ขอคำปรึกษา การเลือกซื้อ คอนโด

[ปรัชญา]

สนใจการซื้อคอนโด  ใน  กทม.ย่านปทุมวัน
มือหนึ่งหรือมือสองก็ได้

ไม่เคยมีกับเขาหรอกครับคอนโด

วาสนายังมาไม่ถึง
แต่อนาคตวาสนาคงมาทักทาย

ขอคำแนะนำหน่อยครับ
สำหรับผู้ที่กำลังอยู่  เคยอยู่  และกำลังหาซื้อเหมือนกัน

เลือกทำเลที่ตั้ง  ติดหรือใกล้รถไฟBTSดีไหมครับ
เลือก  ห้องนี่  ทิศไหน   ดีครับ
เลือก  ห้องชั้นที่เท่าไหร่  ดีครับ

ใครที่เคยซื้อลงทุนให้เช่า  ซื้อรอขาย  ซื้อไว้ใช้เอง
วิธีการเลือกยังไงครับ

ค่าส่วนกลางที่คิดเป็นตารางเมตรนี่เริ่มต้นต่อเดือน
ประมาณเท่าไหร่ครับ

สิทธิการเช่า  ที่จอดรถ  อื่นๆ  หากเราไม่มีรถจอดในสิทธิ์
ขายสิทธิ์ให้คนอื่นได้ไหมครับ

ผ่านแถวประทุมวันหลายเดือนก่อน
เห็นกำลังขึ้นโครงการอะไรน่ะครับ
สนใจ  ใครทราบราคา/ตรม.
หรือมีเวปไซด์ให้ดูก็ดีครับ  ขอบคุณครับ

[ปรัชญา]

http://www.freewebs.com/myproperty2008/

[wr]

ต้องใกล้บีทีเอส แต่อย่าใกล้เกินจนชิดครับ เพราะเสียงดังเหมือนกัน
ยกเว้นกระจกสองชั้นอาจกันเสียงได้
ห้องหัวมุมจะเปิดรับลมเข้าออกได้โดยไม่ต้องเปิดแอร์
ไม่รู้เดี๋ยวนี้เขาออกแบบช่องลมให้ห้องปกติด้วยรึเปล่า
แดดบ่ายเข้าหน้าต่างจะทำให้ห้องร้อนมาก แต่บางคนไม่ถือ
ดูให้แน่ว่ามีลิฟท์ทุกชั้น ไม่ใช่วางไว้ระหว่างชั้น
ล๊อบบี้หรูหราจะทำให้ราคาห้องดีครับ
นิติบุคคลดังๆอย่างซีบี ก็อาจช่วยให้ราคาดี แต่ส่วนกลางจะแพง
ที่จอดรถควรมีพอเพียง ระบุในโฉนดมาเลยยิ่งดี
ผมไม่ทราบเรื่องขายสิทธิ์จอดรถ แต่บางที่มีขายสิทธิ์จอดเรือครับ
เทียบราคาซื้อกับอัตราการเช่าแบบมองโลกในแง่ร้าย
มองดูแปลงรอบๆว่ามีโอกาสขึ้นตึกมาเบียดบังเรามั้ย
แอบขึ้นตึกใกล้ๆไปส่องดูชัยภูมิครับ
ในเมืองเอาชั้นสูงๆหลบมลพิษไว้ก่อน

[wr]

ถ้าคาดว่าครอบครัวใหญ่ ควรซื้อมือสองครับ
เพราะจะได้ขนาดใหญ่ ตึกใหม่ๆห้องใหญ่แพงมากยี่สิบล.อัพครับ
ระเบียงตึกรุ่นเก่าจะใหญ่กว่า แต่เชยกว่าครับ
และตึกเก่าต้องเช็คหน่อยว่าระบบป้องกันภัยต่างๆครบถ้วนมั้ย
แต่ตึกใหม่ค่าเช่าจะสูงกว่าครับ
ถ้าลงทุนก็ลองเทียบอัตราดูจากตึกข้างๆที่ให้เช่าอยู่แล้ว

[wr]

ตกลงบางแห่งขายสิทธิจอดรถได้นะครับ ต้องถามดู
บางแห่งราคาห้าแสนทีเดียว

[A man from the Islay]

ปทุมวันผมไม่ทราบน่ะครับ แต่ว่าผมมีอยู่สองห้อง(จริงๆเป็นห้องใหญ่ห้องเดียว แต่กั้นสองห้องแบ่งให้เช่า)ที่ร่วมฤดีซื้อมาตก ตรม ล่ะประมาณ 80,000 บาท / 119 ตรม หนะฮ่ะ

ซื้อมาเพื่อการลงทุนอย่างเดียวครับ ปล่อยให้บริษัทโทรคมนาคมยักษ์ใหญ่เมืองจีนเช่าให้ Expat อยู่ ตัวนิติบุคคลขายให้ผมพร้อมสัญญาเช่า ผมเลยมองว่าความเสี่ยงน้อย แล้วโอกาสที่บริษัทจะย้าย office หรือเลิกกิจการก็น้อย เนื่องจากเพื่อนผมทำอยู่ข้างในพอทราบข้อมูลอยู่บ้าง  รวมทั้งเพื่อนๆก็ซื้อกันไว้บ้าง ก็เลยเอากับเค้าด้วย Yield ก็พอใช้ครับ 7-8% มีที่จอดรถให้สองคัน เป็น low-rise หนะฮ่ะ 8 ชั้นเอง

สำหรับผมน่ะครับ ไม่เคยมีความคิดว่าอยากจะซื้อไว้อยู่อาศัยเอง แต่ที่เลือกร่วมฤดีก็เผื่อไว้ว่า worst case ไม่มีคนเช่าจริงๆ แถวๆนี้ก็ไม่ไกลจากบ้านแฟนผม ไปมาสะดวก แล้วผมก็ชอบร่วมฤดีมาก คือคิดว่าถ้าผิดนัก ไม่มีคนเช่าก็ต้องเก็บไว้อยู่เองได้หนะครับ (รวมฤดีมีร้านอาหารอร่อยๆเยอะครับ รวมทั้ง bar ที่ผมชอบไปนั่งด้วย แฮะๆ ผมชอบแถวนี้เพราะเรื่องนี้ด้วย) คือสำหรับผม ถ้าให้ผมเลือกอยู่คอนโดในเมือง ผมเลือกร่วมฤดีครับ ก็เลยเอาที่นี่..............เพราะเห็นว่าเป็น low-rise ที่ถูกที่สุดในเส้นนี้ครับ..........

[wr]

คอนโดของคุณ A man from the Islay อยู่ซอยร่วมช่วงไหนครับเนี่ย
ผมเดาว่าน่าจะใกล้คอนราด
อาหารแถวนั้นแพงจังครับ
กินเพื่อให้ร่างกายเติบโตและซ่อมแซมส่วนสึกหรอไม่ไหวครับ
ต้องออกไปหากินแถวโปโลยังพอเหลือเงินกลับมาได้

[A man from the Islay]

คอนโดของคุณ A man from the Islay อยู่ซอยร่วมช่วงไหนครับเนี่ย
ผมเดาว่าน่าจะใกล้คอนราด
อาหารแถวนั้นแพงจังครับ
กินเพื่อให้ร่างกายเติบโตและซ่อมแซมส่วนสึกหรอไม่ไหวครับ
ต้องออกไปหากินแถวโปโลยังพอเหลือเงินกลับมาได้

ครับ ข้างหลังคอนราดครับ เป็นคอนโดเล็กๆในร่วมฤดี ซ3 เป็นของอาจารย์ ดร. อุกฤษ มงคลนาวินหนะครับ

เห็นด้วยครับ ผมก็ว่าแพง แต่เห็นใจเค้าค่าเช่าน่ะครับ แพงเหลือเกิน แต่อย่างใน Conrad ถ้ามีบัตรโรงแรม ทานกันสองคน ลด 50% ก็พอไหวน่ะครับ

ตัวผมเองขี้เมาครับ ทานข้าวไม่ค่อยมาก หนักดื่ม ร้านที่ผมทาน ( Bacchus, Lyon)เค้า waive corkage charge ให้ครับ อย่าง Lyon เพิ่งมาคิดหลัง Renovate แค่ 150 บาทเองครับ ผมเลยคิดง่ายๆว่าเอาตรงนี้มาจ่ายค่าอาหารก็พอไหวครับ offset กันไป

ผมชอบที่สุดคือ Witch's Oyster Bar ครับ ช่วง 17-20:00 เป็น Happy Hours ซื้อ 1 แถม 1, ผมว่าเบียร์ Guiness, Hoegaarden, Stella Artois, Leffe ที่นี่ถูกที่สุดในโลกเลยครับ ทานที่อังกฤษหรือเบลเยี่ยมยังแพงกว่านี้ แต่หลังสองทุ่มผมก็ไม่ไหวเหมือนกันครับ ไม่กล้าสั่งหลังสองทุ่มเลย.........

แฟนผม (ผู้หญิงทุกคน) ชอบ cakes ของ Coffee Beans มาก ผมเองก็ชอบครับ ก็เลยบอกว่าของกินเยอะอร่อยๆเยอะแถวนี้ แต่ก็แพงครับ เห็นด้วย ทานบ่อยๆไม่ไหวครับ

[A man from the Islay]

พี่ปรัชญาครับ ลืมบอกไปว่าถ้าเป็นผม ราคาเท่าๆกัน ผมเลือกซื้อแบบ low-rise ครับ แบบตึกใหญ่ๆสูงๆอย่างที่พี่ดูๆผมไม่ชอบครับ

ผมว่าในแง่ Value,  Low-Rise ก็คุ้มกว่า ในแง่ความอึดอัดด้วย ตึกสูงๆ ไม่ไหวครับ ไม่รู้เป็นอย่างไร ผมชอบตึกเตี้ยๆครับ (แต่ขอชั้นบนสุด ของตึกเตี้ย)

[Mr. Boo]

ลองมาดูแถว สวนพลู ซิครับ ผมมีอยู่ห้องนึง

แถวนี้ใกล้พระราม๔ สีลม สาทร ช่องนนทรี

ถนนหนทางสะดวก มีรถไฟฟ้าทั้งบนอากาศ และ ใต้ดิน

เป็นถนนแยกจากสาทร มีตลาด อาหารการกินไทยๆเยอะมากและถูก

เพราะมีหอพักนักศึกษาเยอะดี เจริญหูเจริญตา

คอนโดใหม่น่าจะเกินแสน

คอนโดมือสองของแสนสิริ, SPALI, LPN  มีอยู่ ๔-๕ที่ ราคาน่าจะ competitive

มีทั้ง low-rise, high-rise

มีโรงเรียนดังทั้งอัสสัม คริสเตียน เซนโย

เกย์เยอะดี ใกล้พัฒน์พงษ์และธนิยะ อันนี้ไม่รู้ข้อดีข้อเสีย

[takechi]

ตอนนี้ผมอยู่ CONDO LPN ศูนย์วัฒนธรรม ห้วยขวางครับ

ก็ซื้อต่อเขามา อีกต่อนึงเพราะตอนแรกที่มาดูยังสร้างไม่เสร็จ

เลยไม่ซื้อ กลัวโดนหลอก และก็เพื่อนๆ ทักว่าไม่ดียังงั้นยังงี้

สุดท้ายก็ต้องกลับมาซื้อจนได้ และต้องโดนบวกเพิ่มด้วย

ก็โดนไป 1.3 ล้านครับ ยังไงก็ขอให้เอาตัวพี่เป็นหลักแล้วกันครับ

ว่าสะดวกไหม โครงการนี้มี รถกอล์ฟ บริการวิ่งรับ ส่งในโครงการ

ตลอดตั้งแต่ 6 โมงถึง 4 ทุ่ม ครับ และก็มีรถตู้จากโครงการ

วิ่งไปสถานีรถไฟใต้ดิน ห้วยขวาง ทุกๆ 1 ชม.

ค่าส่วนกลางปีละประมาณ 1 หมื่นบาท มีเคเบิลทีวี

มีสระน้ำ ฟิตเนส ซาวน่า โดยรวม ก็สะอาดเรียบร้อยดีครับ

มีแม่บ้านทำความสะอาดตลอด เงียบเป็นส่วนตัวดีครับ

ผมเคยลืมกุญแจห้องเสียบคาลูกบิด

ประตูไว้ตอนเช้าก็มาเคาะเรียกให้ด้วย

ถ้าอยู่ชั้นสูงๆ ก็จะไม่ได้ยินเสียงรถที่วิ่งมาในโครงการครับ

ส่วนการเลือกห้องก็แนะนำว่า  ด้านหน้าประตูห้องหันไปทางทิศเหนือ

น่าจะดีกว่า เพราะเวลา พระอาทิตย์ขึ้นเช้า กับ บ่ายจะไม่ค่อยร้อนมากครับ

อยู่คนเดียวสตูดิโอ ก็ประหยัดดีครับ ถ้า 2-3 คนอยู่ทุกวันแนะนำ

เป็น 1 เบดรูม ดีกว่าครับกว้างหน่อย

สรุปโดยรวมผมว่าถ้าเลือกทำเลแล้ว

ให้ดู ส่วนกลางและนิติกรรมด้วยก็ดี ระยะยาวก็น่าจะดีครับ

สุดท้ายหน้าโครงการมีร้านกาแฟ และโรงเรียนนนานาชาติอยู่

ก็จิบกาแฟดูสาวๆ สบายใจเลยครับ..

[lukechin]

ถ้าแถวนั้นควรจะซื้อห้องด้านที่หันออกนอกถนน เพราะมีรถและรถไฟฟ้าวิ่งผ่านทำให้เสียงดังพอสมควร

ลองดูในนี้ตามพื้นที่ปทุมวันครับ
http://www.prakard.com/default.aspx?g=topics&f=50

[ปรัชญา]

ขอบคุณครับ  
พี่Mr. Boo
คุณwr
คุณA man from the Islay
คุณtakechi
คุณAuthor Message
คุณlukechin

ขอขอบคุณทุกท่าน   เป็นคนดีมีน้ำใจ
ที่กรุณาเอื้อเฟื้อข้อมูลซึ่งเป็นประโยขน์กับผม
และผู้สนใจครับ  จะได้นำไปใช้ในสนามจริง
มีเวปบอร์ดผมก็ได้ข้อคิดความเห็นดีดีเสมอครับ

[ตี๋ดอนเมือง]

ผมแนะนำเพิ่มเติมครับพี่ ปรัชญา พอดีผมอยู่ในวงการนี้ สมมุติว่า พี่เลือกทำเลแล้วนะครับ ว่าอยู่แถวๆ ไหน ขอให้มองดูสัก 3 แห่ง นะครับแล้วมาเปรียบเทียบกัน อย่างแรกเลยต้องดูว่า เจ้าของโครงการเป็นใคร ทุนจดทะเบียนเท่าไร ไอ้การดูว่าเจ้าของโครงการเป็นใครนี่ต้องดูนะครับ พวกโครงการที่ทุนจดทะเบียน 100 ล้าน แต่สร้างคอนโด 1000 ล้านนี่ต้องระวังเจอดี + กับประสบการณ์ไม่มีแล้วไม่หาคนมาบริหารโครงการนี่ก็ต้องระวังผมเจอมาเยอะ / ต่อมาให้ดูว่าผู้รับเหมาเป็นใครครับ คุณภาพของงานมันจะออกมาตามศักยภาพของผู้รับเหมาได้ระดับหนึ่ง เช่นถ้าคอนโดฯ สร้างด้วยผู้รับเหมาอย่าง ไทย โอบายาชิ เกรดก็จะออกมาโอเค แต่สร้างด้วยผู้รับเหมาประเภท ชื่อไม่ค่อยคุ้นหู โอกาส QC ไม่ดีมีเยอะ ไม่ต้องไปรอคอนซัลท์ มาตรวจเพราะมันจ่ายกันทุกโครงการ หยวนๆ ก็ผ่านงานให้ ลองคิดดูนะครับการคัดเลือกผู้รับเหมา ส่วนมากเลือกกันด้วยราคา + ฮั้วประมูล อย่างน้อยถ้าได้ ช่างดีๆ มาทำให้เราก็ยังเบาใจ / ต่อจากนั้นให้มาดูว่าผู้บริหารอาคารเป็นใคร อันนี้ต้องระวังให้มาก ถ้าได้พ่อบ้านดี บ้านก็จะเป็นระเบียบเรียบร้อย ถ้าได้พ่อบ้านมักง่ายก็จะเจอปัญหาเยอะ ไม่ใช่มืออาชีพ / จากนั้นให้มาดูเรื่องสัญญา ถ้าสัญญามีข้อบังคับ เพื่อสร้างความเป็นระเบียบในสังคม ผมว่าโอเค กว่าพวกไม่มี ไม่งั้นปัญหาตามมาเยอะ / ต่อจากนั้นเข้างานถาปัดนะครับ ผมว่าใครออกแบบบริษัทสถาปนิกดังขนาดไหนไม่สำคัญครับ เพราะมันก็ใช้เด็กจบใหม่ฟันน้ำนมยังไม่หลุด ดีไซน์เอามัน มาออกแบบให้เราแหละครับ ไอ้เจ้าหรือระดับรุ่นใหญ่มีฝีมือดูผ่านแล้วก็เร่งมาพรีเซ้นท์ เก็บตังค์ (ที่ผมพูดเพราะเวลาเจ้าของโครงการมันชอบเอาบริษัทสถาปนิกมาขายด้วย ) ทีนี้ด้านถาปัดดูอะไร เอาแบบง่ายๆ เลยนะครับ อย่างแรก พี่มองเลยว่าระเบียงห้องพี่ควรหันด้านทิศเหนือ เพราะว่าประเทศไทย พระอาทิตย์อ้อมใต้ครับ และควรหลีกเลี่ยงกับ การที่จะมีผนังห้องอยู่ริมอาคารด้านทิศตะวันตก เนื่องจากทิศนี้จะรับความร้อนสะสมไว้มากทำให้พี่จะเปลืองค่าไฟฟ้ากับเครื่องปรับอากาศ(แต่ถ้าถือหุ้น พวกบริษัทฯผลิตไฟฟ้าก็ถือว่าช่วยกันสร้างรายได้นะครับ) จากนั้นให้มาดูผังพื้นอาคาร (แปลนห้อง) ว่าเราใช้จริงๆ แล้วจัดห้องได้ง่ายหรือไม่ ห้องน้ำอยู่ตำแหน่งไหน ส่วนมากเข้าก็อยู่ใกล้ประตูทางเข้าอันนี้จริงๆ แล้วไม่ควรนะครับ แต่สมัยนี้นิยมกัน เนื่องจากได้ มีระเบียงกว้างๆ เทควิว ได้เยอะแต่ต้องแรกมาด้วย เชื้อโรคสะสมในระยะยาว เนื่องจากการระบายอากาศจะต้องใช้วิธีกลเข้าช่วย อันนี้ต้องแรกเอาครับทางเลือกน้อย / จากนั้นมาดูผังอาคาร แล้วให้พี่จินตนาการเอาว่าถ้าไฟไหม้ ในตำแหน่งต่างๆ ที่แตกต่างกันในอาคารนั้น แล้วพี่จะหนียังไง บ่อยครั้งสถาปนิกจับฉลากได้ใบอนุญาติ มันทำเอาตามกฎหมายกำหนด หลังจากนั้น ถ้าตึกสูงมากพี่จะต้องพิจารณาเรื่อง การบริหารระบบลิฟท์ นะครับ พร้อมจำนวน ว่าเพียงพอหรือไม่ จิงๆ มันเยอะเอาเป็นว่าถ้าพี่อยากรู้ตรงไหนในแง่ของสถาปนิกผมจะช่วยตอบละกันครับ

[wr]

ตอนนี้คอนโดบางโครงการเริ่มมีปัญหาสภาพคล่องนะครับ
ถ้ายังสร้างไม่เสร็จพี่ต้องดูให้ดีว่าของบริษัทอะไร
ถ้าเสร็จแล้วหรือคอนโดเก่าก็สบายใจได้แน่นอน
พวกมือเก๋าๆในตลาดที่รอดปี 40 มาคิดว่าไม่น่าจะพลาดครับ
ที่คุณตี๋ดอนเมืองพูดถึงผู้รับเหมาก็สำคัญ
อย่างเช่นตรีทศริมน้ำนี่ใช้ฟิลลิปฮอลซ์แมน ก็ดูมั่นคงดี ถึงจะนานแล้วครับ
อ้อ อีกอย่าง เรื่องเพื่อนๆชาวอินเดียครับ
ถ้าเป็นอินเดียหัวใหม่ไม่มีปัญหาครับ
แต่พวกหัวเก่า นิสัยแย่ๆนี่ และมีเด็กนรกด้วยเนี่ย
จะเป็นเพื่อนบ้านที่น่ากลัวครับ
จะขับไส ญี่ปุ่นและฝรั่ง ออกไปจากตึกเราครับ

อย่าหาว่าผมเค็มเลยนะครับ
แต่ถ้ามีโอกาส คุณ A man from the Islay
เอาบัตรคอนราดมาแลกใช้กับบัตรโรงแรมอื่นผมมั้ยอ่า