อย่าเชื่อว่าอสังหาฯ ไตรมาสแรกโต ฟุบหนักต่างหาก

[pornchokchai]

ตามที่มีข่าวว่า อสังหาฯไตรมาสแรกโตชัด คอนโดยอดโอนมากที่สุด" (http://bit.ly/24YFPTI) ข่าวนี้ไม่เป็นความจริง ดร.โสภณ เกรงจะเข้าใจผิด ทำให้ลงทุนผิดพลาดร้ายแรงได้ ดร.โสภณจึงมาให้ข้อเท็จจริง
ตามข่าวดังกล่าวยังกล่าวว่า "ชี้ยอดโอน อสังหาฯ รวม เพิ่มขึ้นชัด 32% (พฤศจิกายน 2558-มีนาคม 2559) จากช่วงไม่มีมาตรการกระตุ้น แต่ในความเป็นจริงนั้น สาธารณชนพึงเข้าใจว่า
1. ยอดโอนบ้านในวันนี้ แสดงถึงกิจกรรมการขายที่เกิดขึ้นในระยะเวลาตั้งแต่ 6 เดือนถึง 3 ปีที่ผ่านมา เพียงแต่บ้านสร้างเสร็จในช่วงเวลาดังกล่าวเท่านั้น การสร้างบ้านเสร็จแล้วโอน จึงไม่ได้สะท้อนภาวะตลาดแต่อย่างใด
2. การที่มีผู้มาโอนมากในช่วงเวลานี้นั้น เป็นเพราะให้ทันมาตรการดังกล่าว ผู้ที่คิดซื้อบ้านในขณะมีมาตรการคงไม่ทันแล้ว ยกเว้นซื้อบ้านที่สร้างเสร็จของผู้ประกอบการเป็นหลัก มาตรการนี้จึงช่วยกระตุ้นการขายของบริษัทพัฒนาที่ดิน ช่วยลดความเสี่ยงของบริษัทโดยให้ชาวบ้านรีบซื้อรีบโอนเป็นหลัก
3. มาตรการนี้ ไม่ได้ผลอะไรมากนักในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ช่วยกระตุ้นการซื้อ โดยสังเกตได้ว่า แม้หมดมาตรการนี้ หรือแม้แต่ก่อนมีมาตรการนี้ บริษัทพัฒนาที่ดินต่างก็เร่งให้มีการโอนด้วยการส่งเสริมการขายคล้ายมาตรการนี้ แสดงว่าจริงๆ แล้วรัฐบาลไม่ต้องเสียโอกาสทางการเก็บภาษีก็ได้ ภาคเอกชนก็ทำกันเองอยู่แล้ว
4. ในความเป็นจริงยอดปริมาณงานทีมีการทำนิติกรรมของกรมที่ดินตั้งแต่เดือนพฤษภาคม ปี 2558 มีแนวโน้มลดลงมาโดยตลอด ยกเว้นในเดือนธันวาคม 2558 ซึ่งเป็นเดือนสุดท้ายของการใช้ราคาประเมินทางราชการเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาของรอบใหม่ใช้ในปี 2559-2562) (http://bit.ly/24pf6Tw) และยิ่งหากพิจารณาถึงรายได้จากภาษี ค่าธรรมเนียมโอนและอื่น ๆ ของกรมที่ดิน จะพบว่า ยกเว้นเดือนธันวาคม 2558 รายได้ก็ไม่แตกต่างกันโดยเฉพาะในเดือนพฤศจิกายน 2558, มกราคมและกุมภาพันธ์ 2559 รายได้ก็ไม่แตกต่างจากเดือนก่อน ๆ เลย (bit.ly/1TsvXJP) การที่มีผู้มาโอนในวันราชการวันสุดท้ายของเดือนเมษายน 2559 ที่หมดมาตรการกระตุ้นนั้น จึงเป็นข้อยกเว้นเท่านั้น
5. การที่มีผู้มาจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดินในเดือนธันวาคม 2558 ไม่มากไปกว่าปกตินัก (ยกเว้นปรากฏการณ์ที่เห็นในวันสุดท้ายของการโอนที่แห่กันมาโอนจนถึงรุ่งสางของอีกวันหนึ่งในสำนักงานที่ดินบางแห่ง) แต่รายได้ที่กรมที่ดินจัดเก็บได้กลับพุ่งสูงขึ้นมากในเดือนดังกล่าวนั้น คงเป็นเพราะการมาโอนทรัพย์สินที่ดินแปลงใหญ่ ๆ มากกว่าการโอนที่อยู่อาศัยทั่วไป
6. ในรอบไตรมาสแรกของปี 2559 ก็ปรากฏว่าตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลง (bit.ly/22nyOIR) และหากประมาณการทั้งนี้ ก็จะพบว่าตลาดหดตัวลงอย่างเด่นชัด ซึ่งเป็นไปตามสถานการณ์ที่เศรษฐกิจไทยอาจเติบโตต่ำกว่า 3% การส่งออกยังไม่กระเตื้อง ราคาพืชผลทางการเกษตรยังตกต่ำ และแม้ตัวเลขนักท่องเที่ยวจะเพิ่มขึ้น แต่รายได้ลดลง เพราะนักท่องเที่ยวจีนซึ่งทะลักเข้ามามากใช้จ่ายน้อยกว่านักท่องเที่ยวอื่น (bit.ly/1W1Q8TB) นั่นเอง
ดร.โสภณ ชี้ว่าจะเป็นอันตรายเป็นอย่างมากหากสาธารณชนเข้าใจผิดว่าตลาดกำลังเติบโต แล้วไปลงทุนส่งเดช จนกระทั่งกลายเป็นหนี้เสีย หรือซื้อขายผิดราคาไป "ข่าวดี" ที่มีผู้นำเสนอข้างต้น จึงจะกลายเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พังทะลายกว่า "ข่าวร้าย" ที่ศูนย์ฯ นำเสนอเพื่อ "เตือนภัย" ให้เป็นประโยชน์ของประชาชน นักลงทุน นักพัฒนาที่ดิน และสถาบันการเงินเสียอีก

ที่มา: http://www.area.co.th/thai/area_announc ... nt1410.htm