ขอคำปรึกษาเรื่องการสร้าง town house เพื่อขาย

[humdrum]

ที่ดินสี่เหลี่ยมผืนผ้า ประมาณ 8 ไร่ ครับ

 อยากถามความเห็นจากเพื่อนๆ ครับ ว่า เราต้องเริ่มอย่างไรบ้าง?

[ksnk]

วางโครงการ - ศึกษาตลาด กลุ่มเป้าหมาย
                  - กำหนดรูปแบบโครงการ วางผัง
                - ดูความเป็นไปได้และความค้มทุน

เท่าที่นึกออกอ่ะครับ

[ปรัชญา]

ออกแบบ  จัดผังที่ดิน
สำรวจระแวกใกล้เคียง  มีใครจัดโครงการใกล้เคียงกันเพื่อหาราคา
รูปแบบการสร้าง  คำนวนราคาผู้รับเหมา  ประเมินค่าใช้จ่ายถนน  ไฟฟ้า  ประปา
ศึกษาจุดด้อยและจุดเด่น  เพื่อนำมาใช้  อื่นๆอีกเยอะเลยครับ

[Dech]

ดูตัวเราก่อนพร้อมหรือยัง
แล้วดูคู่แข่งก่อนครับพี่ demand supply เป็นไงบ้าง

เดี่ยวนี้คนบ้ายี่ห้อ ต้องระวัง
เราไม่มี brand `ราคาต้องแข่งขันได้

town house ราคา หน้ากว้าง ๕ เมตร ๓ ชั้น
ราคา ๒ ล้านนิดๆจนถึง ๓ ล้านหน่อยๆกำลังมาแรงครับ

หน้ากว้าง ๔ เมตร คงขายยากขึ้นเรื่อยๆครับ

[เพื่อน]

8ไร่นี่ทำทาวน์เฮาส์ได้เยอะมากเลยนะครับ...ถ้าทำอย่างถูกต้องคงต้องขออนุญาติจัดสรรค์ด้วย ซึ่งจะมีกฎข้อบังคับหยุมหยิมเพิ่มขึ้นมาอีกเยอะ เช่นพื้นที่ส่วนกลาง ขนาดผิวจราจร พื้นที่บำบัดน้ำเสียฯลฯ

ขั้นแรก คงต้องรวบรวมข้อมูลหลายๆด้านก่อน ได้แก่การลงทุน+ทำเล+คู่แข่ง และการตั้งราคาขายและการคืนทุน

อ้อ...เรื่องสำคัญ อย่าลืมเช็คเรื่องผังเมืองก่อนนะครับ ว่าที่ดินของเราสร้างอาคารประเภทใดได้บ้าง โดนกฎบังคับพิเศษอะไรหรือปล่าว เช่นมีแนวร่นจากถนนหลวงหรือเป็นพื้นที่พิเศษฯลฯเพื่อจะไว้ใช้เป็นข้อมูลสำหรับการวางแผนต่อไป

ขั้นต่อไปเอาข้อมูลมาเริ่ม ลองจัดวางผังดูว่าจะขายแบบใดบ้าง เช่นบริเวณติดถนนใหญ่ อาจทำเป็นตึกแถวหรือHome office ส่วนด้านใน อาจเป็นทาวน์เฮ้าส์(ซึ่งมีราคาขายถูกลง) และอาจมีบ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยวบ้างก็อาจจะได้ และต้องไม่ลืมพิ้นที่ส่วนกลางด้วย(ตามกฎจัดสรรค์)...ขั้นนี้ก็วางแผนไปคำนวณกำไรขาดทุนไปให้ละเอียดขึ้นด้วยครับ....แล้วก็เรื่มวางConceptและออกแบบอาคารได้เลย

พิจารณาวิธีการขายพร้อมๆกับการลงทุน ถ้าชัวร์ก็ทำพร้อมกันทีเดียวทั้งหมด หรือจะทยอยทำทีละเฟส เพื่อทดลองตลาดไปในตัวด้วย ซึ่งควรเผื่อวิธีการก่อสร้างแบบแบ่งเฟสไม่ให้เฟสใหม่รบกวนเฟสที่ขายหมดมีคนเข้าอยู่อาศัยแล้วฯลฯ

เมื่อแน่ใจแล้วก็เริ่มงานDevelopพื้นที่พร้อมกับการตลาด ซึ่งรวมถึงการวางแผนโฆษณา การทำบ้านตัวอย่าง การตั้งสำนักงานขายและพนักงานขายฯลฯ ....ช่วงนี้ก็เริ่มทำไปพร้อมกับแบบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร และจัดหาผู้รับเหมามาประมูลงานแต่ละส่วน

ขอให้โชคดีครับ.... :lol:

[Little Boy]

พี่เพื่อนครับ แล้วเราสามารถเช็คได้ที่ไหนครับว่าที่ดินเราอยู่ในโซนสีอะไร พอดีผมจะสร้างที่พักสินค้าอ่ะครับ ไม่ถึงขนาดอาคารเก็บสินค้าพวกโกดัง เราจะเลี่ยงโดยขออนุญาติสร้างอาคารพาณิชย์แทนได้มั้ยครับ

[เพื่อน]

พี่เพื่อนครับ แล้วเราสามารถเช็คได้ที่ไหนครับว่าที่ดินเราอยู่ในโซนสีอะไร พอดีผมจะสร้างที่พักสินค้าอ่ะครับ ไม่ถึงขนาดอาคารเก็บสินค้าพวกโกดัง เราจะเลี่ยงโดยขออนุญาติสร้างอาคารพาณิชย์แทนได้มั้ยครับ

ลองติดต่อสำนักผังเมืองดูครับ น่าจะมีข้อมูลUpdateล่าสุด(บางพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงไปคามเวลาครับ หรืออาจจะถามที่สำนักงานเขต(งานขออนุญาติก่อสร้างอาคาร)เลยก็น่าจะหาให้ตรวจดูได้

ในพื้นที่สีต่างๆบางทีก็มียกเว้นให้เป็นเปอร์เซ๊นต์สำหรับสีอิ่นๆเข้ามาผสมได้ว่ามีโอกาสปนมาได้กี่เปอร์เซ็นต์ และมีโควต้าตามเปอร์เซ็นต์เหลือให้เราทำรึปล่าว ต้องลองเช็คดูครับ กฏพวกนี้เปลี่ยนไปเรื่อยๆ ผมไม่ค่อยได้ตามมานานแล้วครับ

ส่วนคำว่าที่พักสินค้า ก็คงต้องตีความเป็นอาคารประเภทโกดังสินค้ามั้งครับ....ถ้าจะเลี่ยงเป็นอาคารพาณิชย์ ก็ควรดูพื้นที่ด้วยเพราะจะเกี่ยวกับการจัดที่จอดรถให้พอกับพื้นที่ใช้สอย ซึ่งอาคารพาณิชย์จะมีขนาดMinimumอยู่ว่าถ้าเกินจากนี้ต้องจัดให้มีที่จอดรถ1คันต่อ60ตรม.ของพื้นที่ทำงาน(ถ้าจำไม่ผิด)หรือ1คันต่อ200ตรม.ของพื้นที่รวมทั้งหมดของอาคาร อย่างใดอย่างหนึ่งที่มากกว่า
ตัวเลขพวกนี้ ผมไม่ได้ติดตามนานแล้ว อาจมีการเปลี่ยนแปลงไปบ้าง(ช่วงหลังๆผมหันมาจับงานตกแต่งภายในมากกว่า... :lol: ) ถ้าต้องการจริงๆ ก็จะลองค้นหาให้ครับ หรือจะลองถามทางเขตดูก็ได้ครับ...แต่แนะนำให้ไปถามเขตที่เราไม่ได้จะก่อสร้างนะครับ เดี๋ยวเค้าจะตาโตน้ำลายไหลกันซะก่อน...อย่าเอาโฉนดจริงไปให้เค้าดูด้วย พวกนี้เค้าถึงกันหมด...แค่ไปปรึกษาแล้วสมมุติพื้นที่ขึ้นมา แต่เวลาเช็คเรื่องผังเมือง คงต้องไปเขตพื้นที่ของเราดีแล้วครับ...:lol:

[humdrum]

ขอบคุณทุกท่านมากครับ