นครสุวรรณภูมิ = เมืองใหม่นครนายก / สนามชัยเขต ???
ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>
ควรบันทึกไว้ว่า ตั้งแต่เที่ยงวันจันทร์ที่ 17 ตุลาคม 2548 <3> ประเด็น
ร้อนที่สุดประเด็นหนึ่งก็คือ ข่าวการจัดตั้ง นครสุวรรณภูมิ ก็ไม่รู้ว่าข่าว
คราวนี้จะสิ้นสุดเมื่อไหร่และอย่างไรเพราะอาจเป็นเหมือนไฟไหม้ฟางเช่น
เดียวกับกรณี เมืองใหม่นครนายก (สมัยแรกของ พ.ต.ท. ดร.ทักษิณ)
และเมืองใหม่สนามชัยเขต (สมัย พล.อ.ชวลิต) ซึ่งเคยบอกว่าจะ ยกเสาเอก
ของเมืองในปี 2548 แต่ตอนนี้ผู้คนก็แทบจะลืม ๆ กันไปหมดแล้ว <4>
ข่าวนครสุวรรณภูมินี้ มีข้อที่น่าสังเกตดังนี้:
1. จังหวัดที่ 77? ผมว่าก่อนที่จะออกข่าวอะไร ควรศึกษาให้ถ้วนถี่
มีการวางแผนมาระยะหนึ่ง หรืออย่างน้อยก็ต้องใช้นิยามที่เหมาะสม เพราะ จังหวัด
เป็นการปกครองส่วนภูมิภาค (ซึ่งไม่ค่อยคล่องตัว) แต่ในที่นี้รัฐบาลท่านคงอยาก
ให้เป็นรูปแบบหนึ่งขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) มากกว่า
การพูดก่อนวางแผนให้ดีอาจสร้างความสับสนได้เช่นเดียวกับกรณีการ ยกเลิก
รถไฟฟ้าสายสีม่วงเมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา และถ้าขืน โยนหินถามทาง
อย่างนี้บ่อย ๆ ก็อาจไม่มีใครเชื่อในภายหลัง นอกจากนี้ยังอาจยังความ
เข้าใจผิดว่าเป็นการสร้างภาพ สร้างผลงาน (ทางอากาศ)
2. จำเป็นที่ต้องมี จังหวัด หรือ? ก่อนหน้านี้ รัฐบาลก็ว่าจะตั้ง
บรรษัทพัฒนาเมือง โดยมีสำนักงานคณะกรรมการบริหารการพัฒนา
ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (สกภ.) ของสภาพัฒน์ฯ เป็นต้นเรื่อง <5>
ประเด็นสำคัญที่รัฐบาลให้ความสนใจคือการพัฒนาที่ดินรอบสนามบิน
ซึ่งกรณีนี้ก็คงไม่จำเป็นต้องเป็นจังหวัดหรือ อปท. ก็ได้ อาจเป็นแค่
บรรษัทพัฒนาเมือง เป็นต้น เพราะการเป็นจังหวัดคงต้องมีที่ตั้งหน่วยราชการต่าง
ๆ มากมาย ดีไม่ดีเลยเหลือที่ดินที่จะพัฒนาเพื่อการอื่นน้อยลงไปอีก อย่างไรก็ตาม
ยังมีคำถามที่น่าคิด เช่น ทำไมรัฐบาลต้องไปยุ่งกับการจัดระเบียบที่ดินด้วย
สร้างสนามบินและมีระบบคมนาคม-ขนส่งให้มีประสิทธิภาพ ยังไม่เพียงพออีกหรือ
หรือยังมีพื้นที่อื่นที่ควร จัดระเบียบ เร่งด่วนกว่านี้หรือไม่ เป็นต้น
3. สนามบิน: ไม่สมบูรณ์แบบ? สนามบินสุวรรณภูมินี้มีทั้งความยิ่งใหญ่
ครบถ้วนและสมบูรณ์แบบในตัวเอง (self-sustained / self-sufficient)
โอกาสที่จะมีอะไรกระเด็นออกมาข้างนอกนั้นคงยาก
คนที่หวังจะทำธุรกิจสนองกับสนามบินก็คงจะยาก เช่น โรงแรม
(มีเปิดรอสนามบินนี้ตั้งแต่ ปีมะโว๊ แล้วแห่งหนึ่งคือโนโวเทลศรีนครินทร์)
คงต้องดูว่าโรงแรมใกล้สนามบินดอนเมืองของไทยเรามีผลการประกอบการดีนักหรือ
สำหรับพื้นที่ค้าปลีกก็คงเหมาะกับคนในพื้นที่มากกว่าคนที่จะมาใช้สนามบิน บาง
คนบอกอยากจะอยู่ใกล้กัปตัน-แอร์โฮสเตท ซึ่งคงเป็นเรื่อง เหลวไหล ทั้งเพ
อย่างไรก็ตามก็อาจมีอยู่กิจการหนึ่งที่ขึ้นลงตามสนามบิน ซึ่งก็คือสนามกอล์ฟ
เพราะสะดวกกับนักกอล์ฟจากต่างประเทศที่มาทางอากาศ
ดังนั้นในขณะนี้สนามกอล์ฟด้านเหนืออาจจะซบเซาลงสวนทางกับด้านตะวันออก
4. อยู่ใกล้สนามบินดีจริงหรือ? บ้านผมเมื่อก่อนอยู่งามวงศ์วาน
เครื่องบินขึ้นตีวงบนหลังคาพอดี เสียงดัง กระจกลั่นวันละหลายหน
(ยกเว้นวันมีรัฐประหาร!) ต้องใช้เวลานับปีกว่าจะปรับตัวได้ ผมจึงนึก
ไม่ออกว่าจะไปอยู่ใกล้สนามบินทำไม โดยเฉพาะในแนวบินขึ้นหลายท่าน
อาจจำไม่ได้แล้วว่า แม้ในบริเวณแนวบินลงตรงหัวดอนเมืองก็เคยมีเครื่องบินตก
ทับโรงงานทอผ้ามาแล้ว (สาวฉันทนาตาย 19 และคนบนเครื่องอีก 55 ศพ) <6>
5. สนามบินทำให้พื้นที่ บูม จริง? แถวดอนเมือง บูม
เพราะสนามบินเสียที่ไหน ความเจริญบนถนนพหลโยธิน-วิภาวดี
ล้วนเป็นเพราะถนนทั้งสองเป็น เส้นทางหลัก สู่ภาคกลาง
ภาคเหนือและภาคอีสานมากกว่า โรงแรมเพื่อการรองรับสนามบินนั้น
มีกิจการที่ดีกว่าโรงแรมทั่วไปเสียที่ไหน ในปี 2531 ที่เศรษฐกิจบูมสุด ๆ
แถวแจ้งวัฒนะก็จะมีคนคิดจะสร้างอาคารสำนักงานขึ้นมากมาย
นัยว่าเพื่อจะเสริมส่งกับสนามบินดอนเมือง แต่พอเศรษฐกิจตกต่ำ
ก็เป็นเพียงแค่ความฝัน ในทางตรงกันข้ามขณะนี้ดอนเมืองกำลังจะกลายเป็นอดีต
ราคาบ้านและที่ดินแถวนั้นก็คงไม่ตกต่ำลงแต่อย่างใด
6. แล้วสนามบินจะทำให้อสังหาริมทรัพย์บูมได้ไง? สนามบินที่อยู่
ห่างไกลตัวเมือง จำเป็นต้องมีระบบขนส่งมวลชนหรือทางด่วนเพื่ออำนวย
ความสะดวก ดังนั้นบริเวณรอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าหรือปลายทางด่วนในแต่ละช่วง
ก็อาจจะบูมขึ้นมาเพราะทำให้คนที่คิดจะไปซื้อบ้านแถวนั้นสามารถเดินทางเข้าเมือง
ได้สะดวกยิ่งขึ้น กรณีนี้ก็คล้ายกับการบูมของที่ดินริมทางรถไฟฟ้าบีทีเอส
ข้ามไปบางหว้าฝั่งธนบุรี หรือริมทางด่วนหรือถนนตัดใหม่สายต่าง ๆ เป็นต้น
และพอมีผู้คนไปอยู่มาก ๆ เข้า ก็เกิดเมือง เกิดกิจการค้าปลีก เกิดสำนักงาน ฯลฯ
ตามมา อย่างไรก็ตามกระบวนการนี้กินเวลานับสิบ ๆ ปี ไม่ใช่ปุบปับจะเป็นไปได้
7. ควรวางแผนการใช้ที่ดินอย่างไร? อย่าลืมว่าสร้างสนามบิน ก็ไม่จำเป็นต้อง
ไปยุ่งกับที่ดินโดยรอบก็ได้ คงไม่ได้เอาที่ดินเผื่อไว้ขยายสนามบินอีกนะ.. (ฮา)
แต่ถ้าจะจัดระเบียบที่ดินก็สามารถทำการเวนคืน หรือซื้อจากเจ้าของเดิมซื้อ
ให้สูงกว่าราคาตลาดสัก 20-30% เพื่อให้ชาวบ้านยินดีขายออกไปเพื่อนำที่ดินมา
รวมกันสร้างเป็นเมืองใหม่เป็นการวางผังเมืองเชิงรุก (ที่ไม่ใช่ขีดวงเส้นเอาตาม
สภาพหรือตามความนึกฝัน) <7> ซื้อที่สัก 20,000 ไร่มาสร้างสาธารณูปโภคแล้ว
จัดสรรไปเพื่อการจัดสรรที่อยู่อาศัยอีกทอดหนึ่ง แทนที่จะให้เจ้าของที่ดินไป
กว้านซื้อที่ดินกันเองตามยถากรรม ซึ่งมักทำให้ต้นทุนที่ดินแพงขึ้นโดยผู้
บริโภคก็รับกรรมต่ออีกทอดหนึ่ง ยิ่งกว่านั้นการจัดรูปที่ดิน <8>
โดยการมีส่วนร่วมของประชาชนก็ยังเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง
8. ราคาที่ดินจะขึ้น 100 เท่า? อันนี้คงเป็นไปไม่ได้ ถ้าเป็นเมืองใหม่
จังหวัด หรือแม้แต่กิ่งอำเภอ ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงขึ้นแน่เพราะทางราชการ
ก็ต้องตั้งหน่วยงานต่าง ๆ มีคนมาทำงานมากขึ้น ทำให้เศรษฐกิจสะพัดมีความ
ต้องการที่ดินทั้งภาคราชการและภาคธุรกิจ แม้แต่อำเภอลานกระบือ กำแพงเพชร ถ้ามี
น้ำมันจริง ตัวเมืองต้องบูมแน่ (แต่เสียดายที่ไม่มีเพียงพอ) ราคาที่ดินในประเทศ
ไทยเคยขึ้นถึง 100 เท่าเหมือนกัน แต่เป็นที่ดินชายหาดช่วงปี 2525-2535 แต่ใน
ชานเมืองถ้ามีการตัดถนนเข้าไป ราคาที่ดินเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นเพียง 2.5-3.0 เท่า
ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครเคยขึ้นถึง 31 เท่าในช่วงปี 2528-2539 แต่กรณีนี้
เป็นเพียงครั้งเดียวในชีวิตที่ประเทศไทยเปลี่ยนฐานจากประเทศเกษตรกรรมเป็น
อุตสาหกรรม ราคาที่ดินต่างจังหวัดที่ทำรีสอร์ทได้ อาจเพิ่มขึ้น (หลังจากพัฒนา
แล้ว) ถึง 10-20 เท่า แต่กรณีที่ดินสุวรรณภูมิ ราคาที่ดินในช่วงปี 41-47
เพิ่มขึ้นเพียง 23% เท่านั้น แต่ถ้าเทียบปี 2537-2547 ราคากลับเพิ่มขึ้น
เพียง 3% เพราะในช่วงปี 2540-2542 ราคาที่ดินกลับลดลงไประยะหนึ่ง <9>
9. คุณจะเก็งกำไร?? มีบางท่านถามว่าหลังจากเครื่องบินลงทดสอบสนามบิน
เมื่อเดือนกันยายน 2548 ที่ผ่านมา ทำให้ราคาที่ดินขึ้นบ้างหรือไม่ คำตอบก็คือ
ไม่ เพราะที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายมีธรรมชาติสำคัญประการหนึ่งคือ
เชื่องช้า (passive) ไม่ได้ active หรือ sensitive เช่นหุ้น ถ้าใครคิดจะไป
ซื้อเก็งกำไร ก็คงเป็นการคิดผิด โดยเฉพาะถ้าไม่มีแผนการพัฒนาที่ดินที่แน่นอน
ไม่มีเงิน เย็น ไม่มีการศึกษาภาวะตลาดของสินค้าที่จะทำขาย
การเก็งกำไรจึงเป็นข้อห้ามที่พึงระวัง
ผู้ซื้อบ้านนักลงทุนหรือนักพัฒนาที่ดินควรมีความรอบรู้และมีการศึกษาวิเคราะห์
ที่ดีโดยไม่เข้าข้างตัวเองจนเกินไป ในอนาคตที่ว่าจะมี เมือง จังหวัดหรือนคร
ใหม่นั้น ยังอาจเป็นแค่ ราคาคุย หรือไม่ยังไม่ทราบ แม้แต่นักการเมืองหนุ่ม ๆ
รุ่นนี้ ล้างมือ ไปแล้วก็อาจยังไม่เกิด การรีบร้อนแบบ ไม่เห็นกระรอกก็โก่ง
หน้าไม้ อาจทำให้สำนึกเสียใจในภายหลังได้
อ้างอิง
<1> ดร.โสภณ พรโชคชัย ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย
สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ขณะนี้ยังดำรงตำแหน่งกรรมการหอการค้าไทย
สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทน IAAO ประจำประเทศไทย และกรรมการบริหาร ASEAN
Association for Planning and Housing Email: [email protected]
<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิ
น อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI
ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคัก
ที่สุดแห่งหนึ่งใน ประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูราย
ละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org
<3> รัฐบาลเร่งผลักดัน "นครสุวรรณภูมิ" เป็นจังหวัดที่ 77 ของไทย โดย
ผู้จัดการออนไลน์ 17 ตุลาคม 2548 12:21 น.
http://www.manager.co.th/Home/ViewNews. ... eyword=%ca
%d8%c7%c3%c3%b3%c0%d9%c1%d4
<4> ข่าว ผ่าอาณาจักร 'เมืองใหม่นครนายก' ผุดศูนย์กลางการเงิน - ICT
ดับเครื่องชนสิงคโปร์
http://www.2poto.com/html2/viewtopic.ph ... &forum=1&0
<5> สำนักงานคณะกรรมการบริหารการพัฒนาท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (สกภ.)
http://www.nesdb.go.th/specialWork/suva ... /index.htm
<6> โปรดดูรายละเอียดที่ http://www.planecrashinfo.com/1976/1976-67.htm
<7> โปรดอ่าน ผังเมืองกรุงเทพมหานคร: ควรคิดในแนวใหม่
(http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market13.htm) และ วางผัง
สร้างเมืองเชิงรุก: สร้าง CBD ใน CBD
(http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market44.htm)
<8> สาระการจัดรูปที่ดินดูได้ที่
สำนักงานจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่ กรมโยธาธิการและผังเมือง
http://www.dtcp.go.th/48_organization/o ... html#off18 และสำนักผังเมือง
กรุงเทพมหานคร http://www.bma.go.th/dcp
<9> จากฐานข้อมูลสำรวจราคาที่ดินต่อเนื่องทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA พ.ศ. 2537-2547 (http://www.area.co.th)
×
บันทึกไม่สำเร็จ
กรุณาลองใหม่อีกครั้ง
บันทึกไม่สำเร็จกรุณาลองใหม่อีกครั้ง
×
บันทึกสำเร็จแล้ว
บันทึกสำเร็จแล้ว