่อนุมัติ ส่วนนี้บริษัทอสังหาส่วนใหญ่จะมีตัวเลข Rejection rate อยู่ ซึ่งแต่ละรายก็มีกลยุทธ์ที่ต่างกันทำให้ตัวเลขอาจจะ Vary ได้ ในอสังหารายหลักๆ PS มี Rejection rate สูงที่สุดประมาณ 10-20% เพราะกลุ่มลูกค้าระดับล่างสุดนี่ธนาคารปล่อยยากหน่อย และบริษัทก็มีนโยบายว่าถ้ากู้ไม่ผ่านใน 1 เดือนก็ตัดทิ้งเลย แล้วเอามาขายใหม่ เน้นหมุนทำรอบเร็ว ส่วน LPN นี่ค่าจะอยู่กลางๆ ประมาณ 10% ในขณะที่ Spali อยุ่ที่ประมาณ 3-5% ตรงนี้บางทีอาจจะเทียบกันยากหน่อย เพราะแต่ละรายมีสมมติฐานในการประเมิน Rejection rate ที่ต่างกัน.. เพราะฉะนั้น Rejection rate จะเอามาใช้เทียบข้ามบริษัทยากหน่อย แต่ถ้าเอามาเทียบกับตัวเองในอดีตจะได้ผลดี

2. ด้านลูกค้า - จองมาเก็งกำไรแล้วขายไม่ได้ จองมาแล้วไม่มีตังค์ผ่อน

3. ด้านบริษัทอสังหา - ส่งมอบไม่ได้ เช่น ขายไม่ถึงจุดคุ้มทุน หรือ สร้างมาแล้วมีปัญหาต้องทุบชึ้นบนทิ้งแบบ siri unit ที่ถูกทุบก็ต้องคืนตังค์ลูกค้าแล้วก็หัก Pre-sale Backlog ออก

ขอบคุณครับ

เพิ่งเข้าใจ clear ๆ วันนี้เอง

yoyo เขียน: เอ.. เมื่อคืนผมว่าผม post ไว้แล้วนะนี่ มันหายไปไหนหว่า
ไม่เป็นไรเอาใหม่ก็ได้

นึกออก 3 ด้านครับ (อาจจะมีนอกจากนี้อีกนะ ผมยังนึกไม่ออก)

1. ด้านธนาคาร - กู้ไม่ผ่าน ธนาคตไม่อนุมัติ ส่วนนี้บริษัทอสังหาส่วนใหญ่จะมีตัวเลข Rejection rate อยู่ ซึ่งแต่ละรายก็มีกลยุทธ์ที่ต่างกันทำให้ตัวเลขอาจจะ Vary ได้ ในอสังหารายหลักๆ PS มี Rejection rate สูงที่สุดประมาณ 10-20% เพราะกลุ่มลูกค้าระดับล่างสุดนี่ธนาคารปล่อยยากหน่อย และบริษัทก็มีนโยบายว่าถ้ากู้ไม่ผ่านใน 1 เดือนก็ตัดทิ้งเลย แล้วเอามาขายใหม่ เน้นหมุนทำรอบเร็ว ส่วน LPN นี่ค่าจะอยู่กลางๆ ประมาณ 10% ในขณะที่ Spali อยุ่ที่ประมาณ 3-5% ตรงนี้บางทีอาจจะเทียบกันยากหน่อย เพราะแต่ละรายมีสมมติฐานในการประเมิน Rejection rate ที่ต่างกัน.. เพราะฉะนั้น Rejection rate จะเอามาใช้เทียบข้ามบริษัทยากหน่อย แต่ถ้าเอามาเทียบกับตัวเองในอดีตจะได้ผลดี

2. ด้านลูกค้า - จองมาเก็งกำไรแล้วขายไม่ได้ จองมาแล้วไม่มีตังค์ผ่อน

3. ด้านบริษัทอสังหา - ส่งมอบไม่ได้ เช่น ขายไม่ถึงจุดคุ้มทุน หรือ สร้างมาแล้วมีปัญหาต้องทุบชึ้นบนทิ้งแบบ siri unit ที่ถูกทุบก็ต้องคืนตังค์ลูกค้าแล้วก็หัก Pre-sale Backlog ออก

ขอบคุณครับ ขอถามต่ออีกนิดครับ
ข้อมูลเกี่ยวกับ 3 ด้านนี้ (หรืออื่นๆ ที่ presale ไม่เป็น sale) บริษัทเปิดเผยตรงๆ ไหมครับ หรือสามารถตีความได้จากการดูข้อมูล หรือตัวเลขใดบ้างครับ?

ถามน้อง YoYo ครับว่า:

แนวคิดในการบริหาร Port ตามที่ผมได้ติดตามใน Bloc ที่ น้องYoYo เขียนพี่มีคำถามว่า น้อง YoYo มี % ที่มีความต่างกันประมาณเท่าถึงจะเริ่มใช้ กลยุทธ์นี้ครับ(Trigger point)

อีกข้อหนึ่งครับ ถ้าน้อง YoYo เห็นว่าดอกเบี้ยกำลังจะเริ่มสู่ขาขึ้นน้อง YoYo คิดว่ากลุ่มอสังหาจะเป็นอย่างไรครับ

ที่เรียกน้องเพราะพี่ ตอ.52 ครับ ชื่นชมความเก่งของน้อง YoYo มานานแล้วครับ

พอดีเห็นพี่โยโย่บอกว่าดูข้อมูลจากบทวิเคราะห์ของโบรคด้วยบ้าง เลยอยากถามพี่โยโย่ว่า พี่ได้ปรึกษาโบรคบ้างรึป่าวคับ ถ้าปรึกษา เรื่องไหนบ้าง ลึกขนาดไหน

หรือว่าดูหุ้นใน scope เองหมดเลย แล้วตะแกรงร่อนเอาหุ้นกากออกนี่ต้องพึ่งพาใครหรือใช้อะไรครับ ผมอยากกรองหุ้นให้เหลือน้อยๆ ลงบ้าง ตัวดีๆ จะได้ไม่หลุดตา ตัวกากๆ จะได้ไม่รกตา

แต่ตอนนี้ผมยังเรียนอยู่คับ ไม่ค่อยมีเวลาอ่านงบอ่านวิเคราะห์หุ้นอะไรได้หลากหลายซักเท่าไหร่
และก็พยายามอ่านหนังสือเกี่ยวกับหุ้นอยู่ หนังสือที่พี่แนะนำมีประโยชน์กับผมมากครับ แต่อ่านยังบ่จบหลายเล่ม แฮ่ๆ

Tlk เขียน:ถามน้อง YoYo ครับว่า:

แนวคิดในการบริหาร Port ตามที่ผมได้ติดตามใน Bloc ที่ น้องYoYo เขียนพี่มีคำถามว่า น้อง YoYo มี % ที่มีความต่างกันประมาณเท่าถึงจะเริ่มใช้ กลยุทธ์นี้ครับ(Trigger point)

อีกข้อหนึ่งครับ ถ้าน้อง YoYo เห็นว่าดอกเบี้ยกำลังจะเริ่มสู่ขาขึ้นน้อง YoYo คิดว่ากลุ่มอสังหาจะเป็นอย่างไรครับ

ที่เรียกน้องเพราะพี่ ตอ.52 ครับ ชื่นชมความเก่งของน้อง YoYo มานานแล้วครับ

- Upside แตกต่างกันกี่ % ถึงจะปรับ port? ไม่มีตัวเลขตายตัวครับ แต่โดยปกติแล้วทำไมบ่อยเท่าไหร่หรอกครับ ตั้งแต่ต้นปีมาถึงปัจจุบันผมเพิ่งทำไปครั้งเดียวเอง รอให้มันเปลี่ยนแปลงมากไปก็อาจจะเสียโอกาสในการถือหุ้นที่มี upside เยอะ แต่ถ้าเปลี่ยนแปลงบ่อยไปก็กลายเป็นต้องเสียค่าคอมเยอะ โดยปกติแล้ว % ที่ผมคิดมานั้นเป็นตัวเลขโดดๆตัวเดียว แต่ในความเป็นจริงแล้วเราไม่สามารถหา upside เป็นตัวเลขเป๊ะได้ เพราะฉะนั้นก็บอกยากเหมือนกันครับ แล้วแต่ case ด้วย หุ้นบางตัว upside อาจจะไม่เยอะมาก แต่ผมถือแล้วมีความสบายใจผมก็อาจจะถือเยอะกว่าที่คำนวณได้ หรือหุ้นบางตัวพื้นฐานอาจจะยังกลางๆ กำไรที่คำนวณไว้อาจจะได้ค่าหนึ่ง แต่ผมเชื่อว่าอาจจะมี potential ที่พื้นฐานจะดีขึ้นได้ กำไรอาจจะมากกว่าที่คิด หรือ p/e อาจจะปรับขึ้นได้อีก ผมก็อาจจะถือต่อแม้ว่าหุ้นจะมีราคาเพิ่มขึ้นจน % upside มันลดลงแล้ว ... คำตอบตรงนี้มันเป็นศิลปะครับ ต้องลองใช้แล้วปรับๆดูเอาเองว่าระดับไหนเหมาะสมกับเรา

- ดอกเบี้ยสูงขึ้น 1% กำลังซื้อจะลดลง 5% นี่คือสิ่งที่ผมเรียนรู้มาครับ แต่สิ่งที่เราต้องคำนึงคือ ดอกเบี้ยขึ้นเพราะอะไร? ดอกเบี้ยขึ้นเพราะต้องเอามาคุมเงินเฟ้อ แม้ว่าเศรษฐกิจยังไม่ดี หรือ ดอกเบี้ยที่ขึ้นเพราะเห็นว่าเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวแล้ว ในแง่ภาพรวมเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร ผมก็ยังเดาทางไม่ค่อยออกเลยครับ เพียงแต่มองว่ากลุ่มอสังหาโดยรวมน่าจะไม่ดีไม่ร้าย อยู่ระดับกลางๆ แต่ผู้ที่มีความแข็งแกร่งเช่นพวกรายหลักๆในตลาด น่าจะยังมีการเติบโตได้ แต่อาจจะไม่หวือหวามากครับ +กัน 5-10% ก็หรูแล้ว การแข็งขันในช่วงครึ่งปีหลังอาจจะสูงขึ้นบ้าง แต่คิดว่ายังไม่มากเท่าไหร่ เพราะเหลือแข่งกันแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งพวกนี้ส่วนใหญ่มักจะมี Target group ทั้งในแง่ของรายได้ Product และ Location เป็นของตัวเอง ไม่ซ้อนทับกันมาก ... (มุมมองผมอาจจะมี Bias ก็ได้นะครับ เพราะผมถืออสังหาเป็นหลักของ port)

- อย่างไรก็ตามมุมมองเรื่องอสังหาว่าจะเป็นอย่างไรต่อไปผมก็ได้แต่เดาครับ คาดว่าน่าจะมี Detail มากขึ้นหลังจากได้ไปประชุมผู้ถือหุ้นบริษัทอสังหาดูก่อนครับ

ChennyVI เขียน:พอดีเห็นพี่โยโย่บอกว่าดูข้อมูลจากบทวิเคราะห์ของโบรคด้วยบ้าง เลยอยากถามพี่โยโย่ว่า พี่ได้ปรึกษาโบรคบ้างรึป่าวคับ ถ้าปรึกษา เรื่องไหนบ้าง ลึกขนาดไหน

หรือว่าดูหุ้นใน scope เองหมดเลย แล้วตะแกรงร่อนเอาหุ้นกากออกนี่ต้องพึ่งพาใครหรือใช้อะไรครับ ผมอยากกรองหุ้นให้เหลือน้อยๆ ลงบ้าง ตัวดีๆ จะได้ไม่หลุดตา ตัวกากๆ จะได้ไม่รกตา

แต่ตอนนี้ผมยังเรียนอยู่คับ ไม่ค่อยมีเวลาอ่านงบอ่านวิเคราะห์หุ้นอะไรได้หลากหลายซักเท่าไหร่
และก็พยายามอ่านหนังสือเกี่ยวกับหุ้นอยู่ หนังสือที่พี่แนะนำมีประโยชน์กับผมมากครับ แต่อ่านยังบ่จบหลายเล่ม แฮ่ๆ

ไม่เคยปรึกษาโบรกเลยครับ ก็หาเองงมเอง ถามเพื่อน ลอกเพื่อนบ้าง อ่านหนังสือพิมพ์เจอบ้าง อะไรบ้าง

ตระแกรงร่อนหุ้นหนึ่งที่ผมชอบใช้มากๆคือ เข้าเวป Settrade ครับ แล้วดูตรง company highlight ตรงบรรทัด ROE ถ้าบริษัทไหน ROE ต่ำๆหลายปี เช่น ต่ำกว่า 15% หรือบริษัทไหน ROE ผันผวนเดี๋ยวดีเดี๋ยวร้ายหลายๆปี ผมก็ตัดพวกนี้ทิ้งหมด ไม่ดูต่อเลย

หุ้นส่วนใหญ่ที่ผ่านเกณฑ์ roe > 15-20% สม่ำเสมอ ก็เอามาดูต่อ ซึ่งส่วนใหญ่หุ้นพวกนี้มันจะมีดีอะไรบางอย่าง

ส่วนหุ้นที่ตกเกณฑ์ไปก็อาจจะมีบ้างเหมือนกันที่พื้นฐานในอดีตไม่ดีแต่มีการเปลี่ยนแปลงภายในจนดีขึ้น กลายเป็นหุ้นน่าลงทุน กลุ่มหุ้นพวกนี้จะเป็นพวกที่ผมมักจะพลาดโอกาสเป็นประจำ เข้าข่าย Turn Around

หุ้นที่เพิ่งเข้าตลาดมาใหม่ๆ มีข้อมูลใน settrade ให้ดูไม่นานเท่าไหร่ ก็อาจจะรอดูอยู่ห่าง ให้เวลาเค้าซักพักจนมีข้อมูลมากขึ้นแล้วค่อยตัดสินใจใหม่อีกที

หลักการง่ายๆแค่นี้เองครับ แต่ผมอาจจะกรองนานไปหน่อย ทุกวันนี้กรองไปกรองมาจนเหลือหุ้นให้เลือกลงทุนอยู่ไม่กี่สิบตัวเอง  :lol:

**** หุ้นส่วนใหญ่ที่ผ่านเกณฑ์ roe > 15-20% สม่ำเสมอ ก็เอามาดูต่อ ซึ่งส่วนใหญ่หุ้นพวกนี้มันจะมีดีอะไรบางอย่าง ****

น่าสนใจมากครับ  :idea:
ถ้าตามนี้ คงเหลือหุ้นไม่กี่สิบตัวเอง
ส่วนใหญ่คงอยู่ในกลุ่มอสังหามั้ง    :?:
แต่หุ้นตัวใหม่ ๆ ที่ไม่เข้าข่าย เช่น NBC MOONG HTECH คุณ yoyo จะดูตรงไหนเป็นหลักครับ