ขอคำปรึกษาด้วยครับเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน

[ShexShy]

พอดีผมซื้อบ้านแล้วทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ทาง bank ก้อนุมัติเงินกู้เรียบร้อยแล้ว

ทางโครงการเองก็กำลังดำเนินการปรับสภาพบ้านให้พร้อมโอน ...
แล้วอยู่ดี ๆ เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายของทางโครงการโทรมาแจ้งว่า  กรรมการผู้จัดการ บอกให้ยกเลิกสัญญา และคืนเงินลูกค้า ด้วยเหตุผล ว่า ผมมีผนจะทำ home office ซึ่งในรายละเอียด ก็เป็นเพียงห้อง 1 ห้อง สำหรับพี่ของผมนั่งทำงานที่บ้านเท่านั้นเอง

ในกรณีอย่างนี้ สามารถดื้อไม่ยอมรับ แล้วดำเนินการตามสัญญาต่อไปให้ทางโครงการดำเนินการปรับสภาพ ให้พร้อมโอน โดยที่ไม่ต้องมีการฟ้องเรียกค่าเสียกัน ...

เพราะ ถึงผมจะชนะและได้ค่าเสียหาย  แต่ก็ไม่ได้บ้าน ทำให้ต้องไปหาบ้านใหม่ ซึ่งไม่ต้องการไปหาใหม่น่ะครับ...

ขอบคุณครับ

ปล. บริษัทที่ทำโครงการนี้ อยู่ในตลาดหุ้นด้วยครับ ...

...

[beammy]

ในสัญญาฯ จะต้องระบุความรับผิดของผู้ซื้อ และผู้ขาย ชัดเจนครับ ว่า วัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ในตัวบ้าน เพื่ออะไร

เพื่อพักผ่อน เพื่ออยู่อาศัย เพื่อการพาณิชย์ ฯลฯ

หากผิดสัญญา ก้อต้องรับผิด ครับ ไม่มีกรณีอื่น (จะตกลงกันได้หรือไม่ประการใดขออนุญาตไม่กล่าวถึงครับ)

จริงๆ แล้ว คำว่า home office ก้อไม่ได้แปลว่าทำบ้านให้เป็นสำนักงานทั้งหมดซะทีเดียวนะ
อย่างบ้านผม ถัดจากห้องรับแขก ห้องนั่งเล่น ก้อเป็นห้องทำงาน ผมถือว่าเป็น home office เนื่องจากผมสามารถติดต่อทำธุรกิจทั้งหมดได้จากที่นี่

home office ผมมันก้อมีแค่ โต๊ะทำงานใหญ่ๆ 1 ตัว คอมพิวเตอร์ 1 เครื่อง Fax 1 เครื่อง
โต๊ะของเลขานุการ 1 ตัว โทรศัพท์พื้นฐาน 2 เครื่อง และชั้นวางเอกสารขนาดกลางอีก 3 ชั้น ตู้เก็บเอกสารอีก 2 ตู้ ภาพเขียนอีก 2 รูปบนผนัง
ที่พูดมาทั้งหมดนี้ คือเฟอร์นิเจอร์ ที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ทั้งสิ้น

คำว่า home office ของพี่เป็นอย่างไร แชร์กันหน่อยครับ  :8)  ...

[ShexShy]

home office ผม ก็คล้าย ๆ คุณ beammy ครับ
ปรับจากห้องคนรับใช้ เป็นห้องเล็ก ๆ ให้พี่ นั่งทำงานตอนอยู่บ้าน

โดยรวมก้เหมือน บ้านสำหรับที่อยู่อาศัย โดยมีห้องทำงาน อยู่ 1 ห้องครับ

เรื่องสัญญา ก็อ่าน ๆ ก็เห็นว่าถ้าปรับรูปร่าง หรือ รูปทรง  การรับประกันก็จะหมดไป

...

[beammy]

ที่ผมพูดมา การใช้ห้องเป็น home office ไม่ได้เกี่ยวกับการเปลี่ยนรูปทรงตัวบ้านเลยแม้แต่น้อย ครับ

ดังนั้น ผมมองว่า พี่ไม่ได้ทำผิดสัญญาอะไร ครับ คู่สัญญาจึงเลิกสัญญาไม่ได้ ครับ  :8)  ...

[MarginofSafety]

ประเด็นอยู่ที่การตีความคำว่า "Home Office" นี่แหละครับ

ถ้าเป็นห้องทำงานธรรมดาๆ ผมว่าบ้านไหนๆก็มีกัน
ไม่น่าจะมีปัญหาอะไรในข้อสัญญานะครับ

แต่ถ้าเกิดต้องมีลูกค้ามาติดต่องานบ่อยๆ
(หมู่บ้านๆหรูๆ บางทีกว่าจะเข้าไปได้ต้องผ่าน รปภ. 2 ชั้น 3 ชั้น)
หรือว่ามีการจดทะเบียนนิติบุคคล โดยใช้ที่อยู่เป็นบ้าน
แบบนี้ผมว่าเข้าข่าย "Home Office" แล้วครับ

ประเด็นตรงนี้ต้อง clear กัน ไม่แนะนำให้ทำเป็นไม่รู้ไม่ชี้
และพยายามหลีกเลี่ยงการมีข้อพิพาทจะดีที่สุด
เพราะเสียหายทั้งคู่ ทางโครงการก็โอนไม่ได้ เก็บตังได้ช้า
ทางเราก็เสียเวลา ค่าใช้จ่าย และอาจจะต้องไปหาที่อยู่ใหม่
ซึ่งตีเป็นค่าเสียโอกาสแล้ว เยอะเหมือนกันครับ

[ShexShy]

...
เป็นห้องเล็ก ๆ ไม่มีพนักงานครับ  โดยเปลี่ยนจากจากห้องคนใช้ที่มีอยู่ในแบบ มาเป็นห้องทำงาน สำหรับทำงาน ส่ง fax ติดต่อ งาน เท่านั้น  เองครับ

ผมเองก็โทรคุยกับเจ้าหน้าที่ขายแล้วว่า ผมไม่ทำ home office ก็ได้  แต่ทาง กรรมการผู้จัดการ ก็ยังบอกว่า ให้ยกเลิกสัญญา ครับ

...

[MarginofSafety]

[quote="ShexShy"]...
ผมเองก็โทรคุยกับเจ้าหน้าที่ขายแล้วว่า ผมไม่ทำ home office ก็ได้

[ShexShy]

ท่าทาง ทางโครงการจะไม่ยอมที่จะเจรจาแล้วล่ะครับ คุณ HVI
วันนี้ผมโทรไปสอบถาม เจ้าหน้าที่ขาย ว่า ยังสามารถเจรจาได้อยู่หรือเปล่า

เจ้าหน้าที่ก็บอกว่า เขาเองก็พยายามคุยกับ director อยู่เหมือนกัน แต่ director ยังไงก็ยืนยันว่าจะไม่เจรจา

สัปดาห์หน้าจดหมายคงจะมาถึงผมแล้วล่ะครับ

...

[Julian]

จริงๆแล้วเค้าอาจจะอยากยกเลิกสัญญาแล้วจะได้ตั้งราคาขายใหม่เพราะช่วงนี้วัถุดิบก่อสร้าง ราคาขึ้น คนทำอสังหา ต้องปรับราคากันจาระหวั่นเลย บางที่ถึงกับให้จองเพียงเล็กน้อย แล้วปรับราคาค่อยให้จองอีกเล็กน้อย แล้วอยากจองที่เหลือก็ต้องรอเค้าปรับอีก

[MarginofSafety]

สัปดาห์หน้าจดหมายคงจะมาถึงผมแล้วล่ะครับ

...

เอาจดหมายที่โครงการส่งมาให้
พร้อมกันสัญญาจะซื้อจะขายไปยื่น สคบ. ครับ

มีเพื่อนที่เคยมีปัญหา
โครงการดันไปทำสัญญาจะซื้อจะขายสองฉบับ
เนื่องจากเซลล์ไม่รู้ว่าขายห้องไปแล้ว แล้วมีปัญหากัน
เพื่อนผมไปยื่น สคบ. สุดท้ายก็ลงเอยด้วยดี

แต่ก็ต้องทำใจเผื่อไว้นะครับ
ถ้าคิดว่าเรื่องมันยืดเยื้อแน่ๆ
การมองหาที่อยู่ใหม่ อาจจะดีกว่าครับ
มองในแง่ดี ก็อาจจะคิดได้ว่า
นี่ขนาดยังไม่เสร็จโครงการยังทำแบบนี้
แล้วถ้าเสร็จแล้วการบริหารจัดการจะเป็นยังไง

ลองเข้าไปดู website อสังหาอย่าง
www.prakard.com ว่ามีการพูดถึงโครงการนี้ไว้ว่าอย่างไร

ขอให้โชคดีครับ

[anakinnet]

คล้ายๆแบบนี้ป่าวคับ...

คอนโดมิเนียมครึ่งหลังปี 2551: ต้นทุนพุ่ง...กำลังซื้อลดลง

             ศูนย์วิจัยกสิกรไทย รายงานว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการที่
อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมได้กลายมาเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของการลงทุนใน
โครงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความต้องการของตลาดหันมาสนใจที่อยู่อาศัยที่
อยู่ใกล้ย่านใจกลางเมืองและใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินรวมทั้งมีราคาไม่
สูงนัก อย่างไรก็ตามในขณะนี้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท
คอนโดมิเนียมกำลังเผชิญกับปัจจัยลบรุมเร้า ภาวะเงินเฟ้อที่เร่งสูงขึ้นเป็นระดับสูงสุด
ในรอบ 10 ปี จากการที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นอย่างรุนแรง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยได้มี
การปรับขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ปัจจัยดังกล่าวนี้ล้วนแต่ส่งผลกระทบต่ออำนาจซื้อของผู้
บริโภค นอกจากปัจจัยลบในด้านภาวะตลาดแล้วผู้ประกอบการยังต้องเผชิญมรสุมใน
ด้านต้นทุนที่ราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็กพุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์  ซึ่งความ
เสี่ยงดังกล่าวข้างต้นอาจส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระยะ
ข้างหน้า ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการวิเคราะห์ถึงความเสี่ยงที่อาจส่งผล
กระทบต่อธุรกิจคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปี 2551 ดังนี้

ราคาเหล็กพุ่งกดดันต้นทุนก่อสร้างอย่างหนัก
            แม้ว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2551 ตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมถึงตลาด
คอนโดมิเนียม จะได้รับแรงหนุนจากมาตรกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ที่ทำให้
ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจในการซื้อเร็วขึ้น แต่อย่างไรก็ตามปัญหาหนักที่ผู้
ประกอบการเผชิญอยู่ในขณะนี้ คือ ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดย
นับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการเผชิญกับราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่าง
ต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กที่พุ่งสูงขึ้น โดยในเดือน
พฤษภาคมเพิ่มขึ้นร้อยละ 16 เมื่อเทียบกับเดือนก่อน และปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงถึงร้อย
ละ 67.2 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน จากการที่กรมการค้าภายในได้อนุมัติ
ปรับราคาแนะนำสินค้าเหล็กทุกประเภทขึ้นกิโลกรัมละ 7 บาท ในช่วงปลายเดือน
พฤษภาคม ที่ผ่านมา และมีโอกาสที่ราคาเหล็กจะปรับขึ้นไปได้อีกตามทิศทางราคา
วัตถุดิบในตลาดโลก
            ทั้งนี้เหล็กซึ่งเป็นส่วนประกอบหลักในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม
จากการที่ราคาเหล็กปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ
ธุรกิจก่อสร้างอย่างหนัก โดยเฉพาะผู้รับเหมาที่ได้มีการตกลงค่าก่อสร้างโครงการ
คอนโดมิเนียมล่วงหน้ากับผู้ประกอบการไปแล้ว จำต้องแบกรับภาระต้นทุนที่พุ่งสูง
ขึ้น ผู้รับเหมาบางรายเริ่มประสบกับภาวะสภาพคล่อง ความเสี่ยงต่อการดำเนินการก่อ
สร้างโครงการจึงเกิดขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบางรายที่
โครงการกำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างจำเป็นต้องปรับราคาค่าก่อสร้างให้แก่ผู้รับเหมา
ตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ซึ่งในส่วนของเจ้าของโครงการเองก็อาจต้องไปขอ
ปรับราคากับลูกค้าตามไปด้วย จึงเกิดกรณีที่มีผู้ประกอบบางรายจำเป็นต้องตัดสินใจ
คืนเงินที่ลูกค้าจ่ายชำระแล้วและขอเลิกสัญญาซื้อขายที่ทำไว้กับลูกค้าของโครงการ

เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย และราคาที่ปรับสูงขึ้น...ปัจจัยกระทบอำนาจซื้อ
           จากการที่ผู้ประกอบการจะเผชิญกับภาวะต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบ
การบางรายเริ่มปรับราคาขายที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ขึ้นกว่าร้อยละ 10จากราคาต้นทุน
เดิม แต่การปรับราคาในขณะนี้อาจจะส่งผลกระทบให้ระยะเวลาการขายต่อโครงการ
ยาวนานขึ้น เนื่องจากผู้บริโภคกำลังเผชิญกับความเสี่ยงครั้งสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อ
อำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย จะเห็นได้ว่าราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี
เป็นแรงกดดันต่อราคาสินค้าอุปโภคบริโภคให้ปรับตัวสูงขึ้น โดยอัตราเงินเฟ้อในเดือน
พฤษภาคมมีระดับสูงอยู่ที่ร้อยละ 7.6 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน สูงสุดใน
รอบเกือบ 10 ปี ขณะที่อัตราเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้น  ทำให้ธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ได้มี
การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้นเร็วกว่าที่คาด โดยในช่วงต้นเดือนมิถุนายน ที่ผ่าน
มา ธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ได้มีการประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้นร้อยละ
0.375 ส่งผลทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าชั้นดี MLR อยู่ที่ระดับร้อยละ 7.25 ใน
ปัจจุบัน นอกจากนี้จากการที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ราคาน้ำมันที่ผันผวนและยังคง
อยู่ที่ระดับสูง อัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยลบต่างๆเหล่านี้ทำให้สถาบันการเงิน
เพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งในขณะนี้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่
อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับสูงขึ้นกว่าร้อยละ 30 ของผู้ที่ขอสินเชื่อ ในภาวะที่ผู้บริโภค
กำลังเผชิญกับปัญหากดดันให้กำลังซื้อลดต่ำลงและการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยยาก
ขึ้น ซึ่งเป็นสาเหตุที่อาจจะทำให้มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาล
ประกาศให้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2551 ที่ผ่านมา ไม่บังเกิดผลอย่างที่
ควรจะเป็น

วิกฤตต้นทุนกับจุดเปลี่ยนของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม
          ทั้งนี้ปัจจัยที่ส่งผลกดดันต่อผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภท
คอนโดมิเนียมมาโดยตลอดตั้งแต่เริ่มต้นปี 2551 คือ ต้นทุนการก่อสร้าง ซึ่งมีสาเหตุ
มาจากราคาน้ำมัน และราคาเหล็กที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ขณะที่วัสดุก่อสร้าง
อื่นๆก็มีแนวโน้มปรับขึ้นตามต้นทุนการผลิตและค่าขนส่ง นอกจากนี้ราคาที่ดินตามแนว
รถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้นกว่า 2-3 เท่าตัว ไปตามกลไกของตลาดเมื่อความต้องการซื้อ
ที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการในแถบนั้นเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ค่าจ้างแรงงานก่อสร้าง
ก็ปรับสูงขึ้นตามค่าจ้างขั้นต่ำ ปัจจัยลบรุมเร้าเช่นนี้ได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางราย
เริ่มส่งสัญญาณการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย หลังจากที่คงราคามาได้ระยะหนึ่ง เนื่อง
จากมาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะที่ได้ช่วยลดต้นทุนของผู้ประกอบการไปได้
ส่วนหนึ่งยังช่วยชดเชยกับต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นไว้ได้
           ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จากปัจจัยลบที่รุมเร้าผู้ประกอบการ
พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม อาจจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของตลาด CITY
Condo ในระยะข้างหน้าได้ ดังนี้
            การเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าจากระดับกลาง (Middle income group)
เป็นกลุ่มลูกค้าชั้นกลางระดับบน (Upper Middle income group) จากการที่ต้นทุนการ
ก่อสร้างที่เร่งตัวขึ้นนั้น ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม (CITY
Condo) ที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางในระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1.5-3 ล้าน
บาทขึ้นไป ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ชั้นกลาง หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและ
รถไฟใต้ดินพาดผ่าน อาจจะเป็นไปได้ยากขึ้นในอนาคต เมื่อผู้ประกอบการจำเป็น
ต้องปรับราคาขายตามการเพิ่มขึ้นของต้นทุน  ทั้งนี้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย
มีตัวแปรที่สำคัญ ได้แก่ ราคาที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และระดับเงินเดือนของ
ผู้ซื้อ เป็นต้น ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้คำนวณการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยทุกๆ
200,000 บาท  ภายใต้สมมติฐาน ที่ว่า ระยะเวลาในการผ่อนชำระ 20 ปี อัตรา
ดอกเบี้ยที่ 7.25 (อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าชั้นดี หรือ MLR ในปัจจุบัน)
               ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า เมื่ออำนาจการซื้อของกลุ่มเป้า
หมายเดิมหดแคบลง ก็อาจจะส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าในระยะข้าง
หน้า ตลาด CITY Condo ที่จากเดิมเคยเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ก็จะ
เปลี่ยนเป็นกลุ่มลูกค้าชั้นกลางระดับบนขึ้นไปในระยะข้างหน้า
             การเปลี่ยนแปลงทำเลที่ตั้งของโครงการ ทั้งนี้นอกจากราคาวัสดุก่อสร้างที่
เป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนก่อสร้างได้ปรับตัวสูงขึ้นแล้ว ราคาที่ดินที่เป็นส่วนหนึ่งของต้น
ทุนการก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน โดยเฉพาะ
ที่ดินในเขตพื้นที่ที่มีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่านได้ปรับตัวสูงขึ้นกว่า 3 เท่าตัว หรือ
มากกว่านั้น  ทำให้การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับ
กลาง หรือระดับราคาที่ 1 ล้านขึ้นไปนั้น อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงทำเลที่จากเดิม
สามารถที่จะพัฒนาโครงการได้ในเขตพื้นที่ชั้นกลางนั้น ก็อาจจะต้องขยับออกไปยัง
เขตพื้นที่ชั้นนอกของกรุงเทพฯ หรือเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเขต
พื้นที่ชุมชน ใกล้แหล่งศูนย์การค้ามากขึ้น
            การเปลี่ยนแปลงรูปแบบที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการของตลาด แนวโน้ม
ราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่อาจจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอีก หากต้นทุนการก่อสร้างยังพุ่ง
สูงขึ้น ซึ่งอาจจะทำให้ลูกค้าเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่นทดแทน เช่น
ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว ในระดับราคาที่เหมาะสมกับอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย โดย
เฉพาะแนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน และโครงการ
รถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ ที่เริ่มมีความคืบหน้าและคาดว่าน่าจะ
สามารถเริ่มก่อสร้างได้ในช่วงต้นปี 2552 ซึ่ง 2 เส้นทางนี้ได้ขยายไปสู่พื้นที่กรุงเทพฯ
รอบนอก อาจทำให้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะกลับมาเป็นที่สนใจของตลาดอีก
ครั้ง
             ตลาดเช่ากลับมาเป็นที่สนใจอีกครั้ง ในปัจจุบันผู้บริโภคกำลังเผชิญกับ
ภาวะค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้น ผู้บริโภคบางกลุ่มประสบกับภาวะสภาพคล่อง หากราคา
คอนโดมิเนียมมีการปรับขึ้นก็อาจจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่
อาศัยของกลุ่มลูกค้าบางกลุ่ม ลูกค้าส่วนหนึ่งอาจจะเปลี่ยนจากการซื้อมาเป็นการเช่า
แทน เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยในแถบทำเลใจกลางเมือง หรือย่านธุรกิจ และ
ตามเส้นทางรถไฟฟ้า 2 ระบบ ทั้ง BTS และ MRTA ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้
บริโภค และโดยเฉพาะราคาน้ำมันที่ยังคงมีความผันผวนและคงอยู่ระดับสูง ทำให้ค่า
ใช้จ่ายในการเดินทางเพิ่มสูงขึ้น ที่อยู่อาศัยในโซนนี้จึงยังเป็นที่ต้องการของตลาด
            โดยสรุป ทั้งนี้ตั้งแต่ต้นปี 2551 ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
ประเภทคอนโดมิเนียมกำลังเผชิญกับต้นทุนการก่อสร้างที่เร่งตัวขึ้น โดยเฉพาะราคา
วัสดุก่อสร้าง ซึ่งในภาวะเช่นนี้ทำให้ผู้ประกอบการพยายามปรับตัวในการรับมือกับ
ภาวะต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการตัดงบประมาณรายจ่ายต่างๆ การปรับกลยุทธ์
ในการดำเนินโครงการ โดยผู้ผลิตอาจจะพยายามรักษาอัตรากำไรด้วยการปรับลด
รายการข้อเสนอเพิ่มเติมบางส่วนออกไป หรือการลดขนาดของห้องชุดลง แต่ยังคง
รักษาคุณภาพมาตรฐานและเพื่อที่จะรักษาระดับราคาไม่ให้เปลี่ยนแปลงมากเกินไป
เนื่องจากการแข่งขันยังมีอยู่สูง แต่ต้นทุนการก่อสร้างยังคงปรับตัวอย่างต่อเนื่อง และ
มีแนวโน้มอาจจะปรับตัวขึ้นอีก ทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องปรับขึ้นราคาที่อยู่
อาศัยขึ้นอีกประมาณร้อยละ 10-15 ของราคาเฉลี่ยเดิม ไปแล้ว แต่ในภาวะที่ผู้บริโภค
กำลังเผชิญกับปัจจัยลบต่าง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย อาทิ ราคาน้ำมันที่
พุ่งสูงขึ้นและยังคงอยู่ในระดับสูง ภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่เพิ่มสูงขึ้น และการ
ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์บางแห่งในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้ที่จะ
ซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผน
การซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อการยอดขายของโครงการที่ต้องใช้เวลา
นานขึ้น และอาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการบางรายหาก
โครงการไม่สามารถทำยอดขายได้ถึงจุดคุ้มทุน
            ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จากการที่ต้นทุนการก่อสร้างที่เร่ง
ตัวขึ้นนั้น ผู้ประกอบการบางรายได้ปรับขึ้นราคาขาย และผู้ประกอบการบางรายเริ่มส่ง
สัญญาณว่าอาจจะมีการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีก หากต้นทุนการก่อสร้างยัง
คงปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม (CITY Condo) ที่
เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางในระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1.5-3 ล้านบาทขึ้นไป
ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ชั้นกลาง หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน
พาดผ่าน อาจจะเป็นไปได้ยากขึ้นในอนาคต ซึ่งอาจจะทำให้เกิดจุดเปลี่ยนของการ
พัฒนา CITY Condo ในระยะข้างหน้าขึ้น อาทิ การเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าจาก
เดิมที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางมาเป็นกลุ่มลูกค้าชั้นกลางระดับบน ทำเลที่ตั้งของ
โครงการคอนโดมิเนียมที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงทำเล
จากเดิมที่สามารถที่จะพัฒนาโครงการได้ในเขตพื้นที่ชั้นกลาง ไปยังเขตพื้นที่ชั้นนอก
ของกรุงเทพฯ หรือเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่ชุมชน ใกล้
แหล่งศูนย์การค้ามากขึ้น
           นอกจากนี้ความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้า 2 สาย คือ โครงการรถไฟฟ้า
สายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน และโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึง
บางซื่อ ซึ่ง 2 เส้นทางนี้ได้ขยายไปสู่พื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกและจังหวัดใกล้เคียง ที่
อาจจะทำให้ลูกค้าเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่นทดแทน เช่น ทาวน์เฮาส์ และ
บ้านเดี่ยวในระดับราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี
สำหรับผู้บริโภคบางกลุ่มที่ยังคงต้องการอาศัยอยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ในย่าน
ธุรกิจ หรือตามเส้นทางรถไฟฟ้า 2 ระบบ ทั้ง BTS และ MRTA เนื่องจากต้องการ
ประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง แต่อำนาจการซื้อลดลง เนื่องจากการปรับ
ขึ้นราคาที่อยู่อาศัย ภาระร่ายจ่ายในชีวิตประจำวันเพิ่มขึ้น ประกอบกับการปรับขึ้น
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง
ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้หันมาเช่าแทนการซื้อที่อยู่อาศัย
            ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นตลาดที่มีพล
วัตรของการเปลี่ยนแปลงในความต้องการของผู้ซื้อไปตามปัจจัยแวดล้อมทั้งทาง
เศรษฐกิจ สังคม ค่านิยม ที่เปลี่ยนไปตามกาลเวลา การพัฒนาโครงการ
คอนโดมิเนียมที่มีรอบระยะเวลาการก่อสร้างยาวนาน จึงควรให้ความระมัดระวังต่อการ
เปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้ซื้อในอนาคตด้วย





ที่มา ศูนย์วิจัยกสิกรไทย     วันที่   24/06/08   เวลา   11:54:42

[ShexShy]

ไม่น่าใช่นะครับคุณ  anakinne

พอดีบ้านหลังนี้ เป็นบ้าน stock คงค้างครับ ของทาง โครงการ ลลิล อินเดอะ พาร์ค ครับ  บริษัทที่ดำเนินการคือ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ครับ ... ขอแจ้งชื่อเลยแล้วกันครับ

ผมจองบ้านในงานมหกรรมบ้าน ไว้เมื่อ ช่วง กุมภา แล้ว ไปเจรจาต่อรองจากราคา 5.59 ล้าน เหลือ 5 ล้านถ้วน พร้อม โปรโมชั่นยังคงอยู่

ตอนนี้น่าจะมีแนวโน้มว่า อยากจะขายบ้านในราคาที่แพงกว่านี้มากกว่าครับ  ... ไม่ใช่เรื่องผมทำ office หรอกครับ เพราะ เท่าที่เช็ค  ๆ ดู ... ผมยังไม่ได้ดำเนินการ และ ผมเองก็มีเจตนาที่จะยกเลิกตามเงื่อนไขที่ขอ แถมมีพ่วงทำเอกสารแนบท้ายสัญญาด้วย  ดังนั้น ผมเองก็ยังไม่ผิดสัญญา ซึ่งถ้าโครงการอยากจะขายจริง เขาก็น่าจะเจรจา และ ดำเนินการปรับสภาพบ้านต่อได้ ...

ป่านนี้ผมยังไม่ได้จดมาย ยกเลิกสัญญา เลยครับ

เดี๋ยวคงจะทำจดหมายสอบถามไปถึงกรรมการผู้จัดการเลย ในสัปดาห์หน้าล่ะครับ

... เล่าสู่กันฟังครับ ...



ปล. หัวหน้าผมเขาเล่าให้ผมฟังว่า ในสมัยก่อนที่ บ้านจัดสรร boom กัน ... โครงการมักยกเลิกสัญญาบ่อย เพราะ จะขายแพงกว่า ให้กับคนอื่น ...

[por_jai]

ดูแล้วยังอยากได้บ้าน..ปรึกษาทนายครับ
     เป็นทางออกที่จะเสียเปรียบน้อยสุุด