อยากทราบว่า เมื่อคอนโดเก่ามากๆ...

[Belffet]

จนจำเป็นต้องทุบทิ้งแล้ว เจ้าของโครงการอย่าง (เช่น LPN) จะมีนโยบายยังไงกับลูกบ้านครับ

1. ปล่อยตามบุญกรรม
2. ทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่ให้
3. ทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่ ขายใหม่
4. ทุบทิ้งสร้างใหม่ขายราคาถูกแก่ลูกบ้านเดิม

คำถามนี้ เพราะอยากรู้ว่า หุ้นแบบ LPN จะทำยังไงในอีก 40-50 หรือ ร้อย ปีข้างหน้า ที่ต้องรื้อคอนโดทิ้งเมื่อมันโทรมจนใกล้พัง

[keen]

คอนโดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อทุกๆคนครับ...LPN ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องเว้นแต่ว่าคอนโดนั้นๆขายไปแบบเซ้ง...ก็จะเรียกคืนแล้วก็ทำใหม่...เหมือนตึกแถวที่เซ้งแล้วก็เรียกคืนครับ....

[Invisible hand]

หลังขายแล้วก็คงจะต้องขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของ condo นั้นๆ  จะบริหารยังไงครับ   ดังนั้นเรื่องสร้างใหม่ใหม่คงจะทำไม่ได้แน่ครับเพราะถือว่าไม่อยู่ในความรับผิดชอบของผู้ขาย

อันนี้ผมเดาเอานะครับเพราะไม่ทราบเรื่องกฏหมายมากนัก    ผมมองว่าส่วนใหญ่นิติบุคคลคงจะพยายามรักษาสภาพให้ดูน่าอยู่มากที่สุดไปเรื่อยๆ   ท้ายสุดถ้าไม่ไหว   ผมคิดว่าคงจะต้องปล่อยไปก่อนตามยถากรรม   แล้ว condo ก็จะมี grade ที่ตกลงเรื่อยๆ  คนที่รับสภาพไม่ได้ก็จะขายเปลี่ยนมือให้กับคนที่รับสภาพได้ซึ่งต้องการจ่ายค่าเช่าที่ถูกลง    ท้ายสุดเมื่อโครงสร้างมันเสื่อมสภาพจริงๆ ( 30-50 ปีขึ้นไป  ถ้าสร้างไม่แย่นัก )  ก็คงพิจารณาทุบทิ้ง  แล้วดูว่าจะเอาที่นั้นไปทำอะไรต่อ   ถ้าจะขายทั้งแปลงอาจจะจะเอาเงินมาแบ่งตามสัดส่วนตารางเมตรที่ถือครอง   หรือวิธีอื่นๆ ที่เห็นว่าเหมาะสม    หรืออาจจะมีการสร้างใหม่โดยให้สิทธิเจ้าของเดิมซื้อก่อนโดยจ่ายเฉพาะส่วนที่เป็นค่าอาคารที่ทำใหม่    ส่วนที่เจ้าของเดิมที่สละสิทธิก็จะขายให้ผู้ซื้อรายใหม่ที่จะจ่ายค่าทีดินและอาคาร  ซึ่งค่าที่ดินก็จะนำมาให้เจ้าของที่ดินเดิม

ผมไม่แน่ใจว่าเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นบ้างยังนะครับ  เพราะ condo รุ่นแรกๆ ยังไม่เก่าขนาด 50 ปี   แต่ก็เคยเห็นข่าวเรื่องที่มีการทุบแฟลตของรัฐเพื่อสร้างใหม่   แต่เหตุผลเข้าใจว่าไม่ใช่ว่าโครงสร้างพัง     แต่น่าจะต้องการสร้างใหม่เพื่อให้มีการใช้สอยพื้นที่มากขึ้น หรืออาคารเก่าเริ่มดูโทรมลง

[สุมาอี้]

เคยได้ยินว่าเจ้าของห้องทุกคนจะได้แบ่งตอนทุบทิ้งด้วยครับ คือ เมื่อไรถ้ามีนักลงทุนที่มองว่าที่ตรงนี้น่าจะเอาไปทำอย่างอื่นที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า หรือว่าควรสร้างใหม่ได้แล้ว ก็จะมาเสนอซื้อทั้งตึกเพื่อทุบทิ้ง เจ้าของห้องทุกคนก็จะได้รับส่วนแบ่งตรงนี้ (ดังนั้น Cash Flow ของการซื้อคอนโดจะมี Terminal Value ด้วย)

ถึงตอนนั้น LPN ไม่น่าเกี่ยวแล้ว เพราะเขาทำโครงการเสร็จก็ขายขาด ส่วนกลางก็ตั้งนิติบุคคลขึ้นมาเป็นเจ้าของ

ได้ยินมาว่าเป็นอย่างนั้น แต่ไม่ชัวร์ครับ

[Belffet]

ถ้ามีนักลงทุนกลุ่มนึงจะขอซื้อคอนโด ถ้ายังงั้น capital gainของคนถือคอนโดตอนนั้นก็ไม่เหลือเลยจริงมั๊ยครับ

เพราะนักลงทุนคงไม่จ่ายให้เจ้าของคอนโดทุกห้องในราคาที่เขาเคยซื้อ + กำไร แหงๆ เพราะจะทำให้ต้นทุนแพงมากๆๆๆๆๆ

[สุมาอี้]

มูลค่าซากของตึกเหลือน้อยแน่ครับ แต่สิ่งที่มีมูลค่าขึ้นมาคือ Location ครับ ในเวลา 30 ปี ส่วนใหญ่แล้วที่ๆ คุณซื้อมาจะทำสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก

ญาติผมซื้อคอนโดในซอยนานาเมื่อ 20 ปี ก่อน ราคา 4 แสนบาท ตอนนี้ขายได้ 1.6 ล้านบาทครับ แม้ Capital gain จะไม่มาก แต่จะไม่ใช่ติดลบครับ

[CK]

โดยปกติแล้ว terminal value ของคอนโด
น่าจะใกล้เคียงกับเงินเฟ้อสะสม
เทียบกับราคาซื้อนะครับ

[chatchai]

เวลาขาย  หรือเวลาทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่  เกิดมีเจ้าของห้องซัก 1-2 ห้องคัดค้านไม่ยอมขาย  หรือไม่ยอมให้ทุบทิ้งละครับ  จะคัดค้านได้ไหม

[ChoNgMinG]

กรณีอาคารชุดมีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดนะครับ


ในกรณีที่อาคารชุดเสียหายทั้งหมดหรือเป็นบางส่วน แต่เกินครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ถ้าเจ้าของร่วมมีมติ โดยมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ให้ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายนั้น ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายให้คืนดี

ในกรณีที่อาคารชุดเสียหายเป็นบางส่วนแต่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ถ้าส่วนใหญ่ของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายมีมติให้ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายนั้น ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายให้คืนดี

ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลให้ตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายนั้น

[สุมาอี้]

ถ้าอย่างนั้นอยู่ดีๆ เราก็มีสิทธิเสียตังค์ได้สิครับ ถ้าคนเกินครึ่งหนึ่งไฮโซอยากตกแต่งส่วนกลางให้เว่อร์ๆ ก็โหวตให้แต่งเว่อร์ๆ ทุกคนก็ต้องจ่าย

[MarginofSafety]

ปกติแล้วนิติบุคคลจะป้องกันความเสี่ยงโดยทำประกันความเสียหายในพื้นที่ส่วนกลาง โดยการแบ่งเงินส่วนหนึ่งจากค่าส่วนกลางมาทำประกันครับ หากเกิดความเสียหายในพื้นที่ส่วนกลางก็ให้ บ.ประกัน ดูแลให้