มีใครในห้องนี้พอจะคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยในระยะ 5 ปีข้างหน้า

[tg32401]

ขอทราบแนวโน้มครับ ขอบคุณครับ

[hot]

ถึงรู้จะเตรียมตัวอย่างไรละคับ

[tg32401]

ถึงรู้จะเตรียมตัวอย่างไรละคับ

ขอโทษครับ ที่ไม่ได้แจ้งวัตถุประสงค์ ผมกำลังจะกู้ซื้อบ้านจาก ธอส ครับ มี 3 แบบ ให้เลือก คือ คงที่ 3 ปี ,คงที่ 5 ปี,คงที่ 10 ปี เลยต้องการคำตอบมาประกอบการตัดสินใจครับ
         แต่สำหรับการลงทุนในตลาดหุ้น ถ้าอัตราดอกเบี้ยขยับขึ้นอยู่ทุกเดือน อาจทำให้พอร์ตของพวกเราได้ผลตอบแทนได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ดังคำกล่าวของใครผมจำไม่ได้ครับว่า 'เงินมักไหลจากผลตอบแทนต่ำไปสูง'

[MarginofSafety]

ได้ยินผู้บริหาร ธอส. คุณขรรค์ ประจวบเหมาะ ออกมาให้สัมภาษณ์ว่าแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยยังคงมีแนวโน้มที่จะขยับต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แล้วเริ่มทรงตัว

การคาดการณ์ ในระยะยาว เช่น 5 ปีข้างหน้าทำได้ยากครับ ขึ้นกับปัจจัยหลายอย่างเช่น

- อัตราเงินเฟ้อ
- อัตราดอกเบี้ยสหรัฐ
- etc.

ที่ ธอส. ยังสามารถให้กู้แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวๆได้เนื่องจากเป็นธนาคารของรัฐ และสามารถออก Bond ได้ด้วยตัวเอง ทำให้มีต้นทุนของเงินที่คงที่

ความเห็นส่วนตัวของผมนะครับ คิดว่าน่าเจะเลือกดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวๆไปเลย คงที่แบบขั้นบันได 10 ปี ก็ดูใช้ได้ครับ ไม่ต้องมากลุ้มใจตอนดอกเบี้ยขึ้น ช่วงลอยตัวด้วย

ลองฟังหลายๆความคิดเห็น หรือหาข้อมูลเพิ่มก่อนการตัดสินใจนะครับ

[worapong]

ขอร่วมเดาด้วยคนครับ เพราะมันเดายากจริงๆ อันตัวผมก็ไม่ได้จบเศรษฐศาสตร์มาด้วย แต่มีข้อสังเกตครับว่า
1. เงินบาทนั้นมันดูเสี่ยงกว่าดอลลาร์ (คนซื้อพันธบัตรเค้าว่างั้นนะครับ)เพราะฉะนั้น พันธบัตรของไทยจึงควรจ่ายดอกเบี้ยสูงกว่าของยูเอส ถ้าเค้าขึ้น เราก็ขึ้นอีก ไม่งั้นเงินไหลออกหมด
2. ปัจจุบัน พันธบัตรสิบปีของรัฐบาลไทย ให้ผลตอบแทนประมาณ 5.2% ครับ ผมคิดว่ามันต่ำไปหน่อย ในระยะยาวควรสูงกว่านี้ สักสองถึงสามเปอร์เซ็นต์ครับ อันนี้ใช้ความรู้สึกล้วนๆ ถึงเรียนจบดอกเตอร์มาก็ใช้เวิร์บทูเดาเหมือนผม เพียงแต่ดอกเตอร์อาจดูน่าเชื่อถือกว่า และมีเหตุผลร้อยแปดมาอธิบาย แต่สุดท้ายก็เดาเหมือนกัน เพราะมันเป็นเรื่องที่ยังไม่เกิดขึ้น และเราทุกคนมีผลต่อสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นครับ
3. ถ้าเมกะโปรเจ็กเกิด ดอกเบี้ยขึ้นแหงเลย เพราะมันใช้เงินมาก คุณดูแล้วกันว่าตอนนี้ ขนาดยังไม่เกิดเมกะโปรเจ็ก แบงค์ยังแข่งกันขึ้นดอกเบี้ยเลย เพราะเงินฝากมันเริ่มหมดแล้ว
4. ผมเองอยากเห็นดอกเบี้ยขึ้นครับ เพราะลงทุนในบริษัทประกันชีวิต ที่เค้าเน้นซื้อพันธบัตร ถ้าอัตราดอกเบี้ยขึ้น กำไรของบริษัทที่ผมลงทุนไว้ก็ดีขึ้นครับ แต่คนซื้อบ้านคงแช่งให้ดอกเบี้ยมันลงครับ
5. ถ้าfix ยาวไปดอกมันจะสูงใช่ไหมครับ ถ้า fix สั้นไปก็เสี่ยงนะครับ คุณคงไม่อยากผ่อนๆแล้วโดนยึดบ้านใช่ไหมครับ คงต้องเผื่อๆไว้บ้างนะครับ ว่าถ้าอยู่ๆ ดอกเบี้ยขึ้นอีกสัก 5% คุณยังอยู่ได้ไหม ถ้าไม่ได้ก็เลื่อนซื้อบ้านออกไปเถอะครับ เพราะผมเคยเห็นตอนที่พันธบัตรสิบปี ให้ผลตอบแทน 10% มาแล้ว มันอาจเกิดขึ้นอีกก็ได้ครับ
อย่าถือความเห็นผมเป็นจริงเป็นจังมากนะครับ เพราะผมก็เดาๆเอา แต่ผมชอบแนวคิดเรื่องพอเพียงนะครับ อย่าซื้อบ้านใหญ่เกินกำลังครับ บ้านหลังเล็กแต่อบอุ่น ก็ดีกว่าบ้านหลังใหญ่แต่หาเงินผ่อนตัวเป็นเกลียวครับ เดี๋ยวความสุขที่เราจะให้กับคนในครอบครัวจะน้อยลงไป

[MarginofSafety]

อ่านความเห็นของคุณ Worapong แล้วเพลินดีครับ
อยากจะเสริมครับ

- ปกติแล้วค่างวดบ้านเราจ่ายคงที่เท่ากันทุกงวดครับ ถึงดอกเบี้ยขึ้นเราก็จ่ายเท่าเดิม แต่เงินที่เราจ่ายไปนั้นมันจะไปหนักที่ดอกเบี้ย และหักเงินต้นน้อยลง ทำให้ระยะเวลาการผ่อนส่งนานขึ้น
- ถ้าไม่อยากมีภาระมาก เลือกผ่อนนานๆครับ เช่นถ้ามี 30 ปีก็เลือก 30 ปีไปเลย ถ้าเรามีเงินก้อนอยากจ่ายครบก่อนกำหนด ไม่อยากจ่ายดอกเบี้ยมากก็สามารถทำได้ หรืองวดไหนอยากจ่ายมากหน่อยก็ทำได้เหมือนกัน
- ที่อยู่อาศัยเป็นการลงทุนที่ควรทำเป็นอย่างแรกเลยครับ ถ้าเป็นบ้านหลังแรก ควรลงทุนครับ ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ผ่อนธนาคารสามารถหักภาษีได้ แถมยังค่าผ่อนใกล้เคียงกับค่าเช่า แล้วเราได้กรรมสิทธ์ด้วย

- สำหรับข้อ 4 ของคุณ Worapong ปกติแล้วมูลค่าของพันธบัตรจะลดลง ถ้าดอกเบี้ยขึ้นนะครับ การลงทุนในตราสารหนี้จึงมีความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นครับ

[worapong]

นี่ถ้าคุณhvi ไม่มาชี้แนะ ผมก็ยังคงโง่อยู่ในเรื่องผ่อนบ้านนะครับ เพราะผมเองไม่เคยผ่อนบ้าน แต่มีบ้านแล้วนะครับ ทีแรกผมนึกว่าถ้าดอกเบี้ยขึ้น คนผ่อนบ้านก็ต้องจ่ายค่างวดสูงขึ้น อันนี้ผมเข้าใจผิด ต้องเปลี่ยนความคิดใหม่ แต่ยังงัยผมก็ยังไม่อยากผ่อนบ้านอยู่ดีครับ ผมกลัวเป็นหนี้ครับ ไม่ใช่ว่าไม่ชอบมีบ้านหลายหลังนะครับ ใจก็อยากแอบมีบ้านเล็กบ้านน้อยเหมือนกัน 555 แต่ผมไม่ชอบมีภาระครับ ...ถ้ามีน้อยใช้น้อยค่อยบรรจง...  
เรื่องค่าผ่อนใกล้เคียงกับค่าเช่านี่ ผมก็ไม่แน่ใจครับ เพราะตอนนี้ผมอยู่เชียงใหม่ ซึ่งค่าผ่อนก็ใกล้เคียงกับค่าเช่าจริงๆ ค่าที่ดิน ค่าก่อสร้างก็ถูกกว่ากรุงเทพมากครับ อากาศก็ดีกว่า น่าอยู่นะครับ (แม่หญิงเมืองก็งามแต๊ๆ ) ผมเคยอยู่กรุงเทพกับหาดใหญ่มาก่อน ที่โน่นบ้านแพงนะครับ อย่างแถวบ้านผมที่หาดใหญ่นะครับ อาคารพาณิชย์สองชั้นราคาสองล้านห้า ค่าเช่าแค่สี่ห้าพัน แต่เชียงใหม่นี่ แถวชานเมืองคอนโดราคาสองแสนกว่า ค่าเช่าราวๆสองพัน ชานเมืองนี่ไม่ไกลมากนะครับ ขับรถไม่ถึงครึ่งชั่วโมงก็ถึงใจกลางเมืองครับ ถ้าสนใจก็ลองบินมาเที่ยวเชียงใหม่แล้วลองมาดูราคาบ้านก็ได้ครับ
เรื่องmark to market นี่ขึ้นอยู่กับว่าเค้าเป็นหลักทรัพย์ที่จะถือไปตลอดจนหมดอายุ หรือเผื่อขายนะครับ ถ้าตั้งใจและสามารถที่จะถือไปตลอดจนหมดอายุก็ไม่ต้อง mark to market เพราะเนื้อหาสาระของมันเป็นอย่างนั้นครับ อย่างไรก็ต้องขอบคุณที่เป็นห่วงนะครับ ก่อนหน้านี้ผมก็คิดว่าเค้าต้อง mark to market แต่ invisible hand เค้าก็ทักมาว่ามันอาจไม่ต้อง mark ก็ได้ ผมอ่านรายละเอียดใน annual report แล้วก็เลยรู้ว่ามันไม่ต้อง mark ครับ
อ้อ ที่คุณบอกว่าอ่านแล้วเพลินดีนี่ผมขอถือว่าเป็นคำชมนะครับ ผมก็ชอบพูดเป็นตุเป็นตะ จับแพะมาชนแกะ ถูกบ้างผิดบ้าง ถ้าถูกก็ดีไป ถ้าผิดก็มีคนมาแก้ไขให้ครับ แก้วันละนิดวันละหน่อย ผมจะได้โง่น้อยลงไงครับ

[CK]

- ปกติแล้วค่างวดบ้านเราจ่ายคงที่เท่ากันทุกงวดครับ ถึงดอกเบี้ยขึ้นเราก็จ่ายเท่าเดิม แต่เงินที่เราจ่ายไปนั้นมันจะไปหนักที่ดอกเบี้ย และหักเงินต้นน้อยลง ทำให้ระยะเวลาการผ่อนส่งนานขึ้น

เป็นจริงในเกือบทุกกรณีครับ ยกเว้นกรณีดอกเบี้ยลอยตัว
และขึ้นแรงมากๆ ทำให้ยอดเงินต้นที่ลดลง
ไม่พอทำให้ชำระหนี้ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด
แบงก์จะปรับขึ้นค่าผ่อนต่อปีครับ

โดยปกติ แบงก์จะบวกเผื่อไว้อยู่แล้วตอนเริ่มกู้
แต่ก็มีกรณีที่ดอกเบี้ยขึ้นเร็วและแรง ที่จำเป็นต้องปรับครับ

- ที่อยู่อาศัยเป็นการลงทุนที่ควรทำเป็นอย่างแรกเลยครับ ถ้าเป็นบ้านหลังแรก ควรลงทุนครับ ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ผ่อนธนาคารสามารถหักภาษีได้ แถมยังค่าผ่อนใกล้เคียงกับค่าเช่า แล้วเราได้กรรมสิทธ์ด้วย

ได้ครับ แต่ต้องมั่นใจว่า ถ้าเกิดวิกฤต
เราสามารถโปะหนี้ไดทั้งหมดครับ

โดยส่วนตัวแล้ว ถ้ายังไม่มีสินทรัพย์และเงินสดมากพอ
ผมแนะนำให้เช่าครับ เพราะต้องนึกถึง worst case ด้วย
เช่น ตกงาน ดอกเบี้ยขึ้นไป 20% ต่อปี ฯลฯ

ตอบคุณเจ้าของกระทู้

เลือกแบบคงที่ 10 ปีครับ สบายใจที่สุด อาจจะไม่ได้ดีที่สุด
ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย

เพราะพอพ้นสามปี เราก็มีทางเลือกที่จะ refinance ได้ครับ

[CK]

ต่อ เรื่อง mark-to-market ของพันธบัตร

ไม่ต้อง mark ครับ ถ้าจะถือจนหมด
แต่จะเกิด opportunity loss ขึ้น

คือเงินจำกนวนเดียวกัน ควรจะได้ดอกมากกว่านี้
แต่กลับได้แค่นี้ไปตลอด

โดยนัยกลับ ก็คล้ายๆ กับ mark to market ล่ะครับ

[MarginofSafety]

[quote="worapong"]นี่ถ้าคุณhvi ไม่มาชี้แนะ ผมก็ยังคงโง่อยู่ในเรื่องผ่อนบ้านนะครับ เพราะผมเองไม่เคยผ่อนบ้าน แต่มีบ้านแล้วนะครับ ทีแรกผมนึกว่าถ้าดอกเบี้ยขึ้น คนผ่อนบ้านก็ต้องจ่ายค่างวดสูงขึ้น อันนี้ผมเข้าใจผิด ต้องเปลี่ยนความคิดใหม่ แต่ยังงัยผมก็ยังไม่อยากผ่อนบ้านอยู่ดีครับ ผมกลัวเป็นหนี้ครับ ไม่ใช่ว่าไม่ชอบมีบ้านหลายหลังนะครับ ใจก็อยากแอบมีบ้านเล็กบ้านน้อยเหมือนกัน 555 แต่ผมไม่ชอบมีภาระครับ ...ถ้ามีน้อยใช้น้อยค่อยบรรจง...

[MarginofSafety]

ขอบคุณพี่ CK มากครับ ในการช่วยตอบคำถามในหลายๆกระทู้ และเข้ามาช่วยเสริมครับ

[tg32401]

[quote="HVI"]ขอบคุณพี่ CK มากครับ ในการช่วยตอบคำถามในหลายๆกระทู้ และเข้ามาช่วยเสริมครับ[/quot


ขอบคุณครับ สำหรับทุกความเห็นครับ

[jaychou]

ขอบคุณครับ กำลังจะซื้อบ้านเหมือนกัน

กำลังคิดว่าถ้าดอกพุ่งสูงๆ แบบ 20% ก็จะขายหุ้นมาโปะอย่างไม่ต้องสงสัย

[ForrestGump]

ขอบคุณครับ กำลังจะซื้อบ้านเหมือนกัน

กำลังคิดว่าถ้าดอกพุ่งสูงๆ แบบ 20% ก็จะขายหุ้นมาโปะอย่างไม่ต้องสงสัย

เรือนหอรอรักของ ซูเปอร์สตาร์เจโชว์ ของเรา

ขอให้มีความสุขมากๆ นะคร้าบบบบ  :lol:  :lol: