" ต่างชาติเล่นกล.. ฮุบที่ดินภูเขา "

[matrix]

จับตาต่างชาติเล่นกล  ฮุบที่ดินภูเขา

กระแสต่างชาติฮุบที่ดินเมืองท่องเที่ยวแรงไม่หยุด นักวิชาการชี้จับตา "เอกสารสิทธิที่ดินทำกิน" แปลงกายเป็น "โฉนดที่ดิน" ว่อน เปิดช่องขาย "ที่ดินบนภูเขา" ให้ต่างชาติถือครอง แนะพาณิชย์ต้องจับมือกรมที่ดินตรวจสอบร่วม เอกชนแฉ 'นอมินีไทย' แสบ แอบโอนหุ้นคืนหลังโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แก้เกมเตรียมริบที่ดินคืน ด้านพาณิชย์ระบุพร้อมไล่เช็คถือครองหุ้นหลังโอน รับสอบยาก



บรรยากาศการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ดินเปล่า และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามเมืองท่องเที่ยวสำคัญของไทยให้กับต่างชาติยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง รวมถึงการจัดสรรโครงการ 'บนพื้นที่ภูเขา' ให้ต่างชาติ ก่อให้เกิดความสงสัยถึงความเป็นไปได้ในการออกเอกสารสิทธิที่ดิน โฉนดที่ดินบนภูเขาว่าสามารถทำได้หรือไม่

ที่ผ่านมาแม้กฎหมายจะห้ามพัฒนาที่อยู่อาศัยบนภูเขา แต่ยังมีการซื้อขายที่ดินบนภูเขาทั้งในรูปแบบที่ดินเปล่า และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจ.ภูเก็ต สมุย เพราะที่ดินบริเวณติดหาดเหลือน้อยมาก จนผู้ประกอบการต้องหาที่ดินบนภูเขามาพัฒนาแทน

รศ. มานพ พงศทัต นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI Thailand) กล่าวว่า การซื้อที่ดินในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต สมุย เกาะช้าง พะงัน พัทยา ของต่างชาติ ไม่เพียงแต่ที่ดินทั่วไปเท่านั้น แต่ยังลามไปถึงที่ดินบนภูเขา ซึ่งกรณีนี้มี 2 ประเด็นที่น่าสนใจ คือ 1. ที่ดินบนภูเขามีเอกสารสิทธิ หรือโฉนดได้อย่างไร และ 2. ต่างชาติถือครองที่ดินได้อย่างไร

ในประเด็นแรก ที่ดินบนภูเขา ที่มีโฉนดและเจ้าของนำไปซื้อขายได้นั้น เกิดจากการที่ชาวบ้านเข้าไปทำมาหากิน และอยู่อาศัยเป็นเวลานาน จึงขอใบจับจองที่ดินจากกำนัน และผู้ใหญ่บ้าน หลังจากนั้นได้นำที่ดินดังกล่าวไปขอเอกสารสิทธิทำกิน หรือ ส.ก. แล้วต่อมาจึงนำไปขอหนังสือสำคัญหรือใบน.ส. เพื่อนำไปขอใบน.ส.3 ก. หรือหนังสือที่ถ่ายทางอากาศ ซึ่งเป็นขั้นตอนที่แสดงให้เห็นที่ดินชัดเจนที่สุด และเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่นำไปสู่การขอโฉนดที่ดิน จึงทำให้มีโฉนดที่ดินบนภูเขาเป็นจำนวนมาก

นอกจากนั้นในขั้นตอนที่ได้รับใบส.ก.มานั้น เป็นขั้นตอนที่ถูกพูดถึงกันมาก เพราะใบส.ก.จะไม่ได้แสดงตำแหน่งของที่ดินชัดเจน เพียงแต่ระบุลักษณะทางกายภาพ ทำให้มีการนำใบสก.ที่ถูกเปลี่ยนเป็นหนังสือสำคัญแล้ว และต้องยกเลิกทิ้ง ไปจับจองพื้นที่ใหม่ที่มีลักษณะทางกายภาพใกล้เคียงกับพื้นที่เดิม แล้วดำเนินการเปลี่ยนพื้นที่นั้นๆ กลายเป็นโฉนดที่ดินเพื่อนำไปขายต่อไป

"ลักษณะแบบนี้เป็นที่รู้กันว่า ใบส.ก.บินได้ บางฉบับบินกันข้ามจังหวัด บินไปใช้จังหวัดโน่นที กลับมาใช้จังหวัดนี้อีกที ไม่มีที่สิ้นสุด แต่การจะนำใบส.ก.มาใช้ได้ซ้ำอีกครั้ง ส่วนหนึ่งต้องยอมรับว่า เจ้าหน้าที่ของรัฐเองมีส่วนรู้เห็นและเกี่ยวข้องด้วยเช่นกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่กรมที่ดินต้องเข้ามาตรวจสอบ"

เมื่อเอกสารสิทธิต่างๆ กลายสภาพมาเป็นโฉนดที่ดิน ก็จะถือว่าถูกต้องแล้ว การขออนุญาตพัฒนาต่างๆ ก็สามารถดำเนินการได้ทันที ซึ่งโฉนดเหล่านี้จะถูกกว้านซื้อโดยนายทุนคนไทย เพื่อนำไปขายต่อให้กับชาวต่างชาติทั้งในรูปแบบ ขายที่ดินเปล่า และขายพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมาถึงจุดนี้ทำให้เกิดประเด็นข้อสงสัยว่า ต่างชาติจะถือครองที่ดินได้อย่างไร

**ลงดาบเอกสารสิทธิ เดอะพีค สมุย

ล่าสุด โครงการเดอะ พีค สมุย ของบริษัท สมุยพร็อพเพอร์ตี้โซลูชั่น จำกัด ซึ่งมีนายไมเคิล เฟรดริค วิลเลี่ยม เฮนรี่ ชานอล ชาวอังกฤษ เป็นผู้มีอำนาจลงนามในบริษัท ถูกหน่วยงานราชการสั่งตรวจสอบความถูกต้องในการออกเอกสารสิทธิ เพราะโครงการดังกล่าวจัดขายที่ดินบนเขาด่าง ตรงข้ามแหลมไม้แก่น ถนนบ่อพุด-พระใหญ่ เนื้อที่ 514 ไร่ ราคาไร่ละ 8 ล้านบาท มูลค่าทั้งหมด 4,112 ล้านบาท ซึ่งประกาศขายในหนังสือคู่มือซื้อขายที่ดิน "สมุย-พะงัน เรียลเอสเตท" (SAMUI-PHANGAN Real Estate) ฉบับประจำเดือนมิถุนายน/กรกฎาคม 2006 และในเวบไซต์

**แนะแปลงสภาพเจ้าของเป็นผู้เช่า

รศ. มานพ กล่าวต่อว่า กรณีดังกล่าวเป็นเพียงตัวอย่างเดียวเท่านั้น แต่เชื่อว่ายังการซื้อขายที่ดินบนภูเขาในลักษณะดังกล่าวอีกเป็นจำนวนมาก เพราะในจังหวัดท่องเที่ยวทั้งสมุย ภูเก็ต มีหนังสือคู่มือซื้อขายที่ดินต่างๆ เป็นจำนวนมาก ที่ทำในนามบริษัทโบรกเกอร์ บริษัททนาย และหนังสือพิมพ์ท้องถิ่น รวมถึง ยังมีหนังสือในลักษณะ How to investment in ..... อีกในหลายจังหวัด ซึ่งหน่วยงานรัฐต้องเร่งตรวจสอบ หากตรวจพบกรณีคนไทยเป็นผู้ดำเนินการ ควรจะเปลี่ยนสถานภาพจากเจ้าของให้กลายเป็นผู้เช่าแทน เพื่อลดการต่อต้านและคัดค้าน ส่วนกรณีคนต่างชาติ ต้องขายคืนให้คนไทยบุคคลอื่น ที่ต้องตรวจสอบไม่ให้เป็นนอมินีรอบสอง

**จี้พาณิชย์ผนึกกรมที่ดินสอบถือหุ้น**

แนวทางการแก้ปัญหาการถือครองที่ดินของต่างชาติด้วยวิธีการหลบเลี่ยงกฎหมายต่างๆ จะต้องอาศัยความร่วมมือจากกระทรวงพาณิชย์ ในฐานะผู้รับจดทะเบียนบริษัท ควรตรวจสอบความถูกต้องในการจัดตั้งบริษัทเพื่อซื้อขายที่ดิน สัดส่วนการถือหุ้นที่ต้องไม่เกิน 49% โดยเฉพาะเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการถือหุ้น และควรประสานงานกับกรมที่ดินด้วย

**ระบุต้องตรวจสอบการได้มาของโฉนด**

นายนิวัติ ลมุนพันธ์ กรรมการบริหาร บริษัทบางกอก แมเนจเม้นท์ เรียลตี้ จำกัด หรือบีเอ็มกรุ๊ป กล่าวว่า หากมีโฉนดที่ดินที่ถูกต้อง ก็สามารถขออนุญาตก่อสร้างเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ถูกต้อง และเมื่อผู้ซื้อเป็นบริษัทต่างชาติที่ผ่านการจัดตั้งมาอย่างถูกต้อง การโอนทรัพย์สินพร้อมที่ดิน ก็ต้องเกิดขึ้นตามขั้นตอน ประเด็นสำคัญจึงอยู่ที่กระบวนได้มาของโฉนดนั้นถูกต้องหรือไม่ ใครเป็นผู้ต้องรับผิดชอบและตรวจสอบ และกระบวนการจัดตั้งของบริษัทต่างชาตินั้นถูกต้องหรือไม่ ใครเป็นผู้ตรวจสอบ

"การตรวจสอบต้องดำเนินการอย่างระมัดระวัง เพราะต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยในไทยจริง และดำเนินการถูกต้องก็มีจำนวนไม่น้อย เมื่อเกิดปัญหาและรัฐประกาศเร่งตรวจสอบ เจ้าหน้าที่กรมที่ดินก็ไม่กล้าโอน ทำให้ลูกค้าต่างชาติที่อยู่ระหว่างผ่อน ก็หยุดผ่อน เพราะกลัวโอนไม่ได้ ช่วงระยะนี้ หลายโครงการจึงประสบปัญหาลูกค้าต่างชาติหยุดผ่อนกลางอากาศเป็นจำนวนมาก"

สิ่งสำคัญของการตรวจสอบความถูกต้องของต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยกระทรวงพาณิชย์ต้องร่วมมือกับกรมที่ดินในการอัพเดทข้อมูลข่าวสารถึงกันต่อเนื่อง โดยเมื่อมีกรณีที่บริษัทที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นให้กลายเป็นต่างชาติในสัดส่วนที่สูงขึ้นจนเกิน 49% ต้องแจ้งให้กรมที่ดินตรวจสอบการถือครองที่ดิน และให้เพิกถอนสิทธิการถือครองทันที หากต่างชาติกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัทนั้นๆ

**นอมินีไทยแสบโอนหุ้นคืนใน 1 วัน**

เขาระบุว่า ที่ผ่านมาวันที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือทรัพย์สินต่างๆ บริษัทผู้ซื้อมีเอกสารทุกอย่างถูกต้อง สัดส่วนผู้ถือหุ้นเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด แต่เมื่อหลังการโอนเสร็จเรียบร้อยแล้ว บางกรณีเพียงวันเดียวเท่านั้น นอมินีคนไทยที่เคยถือหุ้นในบริษัทนั้น ก็โอนหุ้นทั้งหมดคืนให้กับบริษัทต่างชาติทันที ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ต้องแจ้งกับกรมที่ดินเพื่อโอนคืนทันที แต่เจ้าของจะไม่แจ้งและกรมที่ดินก็จะไม่มีทางรู้ได้เลยว่า เกิดการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทดังกล่าวแล้ว แต่กระทรวงพาณิชย์ส่งข้อมูลให้กรมที่ดินเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แล้ว กรมที่ดินก็สามารถตรวจสอบได้ทันที

**กรมที่ดินแจงตรวจสถานะทุกปี**

ด้านแหล่งข่าวจากกรมที่ดิน เปิดเผยว่า ขณะนี้กรมที่ดินมีนโยบายให้ตรวจเช็คสถานะผู้ถือหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุกหนึ่งปี เพื่อตรวจสอบความถูกต้อง และป้องกันปัญหาการถือครองที่ดินโดยต่างชาติ หลังการโอนกรรมสิทธิ์การถือครอง เพราะที่ผ่านมากรมที่ดินยังไม่มีการตรวจสอบบริษัทต่างๆ ในลักษณะเชิงลึก หรือรีเช็คข้อมูลต่อเนื่อง

**พาณิชย์รับนอมินีสอบยาก**

นางอรจิต สิงคาลวณิช อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เปิดเผยว่า จากกรณีที่มีต่างชาติเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น ทำให้มีผู้ร้องเรียนมาที่กรมฯเป็นจำนวนมาก ดังนั้นกรมฯจึงได้มอบหมายให้เจ้าหน้าที่และผู้บริหารที่เกี่ยวข้องเข้าไปตรวจสอบการถือครองที่ดินของบริษัทต่างชาติว่าผิดหลักเกณฑ์หรือไม่

เนื่องจากหลักเกณฑ์การรับจดทะเบียนบริษัทเป็นรูปแบบที่อำนวยความสะดวกให้กับบริษัทที่เข้ามาจดทะเบียนไว้ก่อนอย่างรวดเร็ว โดยสามารถแจ้งการขอจดทะเบียนได้ถึง 42 ข้อ หลังจากนั้นจึงค่อยมีการตรวจสอบเอกสาร และการถือหุ้นย้อนหลัง พร้อมกับพิจารณาช่องโหว่ของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ทั้งนี้สิ่งที่กรมจะเข้าตรวจสอบ คือ กรอบวัตถุประสงค์ของบริษัทที่เข้ามาขอจดทะเบียนที่ผ่านมาว่าตรงกับการประกอบกิจการหรือไม่ และได้มีคำสั่งให้เจ้าหน้าที่เข้าไปสุ่มตรวจ หรือตรวจสอบบริษัทที่มีต้องสงสัย หรือมีการร้องเรียนว่าตรงกันกับที่แจ้งขอจดทะเบียนกับกรมหรือไม่

พร้อมกับให้ประสานงานเครือข่ายพันธมิตรหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้องเพื่อร่วมกันตรวจสอบความถูกต้อง อาทิ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ซึ่งเป็นหน่วยงานเกี่ยวข้องกับการออกโฉนด ตลอดจนกรมสรรพากร เป็นต้น นอกจากนี้กรมยังจะต้องทำงานเชิงรุก โดยเข้าไปตรวจสอบดูแล บริษัทที่ต้องสงสัยเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์และถือครองที่ดินต่างชาติ

แหล่งข่าวจากกรมพัฒนาธุรกิจ กล่าวว่า กรมพัฒนาธุรกิจไม่มีหน้าที่ในการออกเอกสารการถือครองที่ดิน แต่กรมพัฒนาธุรกิจมีหน้าที่เพียงพิจารณาความเป็นต่างด้าวของบริษัทเท่านั้น ซึ่งกรณีที่มีบริษัทนิติบุคคลคนไทยถือหุ้นเกินกึ่งหนึ่งก็ถือว่าเป็นบริษัทคนไทย ดังนั้นการเข้ามาถือครองที่ดิน โดยการถือหุ้นแทนจึงยอมรับว่าเป็นวิธีการตรวจสอบที่ยาก เนื่องจากตามเอกสารที่จดทะเบียนหากเป็นนิติบุคคลคนไทยมีสัดส่วนเกิน 51% ก็ยังถือว่าเป็นบริษัทคนไทย ซึ่งเกณฑ์การพิจารณาไม่ได้ดูจากอำนาจการบริหาร จึงเป็นเรื่องยากในการตรวจสอบ

BangkokBizweek
14/7/2006

[shanghai]

ทุกวันนี้ที่ดินในภูเก็ต ถูกต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดิน โดยในนามบริษัทที่จดทะเบียนใหม่ โดยถือหุ้น 49% เเล้วจ้างคนไทยอีก 6 คนๆละ 1000 บาทลงชื่อในบริษัทถือหุ้นอีก 51% เเต่จะมีสัญญาพิเศษคือ ต่างชาติมีอำนาจทั้งหมดในการบริหารในบริษัทหลอกๆนั้น  อีกทั้งห้ามมิให้มีการขายหรอโอนถ่ายหุ้นให้เเก่กันด้วย

ที่ดินริมทะเล เป็นของคนไทยน้อยลงเเล้วครับ ส่วนใหญ่คนไทยจะอยู่ในเมืองกัน