ถามพี่ๆครับเรื่องขายบ้านอย่างไร เสียภาษีน้อยสุด

[tt]

คือผมซื้อบ้านใหม่นะครับ แล้วก็จะขายหลังเก่าซึ่งมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมา 10 ปี ไม่รู้ว่าขายแล้วผมต้องเสียภาษีอะไรบ้าง แล้วเงื่อนไขอย่างไรถึงจะเสีย
ภาษีลดลง แล้วก็เงินที่เราได้ต้องไปคำณวนภาษีด้วยหรือไม่

[โป้ง]

ตอนนี้เสียที่เดียวกันหมดเลยครับ ไม่มีทางลดภาษีได้ เพราะปัจจุบันใช้วิธีอิงกับราคาประเมิณทั้งหมด มี

- ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย คิดตามราคาประเมิณ โดยถือครอง 8 ปีขึ้นไป คิดเงินได้หักค่าใช้จ่ายร้อยล่ะ 50%
- ค่าโอน ร้อยล่ะ 2 โดยคิดจากราคาประเมิณ (rate อาจจะมีการเปลี่ยนแปลง)
- อากรแสตม และ ค่าดำเนินการอื่นๆ ประมาณ รวมแล้วร้อยกว่าบาท
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ===>>> อันนี้ freeนะ เพราะคุณถือครอง 10 ปี

[por_jai]

โป้ง wrote:
- ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย คิดตามราคาประเมิณ โดยถือครอง 8 ปีขึ้นไป คิดเงินได้หักค่าใช้จ่ายร้อยล่ะ 50%

ถามต่อไม่เคลียร์1.คิดเงินได้ หักค่าใช้จ่ายร้อยละ50% เป็นยังไงอ่ะ
2.ถ้าถือครองไม่ถึง8ปีล่ะครับ
3.มีการมาคิดรวมกะภาษีรายได้ประจำปีที่เป็นขั้นบันไดหรือเปล่า
ช่วยหน่อยนะครับ

[โป้ง]

1.คิดเงินได้ หักค่าใช้จ่ายร้อยละ50% เป็นยังไงอ่ะ

ตาม link นี้เลยครับ http://www.dol.go.th/register/ex_caltax.php

2.ถ้าถือครองไม่ถึง8ปีล่ะครับ

ได้ครับ อัตรา ตาม linkนี้เลยครับ http://www.dol.go.th/register/tag1.php

3.มีการมาคิดรวมกะภาษีรายได้ประจำปีที่เป็นขั้นบันไดหรือเปล่า
ช่วยหน่อยนะครับ

อันนี้ผมไม่รู้เหมือนกัน ต้องลองถามทางกรมสรรพากร แต่ยังไงต้องเสียภาษีรายได้ ณ ที่จ่าย ที่สำนักงานที่ดิน ครับ

[TOMOKI]

3.มีการมาคิดรวมกะภาษีรายได้ประจำปีที่เป็นขั้นบันไดหรือเปล่า
ช่วยหน่อยนะครับ

อันนี้ผมไม่รู้เหมือนกัน ต้องลองถามทางกรมสรรพากร แต่ยังไงต้องเสียภาษีรายได้ ณ ที่จ่าย ที่สำนักงานที่ดิน ครับ

เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก

หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือกำไร

ผู้มีเงินได้สามารถเลือกเสียภาษีตามที่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้แล้ว

โดยไม่ต้องนำมาคำนวณรวมกับภาษีเงินได้อื่นๆ ในปีภาษีนั้นครับ





.

[CK]

ไปค้นมาจากโปรแกรม newscenter (www.iqnewscenter.com) ได้ดังนี้ครับ

ขอคืนภาษีเงินได้ จากการขายบ้านเก่า-ซื้อบ้านใหม่
Source - ฐานเศรษฐกิจ (Th) Wednesday, May 04, 2005 08:30

ผมได้มีโอกาสเข้าร่วมประชุมเชิงปฎิบัติการเกี่ยวกับมาตรการในการส่งเสริมตลาดบ้านมือสองและการประชุมเพื่อจัดทำฐานข้อมูลตลาดบ้านมือสองของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์หลายครั้ง ซึ่งพบว่าผู้เกี่ยวข้องทั้งตลาดบ้านมือหนึ่งและมือสอง เข้าใจว่ามาตรการเรื่อง การขายบ้านเก่า-ซื้อบ้านใหม่แล้วสามารถขอรับคืนภาษีได้นั้น ได้ถูกยกเลิกไปเมื่อธันวาคม 2546 เช่นเดียวกับมาตรการอื่นๆ คือการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ การลดค่าธรรมเนียมโอน และค่าจดจำนอง ในขณะเดียวกันจากการที่ได้พบปะพูดคุยกับลูกค้าที่ได้เข้ามาซื้อบ้านหลังใหม่ในโครงการก็พบว่าลูกค้าไม่ทราบว่าสามารถขอรับคืนภาษีเงินได้จากการขายบ้านหลังเก่าซึ่งถูกหัก ณ ที่จ่าย ไว้ที่สำนักงานที่ดินคืนได้ เพื่อประโยชน์ต่อผู้ที่ขายบ้านเก่า-ซื้อบ้านใหม่ ผมจึงขอนำเรื่องของหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการขอรับคืนภาษีจากกรมสรรพากร มาบอกกล่าวโดยสรุปคือ

1. ผู้ขายต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ (บ้านพร้อมที่ดินหรืออาคารชุด) โดยไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กรณี ผู้มีเงินได้ ซื้อบ้านพร้อมที่ดินแห่งใหม่และได้โอนชื่อเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านแห่งใหม่ก่อนขายบ้านพร้อมที่ดินแห่งเดิม ผู้มีเงินได้จะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของบ้านพร้อมที่ดินที่จะขายน้อยกว่า 1 ปี ก็ได้ แต่เมื่อขายบ้านพร้อมที่ดินแห่งเดิมไป ระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านในบ้านพร้อมที่ดินแห่งเดิม และบ้านพร้อมที่ดินแห่งใหม่ นับถึงวันขาย บ้านพร้อมที่ดินแห่งเดิมรวมกันแล้วต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี

2. ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับการขายบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าว เงินที่ได้

จากการขายบ้านพร้อมที่ดินจะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้ซึ่งถูกหัก ณ ที่จ่ายไว้แล้วตามประมวลรัษฎากร มีสิทธิขอคืนได้ โดยต้องยื่นคำร้องขอภาษีเงินที่ได้ ณ ที่จ่าย โดยใช้แบบฟอร์ม ค.10 ณ สำนักงานสรรพกรพื้นที่ หรือสำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาท้องที่ที่ผู้มีเงินได้มีภูมิลำเนาโดยแนบหลักฐานต่างๆ คือ

2.1 ต้นฉบับใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ฉบับที่กรมที่ออกให้ สำหรับการขายบ้านพร้อมที่ดินแห่งเดิม

2.2 สำเนาคู่ฉบับสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินแห่งเดิม

2.3 สำเนาคู่ฉบับสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินแห่งใหม่

2.4 สำเนาทะเบียนบ้าน (แห่งใหม่) ของผู้มีเงินได้ กรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านแห่งเดิมน้อยกว่า 1 ปี

3. จำนวนเงินภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ได้รับการยกเว้นและสามารถขอรับคืนได้จากกรมสรรพกรตามเงื่อนไข นั้น จะเท่ากับจำนวนมูลค่าของบ้านพร้อมที่ดินที่ขายแต่ไม่เกินจำนวนมูลค่าของบ้านพร้อมที่ดินแห่งใหม่ โดยให้ถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น กรณีขายบ้านพร้อมี่ดินแห่งเกา ได้จำนวน 5,000,000 บาท ถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายไว้แล้ว เมื่อซื้อบ้านพร้อมที่ดินแห่งใหม่ในราคา 8,000,000 บาท และสามารถขอคืนภาษีที่หัก ณ ที่จ่ายตามมูลค่าบ้านพร้อมที่ดิน จำนวน 5,000,000 บาท แต่หากท่านซื้อบ้านพร้อมที่ดินแห่งให่มในราคา 2,000,000 บาท แต่หากท่านซื้อบ้านพร้อมที่ดินแห่งใหม่ราคา 2,000,000 บาท ท่านสามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามมูลค่าบ้านพร้อมที่ดิน จำนวน 2,000,000 บาทเท่านั้น

มาตการในเรื่องการขายบ้านเก่า-ซื้อบ้านใหม่ แล้วสามารถขอรับคืนภาษีเงินได้นี้ได้บังคับ

ใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2546 เป็นต้นมา และรายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิ เงื่อนไขจะดูได้จากประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ฉบับที่ 125 หรือท่านจะเข้าไปดูในเว็ปไซด์ของกรมสรรพากรที่ www.rd.go.th อันที่จริงการขายอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัย ซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะยังมีอีกหลายกรณี ซึ่งจะได้มีโอกาสนำมาบอกกล่าวในครั้งต่อไปนะครับ--จบ

[nana]

ลองดู กฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509) ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร

(62) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

(ก) บ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย

(ข) อสังหาริมทรัพย์ตาม (ก) พร้อมที่ดิน

(ค) ห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ทั้งนี้ เฉพาะสำหรับกรณีการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้มีเงินได้ใช้เป็น ที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่อธิบดีกรมสรรพากรกำหนด

การได้รับยกเว้นตามวรรคหนึ่ง ต้องปรากฏว่าภายในกำหนดเวลาหนึ่งปีก่อนหรือ นับแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ผู้มีเงินได้ได้ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ซึ่งมีลักษณะตาม (ก) (ข) หรือ (ค) เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตน และให้ได้รับยกเว้นเท่ากับจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว แต่ไม่เกินจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ ทั้งนี้ ให้ถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

http://www.rd.go.th/publish/2502.0.html

ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญภาษีนะคะ แต่คิดว่า

หาก 1. ใช้อยู่อาศัย
2. มีชื่อในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป
3. ขายเก่าแล้วซื้อใหม่ภายใน 1 ปีนับแต่ขายเก่า หรือ ซื้อใหม่แล้วค่อยขายเก่าภายใน 1 ปีนับแต่ซื้อใหม่

ผล คือ ไ้ด้รับยกเว้น ภาษีีเงินได้ิไม่เกินมูลค่าบ้านใหม่

[CK]

ได้รับยกเว้นเท่ามูลค่าบ้านเก่า แต่ไม่เกินมูลค่าบ้านใหม่ครับ

ต้องซื้อขายห่างกันไม่เกิน 1 ปีนะครับ

[tt]

thank you krab

[por_jai]

TOMOKI Wrote:
เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก

หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือกำไร

ผู้มีเงินได้สามารถเลือกเสียภาษีตามที่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้แล้ว

โดยไม่ต้องนำมาคำนวณรวมกับภาษีเงินได้อื่นๆ ในปีภาษีนั้นครับ

รบกวนต่ออีกนิด
"อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือกำไร"ยังไม่เคลียร์นะ
สมมุติว่าซื้อตึกแถวมากะจะค้าขาย (ไม่ใช่ปลูกตึกขายนา)
เปลี่ยนใจเกิดต้องการใช้เงิน ก็จะขายละไอ้ตึกเนี่ย
คิดว่าขายก็คงมีกำไรบ้าง
อย่างนี้จะเข้าข่ายไหม..

[TOMOKI]

รบกวนต่ออีกนิด
"อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือกำไร"ยังไม่เคลียร์นะ

หลักเกณฑ์ทั่วไปที่นำมาใช้ในการพิจารณาว่า

เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้มุ่งทางการค้าหรือกำไร


1.ซื้อหรือได้มาเพื่อใช้ประโยชน์แล้วต่อมาขายไป

โดยการใช้ประโยชน์นั้นเหมาะสมกับสภาพของอสังหาริมทรัพย์


2.ระยะเวลาที่ได้มากับการขายห่างกันพอสมควร

โดยปกติกรมสรรพากรจะถือระยะเวลา 10 ปีเป็นหลัก

ถ้าต่ำกว่า 10 ปีต้องมีเหตุผลประกอบ


3.ผู้ขายไม่มีอาชีพหรือไม่เคยมีอาชีพค้าอสังหาริมทรัพย์


4.ไม่มีการปรับปรุงที่ดิน และจัดทำสาธารณูปโภคแบ่งขายเป็นแปลงๆ

เว้นแต่จำเป็นต้องแบ่งเพราะเป็นที่ดินแปลงใหญ่

หากไม่แบ่งและทำถนนผ่านกลางจะไม่มีผู้ใดซื้อ


5.มีความจำเป็นในการขาย


6.ส่วนราชการต่างๆจัดสรรเพื่อเป็นสวัสดิการแก่ข้าราชการ


7.คณะบุคคลซื้อที่ดินมาเพื่อแบ่งให้สมาชิก



เป็นเพียงหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้

แต่พอปฎิบัติจริงๆ พอยืดหยุ่นได้ครับ

ขอเพียงแต่สรรพากรเชื่อว่า

เราไม่ได้มีเจตนาขายอสังหาริมทรัพย์

ที่จะมุ่งทางการค้าหรือทำกำไร

หรือขายอสังหาริมทรัพย์บ่อยๆครับ



.

[por_jai]

ขอบคุณหลายๆครับ
แต่ผมเพิ่งถือครองแค่3ปีเอง
ไว้เจอเพื่อนที่เป็นทนาย จะไปถามรายละเอียดอีกที
ว่าต้องทำอย่างไร

[TOMOKI]

ไม่ต้องกังวลมากหรอกครับ

ผมเห็นว่าการโอนอสังหาริมทรัพย์

แทบทุกกรณี ถ้าไม่ใช่โอนแบบมรดก

ก็ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์

โดยมิได้มุ่งทางการค้าหรือกำไร

กันเกือบหมดครับ



เพียงแต่ในปีนั้นๆ คุณอย่าขายหลายที่ก็น่าจะ ok แล้วครับ





.

[por_jai]

Tomoki wrote:
เพียงแต่ในปีนั้นๆ คุณอย่าขายหลายที่ก็น่าจะ ok แล้วครับ

มีที่เดียวเท่านั้นแหละครับ
เข้าสุภาษิตนะครับ
มีทองเท่าหนวดกุ้ง นอนสะดุ้งจนเรือนสะเทือน
ขอบคุณอีกครั้ง คราวหน้าจะรบกวนอีก...

[สุมาอี้]

ชอบหมวดใหม่นี้จัง เพราะกำลังหัดศึกษาการลงทุนในอสังหาอยู่ หวังว่าทุกท่านที่มีประสบการณ์จะมาช่วยกับแบ่งปันความรู้มากๆ นะครับ

เอาไว้จะมาทิ้งคำถามไว้ครับ