โปรดอย่าส่งเสริมการซื้อบ้านหลังแรก

[pornchokchai]

ที่ A.R.E.A.09/238/54

26 กันยายน 2554

เรื่อง โปรดอย่าส่งเสริมการซื้อบ้านหลังแรก

เรียน น.ส.ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี
และคณะรัฐมนตรี

อ้างถึง หนังสือเลขที่ A.R.E.A.09/215/54 ลว. 7 กันยายน 2554
เรื่อง นโยบาย-มาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล

ตามที่รัฐบาลได้ออกนโยบาย ‘บ้านหลังแรก’ และมีรายงานข่าวว่ากระทรวงการคลังกำลังให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทบทวนเพื่อนำเสนอคณะรัฐมนตรีในวันพรุ่งนี้อีกครั้งหนึ่ง กระผมในนามของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจภาคสนามโดยมีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในประเทศไทย จึงทำหนังสือนี้มาเรียนเสนอข้อคิดเห็นอย่างเร่งด่วนเพื่อสนับสนุนการบริหารราชการของรัฐบาล

การให้สถาบันการเงินจัดทำนโยบาย ก็ย่อมมีโอกาสออกมาเป็นการสนับสนุนการอำนวยสินเชื่อ แต่ในขณะนี้การอำนวยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในตลาดมีการแข่งขันกันอย่างมาก จนอาจถึงขีดอันตรายเช่นเมื่อปี พ.ศ.2540 แล้ว กล่าวคือ มีการอำนวยสินเชื่อกันถึงเกือบ 100% ของมูลค่าทรัพย์สินจริง ทั้งที่ควรอยู่ ณ ระดับ 80% ซึ่งเสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสีย หากเศรษฐกิจของประเทศเสียหายเช่นในอดีต

สถานการณ์ล่าสุดในขณะนี้ รัฐบาลสามารถชี้แจงกับประชาชนได้ว่า ยังไม่จำเป็นต้องออกมาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรกแต่อย่างใด เพราะ
1. ครัวเรือนของไทย 82.4% มีบ้านของตนเอง โดยเป็นในเขตเทศบาล 62.7% (สัมมโนประชากรและเคหะ 2543) การส่งเสริมที่อยู่อาศัยในยุโรปเกิดขึ้นเพราะสัดส่วนครัวเรือนที่มีที่อยู่อาศัยเองยังต่ำมาก
2. กลไกตลาดสามารถทำงานได้ด้วยตนเอง จำนวนที่อยู่อาศัย 135,598 หน่วยทั้งหมดในตลาดจะสามารถขายได้หมด ในเวลา 16 เดือน ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่จำเป็นต้องสูญเสียงบประมาณสนับสนุนใด ๆ
3. ผลการประกอบการของบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ต่างมีผลประกอบการที่ดี ไม่อยู่ในภาวะน่าห่วง
4. ในขณะนี้ไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย

รัฐบาลควรให้สัญญากับประชาชนได้ว่า หากเกิดวิกฤติ รัฐบาลจะสนับสนุนโดยการลดอัตราดอกเบี้ยให้เท่ากับศูนย์เปอร์เซ็นต์เป็นเวลา 3 ปีจนกว่าจะพ้นวิกฤติโดยรัฐบาลเป็นผู้รับภาระดอกเบี้ย แต่ในระหว่างนี้รัฐบาลจะได้ระดมกำลังไปแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าของประเทศ เช่น ปัญหาน้ำท่วม และอื่น ๆ ก่อน

ในระหว่างนี้หากรัฐบาลสามารถสร้างความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยการกำหนดให้บริษัทพัฒนาที่ดินทุกรายและผู้บริโภคปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ที่กำหนดการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ก็จะทำให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์และมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยรัฐบาลไม่ต้องเสียงบประมาณกระตุ้นการซื้อแต่อย่างใด
รัฐบาลพึงเตรียมการรับวิกฤติเศรษฐกิจอันจะเกิดจากความปั่นป่วนของเศรษฐกิจโลกและภัยธรรมชาติต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นในประเทศไทย โดยนัยนี้ การส่งเสริมการซื้อบ้านอาจกลายเป็นการเร่งอุปสงค์เกินจำเป็นจนกลายเป็นการส่งเสริมการเก็งกำไร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าในช่วงปี 2553-2555 จะมีอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ถึง 330,000 หน่วย ซึ่งอาจก่อให้เกิดการล้นตลาดในปี 2556 ได้ ยิ่งกว่านั้นการขาดการควบคุมการอำนวยสินเชื่อที่ปล่อยกันเกือบ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน อาจเป็นภัยต่อตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต ดังนั้นรัฐบาลจึงควรทบทวนนโยบายใด ๆ ที่ส่งเสริมการเร่งซื้อ-ขายบ้านและการอำนวยสินเชื่อที่สุ่มเสี่ยงเช่นทุกวันนี้

อย่างไรก็ตาม หากรัฐบาลยังประสงค์จะดำเนินการตามนโยบายบ้านหลังแรก กระผมขอเสนอให้ส่งเสริมการซื้อบ้านทั้งมือหนึ่งและมือสองเฉพาะที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่ายังมีรอขายอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 22,130 หน่วย แยกเป็น บ้านเดี่ยว 267 หน่วย บ้านแฝด 46 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 7,837 หน่วย ห้องชุด 13,750 และที่ดินจัดสรร 230 หน่วย ยิ่งหากนับรวมที่อยู่อาศัยมือสองก็คงมีรวมประมาณ 50,000 หน่วย และทั่วประเทศคงมีอีกนับแสนหน่วย ในการนี้รัฐบาลควรกำหนดรายได้ของผู้ที่จะได้รับความช่วยเหลือไม่เกิน 20,000-25,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือน และชดเชยดอกเบี้ยให้ตามระยะเวลาที่กำหนด

ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรสนับสนุนการจัดหาที่อยู่อาศัยหรือที่พักพิงแก่ผู้ไร้บ้านในพื้นที่ต่าง ๆ เช่น สนามหลวง และพื้นที่อื่น เพื่อการจัดสวัสดิการสังคมแก่ผู้ยากไร้ที่แท้จริงเหล่านี้ และเป็นการสร้างสวัสดิภาพที่ดีทั้งต่อผู้ไร้บ้านและผู้อยู่อาศัยในเขตเมืองอีกด้วย

อนึ่งหากมีเงื่อนไขที่คาดว่าก่อให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตที่จะกระทบกระเทือนต่อธุรกิจ บริษัทผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ตลอดจนประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย กระผมในนามของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดจากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่รายเดือน และสำรวจภาวะการขายของโครงการที่เปิดขายในทุกรอบไตรมาส จะได้นำเสนอข้อมูลแก่รัฐบาลเพื่อการแก้ไขปัญหาต่อไป

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

[chatchai]

ผมคิดว่านโยบายของรัฐบาลชุดนี้มีแนวทางที่ชัดเจนครับ

ในอนาคตอันใกล้ สภาพเศรษฐกิจของสหรัฐและยุโรปมีปัญหาแน่นอน ซึ่งน่าจะส่งผลกระทบพอสมควรต่อการส่งออก ดังนั้นรัฐบาลจึงพยายามที่จะกระตุ้นความจับจ่ายใช้สอยภายในประเทศให้มากขึ้นมาชดเชย

ส่วนหนึ่งก็เป็นการเพิ่มกำลังซื้อ ซึ่งก็คือ ประกันราคาข้าว ขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ขึ้นเงินเดือนปริญญาตรี

อีกส่วนหนึ่งก็คือ ลดค่าใช้จ่าย เช่น ลดราคาน้ำมัน ลดภาษีรถยนต์คันแรก และรวมถึงลดภาษีบ้านหลังแรก

ส่วนเรื่องทางด้านสังคม ผมคิดว่าเป็นผลพลอยได้มากกว่า

อุตสาหกรรมรถยนต์ได้รับผลกระทบอย่างมากในช่วงวิกฤต Sub Prime ทำให้ต้องลดกำลังการผลิตลง พนักงานก็มีรายได้ลดลง

อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยก็ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมต่อเนื่องอีกมากมาย ทำให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่อเนื่องอีกมาก เกิดการจ้างงานมาก

ถ้าเราสนับสนุนบ้านมือสอง ก็ไม่ช่วยอุตสาหกรรมก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็น ปูนซีเมนต์ กระเบื้อง ยาแนว สุขภัณฑ์ กระจก วงกบ ประตู หน้าต่าง ผ้าม่าน ฝ้า ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา สี และอื่นๆอีกมาก ไม่ช่วยการจ้างงาน เหมือนบ้านหลังแรก เพราะสร้างเสร็จแล้ว

[beaeaebe]

ผมเบื่อการเมืองสมัยนี้

ถ้าการเมืองฝั่งตรงข้ามทำอะไร ก้อหาเหตุผลมาใส่ให้มันดูแย่ ดูไม่ดีได้ทุกอย่าง

[กาละมัง]

ผมว่าเราเริ่มออกจะให้ความเห็นไปทางการเมือง ซึ่งกติกาเวบห้ามไว้

ยังไงก็อยากให้วิจารณ์ผลกระทบเชิงพื้นฐานดีกว่านะครับ

อย่าไปต่อว่าใคร (แม้คันปากมาก ผมก็ต้องข่มตัวเองเหมือนกัน) ไม่งั๊นเดี๋ยวพวกเราก็ได้ทะเลาะกันเอง โดยไม่มีการตัดสิน ทิ้งไว้แต่ความร้าวฉาน และไม่เกิดประโยชน์อันใด

[koon007]

ถ้าการใช้เงินลงไปทุ่มแล้วกระตุ้นเศรษฐกิจก็ไม่เห็นเสียหายอะไรถึงแม้จะสูญเงินเยอะ เพราะมันทำให้เกิดการจ้างงานเกิดรายได้คนในประเทศ ยังดีกว่าการซื้อของที่ ซื้อมาใช้ไม่ได้เช่น GT200ตัวละล้านกว่า
อีกข้อที่ไม่เห็นด้วยค่าแรงทุกวันนี้ต่ำไป ถ้าบอกว่า300บาทแล้วเจ๊งหมด ต้องมองด้วยค่าครองชีพทุกวันนี้เท่าไหร่ ข้าวอาหารจานนึงปาไป35บาท40บาท45บาท*3มื้อแค่กิน100กว่าบาทแล้ว ค่าใช้จ่ายต่อคนมีอีกจิปาถะ ถ้าบอก300มากไปทุกวันนี้ คุณแน่ใจแล้วหรือคุณอยู่ไม่เกิน300หรือ9000บาทต่อเดือน หรือต้องกดให้คนลำบากเพื่อตัวเองสบาย ใจเขาใจเราครับเรื่องนี้

[OutOfMyMind]

ผมว่าข้อมูลที่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เสนอมามันแปลก ๆ เช่น ครัวเรือนไทย 82% มีบ้านเป็นของตัวเอง มันน่าจะมีความผิดพลาดอะไรสักอย่าง และการส่งเสริมนโยบายบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นบ้านสำหรับอยู่อาศัยจริง โอกาสที่จะเป็นฟองสบู่นั้นน้อย ไม่เหมือนกับการซื้อขายบ้านเพื่อเก็งกำไร แต่ก็ดีที่มาช่วยกันทักท้วงรัฐบาล จะได้ออกนโยบายออกมาให้รัดกุมและส่งผลดีกับ การหมุนของเศรษฐกิจไทย

[pak]

ลูกค้าสนับสนบ้านหลังแรก ฉุดอสังหาฯ ไตรมาสสี่ทรุด [ นสพ.เดลินิวส์, 30 ก.ย. 54 ]

นายธำรงค์ ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยภายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด
ครั้งที่ 15 ระหว่างวันที่ 29 ก.ย.-2 ต.ค.นี้ ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ว่า ผลจากการลงพื้นที่
สำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่เข้ามาชมงานวันแรกพบว่า ผู้บริโภคส่วนหใญ่เกิดความสับสนกับมาตรการ
บ้านหลังแรกของรัฐบาลที่ออกมามาก เห็นได้จากบางคนเข้าใจผิดถึงขนาดที่ว่าเมื่อซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท
จะต้องได้รับเงินคืน 300,000 บาท เหมือนกับกรณีการซื้อบ้านที่มีราคา 5 ล้านบาท ที่จะได้รับเงินคืน
500,000 บาท โดยต้องไปขอคืนจากผู้ประกอบการ ถือเป็นความเข้าใจที่ผิดอย่างมาก จึงคาดว่าจะทำให้
ตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสสุดท้ายนี้ชะลอตัวลง

[terati20]

ผมไม่เห็นด้วยกับ นโยบายรถคันเเรก เพราะทีมีอยู่ก็เต็มถนน เเล้วเอาไป
ทำขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าเพิ่มดีกว่า
ไม่เห็นด้วยกับจำนำข้าวเพราะสุดท้ายก็จะขาดทุน

เห็นด้วยกับบ้านหลังเเรก เเต่ลดหย่อนน้อยไป ควรจะให้มากกว่านี้

[san]

ถ้าการใช้เงินลงไปทุ่มแล้วกระตุ้นเศรษฐกิจก็ไม่เห็นเสียหายอะไรถึงแม้จะสูญเงินเยอะ เพราะมันทำให้เกิดการจ้างงานเกิดรายได้คนในประเทศ ยังดีกว่าการซื้อของที่ ซื้อมาใช้ไม่ได้เช่น GT200ตัวละล้านกว่า
อีกข้อที่ไม่เห็นด้วยค่าแรงทุกวันนี้ต่ำไป ถ้าบอกว่า300บาทแล้วเจ๊งหมด ต้องมองด้วยค่าครองชีพทุกวันนี้เท่าไหร่ ข้าวอาหารจานนึงปาไป35บาท40บาท45บาท*3มื้อแค่กิน100กว่าบาทแล้ว ค่าใช้จ่ายต่อคนมีอีกจิปาถะ ถ้าบอก300มากไปทุกวันนี้ คุณแน่ใจแล้วหรือคุณอยู่ไม่เกิน300หรือ9000บาทต่อเดือน หรือต้องกดให้คนลำบากเพื่อตัวเองสบาย ใจเขาใจเราครับเรื่องนี้

ผมกิน 25 บาท เอง ข้าวราดกับ 2 อย่าง อร่อยด้วย อิ่มด้วย
ไปซื้ออะไรตั้ง 35 40 45 หล่ะคู๊ณณณณณณ
ก็ถ้าเลือกราคาอย่างนั้น มันจะเหลืออะไรหล่ะ

อ่อ ผมซื้อตามตลาดนี่แหล่ะครับ ไม่ได้กินในหน่วยงานหลวง ที่ราคาถูกๆนะครับ

ท่านแน่ใจหรือว่า คนอื่นกินเหมือนท่าน
ร้านอาหารที่ไม่แพง มีอยู่ทั่วไป ไม่หาหล่ะครับ

เลือกสิ การเลือกมีผลครับ

[ส.สลึง]

เรื่องข้าวแกงมันก็แล้วแต่ทำเลครับ
บางแห่งก็แพงจริงๆ นะ
หาร้านถูกๆ แบบชาวบ้านกิน
20-30 บาทแล้วท้องอิ่มไม่ได้เลย

บางย่านนานๆ ไปที คงไม่เป็นไร
แต่ถ้าเป็นที่ทำงาน ผมว่าหิ้วปิ่นโต
ไปทานที่ทำงานก็ช่วยประหยัดไปได้เยอะครับ