Thai VI

ขอถามคุณ yoyo เกี่ยวกับหุ้นอสังหาหน่อยครับว่า หุ้นกลุ่มนี้เราต้องดูอะไรบ้างครับ และความเสี่ยงของหุ้นกล่มนี้เราต้องระวังอะไรบ้าง

ขอบคุณครับ

[quote="sai"]ที่สำคัญที่สุดผมคิดว่า คือ ความเด็ดขาด และ แน่วแน่ของโยด้วยนะครับ ผมว่าหลายหลายคนก็อาจจะประเมิณ

อ่านแล้ว อึ้ง ทิ้ง เสียวจริงๆ  ขอบคุณสำหรับคำตอบดีๆครับ คุณโย    :shock:  :shock:

green-orange เขียน:ขอถามคุณ yoyo เกี่ยวกับหุ้นอสังหาหน่อยครับว่า หุ้นกลุ่มนี้เราต้องดูอะไรบ้างครับ และความเสี่ยงของหุ้นกล่มนี้เราต้องระวังอะไรบ้าง

ขอบคุณครับ

ถ้ามองภาพรวมหุ้นอสังหานี่ไม่ว่าอะไรก็กระทบไปหมดเลยครับ
- ความเชื่อมั่น
- การเมือง
- Sale Season
- ดอกเบี้ย
- ภาวะเศรษฐกิจ
ฯลฯ


ผมก็ไม่ได้ดูละเอียดอะไรขนาดนั้นหรอกครับ อาศัยฟังเอาจากผู้บริหารกลุ่มอสังหาในตลาดหลายๆคนมารวมๆกัน แล้วก็เชื่อๆเค้าไปเลย เน้นในการวิเคราะห์เป็นรายตัวมากกว่า

การวิเคราะห์รายตัวก็ดู
- Product mix ของใครเป็นอย่างไร ... ผมเชื่อว่าคอนโดจะเป็นตลาดที่สามารถเติบโตได้ในระยะยาวมาทดแทนแนวราบ เพราะฉะนั้น LH ซึ่งอ่อนในเรื่องสูง ก็จะเสียเปรียบ LPN นี่เน้นคอนโดก็จะสบายหน่อย ... แต่อย่างไรก็ตามผมอาจจะมอง Trend ผิด เพราะฉะนั้นคนที่ถนัดทั้ง 2 product ก็จะเป็นหุ้นที่ถือสบายใจกว่าหน่อย เช่น ap spali ส่วน ps ที่เป็นเซียนแนวราบตอนนี้ก็มุ่งเน้นมาทำแนวสูงเพิ่มขึ้น ซึ่งผลงานก็ทำได้ดีอาจจะเข้าข่ายกลุ่มที่เก่ง 2 product ได้เหมือนกัน

- Backlog เยอะหรือน้อย เยอะหน่อยก็สบายใจได้นาน อันนี้สะท้อนผลงานที่ทำมาได้ในอดีตที่เพิ่งผ่านมา แต่จะส่งผลในอนาคต 1-3 ปี แล้วแต่ว่าเป็นแนวสูงหรือแนวราบ
- Pre-sale เป็นตัวบอกผลงานในปัจจุบัน ว่าแนวโน้มเป็นยังไง
- Margin เนื่องจากเพิ่งประกาศไม่ต่อมาตราการภาษี ทำให้ NPM ของบริษัทในตลาดทั้งปีนี้น่าจะลดลงประมาณ 2.25-3% (3% นี่คิดเต็มปี ส่วน 2.25% นี่หักออก 1 ไตรมาส เพราะ Q1 ยังคงได้รับลดภาษีอยู่) เพราะฉะนั้นบริษัทที่ NPM น้อยจะได้รับผลกระทบมากกว่า

ยกตัวเลขให้เห็นชัด... สมมติหุ้น A มี NPM ปี 52 อยู่ที่ 10% ถ้าปี 53 รายได้เท่าเดิม อัตรากำไรเท่าเดิม NPM จะลดจาก 10% เหลือ 7% หรือกำไรจะลดลง 30% แต่ถ้าหุ้น B มี NPM ปี 52 อยู่ 25% ปี 53 NPM จะเหลือ 22% กำไรจะลดลง 12% ในตลาดพวกรายใหญ่ส่วนมาก NPM ก็อยู่ในช่วง 10 ปลายๆ ถึง 20 (จะมี siri ที่ npm น้อยกว่าเพื่อน ตรงนี้ก็จะเหนื่อยหน่อย) อสังหารายกลางรายเล็ก npm มักจะอยู่ที่ประมาณ 8-15% พวกนี้กำไรก็จะโดนกระทบมากหน่อย .....

ปีที่แล้ว Demand ดูเหมือนจะหดในช่วงต้นปี แต่แล้วสิ้นปีก็บวกมาได้นิดหน่อย ในขณะที่ Supply ออกมาน้อย

ปีที่ Demand น่าจะโตมาจากปีที่แล้ว ขณะเดียวกัน Supply ก็ออกมาเยอะเหมือนกัน การแข่งขันในปีนี้คงแรงกว่าปีที่แล้ว ตลาดยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ดี ซึ่งจะสามารถแย่ง Share ของผู้ประกอบการรายกลางและเล็กได้ ทำให้รายใหญ่น่าจะยังมี Growth ในแง่ยอดขายอยู่

ขอบคุณมากครับ คุณโยโย่ ผมต้องลองศึกษากลุ่มนี้หน่อยซะแล้ว เผือมีโอกาสได้ซื้อตอนวิกฤตรอบถัดไป เก่งสมคำล่ำลือที่มี่เล่าให้ฟัง

สวัสดดีคุณ yoyo ครับ   ผมเป็นแฟนประจำ blog yoyoway

กำลังรอคุณ yoyo เขียนต่อเรื่องนี้ครับ  ไม่ทราบว่าลืมหรือยัง  

แล้วก็ต้องระวังการอ่านหนังสือพิมพ์ด้วยครับ อ่านแล้วอย่าไปเชื่อทั้งหมด เพราะจุดผิดๆนี่เพียบเลยครับพี่น้อง... ผมจะเอาตัวอย่างการใช้ตรรกะ ผิดๆมาให้อ่านกันอีกทีนะครับ...

อยากให้คุณโยโย่เขียนบทความในบล็อคเรือ่งการวิเคราะห์งบหน่อยอะ แบบว่าเป็น case study อ่ะ พวกมือใหม่อย่างผมจะได้ความรู้มาใช้หน่อยเป็นทานครับ

ผมเห็นแวบที่โฆษณา money channel ออกอากาศ 1 มีนาคม
ใช่พี่โยป่ะครับ เพราะไม่ไ่ด้ใส่แว่น แต่ผมว่าใช่พี่โย นา

ผมตอนนี้ไล่อ่านกระทู้อยู่ครับ ผมมีเรื่องจะถามเยอะเหมือนกัน ตอนนี้ขอไล่อ่านก่อน ติดตามพี่โยมานานแล้วครับ  :P

yoyo เขียน: - Margin เนื่องจากเพิ่งประกาศไม่ต่อมาตราการภาษี ทำให้ NPM ของบริษัทในตลาดทั้งปีนี้น่าจะลดลงประมาณ 2.25-3% (3% นี่คิดเต็มปี ส่วน 2.25% นี่หักออก 1 ไตรมาส เพราะ Q1 ยังคงได้รับลดภาษีอยู่) เพราะฉะนั้นบริษัทที่ NPM น้อยจะได้รับผลกระทบมากกว่า

ยกตัวเลขให้เห็นชัด...
สมมติหุ้น A มี NPM ปี 52 อยู่ที่ 10% ถ้าปี 53 รายได้เท่าเดิม อัตรากำไรเท่าเดิม NPM จะลดจาก 10% เหลือ 7% หรือกำไรจะลดลง 30%

แต่ถ้าหุ้น B มี NPM ปี 52 อยู่ 25% ปี 53 NPM จะเหลือ 22% กำไรจะลดลง 12%

ไม่เข้าใจครับ? ลดลง3% ทำไมเอามาลบละครับ?
ไม่คุณหรอครับ
A 10%*0.97=9.7%
B 25%*0.97=24.25%

ช่วยสอยด้วยครับ.....ขอบคุณครับ

picklife เขียน: ไม่เข้าใจครับ? ลดลง3% ทำไมเอามาลบละครับ?
ไม่คุณหรอครับ
A 10%*0.97=9.7%
B 25%*0.97=24.25%

ช่วยสอยด้วยครับ.....ขอบคุณครับ

คิดจากยอดรายได้ลดลง 3 % ครับ  ไม่ใชอัตรากำไรสุทธิลดลง  3%

picklife เขียน: ไม่เข้าใจครับ? ลดลง3% ทำไมเอามาลบละครับ?
ไม่คุณหรอครับ
A 10%*0.97=9.7%
B 25%*0.97=24.25%

ช่วยสอยด้วยครับ.....ขอบคุณครับ

ดูตัวเลขเห็นภาพกว่าครับ
มีตัวอย่าง 2 ตัว บริษัทแรก npm สูง กับ npm ต่ำ...
- จะเห็นว่า npm ของทั้ง 2 บริษัทจะลดลง 2.94% ซึ่งผมปัดขึ้นเป็น 3% ซะเลขกลมๆดี
- บริษัทแรกกำไรลดจาก 25.2 เหลือ 22.26 หรือลดลง 11.67%
- บริษัทที่สองกำไรลดจาก 11.2 เหลือ 8.26 หรือลดลง 26.25%
ชัดเจนมั๊ยครับ  :D

[quote="HENDRIX"]สวัสดดีคุณ yoyo ครับ

green-orange เขียน:อยากให้คุณโยโย่เขียนบทความในบล็อคเรือ่งการวิเคราะห์งบหน่อยอะ แบบว่าเป็น case study อ่ะ พวกมือใหม่อย่างผมจะได้ความรู้มาใช้หน่อยเป็นทานครับ

เขียนไว้ใน Blog ไปแล้วครับ

Wednesday, September 09, 2009
สัญญาณจากงบการเงิน

ลองไปหาอ่านดู

picklife เขียน: ไม่เข้าใจครับ? ลดลง3% ทำไมเอามาลบละครับ?
ไม่คุณหรอครับ
A 10%*0.97=9.7%
B 25%*0.97=24.25%

ช่วยสอยด้วยครับ.....ขอบคุณครับ

A: ลงทุน 100 เดิมกำไรสุทธิ 10 ลดกำไร 3  บาท คิดเป็น % ลดกำไรลดลง เท่ากับ 3/10= 30%

B:ลงทุน 100 เดิมกำไรสุทธิ 25 ลดกำไร 3  บาท คิดเป็น % ลดกำไรลดลง เท่ากับ 3/25= 12%

ปล. อย่าคิดลึกครับ

yoyo เขียน:

ดูตัวเลขเห็นภาพกว่าครับ
มีตัวอย่าง 2 ตัว บริษัทแรก npm สูง กับ npm ต่ำ...
- จะเห็นว่า npm ของทั้ง 2 บริษัทจะลดลง 2.94% ซึ่งผมปัดขึ้นเป็น 3% ซะเลขกลมๆดี
- บริษัทแรกกำไรลดจาก 25.2 เหลือ 22.26 หรือลดลง 11.67%
- บริษัทที่สองกำไรลดจาก 11.2 เหลือ 8.26 หรือลดลง 26.25%
ชัดเจนมั๊ยครับ

[quote="sakana_sushi"]ผมเห็นแวบที่โฆษณา money channel ออกอากาศ 1 มีนาคม
ใช่พี่โยป่ะครับ เพราะไม่ไ่ด้ใส่แว่น แต่ผมว่าใช่พี่โย นา

ผมตอนนี้ไล่อ่านกระทู้อยู่ครับ ผมมีเรื่องจะถามเยอะเหมือนกัน ตอนนี้ขอไล่อ่านก่อน ติดตามพี่โยมานานแล้วครับ

picklife เขียน:

ดูตัวเลขเห็นภาพกว่าครับ
มีตัวอย่าง 2 ตัว บริษัทแรก npm สูง กับ npm ต่ำ...
- จะเห็นว่า npm ของทั้ง 2 บริษัทจะลดลง 2.94% ซึ่งผมปัดขึ้นเป็น 3% ซะเลขกลมๆดี
- บริษัทแรกกำไรลดจาก 25.2 เหลือ 22.26 หรือลดลง 11.67%
- บริษัทที่สองกำไรลดจาก 11.2 เหลือ 8.26 หรือลดลง 26.25%
ชัดเจนมั๊ยครับ

yoyo เขียน: ถ้ามองภาพรวมหุ้นอสังหานี่ไม่ว่าอะไรก็กระทบไปหมดเลยครับ
- ความเชื่อมั่น
- การเมือง
- Sale Season
- ดอกเบี้ย
- ภาวะเศรษฐกิจ
ฯลฯ


ผมก็ไม่ได้ดูละเอียดอะไรขนาดนั้นหรอกครับ อาศัยฟังเอาจากผู้บริหารกลุ่มอสังหาในตลาดหลายๆคนมารวมๆกัน แล้วก็เชื่อๆเค้าไปเลย เน้นในการวิเคราะห์เป็นรายตัวมากกว่า

การวิเคราะห์รายตัวก็ดู
- Product mix ของใครเป็นอย่างไร ... ผมเชื่อว่าคอนโดจะเป็นตลาดที่สามารถเติบโตได้ในระยะยาวมาทดแทนแนวราบ เพราะฉะนั้น LH ซึ่งอ่อนในเรื่องสูง ก็จะเสียเปรียบ LPN นี่เน้นคอนโดก็จะสบายหน่อย ... แต่อย่างไรก็ตามผมอาจจะมอง Trend ผิด เพราะฉะนั้นคนที่ถนัดทั้ง 2 product ก็จะเป็นหุ้นที่ถือสบายใจกว่าหน่อย เช่น ap spali ส่วน ps ที่เป็นเซียนแนวราบตอนนี้ก็มุ่งเน้นมาทำแนวสูงเพิ่มขึ้น ซึ่งผลงานก็ทำได้ดีอาจจะเข้าข่ายกลุ่มที่เก่ง 2 product ได้เหมือนกัน

- Backlog เยอะหรือน้อย เยอะหน่อยก็สบายใจได้นาน อันนี้สะท้อนผลงานที่ทำมาได้ในอดีตที่เพิ่งผ่านมา แต่จะส่งผลในอนาคต 1-3 ปี แล้วแต่ว่าเป็นแนวสูงหรือแนวราบ
- Pre-sale เป็นตัวบอกผลงานในปัจจุบัน ว่าแนวโน้มเป็นยังไง
- Margin เนื่องจากเพิ่งประกาศไม่ต่อมาตราการภาษี ทำให้ NPM ของบริษัทในตลาดทั้งปีนี้น่าจะลดลงประมาณ 2.25-3% (3% นี่คิดเต็มปี ส่วน 2.25% นี่หักออก 1 ไตรมาส เพราะ Q1 ยังคงได้รับลดภาษีอยู่) เพราะฉะนั้นบริษัทที่ NPM น้อยจะได้รับผลกระทบมากกว่า

ยกตัวเลขให้เห็นชัด... สมมติหุ้น A มี NPM ปี 52 อยู่ที่ 10% ถ้าปี 53 รายได้เท่าเดิม อัตรากำไรเท่าเดิม NPM จะลดจาก 10% เหลือ 7% หรือกำไรจะลดลง 30% แต่ถ้าหุ้น B มี NPM ปี 52 อยู่ 25% ปี 53 NPM จะเหลือ 22% กำไรจะลดลง 12% ในตลาดพวกรายใหญ่ส่วนมาก NPM ก็อยู่ในช่วง 10 ปลายๆ ถึง 20 (จะมี siri ที่ npm น้อยกว่าเพื่อน ตรงนี้ก็จะเหนื่อยหน่อย) อสังหารายกลางรายเล็ก npm มักจะอยู่ที่ประมาณ 8-15% พวกนี้กำไรก็จะโดนกระทบมากหน่อย .....

ปีที่แล้ว Demand ดูเหมือนจะหดในช่วงต้นปี แต่แล้วสิ้นปีก็บวกมาได้นิดหน่อย ในขณะที่ Supply ออกมาน้อย

ปีที่ Demand น่าจะโตมาจากปีที่แล้ว ขณะเดียวกัน Supply ก็ออกมาเยอะเหมือนกัน การแข่งขันในปีนี้คงแรงกว่าปีที่แล้ว ตลาดยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ดี ซึ่งจะสามารถแย่ง Share ของผู้ประกอบการรายกลางและเล็กได้ ทำให้รายใหญ่น่าจะยังมี Growth ในแง่ยอดขายอยู่

                       :D   ขอบคุณครับพี่โย ....

วันที่ 1 มีนาคม 53 คุณyoyo ออกรายการ HARD TOPIC บ่ายโมงใช่ไหมครับ
ผมไม่พลาดฟังแน่ครับ   :lol:  ขอรบกวนถามคุณyoyo ขอความเห็นหุ้นKCE  ครับ

มีบันทึกคลิป ดูย้อนหลังได้รึเปล่าครับ  ??

[quote="wasan_yu"]วันที่ 1 มีนาคม 53 คุณyoyo ออกรายการ HARD TOPIC บ่ายโมงใช่ไหมครับ
ผมไม่พลาดฟังแน่ครับ

ขอบคุณครับ

อ่านหนังสือของดร.นิเวศน์ ท่านเขียนผลกำไรขาดทุนในแต่ละปีของท่านด้วย เปรียบเทียบกับSETindexดูแล้วเห็นอะไรขึ้นเยอะเลยครับ....คุณyoyoสนใจจะเขียนผลการลงทุนย้อนหลัง8ปีให้พวกเราได้เห้นบ้างไหมครับ....ถือว่าจะได้เป็นเป็นวิทยธารและแรงบันดาลใจครับ

พี่โยฯ ครับ

อยากทราบแนวคิดหน่อยครับ  ตอนที่เกิด crisis ขึ้น  นี่สมมติถ้าเป็นผมตอนนี้
คงคิดว่าหากราคาเริ่มดาวน์ ลงแรกๆ  ถ้าพื้นฐานไม่เปลี่ยน  คงซื้อเพิ่มหรือไม่ก็
ถือไว้   แต่เคยอ่านของพี่โย บอกว่า port หายไป เกือบ 50%  ไม่ทราบว่าตอน
นั้นสิ่งที่เกิดในใจพี่คือ  พี่คิดอย่างไรครับ  มีความตระหนก และรับมือกับมันอย่างไร

picklife เขียน: อ่านหนังสือของดร.นิเวศน์ ท่านเขียนผลกำไรขาดทุนในแต่ละปีของท่านด้วย เปรียบเทียบกับSETindexดูแล้วเห็นอะไรขึ้นเยอะเลยครับ....คุณyoyoสนใจจะเขียนผลการลงทุนย้อนหลัง8ปีให้พวกเราได้เห้นบ้างไหมครับ....ถือว่าจะได้เป็นเป็นวิทยธารและแรงบันดาลใจครับ

เคยเขียนไว้ในกระทู้สรุปผลตอบแทนในห้องรวมแล้วแหละครับ ไม่อยากเอามา replay อีกรอบ เหมือนขี้อวดยังไม่รู้

[quote="vi_tal  signs"]พี่โยฯ ครับ

อยากทราบแนวคิดหน่อยครับ

yoyo เขียน: เคยเขียนไว้ในกระทู้สรุปผลตอบแทนในห้องรวมแล้วแหละครับ ไม่อยากเอามา replay อีกรอบ เหมือนขี้อวดยังไม่รู้

ในนั้นมีทุกปีหรอครับ อันนี้ผมไม่รู้แฮ๊ะ......

แต่แหมม ห้องนี้เป็นห้องคุณyoyoนะครับคงไม่มีใครว่าหรอกครับ
ผมว่าดีด้วยซ้ำครับ ห้องนี้จะได้มีเรื่องราวของคุณyoyoครบครันนะครับ

อยากดูรายการที่คุณโยโยไปออกจังครับ บ้านผมไฟดับตอนนั้นพอดีจะมีวิธีใหนที่จะดูได้ย้อนหลังได้บ้าง

คุณโยคิดยังกับคำพูดของ  buffet ที่พูดใน cnbc เมื่อคืนก่อน ว่าเค้ามีต้องมี cash 20billion เอาไว้เสมอเป็นเหมือนมาตรฐานของเค้า (yardstick) เพราะเค้าบอกว่าไม่มีอะไรแน่นอนในโลกของ finance  ตลาดอาจจะปิดไปเป็นเดือนๆเหมือนในปี 1914 ก็ได้

แล้วถ้าผมจำไม่ผิด buffet เคยพูดไว้ว่า เราต้องมี cash ไว้ในระดับที่เหมาะสมเพื่อที่เราจะได้กำหนดชะตาชีวิตตนเองได้

ในฐานะที่ผมเห็นคุณโยถือหุ้น 100% ตลอดเวลา +ซัด margin อยู่เรื่อยๆ  คุณโยคิดยังไงกับความคิด buffet ครับ

ps ในมุมมองผม buffet ค่อนข้างได้เปรียบเราเพราะว่าเค้าเป็นเจ้าของบริษัท insurance ที่มี float เยอะมากเข้าใจว่า หลายสิบ billion เลย    :twisted:

[quote="phoncu"]คุณโยคิดยังกับคำพูดของ