ลงทุนพลาดครับ ตอนนี้กำลังทำอะไรไม่ค่อยถูก ช่วยแนะนำหน่อยครับ

[เจก]

สวัสดีครับ

สืบเนื่องจากปีที่แล้วผมได้ตัดสินใจซื้ออาคารชุดครับ หลังจากวางแผนเก็บเงินมานาน เพราะว่าจะกลับมาอยู่เมืองไทยแบบถาวร  

พอซื้อเสร็จก็มีปัญหาต่างๆนานา สุดท้ายจบลงด้วยว่าแทบจะรื้อทั้งห้องแล้วให้ผู้รับเหมาของผมมาทำเองใหม่หมดเลยหลังโอนเสร็จครับ พอทีนี้อยู่ไปอยู่มาก็โอเคดี ปัญหาประปรายก็มีบ้าง ปัญหาระบบทีวี สายโทรศัพท์ ลิฟท์ แต่หลักๆเลยคือนิติไม่ค่อยทำงานครับ เช่น ปล่อยปละละเลยให้ลูกบ้านบางคนเอาหมามาฉี่ตามที่ต่างๆของส่วนกลาง (ซึ่งจริงๆแล้วคอนโดนี้ห้ามเลี้ยงหมาเลยครับ)

สาธยายมาซะยาว ที่ผมบอกว่าลงทุนพลาดนี่ไม่ใช่แค่โครงการออกมาไม่ค่อยดีอย่างเดียวครับ แต่กลายเป็นว่าเวลาประเมินดูแล้ว มันแพงเกินไปครับ จริงๆผมไม่จำเป็นต้องอยู่คอนโด size ขนาดนั้น หรือโลเคชั่นนี้ก็ได้ เพราะสังเกตตัวเองว่าส่วนใหญ่จะใช้ชิวิตอยู่ใน living room มากกว่า ห้องนอนนี่แทบไม่ได้แตะเลย นอนก็ชอบนอนบนโซฟา ดูทีวีแล้วหลับไป เลยมาคิดว่าน่าจะขายเพื่อไปซื้อคอนโดขนาดเล็กลง โลเคชั่นอาจจะด้อยกว่านิด อาจเป็นโครงการเก่า แต่ก็อยู่ได้ แล้วเอาเงินที่เหลือไปลงทุนทำอะไรให้งอกเงย จะได้ไม่จมอยู่กับบ้าน  ประกอบกับนิติไม่ค่อยดี และการก่อสร้างที่ไม่ค่อยน่าประทับใจอาจจะทำให้ราคาขายในอนาคตตกลงมาได้ครับ อีกทั้งตลาดคอนโดตอนนี้ก็ดูเหมือนจะล้นแล้ว

ทีนี้ถ้าจะขาย คงขาดทุนแน่นอนครับ ขาดทุนเพราะภาษีธุรกิจจำเพาะ และค่าตกแต่งที่ทำไปหลายอยู่เหมือนกัน ทีนี้การ cut loss นี่ผมโอเคกับมันนะ เพราะพลาดแล้วหนิ แต่มีหลายคนรวมทั้งพ่อแม่ผมด้วยบอกว่าผมลงแรงมาเยอะ อยากได้บ้านเป็นของตัวเองมานานมาก เก็บๆไปเถอะ เพราะตอนนี้ก็ไม่ได้ขัดสนอะไร ซื้อตัวคอนโดมาก็ซื้อเงินสด และเรื่องที่มันจะเน่านั้นไม่น่าเป็นห่วงเท่าไหร่ แต่ละคนก็ซื้อมาแพงเหมือนกัน เพราะฉะนั้นก็คงไม่มีใครอยากปล่อยให้ทรัพย์สินเน่าหรอก

คราวนี้เลยไม่รู้จะทำอย่างไรดีครับ ยังไงรบกวนความเห็นจากพี่ๆเพื่อนๆด้วยนะครับ

ขอบคุณล่วงหน้าครับ

เจก

[akekarat]

ถ้าซื้อมาแล้วก็คงทำอะไรไม่ได้แล้วครับ คงต้องค่อย ๆ แก้ไขกันไป
ถ้ากลัวปัญหาเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็เอาชื่อเจ้าของเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านให้ครบปีสิครับ
แต่ยังไง ๆ เวลาขายก็คงโดนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อยู่ดี รวม ๆ แล้วก็ประมาณ 5% ของราคาประเมิน หรือราคาขายแล้วแต่อะไรจะแพงกว่านะครับ

[Proxity]

ทำได้หลายมุมครับคุณเจก..
> ถ้าต้องการให้เงินงอกเงย. และซื้อคอนโดเงินสด ผมเอาคอนโดไปกู้ครับ เพื่อเอาเงินไปลงทุน แต่อย่ากู้เต็มจำนวน อาจจะกู้เพื่อตกแต่งก็ได้ จะได้ผ่อนไม่เยอะนัก และมีเงินลงทุนพอสมควร

> อยู่ต่อไปซักระยะซัก 3-5 ปี เพื่อตัดค่าเสื่อมราคาบรรดาค่าตกแต่ง เหมือนหลักการทางบัญชี พอครบ 5 ปี เราก็มองว่าค่าตกแต่งที่ลงไป เราได้ใช้คุ้มค่าตามสมควร

> การย้าย Condo เหมือนย้ายงานแหละครับ..ทุกๆ ที่มีปัญหาทั้งนั้น อยู่ที่ว่าเราอยู่แล้วทำให้เรารู้สึกดีก็อยู่ ถ้าไม่ก็ต้องหาวิธีแก้ไข แต่ว่าต้องพิจารณาจากความต้องการของเราจริงๆ ไม่ใช่จากคำชี้นำของเพื่อน หรือคนอื่นครับ

ด้วยความเคารพครับ

[tapanat]

ปล่อยเช่าซัก1ปี ถ้าคิดขายจะขายปีหน้า
จะได้ไม่โดนธุรกิจจำเพาะ

เอาคอนโดทำวงเงินOD แล้วเอาODไปลงทุนครับ

[blueplanet]

ขายครับ
ขาดทุนก็ต้องยอม
เริ่มติดปล้ายขายได้เลย
แล้วหาทำเลที่ชอบ ขนาดพอเหมาะ แล้วเช่าอยู่
ไม่ชอบใจก็ย้ายได้

[KB]

ถ้าคิดว่าเป็นการลงทุน แล้วลงทุนผิดพลาด ไม่คุ้ม ต้องขายเลยครับ

ถ้าคิดว่าเป็นทีอยู่อาศัย อันนี้ขึ้นอยู่กับว่าอยู่แล้วมีความสุขด้วยรึเปล่า

ขอแบบนี้ถ้าซื้อมาไม่นานมากแล้วจะขายต้องยอมขายขาดทุนครับ ไม่งั้นขายยากถ้าทำเลไม่ดีจริง สภาพคล้องมันน้อย ต้องลดราคาลงหน่อยครับ

ถือว่าซื้อประสบการณ์ครับ

[เจก]

จริงๆแล้วคิดไปคิดมาก็ไม่ได้เป็นการลงทุนที่พลาดเสียทีเดียวครับ เป็น asset allocation ที่พลาดมากกว่า เพราะเป็นการเอาเงินไปลงกับ primary residence เยอะเกินไป ทีนี้จะขายก็คงขายได้ครับ แต่กลัวว่าจะไปหนีเสือปะจระเข้น่ะสิ เพราะแม้ว่าที่ที่ผมอยู่ตอนนี้การก่อสร้างกับนิติไม่ค่อยดี แต่เพื่อนบ้านส่วนใหญ่ดีมากๆเลยครับ ไม่ค่อยมีปัญหากันเท่าไหร่ คอนโดก็เงียบสงบดี ที่จอดรถก็เพียงพอ ซึ่งเห็นมีเพื่อนหลายๆคนที่อยู่คอนโดระดับลงมาหน่อยจะมีปัญหากับเพื่อนบ้านที่ไม่ค่อยเกรงใจ เสียงดัง และที่จอดรถซึ่งโครงการหลายๆที่ที่มีเพียง60% หรือบางที่น้อยกว่าด้วยครับ

เรื่องกู้เงินนี่ผมคงไม่เอาดีกว่าครับ เพราะไม่แน่ใจตัวเองว่าจะทำผลตอบแทนได้มากกว่าดอกเบี้ยจ่ายรึเปล่า

ยังไงก็ขอบคุณทุกความเห็นนะครับ

เจก

[simplelife]

จริงๆแล้วคิดไปคิดมาก็ไม่ได้เป็นการลงทุนที่พลาดเสียทีเดียวครับ เป็น asset allocation ที่พลาดมากกว่า

ถ้าคิดในแง่ asset allocation เคยลองคิด(ฝัน)คร่าวๆหรือเปล่าครับว่า ถ้าขายคอนโด อีก 5-10 ปีจากตรงนี้ไป จะได้ capital gain เท่าไร ไม่แน่หรอกครับว่าอาจจะเป็น"การลงทุน"ที่ดีก็ได้ ลองคำนวณดูดีๆเอากระดาษมาเขียนค่าใช้จ่ายทั้งหมด(ส่วนกลาง ภาษี?)ของที่ปัจจุบัน แล้วเทียบกับถ้าต้องไปเช่าอยู่ในระดับที่คุณรับได้ แล้วลองคิดอีกทีสิครับ การซื้อที่อยู่อาศัย(ถ้าไม่ใช่แบบแพงเว่อร์)ปกติแล้วเป็นการลงทุนที่ดีครับ

เพราะถ้าหากต้องเช่าอยู่มันเสียเงินทุกเดือนครับ สมมติว่าซื้อมา 2 ล้าน ถ้าต้องไปเช่าอยู่(ลดเกรดหน่อย)เสีย 8,000 ต่อเดือน x 12 = 96,000 ต่อปี เท่ากับลงทุนซื้อคอนโดคุณได้ประโยชน์อย่างน้อย 4.8% ต่อปีแล้วครับ(แบบ risk-free ด้วย เพราะยังไงๆค่าเช่าก็ต้องเสีย) ยังไม่นับ capital gain ที่อาจจะได้ตอนขาย

อาจจะอึดอัดใจหน่อยตรงไม่มีเงินมาลงให้หุ้นหรืออย่างอื่น แต่แน่ใจหรือครับว่าปีนึงทำได้ 4.8% ต่อปีแบบ risk free ?

ในกรณีของคุณเอง ลองคำนวณดูเองคร่าวๆน่าจะได้คำตอบไม่ยากครับ

[SupachaiZ594]

ถ้าทำใจขาขาดทุนไม่ได ก็ปล่อยเช่าครับ อย่างน้อยก็กำไร อาจไม่มากมายแตก็ดีกว่าขายขาดทุน  สักปีสองปีค่อยขาย จะได้ยกเว้นเรื่องภาษีเฉพาะ

แล้วก็ไปหาที่อยู่ใหม่ที่เหมาะกับเรามากว่า สบายใจกว่านะผมว่า

สบายใจทำให้สมองโปร่งครับ คิดอะไรได้มากมาย

[Paul VI]

ขายแล้วจะไปอยู่ไหนครับ ก็ต้องเสียหลายต่อ ทั้งภาษีเฉพาะ ทั้งที่ตกแต่ง ค่าโอน ค่าจดจำนอง (ถ้ามี)

ก็ถ้าพอถูไถได้ ก็มองข้อดี ของเจ้าคอนโดนี้ข้ออื่นๆที่พอเหลือในสายตาเราครับ เว้น แต่มันจะมีโจร อันตราย เพื่อนบ้านไม่น่าคบแถมชวนทะเลาะ อะไรเทือกนี้ ถึงจะตัดใจขายง่ายหน่อย


ผมซื้อบ้านในฝันมา พอใจมาก อยู่ได้สบายเป็น 20-30 ปี แน่นอน แถมคุ้มราคา ออกแบบก้ดี

แปลกครับ อยู่ไปๆ กลับเห็นว่า ที่อื่นน่าจะดีกว่า ไม่น่ารีบซื้อที่นี่เลย

ก็คงคล้ายๆหุ้นล่ะครับ ต้องย้อนกลับมาที่ว่า ตอนซื้อ เราซื้อด้วยเหตุผลอะไร

ผมก็เลยกลับมาคิดดู เปรียบไป เปรียบมา บ้านที่เราซื้อมานี่โอเคแล้ว แถมถ้าจะได้บ้านดีแบบนี้ คงต้องจ่ายเงินเพิ่มอีกไม่ต่ำกว่า 3 ล้าน

บางที ใจ เรา ก็แบบนี้ ครับ ไปๆมาๆ ดูจะเข้าใจยากจริงๆ

ผมเสนอไอเดียแล้ว ที่เหลือ ลองตรองดูนะครับ

[MindTrick]

คุณคิดว่าขาดทุน เพราะอะไรครับ
-ไม่เคยลองขาย
-ไม่เคยลองหาคนเช่า
-ก็แต่งไปเยอะ หลายรอบ แพงมาก คิดว่ายังไงก็ขาดทุน
-คิดแล้ว คำนวณแล้ว เลขฟ้องว่าขาดทุนจริงๆ

เดาว่าเป็นห้อง 1bed ชั้นเท่าไหร่ไม่รู้ ..เดาอีกว่า ซื้อมาราคา ราว 90k ต่อ ตรม.
อย่างน้อยลองบอกว่า รถไฟฟ้าสถานีไหน
หากพอจะบอกได้ว่าโครงการไหน  พี่ๆในนี้ คงจะช่วยตอบกันได้ง่ายขึ้นครับ

[เจก]

โห คุณ MindTrick เดาเก่งจังครับ เป็นห้อง 1 bed ครับ ขนาดประมาณ 54 ตรม. อยู่ชั่น 14 ครับ ซื้อมาก็ประมาณราคาที่คุณเดาเลย อยู่แถวๆสถานี BTS อโศก กับใต้ดินสุขุมวิทครับ

เจก

[MindTrick]

ชื่อมีคำนึงคล้ายห้างป่ะครับ

สมมติเป็นผมนะ แถวนั้นเช่าได้ ราว25K คุณก็หาเซล ให้หาคนเช่า พอได้แล้ว เอาเข้าแบงค์ไป เอาเงินสดออกมาแบ่ง2ส่วน

1.ซื้อห้องที่เล็กพอดีอยู่ เอาให้เหมาะเลย ผมชอบซื้อมือสองครับ ได้เห็นได้จับของจริงเลย เห็นสภาพนิติดูแลดีไม่ดียังไง
ขออายุไม่เกิน10ขวบถือว่าซื้อได้สบายๆ

2.ลงทุนหุ้น

[MindTrick]

ข้อ1 ลืมบอกว่า เลือกแบบทำเลดีๆ เผื่อขายไว้ด้วยนะครับ
เมื่อมั่นใจฝีอมือว่าคุณลงทุนกำไรเยอะกว่า5%ต่อปี ก็ควรกู้ยาวๆเลยครับ
แล้วก็กู้ไปเต็มแมกซ์เลยนะ จะได้เหลือเงินสดไว้ลงทุนหุ้นเยอะๆ เพราะกู้บ้านต้นทุนราว5%เองครับ

[เจก]

จริงๆ ไอเดียคุณ MindTrick ก็ดีนะครับ แต่ใจจริงไม่อยากกู้อะไรเลย เพราะตัวผมเองค่อนข้าง conservative แล้วพอกู้เงินมาลงทุนจะกลายเป็นว่าผมจะ pressure ตัวเองจนคราวนี้แหละกลัวจะลงทุนในหุ้นพลาด

พอดีเมื่อวันเสาร์ที่ผ่านมามีการประชุมสามัญลูกบ้านมา ปรากฎว่าการประชุมล่มครับ เพราะว่าลูกบ้านไม่ยอมตั้งนิติจนกว่าทาง MJD จะแก้ไขปัญหาทั้งในห้องและส่วนกลางที่ทำไม่เสร็จไม่เรียบร้อยเสียก่อน คือเท่าที่ไปฟังดูแล้วคือทาง MJD นั้นจะหัวหมอ เอาไอ้ตึกที่เป็นอยู่เนี่ย ยัดเยียดให้ลูกบ้านมาซ่อมกันเองโดยใช้เงินส่วนกลาง ไอ้ตอนประชุมเสร็จก็รู้สึกดีนะ ที่ลูกบ้านสามัคคี เข้มแข็งดี แต่พอได้มาพิจารณาภาพรวมของโครงการจากลูกบ้านคนอื่นแล้ว กลับมาที่ห้องแล้วรู้สึกท้อยังไงชอบกล ตอนนี้กลับมาที่ห้องทีไรก็ท้อๆพิกล คราวนี้จะขายก็ไม่รู้จะขายใคร ไม่อยากให้เขาได้ของไม่ดีต่อจากเรา (เป็นคนดีเกินไปป่าวเนี่ย) จะอยู่ก็อยู่แบบเซ็งๆ

ปรากฎว่าตอนนี้คงไม่ใช่เพราะว่าห้องใหญ่เกินไป แต่ค่อนข้างเซ็งๆกับที่ที่อยู่แล้ว คือที่เคยบอกว่าอยู่แล้วโอเคอ่ะ ผมว่าตอนนั้นกำลังปลอบใจตัวเองอยู่มากกว่า

แล้วล่าสุดราวระเบียงเริ่มขึ้นสนิมอีก พอผมเห็นผมอ่ะแทบบ้าเลย ทนดูไม่ได้ ต้องกลับมาอยู่บ้านแม่

ยังไงก็ขอบคุณทุกคนที่ให้คำแนะนำนะครับ ยังไงฝากคนที่จะลงทุนในบริษัทนี้ยังไงก็พิจารณาด้วยนะครับ กำไรเขาอาจจะดีแหละช่วงนี้ แต่เขาทำผมและเพื่อนบ้านหลายๆคนเป็นทุกข์มากเลย

[MindTrick]

อ้อ พอรู้ละ พี่เจคตาก"ลม"ที่ไหน

เรื่องนิติ ไม่เวิร์ค
ก่อนซื้อ ต้องดูที่ประวัติย้อนหลัง เช่นพวก lpn, sansiri ค่อนข้างน่าเชื่อกัน ในวงการครับ

ถ้าไม่มีข้อมูล ก็เดินไปหาตึกนั้นๆ ถามอายุโครงการ/ตึก แล้วตา มอง สภาพรอบๆ ถ้านานปีแล้วยังดูดีก็ถามว่าบริษัทใด บริหารนิติอยู่

เคยเห็นบางตึกบางนิติ ถ้าบริหารผิด ก็ทำอสังหาชิ้นหนึ่ง ราคาตกฮวบได้ครับ ถ้าเปลี่ยนแล้วดี ก็ราคาขึ้น เหมือนหุ้น cycle เลย

ปล
บางที หากเรื่องบกพร่ิองมันเพียงแค่ความไม่สวย หรือ อะไรเล็กน้อยๆ ก็คิดว่าไม่เป็นไร ของมันเสื่อมกันได้ ...ปล่อยวางปั๊บ ความสุขในบ้านก็จะง่ายขึ้นครับ

[เจก]

ก่อนซื้ออันนี้ก็ศึกษาดูพอสมควร บ.นี้ก็ไม่ได้มีประวัติไม่ดีอะไรร้ายแรง (แต่ผมว่าถ้าเป็นแบบนี้ อาจจะมีประวัติไม่ดีร้ายแรงเร็วๆนี้แล้วแหละครับ) แล้วบ.นิติ CBRE ก็คิดว่าดี แต่จริงๆก็ไม่ได้เรื่อง แต่ตัวนิตินี่ยังไงคงเปลี่ยนได้ทีหลังถ้าไม่ไหวจริงๆ

ไอ้ความบกพร่อง ไม่สวยนี่ ก็มีเป็นเรื่องปกตินะ ผมว่า แต่หลายๆอย่างที่เกิดขึ้นจากความชุ่ยและขี้เกียจของ developer นั้นก็ยอมไม่ได้ครับ

เจก

[MindTrick]

ผมเคยอยู่คอนโดนึง ที่จ้าง cbre บริหาร ผมอาศัยอยู่ราว3-4ปี ส่วนตัวก็ค่อนข้างพอใจนะครับ เพื่อนบ้านราว 400ยูนิต(กะๆเอานะ)
จุดที่ชอบคือ ทีมซีเคียวหลักสิบคน เยอะดี ประสานกันดี เรื่องนี้ทำให้หลับสบายใจมาก

พอประมาณปีที่ 5 อยู่ดีๆ....เปลี่ยนบริษัทยกแผงเลย ซีเคียวรีตี้ก็เปลี่ยนบริษัทหมด

ผมเองก็ไม่รู้ เค้าไปทำไรพลาด ...แต่คงมีนั่นแหละ  คับคล้ายแค่ได้ยินเรื่อง ของหายในห้อง นิดหน่อย ไม่รู้แม่บ้าน หรือใคร ไม่รู้จับได้หรือยังไง

แต่ที่นี่รู้สึกว่า กรรมการ มีมาตรฐานเข้มดี .... ลูกบ้านส่วนมากเป็น ญี่ปุ่น เค้าไม่ได้สื่อสารไรมาก แต่ก็โชคดี รับผลพลอยได้สบายไป



..."คับที่อยู่ได้ คับใจอยู่ยาก" ยังจริงเสมอ

ช่วงนี้ตลาดหุ้นพุ่งเขียวๆ และชาวบ้านเริ่มเม้ากัน ว่าเศรษฐกิจกลับมาดีแล้ว
....ว่าแล้วก็ลอง แอบวางขายไปพลางๆ ครับ ..พี่เจก

[เจก]

ใจไม่สบาย คงขายแหละครับ แต่ก่อนขายคงทำห้องให้เรียบร้อยก่อน ไม่รู้ว่าจะขายได้รึเปล่า เพราะเวลาขายคงจะบอกคนซื้อว่าการบริหารอาคารมีปญหานิดหน่อยนะ แต่ลูกบ้านคนอื่นน่ารักดี แต่เราไม่ค่อยสุขเลยขาย เพราะตัวผมเองไม่อยากลดตัวไปเหมือนเจ้าของโครงการขายของแล้วให้คนมาตามด่าสาปแช่งผมทีหลังครับ

เจก

[chowbe76]

ใจไม่สบาย คงขายแหละครับ แต่ก่อนขายคงทำห้องให้เรียบร้อยก่อน ไม่รู้ว่าจะขายได้รึเปล่า เพราะเวลาขายคงจะบอกคนซื้อว่าการบริหารอาคารมีปญหานิดหน่อยนะ แต่ลูกบ้านคนอื่นน่ารักดี แต่เราไม่ค่อยสุขเลยขาย เพราะตัวผมเองไม่อยากลดตัวไปเหมือนเจ้าของโครงการขายของแล้วให้คนมาตามด่าสาปแช่งผมทีหลังครับ

เจก

คุณพัชรวุฒิ สถานการณ์เป็นไงบ้างครับ
ดีขึ้นบ้างไหม

[เจก]

ไปๆมาๆเริ่มดีขึ้นนะครับ มีคนมาซ่อมโน้นซ่อมนี่ ท่าทางทาง MJD จะโดนหนัก คงอยู่ๆไปก่อนครับ ไม่งั้นก็อาจไปเรียนต่ออีกสักใบ แล้วปล่อยเช่า กลับมาค่อยขาย เพราะขายตอนนี้จะขาดทุนเอา


จริงๆเรียกผม เจก เฉยๆก็ได้ ไม่ค่อยมีคนเรียกชื่อจริงผมมานานแล้ว ไม่ค่อยชิน แฮ่ๆๆๆ


เจก