การลงทุนในหุ้น มีข้อดีและข้อเสียเมื่อเปรียบเทียบกับอสังหาฯแล

[Belffet]

การลงทุนในหุ้น มีข้อดีและข้อเสียเมื่อเปรียบเทียบกับอสังหาฯและธุรกิจอย่างไรบ้างครับ?

ที่ผมคิดได้ชัดเจนคือ การลงทุนในหุ้นทำให้เราไม่มี Day to Day Operation ทำให้มีเวลาเพิ่มขึ้น

แต่ข้อเสียคือผลตอบแทนเป็นกระแสเงินสดย่อมน้อยกว่าคนที่ทำธุรกิจ

และ ไม่สามารถใช้เงินกู้ได้เต็มที่เหมือนคนที่ลงทุนในอสังหาฯ

กระนั้นทำไมเราจึงลงทุนในหุ้นล่ะครับ?

ขอบคุณครับ

[sakkaphan]

กว้างมากเลยครับ สำหรับผมมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันออกไปขึ้นอยู่กับว่ามองแง่มุมไหน ผมก็เคยลองทำธุรกิจเล็กๆมา แต่ขอแสดงความคิดเห็นที่ผมคิดว่าเป็นข้อที่เป็นแก่นจริงๆ

ก็คือ เรื่องการเอาตัวรอดในระยะยาวและเรื่องความเสี่ยงต่างๆ ทำธุรกิจเองรับไปเต็มๆ หากวันนึงสภาพแวดล้อมปัจจัยภายนอกเปลี่ยนไป จากที่ผู้คนนิยมในproductของคุณ วันนึงคู่แข่งใหม่ๆเข้ามา หรือ โลกเปลี่ยน lifestyle เปลี่ยน ผมมองว่าถ้าทำธุรกิจเองเหนื่อยแน่ๆคุณต้องเลือกว่าจะหากลยุทธ์ใหม่มาสู้ต่อ หรือเลิกกิจการแล้วไปทำอย่างอื่น ซึ่งการเลิกกิจการก็ต้องมีcostในระดับนึง และถ้าคุณเลิกกิจการแล้วก็ต้องเหนื่อยหาทางทำธุรกิจใหม่อีกรอบ แล้วถ้าคุณจะสร้างธุรกิจที่มันมีDCAแบบยาวๆๆๆจริงๆนี่ ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเลย ธุรกิจที่ผมเคยทำเล่นๆตอนทำก็มีไฟ คิดว่าไอเดียเราเจ๋งแล้วต้องประสบความสำเร็จแน่นอน พอลองถอยห่างออกมาสักก้าวแล้วมองกลับไปก็เห็นข้อเสียตรงนี้ชัดเจนว่า ไอที่เราทำมาเนี่ยถึงแม้จะเป็นไอเดียใหม่ที่ดูดี แต่ใครๆก็ทำได้ สักวันก็มีคนมาแข่งแล้วก็ต้องตายล้มหายตายจากกันไปซึ่งก็อาจจะเป็นเราที่เป็นฝ่ายตายก็ได้ ซึ่งตรงข้อนี้หุ้นได้เปรียบ คุณสามารถหาธุรกิจที่มีความแข็งแกร่งของband และมี DCA อยู่แล้วโดยที่ไม่ต้องไปสร้างให้เหนื่อย รวมถึงเปลี่ยนไปเป็นเจ้าของกิจการอื่นได้แทบจะในทันทีเมื่อกิจการเก่าของคุณมันเริ่มไม่workแล้ว

ส่วนเรื่องอสังหานี่......... ตั้งแต่ลงทุนในหุ้น ผมก็เลยติดconceptหลัก หัวใจสำคัญของการลงทุน2อย่างคือ 1 พื้นฐาน และ 2 การวัดมูลค่า
การวัดมูลค่าก็เพื่อให้รู้ว่าที่ราคาเท่าไรเราถึงพอใจ ผลตอบแทนในระยะยาวของมันจะได้ประมาณเท่าไร
อสังหานี่ บางครั้ง 2 อย่างข้างบนนี่มันคลุมเครือ บางครั้งในส่วนการวัดมูลค่านี่ ผมไม่รู้จะไปวัดมูลค่ามันได้อย่างไร เมื่อไม่นานมานี้ผมไปซื้ออสังหากับแม่ที่ภูเก็ต(ผมเป็นคนภูเก็ตครับ) ไปซื้อในแถวที่เพิ่งจะเริ่มเจริญ เริ่มมีตึกรามบ้านช่องขึ้น และยังมีที่เหลืออีกเยอะ และเป็นถนนเส้นที่ไปไหนมาไหนสะดวก เชื่อมไปได้ทุกอำเภอ พูดง่ายๆคิดว่าทำเลดี ที่ดินตรงนี้จะขึ้นอาคารพาณิชย์ แม่บอกว่าซื้อได้ในราคา 3 ล้าน.... แม่บอกว่า ราคาถูกนะ.. อาคารพาณิชย์แถวนี้ที่ขึ้นเสร็จแล้วราคา4ล้านทั้งนั้น ซึ่งผมไปถามดูก็จริง......
แต่ผมมองไม่ออกว่า ในระยะยาวแล้ว ราคาที่3ล้านเนี่ย มันถูกจริงหรือ?? ในระยะยาวมันจะให้ผลตอบแทนได้ถึง10เปอร์เซนต์เหมือนหุ้นหรือ??? จะวัดมูลค่ามันยังไงเนี่ย?? แค่มันราคาถูกกว่าอาคารแถวนี้ มันก็ไม่ได้หมายถึงว่ามันเป็นมูลค่าที่จะทำให้คุณได้ผลตอบแทนที่คุณพอใจซะหน่อย
สรุป อสังหาวัดมูลค่ายังไงครับ?? คือ ผมคิดว่ามันวัดไม่ได้

สรุป หุ้น ดีที่สุด โดยรวมๆนะ ไม่ใช่ทุกแง่

[Belffet]

ขอบคุณ คุณ Sakkaphan มากเลยครับ ได้แง่คิดที่ดีทีเดียวครับ ขอบคุณครับ

[todsapon]

อสังหาก็วัดได้นะครับ
คุณต้องประมาณเงินที่จะได้รับในแต่ละปี เช่นค่าเช่า
และคุณต้องประมาณมูลค่าของทรัพย์สิน ณ จุดที่ต้องการอยากรู้มูลค่า
เช่นแล้วก็คำนวณหา IRR ครับ เปรียบเทียบกับความเสี่ยง

[sakkaphan]

อสังหาก็วัดได้นะครับ
คุณต้องประมาณเงินที่จะได้รับในแต่ละปี เช่นค่าเช่า
และคุณต้องประมาณมูลค่าของทรัพย์สิน ณ จุดที่ต้องการอยากรู้มูลค่า
เช่นแล้วก็คำนวณหา IRR ครับ เปรียบเทียบกับความเสี่ยง

ผมคิดว่ามันขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาด้วย อย่างเช่นว่า ถ้าเป็นที่ดินเปล่าที่ไม่ค่อยมีความต้องการเช่าล่ะ แล้วจะประเมิณราคาในอีกหลายปีข้างหน้ายังไงครับ เช่นคุณซื้อที่ราคา1ล้าน คุณคิดว่าอีก5ปีข้างหน้าจะได้ราคา 3 ล้าน ถ้ายังงี้คิดIRRได้ แต่ ประเด็นคือเอาอะไรวัดครับว่าอีก5ปีข้างหน้าจะได้ราคา3ล้าน...หรือคำนวณจากว่า"คนแถวนี้บอกว่าราคาที่ดินแถวนี้มันเพิ่มปีละประมาณ10เปอร์เซนต์น่ะ(สมมติ)" อะไรประมาณนี้รึป่าวครับ??

ส่วนเรื่องค่าเช่า ผมก็คิดนะครับ แต่ติดปัญหาตรงที่ว่า การปล่อยเช่า มีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าเดิมออกไป และเกิดช่วงระยะเวลาที่ no return เกิดขึ้น ซึ่งตรงนี้ผมไม่รู้จะคำนวณยังไง ถ้าเกิดโชคดีได้ผู้เช่าทำสัญญาระยะยาวหลายๆๆปีนี่ก็ดีไป แต่ถ้าไม่เป็นยังงั้นล่ะ ถ้าต้องหาผู้เช่าใหม่เรื่อยๆ กว่าจะหาได้คนนึงปาไป3เดือน6เดือน พอได้ผู้เช่าใหม่ก็ดีใจ ผ่านไปปี2ปีคนเก่าออกอีกละ ต้องหาใหม่อีก ช่วง no return ก็เกิดขึ้นอีก

ผมยอมรับว่า ไม่มีประสบการณ์หรือรู้ด้านการปล่อยเช่าเท่าไรนักครับ แม่ผมอยู่ในวงการที่ดินก็จริงแต่ท่านออกแนวซื้อมาขายไปซะมากกว่า

ตรงนี้ยอมรับว่าที่ผมวัดมูลค่าไม่ได้เพราะผมไม่รู้จริงๆว่าวัดยังไงเพราะเหตุผลที่ผมบอกข้างบน ถ้าคุณtodsapon หรือท่านใดก็ตามมีประสบการณ์หรือมีความรู้ด้านการวัดมูลค่าก็ขอช่วยชี้แจงเป็นความรู้หน่อยครับ ขอบคุณมากครับ

[dr1]

ท่าน belfet น่าจะแบ่งปันความคิดเรื่องลงทุนอสังหาให้พวกเราได้เรียนรู้หน่อยนะครับ
เคยอ่านโพสท์ในริชแด๊ดไทยของท่านเบลเฟตแล้ว
ไม่ธรรมดาเลยครับ

[sakkaphan]

ท่าน belfet น่าจะแบ่งปันความคิดเรื่องลงทุนอสังหาให้พวกเราได้เรียนรู้หน่อยนะครับ
เคยอ่านโพสท์ในริชแด๊ดไทยของท่านเบลเฟตแล้ว
ไม่ธรรมดาเลยครับ

อยากรู้ด้วยครับ ในอนาคตผมก็อยากกระจายการลงทุนสักส่วนหนึ่งของตัวเองมาลงในอสังหาบ้างเหมือนกัน

[Belffet]

ท่าน belfet น่าจะแบ่งปันความคิดเรื่องลงทุนอสังหาให้พวกเราได้เรียนรู้หน่อยนะครับ
เคยอ่านโพสท์ในริชแด๊ดไทยของท่านเบลเฟตแล้ว
ไม่ธรรมดาเลยครับ

ผมรู้สึกได้ถึงความกดดันบางอย่างครับ

ว่ากันตรงๆ ผมงูๆปลาๆมากนะครับ ไม่ว่าทั้งเรื่องอสังหาฯ, หุ้น และธุรกิจ

โดยส่วนตัวผมมองว่า ผู้ที่จะมีความมั่งคั่งได้นั้น ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นจากการสร้างทรัพย์สินสามแบบดังกล่าว

ซึ่งแต่ละคนน่าจะมีความชอบและความถนัดที่ไม่เหมือนกัน ทั้งนี้น่าจะอยู่ที่จริตส่วนตัวของแต่ละคนด้วย

ผมอยากยกตัวอย่างง่ายๆ เช่น นาย ก. เป็นคนทำการค้าที่มีนิสัยชอบทำอะไรด้วยตนเองตลอด มองว่าการจ้างพนักงานเป็นสิ่งที่หากไม่มีความจำเป็นจริงๆก็ไม่ควรทำ เพราะจะทำให้กำไรที่ได้นั้นลดลง โชคดีที่นาย ก เป็นผู้ที่มีความสามารถหลากหลายในเรื่องงานช่างต่างๆ ทำให้นาย ก แทบไม่เคยจ้างพนักงานมาทำงานแทนตัวเองเลย

สมมติถ้าคุณเป็นนาย ก คุณจะเลือกลงทุนแบบไหน?

แล้วถ้าเพิ่มเติมอีกว่า หากนาย ก เป็นคนที่เกลียดการกู้เงินธนาคารเป็นอย่างยิ่ง มองการจ่ายดอกเบี้ยเป็นเรื่องที่ชั่วร้าย และหากมีเงินมากพอก็จะซื้อทุกสิ่งทุกอย่างด้วยเงินสดเสมอ แม้จะมีช่องทางให้กู้เงินได้หลากหลายทางก็ตาม

คุณจะแนะนำให้นาย ก ลงทุนในทรัพย์สินแบบใดดีครับ?

อันนี้คือนั่งคิดเล่นๆแล้วสงสัย อยากรู้ความคิดเห็นของคนอื่นๆด้วยน่ะครับ เลยมาอยู่ในห้องนั่งเล่นนี่แหละครับ

[sakkaphan]

นาย ก. นี่หมายถึงคุณbelffet เองรึป่าวครับ

[Belffet]

นาย ก. นี่หมายถึงคุณbelffet เองรึป่าวครับ

ไม่ใช่หรอกครับ... ผมอะขี้เกียจจะตายไป

[Belffet]

ประเด็นที่ผมตั้งใจเสนอคือ สินทรัพย์แต่ละอย่างมันมีข้อดีและเสียต่างๆกันไป ถ้าจะถามว่าอะไรดีที่สุด เถียงกันให้ตายก็คงไม่ได้ข้อสรุป

ดังนั้นแทนที่จะนั่งนึกว่าวิธีการสร้างความมั่งคั่งแบบใดที่ดีที่สุด เราควรจะหาคำตอบว่า "วิธีการสร้างความมั่งคั่งแบบใดที่เหมาะกับเราที่สุด" มากกว่าน่ะครับ

อันนี้คือความเห็นส่วนตัวนะครับ

ทีนี้ถ้าเราเลือกที่จะลงทุนในหุ้นแล้ว เราควรจะรู้หรือไม่ว่า หุ้นมันเหมาะกับเรา ถูกกับจริตของเราอย่างไรบ้าง และมันมีข้อเสียอะไรบ้างที่เรารู้แต่ก็สามารถยอมรับได้ (ไม่มีการลงทุนแบบใดไม่มีข้อเสีย) และยังคงเลือกหุ้นเป็นหนทางสร้างความมั่งคั่งอยู่ดี

อะไรทำนองนั้นน่ะครับ

[sssjjjj]

จริงๆ การทำ Valuation ไม่ว่าจะเป็น ทรัพย์สินใดๆ มันก็มี วิธีคำนวนอยู่สองแบบนะครับ
คือ
- Absolute Valuation มูลค่า โดยตัวของมันเอง วิธีคิด พวกนี้ก็คือ คิดแบบ DCF ,NPV อะไรพวกนี้ หลักการเหมือนๆกัน
- Relative Valuation มูลค่า โดยเปรียบเทียบ เปรียบกับ ทรัพย์สิน "คล้ายๆ" กัน เช่น หุ้นใน Industry เดียวกัน มีโครงการทางการเงิน หรือว่าความเสี่ยงคล้ายๆกัน หรือว่า ที่ดิน ที่มีลักษณะคล้ายๆกัน โดยมูลค่าเป็น Multiple เช่น PE,PB , EV/Ebitda เป็นต้น โดยเทียบกัน บริษัทต่อบริษัท หรือ บริษัทต่อ ค่าเฉลี่ยของ Industry ก็ได้ หรือเทียบกับ Valuation ในอดีตของบริษัทก็ได้(ถ้าคิดว่าพื้นฐานไม่เปลี่ยน)

แต่จริงๆ แล้ว ผมคิดว่า Absolute Valuation นั้น ทำได้ค่อนข้างยาก เพราะเป็นการ Predict กระแสเงินเงินสดไปล่วงหน้าหลายๆปี ดังนั้น Factor อะไรเปลี่ยนนิดหน่อย Valuation ก็เปลี่ยนเยอะแล้ว

ดังนั้น Valuation ที่เป็นที่นิยมมากที่สุดก็คือ Relative Valuation ถ้าหากพูดถึงหุ้น บางทีก็หายากเหมือนกัน ที่จะมีกิจการที่ใกล้เคียงกัน จนน่าจะมี Multiple เท่าๆกันก็หายากส์ ดูเทียบกับ Industry ก็ไม่แน่ใจว่า บริษัทที่เราดูอยู่ จะมีอะไรไม่ดีรึเปล่า? ในกรณีที่ พวก Multiple Ratio ถูกกว่าชาวบ้านเยอะๆ
ในทางกลับกัน ถ้าเป็น อสังหาริมทรัพย์ การทำ Relative Valuation นั้นบางทีสามารถทำได้ง่ายกว่า หุ้นเยอะ เพราะเป็น Asset Class ที่ไม่ซับซ้อนมากนัก แต่การที่ไม่ซับซ้อนนี่แหละ บางทีจะหา "ของถูก" ก็ยากเหมือนกันนะครับ (จากประสบการณ์)

สรุป ก็คือ Play your game เล่นในเกมส์ที่ "คิดว่า" เราถนัดนะครับ เราจะได้วิเคราะห์ มูลค่าของทรัพย์ชนิดๆนั้นถูกต้อง และซื้อเมื่อมี Margin of Safety

ส่วนตัวผมคิดว่า อสังหา นั้นจะดีในกรณีที่ทำเป็นซื้อมา พัฒนา ปรับปรุง แล้วขายไปครับ ซื้อขายเร็วๆ หรือว่า ซื้อเพื่อปล่อยเช่า มันอาจจะไม่คุ้มกับความเสี่ยงที่เงินไปจมเท่าไหร่นัก และอีกอย่าง อสังหา มีค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษีเงินได้ เมื่อมีการเปลี่ยนมือ ที่แพงมากๆครับ

[sakkaphan]

จริงๆ การทำ Valuation ไม่ว่าจะเป็น ทรัพย์สินใดๆ มันก็มี วิธีคำนวนอยู่สองแบบนะครับ
คือ
- Absolute Valuation มูลค่า โดยตัวของมันเอง วิธีคิด พวกนี้ก็คือ คิดแบบ DCF ,NPV อะไรพวกนี้ หลักการเหมือนๆกัน
- Relative Valuation มูลค่า โดยเปรียบเทียบ เปรียบกับ ทรัพย์สิน "คล้ายๆ" กัน เช่น หุ้นใน Industry เดียวกัน มีโครงการทางการเงิน หรือว่าความเสี่ยงคล้ายๆกัน หรือว่า ที่ดิน ที่มีลักษณะคล้ายๆกัน โดยมูลค่าเป็น Multiple เช่น PE,PB , EV/Ebitda เป็นต้น โดยเทียบกัน บริษัทต่อบริษัท หรือ บริษัทต่อ ค่าเฉลี่ยของ Industry ก็ได้ หรือเทียบกับ Valuation ในอดีตของบริษัทก็ได้(ถ้าคิดว่าพื้นฐานไม่เปลี่ยน)

แต่จริงๆ แล้ว ผมคิดว่า Absolute Valuation นั้น ทำได้ค่อนข้างยาก เพราะเป็นการ Predict กระแสเงินเงินสดไปล่วงหน้าหลายๆปี ดังนั้น Factor อะไรเปลี่ยนนิดหน่อย Valuation ก็เปลี่ยนเยอะแล้ว

ดังนั้น Valuation ที่เป็นที่นิยมมากที่สุดก็คือ Relative Valuation ถ้าหากพูดถึงหุ้น บางทีก็หายากเหมือนกัน ที่จะมีกิจการที่ใกล้เคียงกัน จนน่าจะมี Multiple เท่าๆกันก็หายากส์ ดูเทียบกับ Industry ก็ไม่แน่ใจว่า บริษัทที่เราดูอยู่ จะมีอะไรไม่ดีรึเปล่า? ในกรณีที่ พวก Multiple Ratio ถูกกว่าชาวบ้านเยอะๆ
ในทางกลับกัน ถ้าเป็น อสังหาริมทรัพย์ การทำ Relative Valuation นั้นบางทีสามารถทำได้ง่ายกว่า หุ้นเยอะ เพราะเป็น Asset Class ที่ไม่ซับซ้อนมากนัก แต่การที่ไม่ซับซ้อนนี่แหละ บางทีจะหา "ของถูก" ก็ยากเหมือนกันนะครับ (จากประสบการณ์)

สรุป ก็คือ Play your game เล่นในเกมส์ที่ "คิดว่า" เราถนัดนะครับ เราจะได้วิเคราะห์ มูลค่าของทรัพย์ชนิดๆนั้นถูกต้อง และซื้อเมื่อมี Margin of Safety

ส่วนตัวผมคิดว่า อสังหา นั้นจะดีในกรณีที่ทำเป็นซื้อมา พัฒนา ปรับปรุง แล้วขายไปครับ ซื้อขายเร็วๆ หรือว่า ซื้อเพื่อปล่อยเช่า มันอาจจะไม่คุ้มกับความเสี่ยงที่เงินไปจมเท่าไหร่นัก และอีกอย่าง อสังหา มีค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษีเงินได้ เมื่อมีการเปลี่ยนมือ ที่แพงมากๆครับ

ขอบคุณมากครับ ซื้อมาพัฒนาน่าสนใจนะครับ ดูๆแล้วน่าจะมี value added ขึ้นอีกเยอะ

[dr1]

ดีใจจังมีคนรู้จริงให้ผมถามแล้ว

ท่านbelffet
ผมเดาใจท่านว่าอสังหามีสเน่ห์ตรงเห็นได้ และจับต้องได้
(อารมณ์ประมาณ ไปยืนบนที่เราแล้วกางแขนออก
หัวเราะดังๆแล้วตะโกนว่า 555 แผ่นดินของเรา น่ะครับ)
แต่ท่านคงไม่ชอบ leverage จาก debt ผมก็คิดงั้นครับ
แต่อยากถามว่าคนถนัดอสังหาแบบท่าน ลงทุนหุ้นแบบstraddle
กับ put call option ที่อาจารย์โรเบิร์ท ท่านเขียนไว้ใน who took your money ? มั้ย?

ท่าน sssjjjj
อยากถามท่านว่า
ผมvaluation หุ้น แบบvaluation อสังหา ใด้มั้ย
คือ income base replacement base market price
หรือใด้แค่หุ้นบางประเภทเท่านั้นครับ

ท่านsakkaphan
คุณแม่ท่านลงทุนอสังหาในภูเก็ตแบบใหนจึงจะได้ผลครับ?
ในภาวะที่รายใหญ่เริ่มลงมา+ที่ดินราคาแพงมากๆ+หายาก

ขอบคุณครับ

[sakkaphan]

แม่ผมอยู่ในวงการค้าที่อะครับ รู้จักคนเยอะ มีนายทุนรายใหญ่ลงมาซื้อที่ก็เยอะ แต่บางคนแม่ผมก็รับเป็นนายหน้าให้เลยครับ นายทุนใหญ่ๆเค้ามักจะซื้อที่ดินขนาดใหญ่ราคาแพง ซึ่งแม่ผมไม่มีตังซื้อ ก็เลยรับเป็นนายหน้าและได้คอมมิชชั่น
ส่วนที่ดินบางแห่งที่พอมีกำลังซื้อ ก็อาศัยว่าอยู่ในแวดวงนี้ ก็รู้ตลอดจากเพื่อนจากคนรู้จักว่า มีที่ตรงไหนมั่ง แม่ผมอาศัยความได้เปรียบของการที่ "มีแหล่งข้อมูล" ที่เข้าถึงได้รู้ได้รวดเร็วน่ะครับ

[Belffet]

ผมลงทุน Options นะครับ แต่ก็เน้นแบบ conservative มากๆครับ

leverage ของ Options คงต่างกับ leverage ของเงินกู้นิดหน่อย ตรงที่ไม่มีดอกเบี้ยน่ะครับ

[sssjjjj]

ท่าน sssjjjj
อยากถามท่านว่า
ผมvaluation หุ้น แบบvaluation อสังหา ใด้มั้ย
คือ income base replacement base market price
หรือใด้แค่หุ้นบางประเภทเท่านั้น

ได้ครับ Valuation ของหุ้บแบบ ทำDCF ไงครับ

[sakkaphan]

ท่าน sssjjjj
อยากถามท่านว่า
ผมvaluation หุ้น แบบvaluation อสังหา ใด้มั้ย
คือ income base replacement base market price
หรือใด้แค่หุ้นบางประเภทเท่านั้น

ได้ครับ Valuation ของหุ้บแบบ ทำDCF ไงครับ

ขอถามด้วยครับว่าอสังหา valuation ราคาอนาคตโดยเอาอะไรเป็นตัววัดครับ

ถ้าเป็นธุรกิจ เราvaluation โดยอาจเอาการเติบโตของยอดขาย ซึ่งตรงนี้น่าจะอยู่ในแผน sale and operation plan ทำให้(บางธุรกิจที่มีโมเดลที่คาดการณ์ได้)สามารถคาดการณ์ได้ค่อนข้างใกล้เคียง ซึ่งก็นำไปสู่การคาดการเติบโตของกำไรได้ นำไปสู่คาดการcash flowได้ ทำDCFได้

แต่อสังหาผมติดอยู่ตรงนี้แหละครับว่าเอาอะไรเป็นตัววัดในส่วนของ capital gain ครับ? เช่น ซื้อมา3ล้าน เอาใช้อะไรเป็นตัววัดว่า อีก5ปีจะขายได้เท่าไร...... การใช้Relative valuation นี่ ถ้าตามที่ผมเข้าใจ จะวัดได้แต่ว่า ที่ดินที่เราซื้อราคาถูกมั้ยในปัจจุบัน เพราะเราเอาไปเทียบกับที่ดินในละแวกใกล้เคียงได้หรือที่ดินที่มีลักษณะทำเลคล้ายกันได้
แต่ราคาอนาคตล่ะ? ผมยังติดตรงนี้ครับ ช่วยอธิบายหน่อยครับว่าจะคาดการณ์อย่างไร

[dr1]

เพิ่งไปแอบฟังเลคเชอร์อสังหามา

ภาษีทรัพย์สินที่จะมาแทนภาษีโรงเรือน
มาแน่ๆ

อาจเป็นโอกาสครั้งใหญ่ในการลงทุน
แบบที่อ.โรเบิร์ตเคยใด้โอกาสนี้ในเมกาเมื่อหลายสิบปีก่อนครับ

[sakkaphan]

เพิ่งไปแอบฟังเลคเชอร์อสังหามา

ภาษีทรัพย์สินที่จะมาแทนภาษีโรงเรือน
มาแน่ๆ

อาจเป็นโอกาสครั้งใหญ่ในการลงทุน
แบบที่อ.โรเบิร์ตเคยใด้โอกาสนี้ในเมกาเมื่อหลายสิบปีก่อนครับ

ช่วยอธิบายเพิ่มเติมได้มั้ยครับ ผมค่อนข้างงง
เท่าที่ผมเข้าใจ ณ ปัจจุบันเราใช้ภาษีโรงเรือน ซึ่งจะเก็บภาษีก็ต่อเมื่อเรานำมันไปใช้ประโยชน์แล้วได้ผลตอบแทนกลับมาเช่น ปล่อยเช่า
แต่ภาษีทรัพย์สินจะเก็บภาษีจากฐานมูลค่าทรัพย์สินเลยใช่หรือเปล่าครับ คือถ้าครอบครองที่ดินไว้มาก ถึงจะถือครองไว้เฉยๆ ก็ต้องเสียภาษี ใช่หรือเปล่าครับ?

เท่าที่ผมเข้าใจ มันเป็นการเอื้อประโยชน์แก่ส่วนรวมมากขึ้น ลดความได้เปรียบของคนรวยซึ่งถือครองที่ดินเยอะลง ทำให้ต้องจ่ายภาษีคืนสู่สังคมมากขึ้น
แล้ว มันเป็นโอกาสครั้งใหญ่ในการลงทุนอย่างไรครับ คือ ถ้าเราลงทุนอสังหาไป หากมีการออกกฏหมายใช้ภาษีนี้จริง เราก็เสียภาษีเยอะขึ้น ไม่ใช่หรือครับ?
ช่วยอธิบายหน่อยครับ เพราะผมมองไม่เห็นภาพ ขอบคุณครับ

[sakkaphan]

ผมมีอีกอย่างอยากบอกให้พี่ๆทราบคือ ตอนนี้ผมกำลังค้นคว้าเพื่อทำวิทยานิพนธ์ เกี่ยวกับการประเมิณมูลค่าอสังหาครับ คือ ยังไม่มีหัวข้อที่แน่นอนตายตัว ต้องอ่านวิจัยต่างๆและต้องหาความรู้ต่างๆ หากพี่ๆท่านไหน มีไอเดีย หรือ พบเจอปัญหาอะไร ในการลงทุนอสังหา ที่หาวิธีแก้ไม่ได้ หรือคิดว่า น่าจะมีวิธีที่ดีกว่านี้ ก็บอกผมได้นะครับ เขียนผ่านกระทู้นี้เลยก็ได้ครับ ขอบคุณครับ

[dr1]

อาจารย์ท่านเล่าให้ฟังว่า

ภาษีนี้มาแน่ ราชการลงทุนระบบไปสองหมื่นกว่าล้าน
คาดหวังคืนทุนปีแรกเลย. กะว่าน่าจะเก็บได้แสนล้านต่อปี

พวกเคยเสียภาษีโรงเรือนจะเบาลง
แต่พวกที่ได้สิทธิไม่ต้องเสียจะเริ่มต้องเสีย

ยกตัวอย่างบ้านสองไร่ประจำตระกูลข้าราชการที่ทองหล่อ
สมมติราคาประเมินสองร้อยล้าน
เสียภาษีล้านละพันก็ราวปีละสองแสน
ถ้าลูกหลานรับราชการเงินเดือนหมื่นกว่า
จ่ายภาษีบ้านที่ไม่เคยต้องจ่ายก็แทบไม่เหลือแล้ว

จากหนังสือพ่อรวย
ผมเดาว่าราคาบ้านเดี่ยวที่พวกคนรวยไปซื้อไว้
แล้วไม่ได้ไปอยู่เช่นตามสนามกอล์ฟ เชียงใหม่
เมืองเอก รวมทั้งคอนโดขนาดใหญ่ ตามชายทะเล
เมื่อต้องถูกเก็บภาษีก็อาจเป็นความรำคาญ
ขายออกพร้อมๆกันทำให้ราคาตกได้
ยิ่งราคาประเมินจะเก็บภาษีเพิ่มตลอด
คนที่จะมาซื้อต่อก็อาจไม่มีความสามารถกู้ได้สูงนัก

คือ ถ้าผมเคยซื้อคอนโดหัวหินสามห้องนอน
ต่อมาลูกๆโตขึ้นแยกย้ายกันไป ไม่ได้ไปใช้งาน
ราคาประเมินปัจจุบันตารางเมตรละแสน
ถ้าเป็นแต่ก่อนก็อาจดีใจเพราะต้นทุนแค่ตารางเมตรละสี่หมื่น
แต่ตอนนี้จะต้องเริ่มเสียภาษีตารางเมตรละร้อย
สมมติสองร้อยห้าสิบตารางเมตรก็ปีละสองหมื่นห้า
ถ้าเริ่มจะเกษียน รายได้ลดก็ต้องขายออกครับ
แล้วคนจะมาซื้อก็คงต้องมีรายได้มากพอจะขอกู้ได้
ถ้าเกิดเหตุเศรษฐกิจตกต่ำ ก็อาจทำให้คอนโดหลังนี้ราคาตกได้


แค่จินตนาการเพ้อเจ้อน่ะครับ
ไม่รู้จะเป็นแบบนี้มั้ย

[pongo]

อยากเล่าเรื่องนี้เป็นอุธาหรณ์ซักเรื่องนึงนะครับ

คุณพ่อผมท่านมีเพื่อนอยู่คนนึง ซึ่งเพื่อนคนนี้ได้ไปซื้อที่ดินว่างๆ ที่ ตจว ไว้แปลงนึง ซึ่งพอซื้อแล้ว ก็ไม่ได้ไปดูแลอะไรเท่าไร
นานๆ ขับรถไปดูที พอหลายๆ ปีผ่านไป มีอยู่ครั้งนึงขับรถไปถึงที่ดินของตนเอง ก็เจอป้ายประกาศขายที่ดินผืนนี้ปักอยู่
เนื้อความประมาณว่า ใครสนใจซื้อที่ผืนนี้ ติดต่อได้ที่คุณ..... เบอร์.... ซึ่งเป็นบุคคลที่มีอิทธิพลในพื้นที่นั้นนั่นเอง
ทั้งๆ ที่เพื่อนคุณพ่อผมไม่เคยคิดจะขายที่ผืนนี้ ไม่เคยติดต่อนายหน้าค้าที่ดินคนใดทั้งสิ้น
หุหุ thailnad only ถ้าเจอกับตัวเอง ขำไม่ออกนะครับเนี่ย

ที่ดินเรา โฉนดอยู่กะเรานี่แหละ แต่ก็อย่าวางใจว่ากรรมสิทธิ์ มันจะเปลี่ยนมือไม่ได้
หากมีธุรกรรมซื้อขายที่ไปแล้ว การฟ้องร้องดำเนินคดีใช้เวลานานมาก ดีไม่ดี เราอาจจะป่วยเป็นไข้โป้งก็ได้

[xavi]

ผมลงทุนทั้งในหุ้น ทอง และอสังหาครับ

ผมมองอสังหาเป็นเหมือน defencive stock ให้ผลตอบแทนต่อเนื่อง ไม่มากไม่น้อยไม่หวือหวา แต่มั่นคง
ผมลงทุนคอนโดทำเลที่มีคนพักแน่ๆครับ วางค่าเช่าไม่แพงเทียบกับคนอื่น เพื่อให้ idle time น้อยที่สุด
ข้อเสียคือเราต้องเสียเวลาดูแล มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมตลอด และก็เก่าขึ้นตลอดด้วย
และข้อเสียสำคัญสุดคือปล่อยขายไม่ง่ายครับ ผมเห็นคนอยากขายอสังหาแล้วขายไม่ได้เป็นปีๆ หลายคนมาก

ส่วนทองผมมองเป็นตัว leverage เศรษฐกิจภาพรวม ทะยอยซื้อตอนราคาตก เพื่อไว้เวลา panic กันมากๆ สินทรัพย์อื่นๆลงกันมากๆ อย่างน้อยยังมีทองคอยต้านทานไว้บ้าง
ข้อเสียคือมันประเมินมูลค่าไม่ได้เลยครับ ซื้อด้วยความรู้สึกล้วนๆ

แต่หุ้นนี่ผมเริ่มชอบสุดครับ เพราะสามารถใช้เวลาที่ว่างช่วงกลางคืนมาศึกษาได้
ซื้อขายคล่อง คำนวนมูลค่าพอได้ในระดับหนึ่ง แม้จะยังไม่แม่นเท่าไร
และหากได้หุ้นตีแตกสัก 2-3 ครั้งในชีวิต ผมก็คิดว่าจะเป็นการลงทุนที่เปลี่ยนชีวิตเราได้จริงครับ

[dr1]

กรณีของท่าน pongo
เคยมีคนเล่าให้ฟังครับ

ว่าอาจเป็นส่วนนึงของขบวนการปั่นราคาที่
คือถ้าผมจะขายที่หรือทำโครงการที่ต้องกู้
ก็จะปักป้ายที่เรา และที่คนอื่นสวยๆอีก2-3แห่ง
เลือกเอาที่เจ้าของอยู่ไกลๆหรือไม่รู้จัก
แยกเบอร์โทรไว้หลายแห่ง

เวลาสินเชื่อหรือใครโทรถามราคา
ราคาตามป้ายปลอมจะแพงเว่อร์
จนทำให้ราคาที่ดินเป้าหมายดูดีขึ้นมาทันทีครับ
เป็นวิธีเล่นกับค่าเฉลี่ยราคาตลาด

คิดมากไปรึเปล่าไม่รู้