ใครมีความรู้เข้ามาคุยแนะนำผมหน่อย

[ปรัชญา]

คือเรื่อง....กิจการหอพัก
มีคนมาเสนอขายหอพัก ขนาด40ห้องพัก
บนเนื้อที่ดิน250ตารางวา สร้าง3ชั้น มีถังน้ำ3ใบ6พันลิตรจุ
ตบแต่งภายในบิ้วอินน์
ราคาเสนอขาย 14 ล้านบาท

ก่อสร้างเสร็จแล้ว มีคนเช่าเต็ม
ห้องแอร์มี5ห้อง เดือนละ3,500บาท
ห้องพัดลม มี5ห้อง มีตู้เย็น เดือนละ2,700บาท
ห้องพัดลมธรรมดา มี30ห้อง เดือนละ2,500บาท
ทำเล อยุ่ตรงข้ามมหาลัยแห่งหนึ่ง
ต้องเข้าซอย50เมตร ผู้เข้ามาพักต้องจ่าย
คิดค่าไฟ8บาทต่อหน่วย ค่าน้ำประปา18บาท ต่อหน่วยมีมิเตอร์แยกทุกห้อง
ห่างจากหอพัก ประมาณ1กิโลเมตร มีห้างบิ๊กซี
ปี2548 คาร์ฟูจะตอกเสาเข็มขึ้นโครงการ
ปี2548 เซ็นต์ทรัล จะตอกเสาเข็มขึ้นโครงการหน้าห้งบิ๊กซี
ห่างห้างโลตัส5กิโลเมตร ห่างห้างแม็คโคร4กิโลเมตร
ห่างสถานีรถไฟ2กิโลเมตร ห่างเทศบาล3กิโลเมตร
ห่างมหาลัยขอนแก่น10กิโลเมตร
ห่างสนามบิน24กิโลเมตร
ห่างถนนมิตรภาพ2กิโลเมตร

ที่เล่ารายละเอียดทั้งหมดเนื่องด้วยผมไม่มีประสพการณ์
ก็อยากเรียนถามท่านที่ผ่านผู้มีประสพการณ์ความรู้ที่ผ่านมา
ช่วยให้คำแนะนำด้วยครับว่าน่าลงทุนหรือไม่?
จะคืนทุน นานไหม ต้องเข้าระบบภาษีมูลค่าเพิ่มหรือเปล่า
ใครมีสัญญาการเช่า ช่วยนำมาให้ผมดูหน่อย

หรือว่าเอาเงินมาซื้อหุ้นรับเงินปันผลดีกว่า
จะไปหาเรื่องกลุ้มใจ

[harry]

5x3500 = 17500
5x2700 = 13500
30x2500 = 75000

106000 บาทต่อเดือน 1.272 ล้านบาทต่อปี ยังไม่นับกำไรจากค่าน้ำไฟ ในกรณีคนเช่าเต็ม ขาย 14 ล้านบาท 11 ปีถึงจะมีรายได้คืนกลับมาครบ เท่ากับ ประมาณ 9% กว่าต่อปี ---- รายได้นะครับ ไม่ใช่กำไร -----

แต่ถ้ามูลค่าที่ดิน ตึก และอื่นๆ รวมแล้วมากกว่า 14 ล้านก็น่าสน ผมคิดว่าไม่น่าจะขึ้นค่าเช่าได้ในทันทีครับ

ถ้าลงทุนในหุ้น ก็น่าจะหาที่ผลตอบแทนในระดับเดียวกันได้ครับ

ถ้าลุงปรัชญา อยากมีหอพัก ก็ซื้อเลยครับ แต่ว่าถ้าเป็นบุคคลธรรมดา หักค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายร้อยละ 70 ที่เหลือมาคำนวนเป็นรายได้เพื่อคิดภาษีครับ ตัวเลขนี้ไม่แน่ใจนะครับ แล้วยังมีเรื่องภาษีโรงเรือนด้วย ถ้ามีคนที่เข้าใจกฎหมายตรงนี้ หรือเส้นสายจ่ายน้อยได้ ก็น่าสนครับ

ทำเลใกล้ห้างน่าจะดีนะครับ เพราะผมเห็นส่วนใหญ่ใกล้ห้างจะมีคนพักเยอะทีเดียว แต่ว่าคนที่พักจะเป็นกลุ่มรายได้ระดับไหนด้วยครับ แต่ถ้ามีคนพักอยู่ก่อนแล้ว จ่ายปุ๊บถึงเดือนก็มีเงินเข้าเลยนะครับ

ก่อนผมจะมาลงทุนหุ้น ผมศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์มาบ้างครับ ก็ไม่ได้เชี่ยวชาญอะไรมากครับ

[ปรัชญา]

อืม เป็นข้อคิดที่ดีที่ผมยังมองไม่เห็นครับ

มีปัญหาต่อ ไม่มีเงินสด
กู้มาทั้งหมด14ล้าน เก็บมาจ่ายดอกเบี้ยแบ๊งก์ และตัดต้นทุนเงินกู้
ดอกเบี๊บ5% คงที่5ปี ตัวกิจการจะเลี้ยงตัวกิจการได้ไหมครับ
(ก็ไม่อยากขายหุ้นเอาเงินไปซื้อ กลัวบริหารไม่เป็นครับ)
อ้อ...ผู้ที่มาพักคือพนักงานห้างสรรพสินค้า นักศึกษามหาลัย
ซะส่วนใหญ่ครับ

[โป้ง]

ทำหอพักน่าสนครับ เหมือนเสือนอนกิน (ลงพุงด้วย )

ถ้าพี่ปรัชญาดูที่ทำเลแล้ว มีคนมาพักได้ตลอดเต็มทุกห้อง ค่าห้องที่เก็บได้น่าจะพอเพียงเงินผ่อนส่งครับ

แต่ 14 ล้าน ทางเข้า 50ม. ตึก 3 ชั้น เนื้อที่ประมาณครึ่งไร่(เนื้อที่ตัวตึกไม่รู้เท่าไหร่?) น่าจะต่อกดราคาลงมาได้อีกเยอะนะครับ แล้วต้องดูสภาพตัวตึก , ลานพื้นถนน , ท่อระบายมีรั่วซึ่มหรือไม่ ดูให้ละเอียดนะครับ

[Jeng]

เฮียปรัชญา ถาม YoYo ซิ บ้านเขาทำอพาร์ตเม้น

[ปรัชญา]

:lol: น้องโยโย้ ผ่านมาขอดูสัญญาเช่าด้วยครับทางPMก็ได้ ขอความอนุเคราะห์ด้วย


หอที่ว่าเพิ่งเปิดเมื่อเดือนที่แล้ว
เจ้าของเปิดให้เช่าแล้ว มีคนเช่าเต็ม
กำลังทำออฟฟิคที่ว่างเปล่าส่วนที่เหลือ
ลานจอดรถได้แต่มอตอร์ไซด์
เจ้าของจะขายเพราะเป็นแต่ทำอาชีพรับเหมา
ไม่มีคนอยู่ดูแล แต่ผมว่าถ้าสัก7-8ล้าน
คงน่าสนใจมากกว่านี้

ผมคาดว่าอีก5-6ปี ข้างหน้าอยากทำอาชีพอะไรก็ได้
ที่ไม่ต้องบริหารคน หรือทำการตลาดมากนัก แก่แล้วคงไม่มีไอเดียไปสร้างกิจการอะไร
เลยสนใจเรื่องหอพักครับ

[ayethebing]

ถ้ากู้ได้หมดทั้ง 14 ล้านก็ดีครับ แต่ผมไม่รู้ว่าถ้าเข้าแบงก์แล้วจะกู้ได้เท่าไหร่ ก็ใช้เจ้าตึกกับที่ดินนี่แหละค้ำสมมติว่ากู้ได้ 10 ล้าน ดอกเบี้ย 5% ก็ 5 แสนจะเหลือเงินอีก 7.73 แสนบาท ลงทุนไป 4 ล้านได้ผลตอบแทน 19.3 % ก็ถือว่าไม่เลวนักครับคืนทุน 5 ปีนิดๆ

หรือถ้ากู้ได้แค่ 7 ล้านก็เหลือเงินสด 9.22 แสน แต่ผลตอบแทนเหลือแค่ 13.17 เปอร์เซนต์ คืนทุน 7 ปีครึ่ง

ฟังดูแล้วถ้ามองว่าความเสี่ยงน้อยๆ (เพราะทำเลและมีคนอยู่เต็มแล้ว) น่าจะกู้ให้เยอะหน่อยนะครับ จะได้เพิ่ม ROE และลดระยะเวลาคืนทุนของพี่ปรัชญา

แนะนำให้จัดตั้งบริษัทขึ้นมาเก็บค่าน้ำค่าไฟอย่างเดียวแล้วไปจด vat จะได้ขอคืนภาษีซื้อ (ค่าน้ำค่าไฟจ่ายให้รัฐ) ภาษีขาย (ค่าน้ำค่าไฟจากผู้เช่า) ได้

แต่ในส่วนของค่าเช่าอย่าไปใส่บริษัทนั้นครับ ตั้งเป็นคณะบุคคลดีกว่าเพราะเก็บค่าเช่าไม่ต้องจด vat (ฐานรายได้ปีหน้าอยู่ที่ 1.8 ล้านที่ไม่ต้องจด vat) เพราะถ้าจด vat แล้วจะมีแต่ภาษีขายครับ

เรื่องทำเลผมไม่สันทัดครับ แต่ฟังๆ ดูก็น่าจะดีครับ 8)

[sunrise]

ผมว่าน่าสนครับ

ราคาจะทรัพสินน่าจะสูงขึ้นเรื่อยๆ
ดูจากข้อมูลแล้วน่าจะ เรื่องเช่าน่าจะเต็มหรือเกือบเต็มตลอดเพราะว่าใกล้ห้าง
ดูแลหอพักไม่น่ายากมากครับถ้าเป็นนักศึกษา

ผมว่าต่อราคาให้ออกมาต่ำกว่านี้ก็น่าสนใจครับ
14 ล้านสูงเกินไปเมื่อเที่ยบกับรายได้ต่อปี

หลังทำหอพักได้สัก 10 ปี คุณปรัชญาจะเป็นเสือนอนกินแล้วครับ

[hot]

ปัญหาการลงทุนแบบนี้คือ


อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ถ้าภายใน10 ปีกลับมาสูงแถว
8-12% ต่อปี การลงทุนจากปีที่4 ไปแล้วผมว่าอาจไม่คุ้มค่ากับ
การลงทุนเท่าไร
เพราะไม่มีอะไรได้มาง่าย

รายได้ต่อเดือนส่วนหนึ่งต้องคำนวนเผื่อการซ่อมแซมที่อาจเกิดขึ้น
ค่าใช้จ่ายบางอย่างที่อาจเกิดขึ้นเพิ่ม ปัญหาคนในหอทะเลาะกัน
คนที่ทำอาชีพนี้เบื้อที่สุดคือ เก็บค่าห้องไม่ได้ตามกำหนด บางคนถึง
ขายช่วงนี้กับมาก เพราะคนซื้อดูอัตราผลตอบแทนระดับปีน่าสนใจ
แต่คนขาย เก็บเงินสดฝากแบงค์บ้าง ไปลงทุนที่ใหม่ที่ต้นทุนถูกกว่า
สร้างห้องได้มากกว่า หรืออาจหันไปทำอย่างอื่น
คนในอยากออก คนนอกอยากเข้า

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็อยู่ที่คนบริหารจะท้อหรือสู้ต่อไป

[harry]

ผมคิดว่าไม่ควรกู้ครับ แต่ถ้าจำเป็นควรกู้ไม่เกินครึ่งหนึ่งของมูลค่าที่จะซื้อครับ

และ 14 ล้านแพงไปจริงๆนะ แม้ทำเลจะสวยงามขึ้นจากห้างใหม่ที่จะมาสร้าง แต่ตอนนี้ยังถือว่าแพงครับ

ต่อรองราคาหน่อยแล้วกันครับ ถ้าไม่ได้ก็ไม่เอาดีกว่าครับ เสี่ยงพอควรกับราคาที่แพงไป แถมหลายๆท่านก็เชื่อว่าดอกเบี้ยจะสูงขึ้นเรื่อยๆในระยะยาวครับ

[Penguins]

http://search.barnesandnoble.com/bookse ... V42AERq5IA

What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow...And 33 Other Key FInancial Measures: Guidelines, Formulas, and Rules of Thumb for Making Money in Real Estate

Frank Gallinelli

ผมขออนุญาตนำหนังสือมาแนะนำครับ (เพราะความรู้ยังน้อย )
ความคิดเห็นทั่วไปครับ
1 ถ้าซื้อทั้งอาคาร ปกติเจ้าของเดิมมัก บวก กำไรมากๆๆ ผู้ซื้อต่อแทบไม่ได้อะไรเลยครับ ภายใน 10 ปี ข้างหน้า ความเสี่ยงน่าจะเยอะครับ (จากการสังเกตที่เขาประกาศขายกัน) คงขึ้นอยู่กับทำเล และอนาคตในอีก 10 ข้างหน้าครับ
2 ผมเคยเห็น (เคยเห็นครับ) แถวเชียงใหม่ เขาซื้อบ้าน แล้วให้ ชาว ตปท เช่า หัก ลบ ค่าใช้จ่ายแล้ว มีรายรับเพิ่มต่อเดือนประมาณ หมื่นบาท ครับ โดยมี บ. นายหน้าเข้ามาบริหารแทนครับ.......ทั้งประกาศเช่า หาลูกค้า ค่าบริหารรายเดือน
3 ปัญหาเรื่องข้อกฏหมายเกี่ยวกับอาคารชุด หอพัก ไม่แน่ใจว่าไปถึงใหนแล้วครับ

ความคิดเห็น ถ้ามีห้องริม แม่น้ำเจ้าพระยา.......และหา บ. คอยบริหารแทน ให้ชาว ตปท เช่า น่าจะได้รับผลตอบแทนที่ดีครับ......

[ปรัชญา]

ขอบคุณทุกท่านครับ
ได้แนวคิดไอเดีย จากคำแนะนำของทุกท่าน
ใครมีแนวคิดดีดีเสนอเข้ามาให้ผมศึกษาหน่อยครับ

[stockms]

ราคาสูงไปครับซื้อราคานี้ไม่มีส่วนลดครับ ถ้าจะให้คุ้มจริงน่าจะต่ำกว่า 10 ล้าน ลงมา จะได้เป็นเสือนอนกินแบบไม่เครียดครับ ควรซื้อต่อจากคนที่อยากขายจริงๆ ในราคาที่ลดต่ำครับ เหมือนซื้อหุ้นเลยครับ ไม่งั้นอาจติดหอได้นะครับ :lol:

[chatchai]

จำนวนเงิน 1.272 ล้านบาทต่อปี นั้นเป็นรายได้นะครับ ไม่ใช่ทั้งกำไรสุทธิหรือเงินสดรับสุทธินะครับ เพราะอาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆอีก เช่นค่าจ้างพนักงานต่างๆทั้ง ทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง และยามรักษาความปลอดภัย

ส่วนที่คุณ ayethebing คิดไว้ว่าถ้ากู้ 10 ล้านบาท เอาเงิน 1.272 ล้านบาทหักดอกเบี้ยแล้วจะเหลือ 0.773 ล้านบาทต่อปี แล้วคิดว่าจะได้ผลตอบแทนปีละ 19.3 % และคืนทุน 5 ปีนั้น ผมว่าคุณ ayethebing ลืมคิดการคืนเงินกู้ครับ

ผมว่าเราลองคำนวณดูนะครับ ถ้ากู้ที่ 7 ล้านบาท ระยะเวลา 7 ปี อัตราดอกเบี้ย 6% พี่ปรัชญาต้องชำระทั้งต้นและดอกเบี้ยเดือนละ 102,260 บาทต่อเดือน หรือ 1.227 ล้านบาทต่อปี

สรุปว่าถ้ากู้เงิน 7 ล้านบาท ไม่คุ้มครับ เพราะรายรับสุทธิยังไม่พอจ่ายเงินกู้และดอกเบี้ยธนาคารเลยครับ

สำหรับผมแล้ว ถ้าเป็นการลงทุนที่มีระยะเวลาคืนเงินลงทุนนานเกิน 7 ปี ผมว่าไม่น่าลงทุนครับ

[Blueblood]

ถ้าไม่อยากบริหารคนก็อย่าไปยุ่งเลยครับพี่ ผลตอบแทนระดับนี้ผมว่าอาจจะไม่คุ้มที่ต้องแลกกับสุขภาพนะครับ ถ้าตอนนี้อยู่ได้ไม่ลำบากอะไร (ซึ่งผมก็คิดว่าพี่ปรัชญาคงสบายอยู่แล้ว ) ก็เอาเงินมาซื้อพวกพันธบัตรหรืออะไรก็ได้ที่ให้ผลตอบแทนคงที่แล้วพอค่าใช้จ่ายและค่ารักษาพยาบาลในอนาคตก็พอแล้วครับ

โครงการนี้เท่าที่ดูผลตอบแทนไม่น่าจะคุ้มนะครับ โดยเฉพาะต้นทุนทางสุขภาพซึ่งผมคิดว่าถ้าพี่ไม่พร้อมจะลุยก็รอไปก่อนดีกว่าครับ ถ้าอยากทำจริงๆน่าจะรอโอกาสที่มี margin of safety มากๆไว้ก่อนครับ

ป.ล. เขียนจากความรู้สึกนะครับ คือถ้าเป็นผมอายุมากๆแล้วก็ไม่อยากทำอะไรแบบนี้เหมือนกันครับ แล้วเรื่องหอพักผมว่ามันเป็นเรื่องของคนโดยตรงเลยนะครับ

[สามัญชน]

:lol: :lol: :lol: :lol:

ผมว่าลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ( เล่นหุ้น ) น่าจะดีกว่าครับ

ไม่ต้องปวดหัว ไม่ต้องลงมือเอง มีหุ้นอสังหาตัวอื่นที่ดี ๆ ผู้บริหารพอเชื่อถือได้ มีประสบการณ์มานาน ราคาไม่แพง และถ้าเห็นท่าไม่ดีก็สามารถถอนตัวได้ง่ายกว่าครับ

ทำหอพักเองน่าจะเหนื่อยทั้งกายและใจนะ ( คิดว่า )

:lol: :lol: :lol: :lol:

[โป้ง]

ผมว่าไม่น่าจะปวดหัวมาก เราไม่ได้ทำเอง จ้างคนอยู่ประจำที่หอ เก็บค่าเช่า ปัญหาเรื่องจ่ายเกินเวลา อาจมีบ้าง แต่เราตั้งลิมิตได้และเก็บค่ามัดจำล่วงหน้า

ที่ผมเห็นทำกัน ได้กำไรกันทุกคน คนทำเจ๊งขาดทุนยังไม่เจอนะ แต่คนที่ผมรู้จักส่วนใหญ่ปลูกหอเองและมีที่ดินเป็นของตัวเอง

หากมั่นใจว่า มีคนพักอาศัยเต็มตลอดเวลา ผมว่าเสี่ยงน้อยแล้วนะครับ

[Tongue]

สมัยก่อน ที่บ้านก็เคยทำอพาร์ทเม้นท์ครับ ไม่ใช่ไม่วุ่นวายนะพี่ ตอนดึกๆ บางทีตี 1 ตี 2 ยังต้องไปดูเลย คนมันกินเหล้ากันในห้องแล้วก็เสียงดัง ห้องอื่นนอนไม่ได้ ก็ทะเลาะกัน บางทียามก็เอาไม่อยู่ แล้วเดี๋ยวก็มีปัญหาจุกๆจิกๆ เรื่อยๆ เช่น ท่อประปาแตก ไอ้นู่นไอ้นี่เสีย เขาก็เรียกให้ไปดู บางห้องก็จ่ายช้าบ้าง ตอนออกก็ต้องซ่อมนู่นซ่อมนี่ ทาสีใหม่บ้าง

สรุปว่าก็ต้องมีคนดูแลครับ ไม่งั้นก็เหนื่อยเหมือนกัน ถ้าไม่ว่างดูแลเองก็ต้องยอมจ้าง
ตอนนั้นผมยังเด็กอยู่ ก็เลยไม่ได้ไปช่วยอะไร สุดท้ายมีคนมาขอซื้อไป

แต่ในแง่รายได้ ถ้าอยู่ตัวแล้วผมว่าก็ดีนะครับ เก็บกินได้เรื่อยๆ แล้วก็ยังเป็นที่ดิน เป็นตึก ถ้าผมมีตังค์เยอะๆ ก็อยากมีเหมือนกัน แบ่งๆไป ลงทุนในนี้บ้าง ในหุ้นบ้าง (ผมยังเด็กยังพอมีแรง)

แต่ถ้าพี่ถนัดเรื่องหุ้นมากกว่า แล้วก็ไม่มีคนช่วยดู ผมว่าอย่าถึงกับกู้เลยครับ

[ayethebing]

ใช่ครับ ลืมเรื่องการคืนเงินต้นไปจริงๆ แหละ ขออภัยครับ

ถ้าได้เงินกู้ระยะยาวสัก 30 ปี มูลค่า 10 ล้านละครับ เข้าใจว่าคุณ chatchai คำนวนที่ประมาณ 7 ปีมั้ง ถ้าระยะยาวขึ้นก็อาจคุ้มก็ได้นะ เพราะ asset มันสร้างรายได้ของมัน cover ค่าเงินกู้และสามารถคืนทุนในส่วนที่เราลงไปได้

เรื่องแพงไม่แพงนี่ผมไม่รู้ครับ ต่อให้ไปดูที่แล้วผมว่าผมก็ไม่รู้อยู่ดีแหละ เพราะไม่สันทัด

สรุปว่าถ้ากู้ยาวๆ 30 ปี 10 ล้านบาท จ่ายทั้งต้นและดอกประมาณ 7 แสนกว่า จะมีรายได้เหลือประมาณ 5 แสนบาทครับ

[chatchai]

กู้ยาวขนาด 30 ปี คงมีแต่กู้ซื้อบ้านเท่านั้นแหละครับ ซึ่งก็จะขึ้นอยู่กับอายุของพี่ปรัชญาอีกครับ ส่วนใหญ่จะให้กู้ได้ถึงอายุ 60 ปีนะครับ

แต่ถ้ากู้แบบดำเนินธุรกิจก็จะประมาณ 5 -7 ปีครับ อย่าง CPN กู้สร้างศูนย์การค้าก็ประมาณ 7 ปีครับ ผมว่าคิดประมาณ 7 ปีจะเหมาะสมครับ ถ้าภายใน 7 ปี มีผลตอบแทนที่ไม่ดีก็อย่าลงทุนเลยครับ

แถมถ้าต้องกู้มาลงทุนอีก ความเสี่ยงก็เพิ่มขึ้นครับ ถ้าต้องกู้มาลงทุน ผมคงต้องหวังผลตอบแทน 15% ต่อปีขึ้นไปนะครับ

[สามัญชน]

แฮรี่ wrote

5x3500 = 17500
5x2700 = 13500
30x2500 = 75000

106000 บาทต่อเดือน 1.272 ล้านบาทต่อปี ยังไม่นับกำไรจากค่าน้ำไฟ ในกรณีคนเช่าเต็ม ขาย 14 ล้านบาท 11 ปีถึงจะมีรายได้คืนกลับมาครบ เท่ากับ ประมาณ 9% กว่าต่อปี ---- รายได้นะครับ ไม่ใช่กำไร -----

ถ้าสมมติกำไรสัก 30 % ( ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง ) ก็จะได้กำไร 381,000 บาท / ปี คิดเป็น p/e 14/0.381 = 36.7 เท่า ซึ่งสูงมากทีเดียว

:lol: :lol: :lol:

แต่ก็จะมีเงินสดที่เกิดจากค่าเสื่อมราคา ( สมมติว่าตัวตึก 10 ลบ. คิดค่าเสื่อม 20 ปีค่าทีดินไม่คิด และราคาน่าจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ ) คร่าวๆ 500,000 บาท/ปี ก็แปลว่าค่าดำเนินงานประมาณ 390,000 บาท

ถ้าคิดตาม E. Porter ก็ต้องบอกว่าอยู่ในทำเลได้เปรียบคู่แข่งค่อนข้างมาก แต่อนาคตถ้าได้กำไรดีๆ ก็จะมีคู่แข่งใหม่ๆ และใหญ่ๆเข้ามาสู้ ซึ่งถึงตอนนั้นถ้าจะขายทิ้งก็อาจจะยากเพราะสภาพคล่องไม่ค่อยอำนวย

:lol: :lol: :lol: :lol:

ถ้าคิดตาม ดร.นิเวศน์ รู้สึก ดร.จะไม่ค่อยชอบทำกิจการเอง โดยเฉพาะถ้าในตลาดมีบริษัทที่มีลักษณะคล้ายกันอยู่และราคาถูกกว่ามากๆ

ถ้าคิดตามหนังสือพ่อรวยสอนลูก อาจจะสนับสนุนให้ซื้อ ถ้าสามารถทำเงินสดให้เป็นบวกได้ทุกเดือน ( หมายความว่า เอาตึกและที่ดินเข้าธนาคารทั้งหมดและขอเงินกู้ระยะยาวมากๆ โดยที่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดไม่รวมค่าเสื่อม บวกดอกเบี้ยที่จะต้องจ่าย บวกเงินต้นที่ต้องจ่าย มีค่าน้อยกว่ารายรับทั้งหมดพอสมควร แบบว่าไม่ต้องลงทุนเลยหรืออาจจะนิดหน่อย รับกำไรอย่างเดียว ถ้าขาดทุนก็ให้ธนาคารยึดไป ) ก็อาจจะน่าสนใจ

:lol: :lol: :lol: :lol:

พอลงรายละเอียด คิดคร่าวๆ ถ้ากู้ได้ 14 ล้านยาวนาน 30 ปีแบบท่าน ayethebing ว่า ก็จะจ่ายเงินต้น 467,000 บาท/ปี บวกค่าดำเนินการ คร่าวๆ 390,000 บาท ดอกเบี้ยร้อยละ 7 เป็นเงิน 980,000 สำหรับปีแรก ปีต่อๆไปอาจจะค่อยๆลดลงตามเงินต้น หรืออาจจะเพิ่มถ้าดอกเบี้ยขึ้น รวมแล้วประมาณ 1,837,000 บาท รู้สึกจะห่างจากรายรับ 1,272,000 บาทพอสมควร

:lol: :lol: :lol: :lol:

ถ้าซื้อได้ที่ราคา 10 ลบ. ดอกเบี้ย 700,000 จ่ายเงินต้น 340,000 ค่าดำเนินการ 390,000 บาท รวมเป็น 1,430,000 บาท ก็ยังสูงอยู่ดี ( ยังไม่ได้คิดกำไรจากค่าน้ำค่าไฟ )

เว้นเสียแต่ดอกเบี้ยน้อยกว่านี้ หรือเพิ่มค่าเช่าได้ หรือลดค่าดำเนินการได้ อันนี้คิดแบบคนไม่เคยทำธุรกิจนี้นะครับ ไม่รู้ว่ามีรายละเอียดอย่างอื่นอีกหรือเปล่า และทั้งหมดนี้คิดบนพื้นฐานว่าการดำเนินการราบรื่น และพี่ปรัชญามีความสุขกับการทำงาน ( แม้ว่าจะจ้างผู้จัดการก็ตาม ) นะครับ


:lol: :lol: :lol: :lol:

[CK++]

ตอบแบบรู้แค่สเน็กๆ ฟิชๆ นะครับ

1. ต้องกู้ครับ ไม่งั้นหาจุดคุ้มทุนยากมาก

2. ต้องประเมินราคาสินทรัพย์ก่อนครับ จะได้รู้ว่าถูกหรือแพง
ปกติผมใช้วิธีบอกแบงก์ว่าจะกู้เพื่อซื้อที่ผืนนี้+อาคาร ให้แบงก์
ที่ไว้ใจได้ไปประเมินราคาให้ครับ (คงจะเสียประมาณสี่ห้าพัน
บาท) ถ้าราคาแบงก์ประเมินออกมาเกิน 14 ล้าน แปลว่าทำเล
ดีแน่ๆ น่าจะคุ้ม แต่ถ้าแบงก์ประเมินให้น้อยกว่า 13 ล้าน แปลว่า
มี discount น้อยเกินไป ยิ่งถ้าแบงก์ให้แค่ 10 ล้านแปลว่าเรา
แบกความเสี่ยงเยอะครับ ไม่ควรซื้ออย่างยิ่ง

ปกติทีมประเมินราคาของแบงก์จะสามารถมากกว่ากรมที่ดินครับ
เชื่อถือได้ ถ้าเขากดราคา แปลว่าที่ไม่ได้ดีเด่นมากมายนัก บาง
ทีกดต่ำกว่าราคาประเมินด้วยซ้ำ

3. ที่เหลือเหมือนคนอื่นๆ ครับ คือหอพักลำบากสุดเรื่องเก็บค่าเช่า
คือปล่อยแล้วไล่ออกยาก ต่อให้จ่ายค่าเช่ากระปิดกระปรอยก็เหอะ

แต่เรื่องอัตราดอกเบี้ย/ภาวะเงินเฟ้อ โดยปกติค่าเช่าจะปรับไปตาม
ภาวะเงินเฟ้ออยู่แล้วครับ (ถือโอกาสขึ้นราคาได้) ซึ่งจะมากจะน้อย
มักจะสะท้อนอัตราดอกเบี้ยอยู่แล้ว แต่โดยรวมอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น
ก็จะทำให้ผลตอบแทนจากอสังหาลดลงครับ

[ปรัชญา]

ขอบคุณ ทุกความเห็นครับ
ทุกคนมีน้ำใจ ช่วยผมและชี้แนะในมุมมองต่างๆ
ซึ่งบางข้อผมได้เรียนรู้ใหม่ครับ
ขอบคุณ คุณฉัตรชัยครับเรื่องอายุผมมองข้ามไป
เลข4นำหน้าคงกู้ไม่ได้20ปีครับ
ไปดูสถานที่มา ปรึกษากับภรรยา ถ้าอยากได้ต้องขายหุ้นหลายบริษัท
ผมเลยมาถามเพื่อนๆพี่ๆน้องๆในเวปนี้พอมีข้อสรุปในใจแล้วครับ
รู้สึกว่า....ผมรักหุ้นมากกว่า------------หอพักครับ
คงไม่ขายหุ้นที่ถือ เพราะคำนวนดูแล้วให้เงินทำงานแทนเรา
ไม่เก่งเรื่องบริหารเลยยอมรับในข้อด้อยของตนเองครับ

สมาชิกในเวปนี้เป็นบุคลากร
มีความคิดสร้างสรรและคำนวนเก่งเกือบทุกท่านเลยครับ


เป็นนักลงทุนมีคุณภาพจริงๆ

[ปรัชญา]

ถ้ามีที่ดินเองก็คุ้มถอนทุนได้เร็วครับ
เป็นอาชีพ พอเลี้ยงตัวเองได้ครับ

เมื่อเดือนก่อนผมเรียกผู้รับเหมาเขียนแบบมาให้ผมดู
ตกค่าก่อสร้างตกห้องละประมาณ1แสน2หมื่นถึง1แสน5หมื่น
อันนี้คือโครงสร้าง
เฟอร์นิเจอร์เครื่องอำนวยความสดวกต้องแล้วแต่เลือกราคาแบบไหนครับ
ถ้าทำห้องพักแบบครีย์การ์ดก็ดีนะครับ

ลองให้พี่ๆและท่านที่มีความรู้มากกว่าผมมาแนะนำดีกว่าครับ
ผมไม่ค่อยเก่งคำนวณครับ

ผมก็คิดอยากทำแบบลุงโกศลไกรฤกษ์แนะนำครับ
คือมีเงินฝากกินดอกเบี้ย มีหุ้นไว้รับปันผลมีบ้านให้คนเช่า
ผมเพิ่งทำได้แค่2ข้อแรกครับ
ข้อ3นี่ คิดหนักครับ เลยต้องขอความช่วยเหลือจากทุกท่านในที่นี้ครับ

[stockms]

ผมว่าบ้านเช่านี่น่าจะเหมาะกับผู้ที่มีที่ดินและเงินเหลือ ไม่อยากลงในหุ้นมากเกินไป เพื่อกระจายความเสี่ยงครับ เพราะถ้าไม่ได้กู้มาน่าจะทำผลตอบแทนจากค่าเช่าสูงกว่าพันธบัตร 5% บวกมูลค่าทรัพย์สินของที่ดินและอาคารที่จะเพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ ถือ 10 ปีขายน่าจะได้มูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้นประมาณ 2 เท่า ถ้าซื้อได้ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้าน ยิ่งต่ำมากผลตอบแทนคิดเป็นเปอร์เซนต์จะยิ่งสูงมาก แต่ก็เหนื่อยกายและเหนื่อยใจกว่าการถือพันธบัตรแน่นอนครับ อย่างที่เฮียว่าที่ราคา 7-8 ล้าน ถึงจะน่ายอมเหนื่อยหน่อยครับ

[harry]

เรียนพี่ปรัชญาครับ ผมเองมีที่ดินอยู่ที่สันทรายน้อย จ.เจียงหม่ายอยู่เกือบไร่ห่างถนนใหญ่ประมาณ20เมตร กำลังจะทำหอพักอยู่ระหว่างเขียนแบบครับ ตีราคาค่าก่อสร้าง4ชั้นมี48ห้องอยู่ที่ประมาณ6ล้านบาท เป็นห้องที่ใช้พัดลม มีตู้เตียงครบสามารถหิ้วกระเป๋าเข้าไปอยู่ได้เลย แต่ราคาค่าเช่าแถวนั้นได้เพียงห้องละ1,800บาทต่อเดือนเท่านั้นเองครับ กะอยู่ว่าจะขอยืมตังค์แบงค์ซัก6ล้านมาสร้างก็ยังคิดไม่ออกอยู่เหมือนกันครับว่าจะคุ้มรึเปล่าเนี่ย...หรือว่าจะออกเองซักเท่าไหร่ดีครับ รบกวนพี่ๆช่วยแนะนำให้หน่อยนะครับ ขอพระคุณเป็นอย่างสูงคร้าบ

48x1800 = 86400 ต่อเดือน สร้างใหม่ยังไม่แน่ว่าจะเช่าเต็ม ดังนั้นอย่ากู้เลยครับ แต่ถ้าทำเลดี ใกล้ห้าง มหาลัย แหล่งทำงานก็น่าจะได้คนเข้าพักเกินครึ่ง แบงค์ไม่ให้กู้เต็มครับ จากที่เคยถาม แม้ว่าจะมีที่ดินค้ำ มักจะให้ 70% คือสูงสุด ดังนั้นถ้าไม่มีเงินถึง 30% ก็อย่าทำ อย่ากู้ครับ แต่ถ้าผู้รับเหมาไว้ใจกันได้ และเค้าไว้ใจเรา ผ่อนรายเดือนก็ได้นะ จากที่คำนวน ให้ 5 หมื่นต่อเดือน 10 ปีครบ ไม่นับดอกเบี้ย แต่คงยาก มีเงินเย็นครบๆถ้วน สบายใจกว่าครับ ถ้าไม่มั่นใจว่ากระแสเงินสดจากค่าเช่าจะเพียงพอ

[บุคคลทั่วไป]

ขอบคุณพี่ปรัชญาที่นำเรื่องนี้ขึ้นมาทำให้ได้ความรู้ไปด้วย ตอนนี้ผมสถานการณ์คล้าย ๆ กันแต่เล็กกว่ามากครับ ผมอยากซื้อคอนโดที่ราคา 4 ล้าน เงินเก็บทั้งตัวตอนนี้มี 1 ล้าน ถ้าดาวน์และจ่ายรอบแรกเงินหนึ่งล้านคงหมดไป ไม่มีเงินสำรองเลยสำหรับเหตุการณ์ฉุกเฉินอะไรก็ตาม ส่วนค่างวดต่อเดือนคือ กินไป 3 ใน 4 ของรายได้ต่อเดือน ผมคิดไม่ตกครับว่าซื้อดีหรือเปล่า ภาระทางด้านอื่นไม่มีครับ รบกวนพี่ ๆ ช่วยแนะนำด้วยครับ

[chatchai]

เรื่องการประเมินราคาของธนาคารนั้น จริงๆแล้วก็ไม่ได้เก่งอะไรหรอกครับ เนื่องจากผมเคยทำงานสินเชื่อมาก่อน เลยพอรู้บ้างครับ

พนักงานประเมินราคาของธนาคารนั้น จริงๆแล้วก็อาศัยการสอบถามจากการซื้อขายที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นหลักครับ ส่วนการประเมินราคาอาคารก็อาศัยจากการประเมินราคาตามแบบพิมพ์เขียวครับ ซึ่งก็คำนวณจากจำนวนพื้นที่อาคารนั้นแหละครับ

ส่วนเรื่องการกู้เงินธนาคารของคุณ ba_2l นั้น จะกู้ได้ถึง 6 ล้านหรือไม่นั้นก็คงขึ้นอยู่กับมูลค่าโครงการครับ (ที่ดินบวกมูลค่าอาคาร) ซึงก็คงจะกู้ได้ประมาณ 70% ของมูลค่าโครงการครับ

แต่ถ้าพบพนักงานสินเชื่อที่ดี ก็จะมีการประมาณการรายได้เพื่อคำนวณว่าจะมีความสามารถชำระหนี้ได้หรือไม่ ซึ่งบางครั้งหลักประกันคุ้ม แต่โครงการไม่ work พนักงานสินเชื่อที่ดีก็จะไม่เสนอเรื่องครับ

ซึ่งถ้าผมเป็นเจ้าหน้าที่สินเชื่อนะครับ แล้วคุณจะขอกู้ 6 ล้านบาท ผมคงไม่เสนอเรื่องขออนุมัตินะครับ เพราะถ้ากู้ 6 ล้านบาท ดอกเบี้ยที่ 6% ระยะเวลากู้ 7 ปี ผ่อนปีละ 1.052 ล้านบาทครับ ซึ่งถ้าคุณสามารถให้เช่าหมด 48 ห้อง คุณจะมีรายได้เพียง 1.037 ล้านบาทเองครับ

ที่นี้ถ้าเรามาลองคำนวณดูว่าจะกู้เท่าไรดี คงต้องเริ่มจากถ้า Occupation Rate ประมาณ 70% คือมีคนเช่าเพียง 34 ห้อง รายได้ก็จะประมาณเดือนละ 61,200 บาท หักค่าใช้จ่ายซักเดือนละ 15,000 บาท จะเหลือเงินสดรับเดือนละ 46,200 บาท

จากเงินสดรับ คุณสามารถกู้ธนาคารได้เพียง 3 ล้านบาทเองครับ ถ้าคิดดอกเบี้ยที่ 6% และระยะเวลากู้ 7 ปี จะเหลือเงินสดเดือนละ 2,374 บาทครับ

ถ้าธนาคารให้กู้ 10 ปี คุณก็จะกู้ได้ 4 ล้านบาท เหลือเงินเดือนละ 1,791 บาทครับ

ถ้าอยากกู้ 6 ล้านบาท คุณต้องกู้นาน 18 ปีครับ คุณจะเหลือเงินสดเดือนละ 710 บาท แต่ธนาคารจะให้กู้นานขนาดนั้นหรือครับ

[ปรัชญา]

ขอบคุณทุกๆท่านที่ช่วยให้คำชี้แนะครับ เรื่องทำเลที่ตั้งไม่ค่อยน่าเป็นห่วงครับเดี๋ยวพอแบบเสร็จจะลองแวะไปสั่งเมนูที่BBLดูซิว่ามันจะง่ายเหมือนโฆษณารึเปล่า

ขอให้โชคดี กับการลงทุนครับ
อย่างไรก็แวะมาเล่าให้อ่านกันบ้าง
และบอกชื่อหอพักด้วย เผื่อเพื่อนรุ่นน้องไปอยู่ มช.จะได้ตามไปอุดหนุนครับ

[เพื่อน]

พี่ปรัชญาครับ ถ้าพี่จะซื้อจริงๆละก็ อย่าลืมเรื่องสำคัญอีกเรื่องนะครับ
พี่ต้องเช็คดูให้เรียบร้อยก่อนว่า อาคารขออนุญาติก่อสร้างถูกต้องหรือไม่
และ สร้างตามแบบที่ได้รับอนุญาติหรือปล่าว มีคดีฟ้องร้องอะไรอยู่หรือปล่าว
ทางเข้าออกของอาคารเป็นทางสาธารณะ หรือทางส่วนบุคคล ถ้าเป็นทางส่วนบุคคล ได้มีการจดภาระจำยอมใดๆหรือไม่ เรื่องเหล่านี้ควรเช็คให้เรียบร้อยก่อนนะครับ รวมทั้งระบบน้ำ-ไฟด้วยครับ