กู้สั้นหรือกู้ยาวดี (แนวทางการคิด ถ้าคุณกำลังจะซื้อบ้าน)

[MO101]

Money and Me : กู้สั้นหรือกู้ยาว

พร้อมระวี วีระโสภณ

ตอนที่แล้วพูดถึงว่าแต่ละคนจะขอวงเงินสินเชื่อบ้านได้สูงสุดเท่าไร ซึ่งก็ได้บอกไปแล้วว่าส่วนหนึ่งจะขึ้นอยู่กับอายุของผู้ขอกู้ด้วย เพราะปกติธนาคารจะให้กู้ได้สูงสุดที่อายุ 60 ปี ดังนั้นหากมีอายุ 35 ปีก็จะเหลือเวลากู้ได้สูงสุด 25 ปี แต่ถ้าอายุ 45 ปีแล้ว ก็กู้ได้สูงสุด 15 ปีนั่นเอง



แต่ทีนี้พอถึงเวลาต้องกรอกใบสมัครขอวงเงินสินเชื่อเข้าจริง ในช่องวงเงินที่ขอส่วนใหญ่จะไม่มีปัญหาเพราะรู้อยู่แล้วว่าตัวเองต้องการกู้เท่าไร แต่พอถึงช่องที่ต้องกรอกระยะเวลาขอกู้ ส่วนใหญ่ก็จะชะงักและเงยหน้าขึ้นถามว่า

จะขอกู้กี่ปีดี?

คนอายุ 35 ปีนี้ก็จะมีคำถามต่อว่า แล้วฉันควรจะกู้เต็ม 25 ปีหรือเลือกกู้แค่ 15 ปีดี ส่วนคนอายุ 45 ปีก็จะถามเช่นกันว่าแล้วฉันควรจะกู้ 15 ปีหรือแค่ 10 ปีดีล่ะ

กู้สั้นกับกู้ยาวจะมีข้อดีข้อเสียต่างกันอย่างไร

คำแนะนำในที่นี้คือให้ยื่นขอกู้ให้นานที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพราะนอกจากค่างวดรายเดือนจะน้อย ภาระไม่มากแล้ว ข้อดีอีกประการหนึ่งของการกู้ยาวคือหากว่าความสามารถในการผ่อนชำระของเรามีมากกว่าค่างวดนั้นอยู่แล้ว ก็ค่อยเอาส่วนนั้นไปตัดต้นหรือที่เรียกว่า “โปะ” ทีหลังให้เสียดอกน้อยกว่าดีกว่า

เพราะทุกเดือนที่เราจ่ายค่างวดไป ธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ยจากเงินต้น ณ เดือนนั้น ดังนั้น โดยปกติช่วงแรกๆ เราจึงโดนดอกเบี้ยสูงเพราะคำนวณค่างวดจากเงินต้นที่เหลืออยู่เกือบเต็ม เท่ากับเราเอาเงินไปเสียดอกเบี้ยมากในช่วงแรก เงินที่ไปตัดต้นก็น้อย เท่ากับว่าเงินที่เราจ่ายไปในช่วงแรกๆ นั้น คือการจ่ายดอกเบี้ยเสียเป็นส่วนใหญ่

ถ้าเลือกผ่อนระยะสั้น อัตราการผ่อนต่อเดือนก็จะสูงและดอกเบี้ยระยะสั้นจะต้องเสียดอกเบี้ยในช่วงต้นๆ จะสูงตามไปด้วย ดังนั้นจึงควรกู้ยาวๆ นานๆ ดีกว่า

ตัวอย่างเช่น เปรียบเทียบการกู้ระยะสั้น 20 ปี อัตราการผ่อนเดือนละ 10,000 บาทกับกู้ระยะยาว 30 ปีอัตราการผ่อนเดือนละ 6,000 บาท เท่ากับมีส่วนต่างอยู่ 4,000 พันบาท

ถ้าเดือนหนึ่งเรามีความสามารถในการผ่อนได้ 10,000 บาทสบายๆ อยู่แล้ว ก็ให้เลือกกู้ 30 ปี แล้วเอาส่วนต่าง 4,000 บาทไปตัดต้น

แต่ถ้าผ่อนเดือนละ 10,000 บาท เงินที่ผ่อนช่วงต้นซึ่งปกติจะมีทั้งต้นและดอกอยู่ในนั้น โดยเฉลี่ยช่วงต้นที่ธนาคารจัดเก็บอาจจะอยู่ที่ 70-80% จากค่างวดนั้น เท่ากับว่าจากเงิน 10,000 บาทที่จ่ายไป เราอาจโดนดอกเบี้ย 70% ให้ธนาคารเท่ากับ 7,000 บาทและจ่ายเงินต้นแค่ 3,000 บาท

ถ้าเลือกผ่อน 30 ปี ค่างวดเดือนละ 6,000 บาท ธนาคารคิดดอกเบี้ย 80% จากเงินก้อนนั้น เท่ากับเราจ่ายดอกเบี้ย 4,800 บาทและจ่ายเงินต้น 1,200 บาท แต่เรามีกำลังเหลืออีก 4,000 บาทที่จะตัดต้นทันทีได้

ดังนั้น ถ้าเลือกแบบหลังเท่ากับจ่ายเงินต้น 1,200 รวมกับการโปะอีก 4,000 บาท เท่ากับเดือนนั้นเราตัดต้นได้ 5,200 บาทและเสียดอกเบี้ยแค่ 4,800 บาท

พูดง่ายๆ คือแทนที่จะไปจ่ายดอกเบี้ยสูงๆ ให้เลือกกู้ยาวแล้วเอาเงินที่เหลือไปโปะเงินต้นดีกว่า เพราะธนาคารจะคิดดอกเบี้ยในเดือนถัดไปจากเงินต้นที่เหลือ ณ สิ้นเดือนล่าสุดหรือเรียกว่าวิธีการคิดแบบลดต้นลดดอก เช่นจาก 1 ล้านเหลือ 950,000 บาท เดือนต่อไปก็คิดดอกเบี้ยจาก 950,000 บาททันที

ทั้งนี้ ต้องถามถึงเงื่อนไขของธนาคารด้วย เช่น กำหนดการผ่อนขั้นสูงหรือขั้นต่ำของแต่ละเดือนไว้หรือไม่ อนุญาตให้โปะตั้งแต่เดือนที่เท่าไร หรือหากปิดบัญชีก่อนกำหนดจะต้องเสียค่าปรับหรือไม่และเท่ากับเท่าไร เป็นต้น

ถ้าเงื่อนไขยืดหยุ่นพอให้โปะได้ ส่วนใหญ่ก็จะออมไว้ก่อนแล้วค่อยโปะกันทีเดียว

จากส่วนนี้จะเห็นได้ว่าอายุผู้กู้จึงมีผลอย่างมาก เพราะถ้าอายุน้อยก็เหลือเวลากู้ได้นานหน่อย ดังนั้น ถ้ามีคนอายุมากกับอายุน้อยกู้ร่วมกัน ถ้าเป็นไปได้ก็ให้ "ต่อรอง" ธนาคารใช้คนอายุน้อยกว่าเป็นผู้กู้หลัก จะได้เหลือเวลากู้ได้นานๆ เพื่อให้ได้เรทอัตราการผ่อนต่อเดือนน้อย แต่ละเดือนจะมีภาระไม่มาก

แม้ในทางปฏิบัติแล้ว คนส่วนใหญ่ก็จะผ่อนกันหมดก่อนครบเทอมทั้งนั้น แต่อย่าลืมว่าถ้าเลือกกู้ยาวกว่า หากผ่อนจนครบเทอม บ้านแบบเดียวกันหลังที่ผ่อน 30 ปี จะแพงกว่าหลังที่ผ่อน 25 ปีแน่นอน
-------------------------------------------------------
คัดมาจาก http://www.bangkokbizweek.com/ วันศุกร์ที่ 01 กันยายน พ.ศ. 2549

[BHT]

มาโพสต์ได้ตรงเวลาพอดีเลย ขอบคุณครับ

[supachail]

ผมขออณุญาติ เสนอข้อคิดเห็นเพิ่มเติม นะครับ (จากประสบการณ์จริง)

ในการเปรียบเทียบสินเชื่อ บ้าน ระหว่าง ธนาคาร ซึ่งก็จะมีข้อเสนอต่างๆ มากมาย เราจะต้องพิจารณาหลายองค์ประกอบ เพื่อให้มั่นใจ ว่า เงื่อนไขต่างๆ เหมาะสม กับตัวเรามากที่สุด
เงื่อนไขที่ดีทีสุดสำหรับเพื่อนเรา อาจไม่เหมาะกัยเราก็ได้นะครับ

1. อัตราดอกเบี้ย เช่น ลอยตัว คงที่
โดยทั่วไป ผมจะเปรียบเทียบ โปรโมชั่น ที่ 3 ปี ว่า ธนาคารไหน เสนอดอกเบี้ยถูกที่สุด นอกจากนี้ ยังต้องพิจารณา อีกว่า ทิศทางดอกเบี้ยใน 2-3 ปี นี้ มีโอกาสผันผวนหรือไม่ เช่น ถ้าดอกเบี้ยอยู่ช่วงขาขึ้น โปรแกรมที่เสนอเป็นคงที่ 2-3 ปี อาจน่าสนใจกว่า
(ควรคำนวณค่าเฉลี่ย ตลอด 3 ปี แลวเปรียบเทียบกัน)
2. เงื่อนไข การจ่ายค่างวด ข้อนี้ ก็สำคัญมากเช่นกัน
สำหรับ บางคน ซึ่งอาจมีรายได้พิเศษ รายได้เสริม หรือ โบนัส ต้นปี ขึ้นมา ก็ต้องการที่จะโปะ บางธนาคาร ยอมให้โปะได้แค่ 2 เท่า 3 เท่า
ดังนั้น เมื่อเราเลือกอายุสัญญาที่ยาว แต่เราสามารถชำระจริง ได้มากกว่า ก็อาจทำให้เราอึดอัด เพราะติดเงื่อนไข  
หากเลือกได้ ก็เลือกแบบที่ไม่จำกัดเงินที่ชำระ จะดีกว่า
ดังนั้น เราก็ดูว่า เรามีโอกาสที่ จะมีรายได้พิเศษ มากน้อยแค่ไหน ถ้าเงินก้อนนี้  สูงกว่า ค่างวดพอสมควร ก็พิจารณาเงื่อนไขข้อนี้เป็นพิเศษหน่อย

3. เงื่อนไข ค่าปรับ หากผิดสัญญา
เช่น หากปิดบัญชี ก่อน 3 ปี ค่าธรรมเนียม เป็นอย่างไร
2 % ของเงินกู้ หรือ เงินส่วนที่เหลือ
หากผิดชำระหนี้ ดอกเบี้ย จะเป็นอย่างไร

4. เมื่อชำระครบ 3 ปี ก็ไปหา โอกาส refinance เพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ย จะได้ปลอดหนี้สินเร็วขึ้นนะครับ