ลงทุนอสังหานั้นยากเย็น

[Airma1]

อยากแชร์ความคิดกับทุกท่าน ไม่ทราบว่าทุกท่านเห็นเหมือนผมไหมว่า

การลงทุนเพื่อสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นยากกว่าการลงทุนหุ้นและกองทุนมากมายครับ

พอดีสนใจอยากที่จะกระจายการลงทุนไปสู่รูปแบบอื่น หาหนังสือเกี่ยวกับการลงทุนอสังหา มาอ่านหลายเล่ม

แต่พบว่า

1. พอจะเริ่มไม่รู้จะเริ่มจากไหนดี (ไม่รู้อสังหา ที่ไหนดีหรือไม่ดี ถูกหรือแพง)
2. กลัวว่าลงทุนแล้ว กลัวขาดทุน กลัวขายยาก กลัวหาคนเช่ายาก
3. ข้อมูลเปรียบเทียบเหมือนหุ้น ไม่ค่อยมี จับต้นชนปลายไม่ถูก

อยากขอความเห็นจากทุกท่าน
ว่าลงทุนอสังหานั้นดีไม่ดีอย่างไร???
มีวิธีหาทรัพย์ดีๆๆ คุ้มๆๆ ได้อย่างไร ????

ขอบคุณครับ

[dr1]

ขอลองตอบแบบคนประสบการณ์(ของตัวเอง อ่าน และฟังเขามา)น้อยดูนะครับ

การลงทุนเพื่อสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นยากกว่าการลงทุนหุ้นและกองทุนมากมายครับ
เห็นด้วยครับ ต้องใช้การจัดการเหนื่อยกายและอาจเหนื่อยใจด้วย
หุ้นก็แค่นั่งอ่าน อ่าน อ่าน แล้วก็ตัดสินใจคลิก หรือโทรสั่งซื้อขาย
อสังหาต้องออกไปดู คุยหาข้อมูล ทำนิติกรรม ซ่อมแซม หาผู้เช่าฯลฯ

1. พอจะเริ่มไม่รู้จะเริ่มจากไหนดี (ไม่รู้อสังหา ที่ไหนดีหรือไม่ดี ถูกหรือแพง)
เริ่มจากตัวเองก่อนครับ ต้อง"อยาก"ลงทุนก่อน แล้วถึงมองหา
1.1 เอาทำเลที่ไกล้บ้าน หรือเรารู้จักดี หรือวางแผนจะไปอยู่ (ให้เช่าหรือขายไม่ได้ ก็อยู่เองซะเลย)
ออกไปหาทุกครั้งที่มีโอกาส ใช้พฤติกรรมแบบ"ลูกค้าเป้าหมาย"เช่น
ครอบครัวกี่คน ทำงานที่ไหน ที่เรียนของลูกแถวไหน ใช้จ่ายแบบไหน เดินทางด้วยพาหนะแบบไหน
1.2 หาจากอินเตอร์เนต ไม่ค่อยเวิร์คนัก มักตั้งราคาสูง สภาพไม่ค่อยเหมือนที่"โม้"ไว้ ควรออกไปดูของจริง
เว้นแต่เราวิจัยตาม1.1มาเยอะ จะมี"เซ้นส์"เลือกดูได้เร็วขึ้น
1.3 นายหน้า อันนี้ใช้กันมากที่ต่างจังหวัด ถ้าไม่ขี้เหนียวนัก ยอมโง่ๆบ้างให้นายหน้ารักเรา
เค้าจะเลือกอันที่น่าสนใจมาบอกเราก่อน
1.4 กรมบังคับคดี เคยน่าสนใจมากตอนฟองสบู่แตกใหม่ๆ
มีทั้งพวก"จับเสือมือเปล่า" ประมูลโดยมัดจำนิดหน่อย แล้วขอเวลาสามเดือนอ้างว่าไปติดต่อแบ็งค์
แล้วเอาไปเร่ขาย กินส่วนต่างทันที ถ้าขายไม่ได้ยอมทิ้งมัดจำ
ช่วงนี้แพงมาก ค่ามัดจำตอนประมูลสูง เงื่อนไขค่อนข้างมาก(เข้าใจว่าป้องกันเจ้าของเดิมมาประมูลสูงๆแล้วทิ้งมัดจำ)
1.5 NPAของธนาคาร เคยน่าสนใจเหมือนกัน แต่ตอนนี้เหลือแต่แพงๆและขายไม่ออก
บางแบ็งค์เคยไปไล่ประมูลแพงสุดๆมาเก็บไว้ในผอร์ท เข้าใจว่าจะได้ไม่ต้องกันสำรอง
บ้านราคาเริ่มประมูลสองล้าน คนซื้อลุ้นกันถึงสามล้าน สุดท้ายตัวแทนแบ็งค์ยกป้ายบอกสิบสองล้านก็มี

ถูกหรือแพง
เทียบกับอะไร เทียบกับหุ้นก็
ปกติราคาอสังหาจะแพงขึ้นปีละราว10%(คล้ายหุ้นมั้ง)ถ้ามีรายได้ค่าเช่า(คล้ายปันผล)ราว3-5%(=pe20-33?)
หมายถึงว่า คนซื้ออสังหาให้่เช่าคงคิดว่าค่าเช่าดีกว่าฝากธนาคาร ส่วนราคาขึ้นก็ถือเป็นกำไรไป ไม่รู้คิดงี้ถูกมั้ย
ส่วนที่ดินเปล่า คงคล้ายหุ้นไอพีโอ เก็งกำไรกันมากน้อยตามภาวะตลาด รอคนมาซื้อแพงกว่าเดิม
ส่วนพวกใบจองคอนโด เข้าใจว่าคล้ายวอร์แรนต์

แต่"อารมณ์"เจ้าของอสังหาต่างกับเจ้าของหุ้นอยู่บ้าง
เช่น ขึ้นไปยืนบนที่ดินแล้วกางแขนเงยหน้าหัวเราะ"วะ ฮ่ะฮ่ะ ฮ่า ฮ่า ฮ่า...แผ่นดินของเรา"
ได้ฟีลต่างกับไปยืนทำแบบนี้หน้าประตูห้างที่เราถือหุ้นพอสมควร

2. กลัวว่าลงทุนแล้ว กลัวขาดทุน กลัวขายยาก กลัวหาคนเช่ายาก
ก็มีสิทธ์เจอแบบนี้แน่นอน มันเป็นค่าเฉลี่ยเหมือนหุ้นนั่นเหละ
ดีมากๆ20% กลางๆ60% แย่เลย20%
แต่สภาพคล่อง กับเงินที่ใช้ แรงกายที่ใช้ ต่างจากหุ้นมาก
ดังนั้น เมื่อ"หน้าต่างแห่งโอกาส"เปิดออก(บางครั้งสิบยี่สิบปีจะมีครั้งนึง) คนที่พร้อม(ไม่กี่คน)จะคว้าโอกาสนั้นได้ทันที
ภาษีทรัพย์สินที่กำลังจะออกมาครั้งนี้ อาจทำให้หน้าต่างแห่งโอกาสเปิดออกก็ได้ ใครจะรู้?

3. ข้อมูลเปรียบเทียบเหมือนหุ้น ไม่ค่อยมี จับต้นชนปลายไม่ถูก
หุ้นยุคแรกๆก็แบบนี้นะ ตอนนี้มีไทยวีไอช่วยได้มาก
แต่คิดอีกแง่นึง ถ้าอสังหายังอยู่ใน"ตลาดไม่มีประสิทธิภาพ"แบบนี้
โอกาสลงทุนก็มีสูงกว่าหุ้นได้นะครับ ว่าแต่ว่าเตรียมตัวไว้พร้อมแล้วยัง

ผมแชร์แล้วนะ
เชิญท่านAirma1ลองแชร์ข้อมูลที่ได้มาบ้างนะครับ

[Airma1]

ขอบคุณความเห็นของคุณ dr1 ครับ เป็นประโยชน์มากครับ

สำหรับผมนั้นได้ลองลงสนามดูเมื่อเดือนก่อนครับ กำลังว่าจะเริ่มกับอสังหา เลยได้ลองติดต่อธนาคารอยากดูทรัพย์ติดธนาคาร คิดว่าจะถูกครับ

ปรากฎว่าแพงกว่าปกติแถวนั้น 10-20 % เลย ถอยกลับมาตั้งหลักก่อนครับ

ประกอบกับรู้สึกว่าการลงทุนใน หุ้น แล้วกองทุน ข้อมูลมีเยอะแล้วก็ง่าย รวมทั้งมีให้เลือกหลากหลาย

เลยยังไม่ได้เริ่มอะไรใหม่เลยครับกับอสังหา

แต่ช่วงนี้ก็ดูไปเรื่อยๆๆ ครับ ถ้าเจอของดีแล้วมี MOS เยอะๆๆ ก็อาจจะตัดสินใจลงทุนครับ

[dr1]

งั้นลองคุยเรื่องMOSกันต่อดีมั้ยฮะ
ที่ศึกษามา วิธีประเมินมูลค่าอสังหาก็คล้ายหุ้นนั่นแหละ
1. ราคาตลาด ก็คือราคาที่เขาซื้อๆขายๆกันในปัจจุบัน เหมือนราคาหุ้นบนกระดานในตลาด
2. ราคามูลค่าทดแทน คล้ายpbv เช่นที่ดินตารางวาละเท่าไร ตึกมีพื้นที่กี่ตารางเมตร ค่าก่อสร้างตารางเมตรละเท่าไร
3. ราคาอิงรายได้ คล้ายPE,dividen yieldเหมาะกับอสังหาที่ลงทุนเพื่อรายได้(ค่าเช่า)เช่นคอนโดราคาล้านนึง ได้ค่าเช่าปีละห้าหมื่น
ก็เปรียบได้กับหุ้น yield 5% PE20
ที่เคยเรียนมา อ.เค้าเอาสามอย่างนี้มาเฉลี่ยกันเวลาตีมูลค่า

แหล่งเรียนรู้น่าสนใจก็มีของอ.โรเบิร์ต คิโยซากิ โดนัลด์ ทรัมป์ อ.อนุชา โค้ชหนุ่มจักรพงษ์ ริชแด้ดไทย
และล่าสุดของนักลงทุนมาเลย์ที่เน้นลงทุนคอนโด(จำชื่อไม่ได้)

รอท่านอื่นมาแชร์ต่อนะฮะ ก็มีท่านplant ท่านคนเดินดิน ท่านbelfet ฯลฯ
ถ้ายังไม่มีใครมาแจม เราช่วยกันโชว์โง่งูๆปลาๆไปจนกว่าจะมีผู้รู้จริงรำคาญจนต้องมาแก้ไขให้ดีมั้ยฮะ อิอิ

[sakkaphan]

ลงทุนในอสังหา รูปแบบที่ผมคิดว่าได้ผลตอบแทนสูงสุด คือ รับขายฝากที่ดินครับ แม่ผมทำอยู่(ผมก็หุ้นด้วย) แต่ต้องใช้ประสบการณ์สูงด้วย เพราะมีความเสี่ยงหลายรูปแบบเลย แต่ที่ผมอยากเล่าให้ฟังคือ ความเสี่ยงจากสภาพแวดล้อมครับ มีหลายเคสเลยที่ผมเจอมา (ความเสี่ยงแบบเดียวกับซื้อที่ดินเปล่า)
- ซื้อที่วิวทะเล แต่ดันลืมคิดถึงอนาคตว่ามีแปลงเปล่าๆอยู่ข้างๆ ซื้อปุ๊ปแปลงข้างๆขึ้นตึกสูงบังวิวหมด ขายเท่าทุนก็ไม่มีใครเอา ขาดทุนลูกเดียว
- ซื้อที่วิวทะเล วิวสวย ธรรมชาติมาก ทางเข้าที่ดินเป็นทางสาธารณะ พอมีแคมป์ช้างมาเปิด กลายเป็นทางช้างผ่าน รถไม่กล้าเข้า เจ๊ง
- ซื้อที่สวย สงบ ใกล้ทะเล สักพักมีร้านรับซื้อของเก่าจำพวกขยะมาเปิด เรียบร้อย เจ๊ง ขายขาดทุน30เปอร์เซนต์ก็ยังไม่มีใครเอา

มีอีกเยอะครับ นี่แชร์พอสังเขป

[นายช่างนักลงทุน]

ถ้ายังไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นยังไง ผมว่าสิ่งแรกที่เราต้องทำคือหาความรู้ครับ อ่าน อ่าน แล้วก็อ่าน ซื้อหนังสือเกี่ยวกับอสังหามาอ่าน เก็บความรู้ไปเรื่อยๆ เช่น ลักษณะอสังหาที่ดีต้องเป็นยังไง ทำเลที่ดีเป็นอย่างไร ภาษีต่างๆ การคำนวณผลตอบแทน ประเมินมูลค่าของทรัพสินย์ที่จะซื้อ เป็นต้นพอมีความรู้พอสมควรแล้ว ก็ออกไปดูทรัพย์โดยเริ่มจากพื้นที่ที่เราคุ้นเคยก่อน รู้ที่มาที่ไป รู้กลุ่มลูกค้า พอไปดูเยอะๆจะทำให้เรามีประสบการณ์พอจะแยกออกว่า ทรัพย์ไหนดี ทรัพย์ไหนไม่ดี และต้องดูกลุ่มลูกค้าด้วยว่ากลุ่มลูกค้าเราคือใคร ใกล้แหล่งงานไหม โดยอาจจะเริ่มหาจากอินเตอเน็ต แล้วก็ดูข้อมูล การวิเคราะห์ในเน็ต เช่น thinkofliving จะได้ไม่เสียเวลาลงพื้นที่ ดูสักร้อยที่ แต่เอาจจะเข้าหลักเกณเราสักสิบที่ แล้วก็ออกไปดูสถานที่จริงแล้วอาจจะเลือกซื้อสักหนึ่งที่ ผมว่าหลังแรกจะยากหน่อย ต่อไปก็จะง่ายขึ้น เร็วขึ้น หลังจากเลือกได้แล้วก็เข้าไปคุยกับแบงค์เพื่อขอสินเชื่อ ถ้าคุยดีๆหรือซื้อได้ถูกเราแถบไม่ต้องใช้เงินทุนสักบาท เผลอๆอาจจะได้เงินเหลือมาลงทุนต่อด้วย
การลงทุนในอสังที่มีลักษณะคล้ายๆ vi ก็คือเราลงทุนเพื่อให้ได้กระแสเงินสดเป็นบวกหลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว และเมื่อเวลาผ่านไป ถ้าเราเลือกทำเลได้ดีราคาก็ขึ้น เวลาขายก็ได้กำไร ที่เขาเรียกว่า ถือแล้วได้ตังค์ ขายก็ได้กำไร ถ้าเป็นอย่างนี้แล้ว เราก็ถืออย่างสบายใจ นอนหลับ และจะถือกี่ที่ก็ได้
ผมว่าการลงทุนอสังมีข้อดีกว่าหุ้นก็คือเราสามารถที่จะอาศัยเงินคนอื่นมาลงทุนได้ เช่น เงินจากธนาคาร บางทีเราไม่ต้องใช้เงินเราสักบาท แต่เราได้ทั้งกระแสเงินสดเข้ามาทุกเดือน มีคนผ่อนแทนเรา อนาคตทำเลดี ขายก็ได้กำไร โดยไม่ได้ใช้เงินเราสักบาทหรือใช้น้อยมาก โชคดีในการลงทุนครับ

[dr1]

ผมว่าคลิปนี้เจ๋งมากฮะ สมัครไว้ได้เลย
มีคลิปอื่น ที่วิแคะหุ้นแบบง่ายๆด้วย

http://youtu.be/KgkwGEPIXM8

ผมเจอคุณ(ตอนนั้นยังไม่ได้เป็นโค้ช)หนุ่ม ครั้งแรกเกือบยี่สิบปีแล้ว
ตอนนั้นไปสมัครเรียนคอร์สอสังหาของชมรมริชแด๊ดไทยที่ม.เกษตร
มีอ.อนุชา(หนังสือของอ.มีหลายเล่ม ออกมาตลอด และก็น่าแปลกที่อ.จบและทำงานด้านวิแคะหุ้น)
มีคุณโอฬาร แฟนพันธ์แท้หุ้นคนแรก ต่อมารุสึกว่าจะไปทางสายเทคนิค

แล้วก็เจอคุณหนุ่มครั้งสุดท้ายในส้วมสนามบินหาดใหญ่ราวสิบปีก่อน ตอนนั้นรุสึกจะไปตรวจโรงงานที่ปัตตานี
เพิ่งเห็นว่ามาออกมันนี่ทอล์ค แล้วมีโปรเจคสามหนุ่มสามมุม ร่วมกับA-acardemy กะอีกท่านนึง
วางแผนจะไปทำให้ครบทุกจังหวัด

ขออนุโมทนาในงานเพิ่มความฉลาดทางการเงินและการลงทุนให้พี่น้องชาวไทยในครานี้ด้วยครับ สาธุ

[peerawit]

ผมลงทุนในอสังหาโดยไม่รู้ตัว พอรู้ถึงกำไร ก็แทบจะเลิกเล่นหุ้นไปเลยครับ


ห้องแรก
ส่วนตัว คือผมก็ไปซื้อคอนโด ตามเพื่อนแหละ เอาไว้อยู่ที่ Udelight บางซื่อครับ
ซื้อมาประมาณ 1.6 รวมเฟอร์ วางเงินไปแสนสองแสนมั้ง กู้เงินมาจากแบงค์ ปีแรกไม่จ่ายดอกจ้า ตีไปว่าผ่อนเดือนละหมื่น

ผ่านไปปีนึงมั้งขายไป 1,890,000 บาท
ดาวน์วางเงินไป 200,000 บาท
+ส่วนต่างกำไรตอนขาย 290,000 บาท
+ส่วนที่ผ่อนไป 120,000 บาท
-ค่าส่วนกลาง นู่นนี่นั่น 10,000 บาท
-ค่าใช้จ่าย 50,000 บาท
-ค่าทีวีตู้เย็น 50,000 บาท

ราวๆนี้นะครับ สรุปกำไร ประมาณ 300,000 ครับ จากทุน 200,000 ไม่เป๊ะนะครับ


ห้องที่สอง
Udelight จตุจักรครับ
ห้อง 64 ตารางเมตร ซื้อมา 3.6 ล้าน ขายไป 4.6 ล้าน อยู่สามปี กำไร ราวๆ ล้านกว่าบาท ทุนไม่ถึงล้านครับ

ผมก็งงว่าเอ๊ะ เราเล่นหุ้นอยู่ดีดี พอคำนวณไปไปมามาทำไป ทรัพย์สินส่วนใหญ่มันไปอยู่ในอสังหาได้หว่า
ผมเล่น thaivi ตั้งสิบปี กำไร ขาดทุนสลับๆ กันไป แต่พอมาเล่นคอนโด กำไรขาเดียว มันเป็นเพราะอะไรหว่า

เลยไปอ่านเจอ หลักการพ่อค้าครับ

หลักการพ่อค้า โดยย่อครับ อาจารย์กระผมสอนไว้เมื่อประมาณ 2500 กว่าปีที่แล้ว
1) เป็นคนตาดี รู้ว่าซื้อมาเท่านี้ ขายไปเท่านี้ มีทุนเท่านี้ กำไรเท่านี้
2) เป็นผู้มีธุระดี ฉลาดในสิ่งที่จะซือ้จะขาย
3) ถึงพร้อมด้วยแหล่งทุน หรือ คนซัพพอร์ต

ก็เลยรู้ละว่า ถ้าเรารู้ว่าคอนโดหรืออสังหาที่เราถือเนี่ย เราต้องมีตาดีครับ ไม่มีตาดีก็อย่ามาเล่นเลย เสี่ยง
มีครบสามข้อ ก็จะรวยได้ในเวลาไม่นานเลย

สำหรับผมตอนนี้ อสังหา คือ คอนโด เท่านั้น เพราะผมอยู่คอนโดเกือบสิบปี ทำงานประจำ เลยรู้ว่าปล่อยเช่าเท่านี้ได้ คอนโดนี้ควรจะราคาเท่านี้นะ นี่มันถูกไป นี่มันแพงไป อะไรแบบนี้ ต้องเอาทีี่เราถนัดก่อนนะครับ

สำหรับคำถามนี้

1. พอจะเริ่มไม่รู้จะเริ่มจากไหนดี (ไม่รู้อสังหา ที่ไหนดีหรือไม่ดี ถูกหรือแพง)

1) เริ่มจากสิ่งที่เรามีความรู้ครับ ถูกหรือแพงดูแบบนี้ครับ
1.1) ซื้อเท่าไหร่
1.2) จะขายได้เท่าไหร่
1.3) กำไรเท่าไหร่
1.4) ทุนเท่าไหร่

ถ้า ขายได้ถูกกว่าซื้อก็แพง ถ้าซื้อได้ถูกกว่าขายก็ถูกไงครับ ตรงๆ

2. กลัวว่าลงทุนแล้ว กลัวขาดทุน กลัวขายยาก กลัวหาคนเช่ายาก

2) เป็นผู้มีธุระดี ฉลาดในสิ่งที่จะซือ้จะขาย ต้องดูราคาตลาดครับว่าเขาปล่อยเช่ากันเท่าไหร่ แล้วลดไป 10% คนเช่าแย่งกันครับ ต้องมีการทำการตลาดดีดี รู้ไหมว่าจะไปประกาศเช่าที่ไหน ลูกค้าเราเค้าเห็นประกาศยังไง
วิธีปล่อยเช่าในเน็ตต้องโพสต์ทุกเว็บดันทุกวัน คร่าวๆ ประมาณนี้นะครับ

ทำเลสำคัญมากกับคอนโด ต้องใกล้รถไฟฟ้า ที่ยังไม่เสร็จจะดีมากครับ อันนี้ทริคส่วนตัว ทำเล ต้องดีครับ ทำเล ทำเล ทำเล ราคาต้องไม่แพง เพราะคนไทย ไม่ได้เงินเดือนเยอะทุกคน

3. ข้อมูลเปรียบเทียบเหมือนหุ้น ไม่ค่อยมี จับต้นชนปลายไม่ถูก

ตามหลักการพ่อค้า ก็ต้องเป็นผู้ฉลาดในสิ่งที่จะซื้อจะขาย ต้องอ่านต้องศึกษาครับ ถ้ายังตอบคำถามข้างล่างไม่ได้ ก็พักการลงทุนไว้ก่อนครับ

1.1) ซื้อเท่าไหร่
1.2) จะขายได้เท่าไหร่
1.3) กำไรเท่าไหร่
1.4) ทุนเท่าไหร่

ราคาซื้อขายส่วนใหญ่จะอิงจากค่าเช่าครับ แต่ไม่ทุกกรณี ลองดูครับ

[nut776]

ยากพอๆกันคับ

กว่าจะรู้ จุดเป็นจุดตาย หรือดู ทำเลเป็น ต้องออกไปดูที่บ่อยๆ
หลายเรื่องใช้เวลา เรียนรู้ นานมาก กว่าจะถึงบางอ้อ
เช่น ถนนเดียวกัน อยู่คนละฝั่งตรงข้ามกัน แต่ราคาซื้อขายต่างกัน
เพราะ นิติบุคคลห่วย


อสังหา สภาพคล่องต่ำ ซื้อขายไม่คล่อง เท่า หุ้น
แต่ถ้าบริหารได้ดี กระแสเงินสดแน่นอนกว่า
ราคา ลงน้อย แย่สุดคือไม่ขึ้น


ถ้าให้ผมตัดสิน คือแล้วแต่ความถนัดแต่ละคน
คนที่ทำได้ดี ในอสังหา กะมักจะมีหุ้น ด้วย แต่สัดส่วนน้อยกว่า

ถามคนเล่นหุ้น คนเล่นหุ้นกะบอก อสังหายากกว่า
แต่สำหรับผม ถ้าจะให้เก่ง ยากเท่าๆกัน คับ