TICON ไปกินอะไรมาครับ

[เพื่อน]

(ขอยืมสำนวนท่าน CK มาใช้หน่อย)
มีข่าวอะไรรึปล่าวครับ

[ForrestGump]

ตอนนี้ผมคิดว่า คุณ มน ไม่กลุ้มใจเรื่อง กลต.แล้วครับ คำนวนพอร์ตไม่ทันมากกว่า 555

[ลูกอิสาน]

วันนี้โนมูระมีงานวิจัย .......Ticon the ultimate value stock
ให้ราคาเป้าหมายถึง 19.55 บาทครับ

คงต้องให้เวลาพิสูจน์ว่าจะเป็นไปได้ถึงขนาดนั้นหรือเปล่า

[ForrestGump]

โนมูระ จะสู้ มนตรีซัง ได้ไงครับ

ขายเมื่อไหร่บอกด้วยนะครับ คุณมน 555

[Stock Broker]

หุ้นไปกินบทวิเคราะห์มาหลายโบรกครับ

ส่วนคนที่ซื้อหุ้นวันนี้ก็ไปกินดีหมีมาครับ

[โป้ง]

ว่าแต่ไม่มีใคร สนใจเหล็กเส้น MS บ้างเลยเหรอ

[ปรัชญา]

ขึ้น2หลัก หุหุ

[Mon money]

วันนี้ไหว้เจ้าเสร็จ เดินออกไปเก็บของ ผ่านTV ....ไอ๊หย่า...สิบบาทเลี้ยวววววว....

ไม่รู้ว่าไปกินอะไรมา.....แต่คนที่ซื้อวันนี้...ทำให้ผมต้องขอคารวะว่า....


นายแน่มาก ครับผม

[bigshow]

ขายไปที่ 9.90 เห็น set แดงๆ ไปซื้อกลับตอนปิดตลาด 10.1 มือบอนจริงๆ

[ForrestGump]

อย่า "อยู่ไม่สุข" เหมือนที่คุณ มน ว่าไว้ในคอลัมน์ดีกว่า อิอิ

แล้ว อยู่ห่างๆ ตลาดหุ้นหน่อยคงดีกว่านี้นะ

[bigshow]

นั้นสิ 2-3วัน ผมตื่นเช้าเลยเทรดหุ้นเล่นวันละล้านทุกวัน ขายแล้วขึ้นต่อทุกตัว
ขายทุนกำไรบานเลย

[Mon money]

ภัยของการอยู่ไม่สุข

[สามัญชน]

:lol: :lol: :lol: :lol:

โอ.......11.20 บาทแล้ว

:lol: :lol: :lol: :lol:

[Meeja]

คลายเครียด Ratio ไปแล้ว

[bigshow]

ทำไมรีบทำคลายเครียดเรโชล่ะครับ เป้าหมายยังอีกไกล

[zoro]

ใครว่าซื้อหุ้นตัวเดียวมีความเสี่ยง....ของผมทั้ง PORT มีตัวนี้ตัวเดียวเท่านั้น ฮ่าๆๆๆๆๆๆ
หมอยรรยงบอกว่า "อะไรไม่รู้คือเสี่ยง อะไรที่รู้คือไม่เสี่ยง"
ดร.นิเวศน์บอกว่า " ถ้าเจอหุ้นดีๆ ต้องตีแตกครับ"
โดนไปเยอะ ได้เวลาเอาคืนแล้ว

[Stock Broker]

สงครามยังไม่จบ อย่าเพิ่งประกาศชัยชนะดีกว่าครับ

เห็นๆ กันอยู่ว่าตอนนี้ปริมาณซื้อขายมากผิดปกติอย่างยิ่ง เดี๋ยวลองดูช่วงที่กลับสู่ภาวะปกติก่อนดีกว่าว่าราคาจะยังยืนอยู่ได้มั้ย (เอาใจช่วยครับ)

[วัวแดง]

ผมแอบมองตั้งนาน เกี่ยงราคาอยู่ได้
สุดท้าย อด แต่ไม่เสียดายนะ
เพราะผมไปคว้าแม่มา เลยได้ติดแหไปด้วย

ช่วยลุ้นด้วยคนครับ

ไปดู peและpbv มา โห คาดหวังอนาคตมากจัง เข้าข่ายหุ้นร้อนหรือมั้ย
อย่างงี้ คงได้แต่มอง :lol: :lol: :lol:

[zoro]

ขอบคุณครับที่เอาใจช่วย แต่คิดว่างานนี้ยังไงก็ไม่น่าพลาด ถ้าโลกไม่แตกเสียก่อน

ถ้าดูเฉพาะ pe และ pbv ตอนนี้ จะเห็นว่าราคาอาจจะแพงไปแล้ว กำไรปี 47 น่าจะอยู่ที่ 0.6 และ bv ปี 47 ก็ประมาณ 3.5 ดังนั้น pe ก็ตก 20 เท่า pbv ก็ประมาณ 3.4 เท่า ซึ่งถือว่าราคา ณ ปัจจุบัน 11.9 นั้น สูงกว่าปัจจัยพื้นฐานไปแล้ว

เเต่ ถ้ามาดูปี 48 จากการประมาณการผลประกอบการ น่าจะอยู่ที่ 1.3-1.5 บาทต่อหุ้น กำไรส่วนหนึ่งจะมาจากการออก Property fund ซึ่งจะเกิดขึ้นแน่ๆ และถ้ามีการ Adjust book ใหม่เหมือนที่หลายๆบริษัททำกัน bv จะอยู่แถวๆ 10 บาท ซึ่งถ้าคิด pe หรือ pbv ของปี 48 ณ ราคาปัจจุบัน จะอยู่ที่ 8.5 เท่า และ 1.2 เท่า ก็จะเห็นว่าราคานี้ยังพอที่จะเดินหน้าต่อได้อีก ยังไงซะภายในสิ้นปี 48 น่าจะเห็น 15 บาทได้ไม่ยากนัก

ตัวนี้น่าจะเป็นหุ้นห่านทองคำที่ดีตัวหนึ่งในอนาคตได้(ถ้าต้นทุนที่ถือไม่สูงกว่าปัจจัยพื้นฐานในเวลานั้นๆ)

[โป้ง]

มันจะเหมือนกับ TCB อ่ะเปล่า

[peaceful]

test

[peaceful]

ข้อความด้านล่างนี้มาจากเว็ปกระทิงเขียวที่คุณ ih ได้ คุยกับคุณ ipo ค่ะ


พอดีช่วงนี้ผมได้คุยกับผู้บริหารของโรงงานอุตสาหกรรมท่านหนึ่ง(เป็นบริษัทลูกของบริษัทยักษ์ใหญ่แห่งหนึ่งของญี่ปุ่น) ทำให้ได้รู้อะไรเพิ่มขึ้นมากเกี่ยวกับแนวโน้มการเข้ามาดำเนินธุรกิจภาคการผลิตของบริษัทญี่ปุ่นในไทย และภูมิภาคนี้

1.เท่าที่ทราบมาไทยเราได้รับการจัดอันดับเป็นที่แรกที่จะมา (หรืออาจจะเป็นที่เดียวที่จะมาก็ว่าได้ครับ) ก่อนประเทศอื่นๆในภูมิภาคนี้ และในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าอาจจะมีการย้ายฐานการผลิตจากประเทศในภูมิภาคอาเชียนเข้ามาไทยมากขึ้นแต่สำหรับของบริษัทที่ผมคุยด้วยบอกว่าจะย้ายมาทั้งหมดที่เค้ามีเลยครับ และในปัจจุบันนี้ ญี่ปุ่นมีนโยบายที่จะย้ายฐานการผลิตโดยเฉพาะชิ้นส่วนรถยนต์เข้ามาประเทศไทย เนื่องจากเรามี R&Dแล้วซึ่งต่อจากนี้ไปเราคงได้เห็นกันว่าจะทยอยกันเข้ามาอีกมากเลยทีเดียวครับ

2.คงมีคำถามตามมาว่าทำไมไม่ไปจีนซึ่งหากเราดูแล้วน่าจะมีโอกาสมากกว่าเราซึ่งเรื่องนี้ก็ได้รับคำตอบว่าที่จีนมีปัญหาเรื่องสาธารณูปโภคมากพอสมควร โดยเฉพาะไฟฟ้า นอกจากไม่เพียงพอแล้วราคายังแพงมากอีกด้วย (สงสัยว่าถ่านหินน่าจะมีราคาสูงต่อไปอีกนานเนื่องจาก demand ยังคงอยู่ในระดับที่สูงมากขนาดนี้)

3.และข้อสำคัญคือการย้ายฐานการผลิตนับจากนี้ต่อไป นโยบายของบริษัทญี่ปุ่นจำนวนมากจะเน้นการเช่าโรงงานแทน การเข้ามาซื้อที่แล้วสร้างเหมือนรุ่นบุกเบิกในช่วงก่อนหน้านี้ครับ

สรุป ไทยเรายังคงเนื้อหอม เป็นประเทศที่น่าลงทุนมากกว่าประเทศอื่นในภูมิภาคเดียวกันแบบกินขาดในสายตาของญี่ปุ่น โดยเฉพาะด้านการเมืองที่มีความเข้มแข็งมากในปัจจุบันซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่เค้ามองอยู่เช่นกัน และนายกของเราได้รับการยกย่องมากครับในสายตาของนักธุรกิจญี่ปุ่น ดีใจที่เค้ามองเราเชิงบวกขนาดนี้ครับ

ที่โพสท์มาเป็นเพียงความเห็นและมุมมองของผู้บริหารท่านหนึ่งเท่านั้นไม่ใช่ของทั้งหมดครับ






ตอบกลับโดย : Invisible_hand





Posts : 58
Replies : 1209 « Reply #1 เมื่อ 13/02/2005 , 23:09:57 »
--------------------------------------------------------------------------------
ขอบคุณมากครับ เป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากทีเดียวครับ

จากที่ได้ประมวลข้อมูลจากที่ได้อ่านมาและฟังมา ผมคิดว่าเหตุผลที่เมืองไทยยังเป็นฐานการผลิตหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการต่างชาติก็คือ

1 ผู้ผลิตเกือบทุกรายต้องการกระจายความเสี่ยงครับ หากเป็นผู้ผลิตรายใหญ่ ไม่มีใครกล้าไปตั้งโรงงานที่จีนแห่งเดียวแน่อนครับ เพราะจีนยังถือเป็นประเทศที่มีความไม่แน่นอนในเรื่องการเมืองและนโยบายรัฐสูง

2 Location การมี AFTA ทำให้ประเทศไทยถูกเลือกเป็นฐานการผลิตเพื่อ support ประเทศใน Asean และรวมไปถึงการมีภูมิศาสตร์เป็นศูนย์กลางของภูมิภาค

3 หากไม่นับแรงงานที่จีนถูกกว่าแล้ว ในหลายๆ ด้านประเทศไทยยังดีกว่าจีนครับ โดยเฉพาะเรื่องการติดต่อภาครัฐ ผู้ร่วมทุนชาวไทยมักจะสร้างปัญหาน้อยกว่าที่จีน

4 หากมองใน Asean แล้วนักลงทุนญี่ปุ่นจะชอบเมืองไทยที่สุดครับ ทั้งด้าน วัฒนธรรม ศาสนา ที่คล้ายกันที่สุด แม้ว่ามาเลฯ จะมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีกว่าเรา แต่หลายบริษัทในญี่ปุ้นก็เลือกไทยครับ

เสียดายที่นโยบายการส่งเสริมการลงทุนหลายๆ อย่างในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมาเรายังทำได้ไม่ดีเท่าที่ดวร โดยเฉพาะการลงทุนในทรัพยากรมนุษย์ เพื่อผลิตแรงงานที่มีคุณภาพออกมา และระบบ logistic ถ้าทำได้ผมคิดว่ามาเลย์ฯ ไม่ได้เกิดหรอกครับ

ผมเคยอ่านข้อมูลของบรีษัทแห่งหนึ่ง ได้อธิบายละเอียดเลยครับ ว่าญี่ปุ้นเคยย้ายการผลิตไปที่จีน แล้วไม่ประสบความสำเร็จ เนื่องจากความแตกต่างกันในด้านความคิดและวัฒนธรรม ( คนจีนก็ไม่ happy กับคนญี่ปุ่นมาตั้งแต่เกือบ 100 ปีก่อนแล้ว ) หลังจากนั้นญี่ปุ่นก็ต้องย้ายฐานกลับมาผลิตในไทย ทำให้ supplier มียอดขายดีขึ้นกันถ้วนหน้า

สำหรับบริษัทต่างประเทศแล้ว การเช่าโรงงานเป็น trend ที่จะเกิดขึ้นในระยะยาวค่อนข้างแน่นอนครับ

และที่น่าจับตาคือ การผลิต harddisk จะย้ายจากสิงคโปร์ มาไทยมากขึ้นเรื่อยๆ ครับ

ดัวยเหตุนี้ ทำให้จำนวนผู้เช่าของ ticon ในเดือน ม.ค. ที่ผ่านมาจึงเพิ่มขึ้นมากพอสมควรครับ


ตอบกลับโดย : i-p-o





Posts : 2
Replies : 1 « Reply #2 เมื่อ 14/02/2005 , 08:47:05 »
--------------------------------------------------------------------------------
ผู้บริหารชาวญี่ปุ่นพอได้เข้ามาทำงานในไทย เกือบ 100% ไม่อยากย้ายไปที่อื่นเลยครับ ตอนนี้ใครได้มาประจำที่ไทยนี่จะดีใจกันเป็นพิเศษ บางบริษัทถึงขนาดย้ายสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาคเข้ามาไทยเลยเนื่องจากผู้บริหารระดับสูงอยากอยู่เมืองไทยครับ

[peaceful]

เท่าที่อ่านบทวิเคราะห์หลาย broker คิดว่า CNS น่าจะมีการวิเคราะห์ที่สอดคล้องกับพื้นฐานที่เปลี่ยนไปชองบริษัทครับ

ผมคาดว่าน่าจะมี broker อื่นๆ ทยอยปรับเป้าหมายในเร็วๆ นี้เช่นกันครับ

รายละเอียดเพิ่มเติมของบทวิเคราะห์ คุณ LOSO ได้ post ไว้ใน www.thaivalueinvestor.com หากสนใจรายละเอียดตามไปอ่านดูได้นะครับ

--------------------------------------------------------


The Ultimate Value Stock

ราคาหุ้นปัจจุบันของ TICON ยังไม่สะท้อนมูลค่าที่เหมาะสมที่ CNS ประเมินไว้ที่ 19.55 บาท โดย CNS คาดว่าภายหลังการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property fund) จะทำให้ทั้งโครงสร้างของธุรกิจ รายได้ และ ฐานะทางการเงินของ TICON เปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นมาก โดยการจัดตั้ง Property fund จะทำให้ TICON สามารถระดมทุนไปใช้ในการสร้างโรงงานอุตสาหกรรมเพิ่มโดยพึ่งพาตลาดเงินและตลาดทุนในระบบน้อยลง ในขณะที่ปริมาณความต้องการเช่าโรงงานอตุสาหกรรมสำเร็จรูปที่สูงสามารถที่จะรองรับการขยายตัวของธุรกิจของ TICON ได้เป็นอย่างดี โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการลงทุนที่ไหลเข้ามากับการเคลื่อนย้ายเงินทุนของ Foreign Direct Investment จากประเทศต่างๆในภูมิภาคเอเชีย จีน นอกจากนี้อัตราการใช้กำลังการผลิตในประเทศที่เริ่มตึงตัวทำให้ผู้ประกอบการต้องเพิ่มขีดความสามารถในการผลิตทั้งการสร้างหรือเช่าโรงงานแห่งใหม่ ซึ่งจะเป็นประโยชน์โดยตรงต่อ TICON ที่มีทั้งโอกาสและศักยภาพในการขยายธุรกิจ จากปัจจัยดังกล่าว CNS คาดว่าผลประกอบการของ TICON ในปี 2548 จะมีอัตราการเติบโตในระดับสูงถึง 142% y-y และมีกำไรสุทธิ 785 ล้านบาท EPS 1.51 บาท CNS จึงแนะนำ BUY

CNS คาด TICON จะทำการเสนอขายหน่วยลงทุนของ Property fund ได้ภายใน Q2/48 : TICON property fund ซึ่งอยู่ระหว่างการลงทะเบียนและพิจารณาอนุมัติจาก ก.ล.ต. คาดว่าจะทำการเสนอขายหน่วยลงทุนมูลค่าประมาณ 1,800 ล้านบาทได้เสร็จสิ้นภายใน Q2/48 และจะเริ่มดำเนินการโอนซื้อโรงงานอุตสาหกรรม 39 แห่ง จาก TICON คิดเป็นเม็ดเงินประมาณ 1,150 ล้านบาทที่ TICON จะได้รับภายหลังการเข้าไปถือหน่วยลงทุนในสัดส่วนประมาณ 33% ซึ่ง CNS ประเมินว่า TICON จะสามารถนำเงินที่ได้ไปสร้างโรงงานเพิ่มได้อีกประมาณ 40 แห่ง

อัตราการเติบโตของ TICON จะเป็นไปอย่างก้าวกระโดดนับตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นไป : การจัดตั้ง Property fund เป็นการปฏิวัติโครงสร้างทางธุรกิจของ TICON จาก Business Model ที่สร้างโรงงานแล้วให้เช่าและขายเมื่อลูกค้าใช้สิทธ์ซื้อตามสัญญาเช่าหรือในโอกาสที่เหมาะสม มาเป็นแบบใหม่ที่สร้างและหาผู้มาเช่าและแปลงสินทรัพย์ให้เป็นทุน (Securitization) และนำทุนมาใช้สร้างโรงงานเพิ่ม ซึ่งทำให้อัตราการขยายตัวของ TICON เป็นไปได้อย่ารวดเร็วกว่าเดิมมาก โดย CNS ประเมิน TICON จะสามารถสร้างโรงงานใหม่ได้ปีละ 70-80 แห่ง จากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานโดยไม่ต้องระดมทุนจากผู้ถือหุ้นหากมีการออก Property fund ทุกๆ ปี

CNS ประเมินมูลค่า TICON ด้วยวิธี Discounted Cash Flow (DCF) ราคาที่เหมาะสมเท่ากับ 19.55 บาท : CNS ประเมินมูลค่าที่เหมาะสมของ TICON โดยวิธี Distcounted Cash flow โดยประเมินจากกระแสเงินสดของ TICON และตั้งสมมติฐานว่า TICON จะสามารถจัดตั้ง Property fund ได้ปีละ 1 กองทุน ต่อเนื่องไปนับไปจนถึงปี 2551 และภายหลังปี 2554 มีการเติบโตในอัตราที่ปราศจาก Abnormal return ซึ่งใช้ Growth to perpetuity 3% ซึ่งมูลค่าที่เหมาะสมของ TICON เท่ากับ 19.55 บาท

CNS ให้คำแนะนำซื้อสำหรับ TICON : เนื่องจากราคาปัจจุบันของ TICON ต่ำกว่าราคาที่เหมาะสมมาก CNS จึงให้คำแนะนำ BUY โดยมี Upside Potential 105%


Invisible_hand





Posts : 55
Replies : 1186 « Reply #2 เมื่อ 25/01/2005 , 23:08:08 »
--------------------------------------------------------------------------------
ผมตั้งสมมุติฐานดังนี้ครับ

1 ปี 2549 ticon จะมีการขายโรงงานเข้า property fund 50 แห่ง มูลค่า 2250 ล้านบาท โดยจำนวน 50 แห่งน่าจะใกล้เคียงกับโรงงานให้เช่าที่น่าจะเพิ่มขึ้นในปีนี้ โดยมี gross margin ประมาณ 45% ( gross margin จากการขายโรงงานปีนี้ 50% ) โดยจะมีกำไรหลังหักภาษีและส่วนที่ ticon ถืออยู่ใน fund 473 ล้านบาท

2 รายได้จากค่าเช่าสำหรับโรงงานที่เหลืออยู่ ค่าบริหารจัดการ และเงินปันผลจาก prop fund ที่ออกในปี 48 รวมแล้วประมาณ 348 ล้านบาท

3 ผมคาดว่า ticon จะสามารถเซ็นสัญญาในการก่อสร้างโรงานขนาดใหญ่ และคลังสินค้า มูลค่าประมาณ 1500 ล้านบาท ซึ่ง ticon น่าจะสร้างเสร็จและขายเข้า prop fund ในปี 2549 โดยประมาณการ gross margin จากโครงการนี้ 35% เพราะโรงานขนาดใหญ่จะมี margin ต่ำกว่า โดยคาดว่าจะมีกำไรจากการขายประมาณ 245 ล้านบาท

ดังนั้นเมื่อรวม 3 รายการผมคาดว่าในปี 2549 ticon จะมีกำไรสุทธิ 1066 ล้านบาท หรือ 2.08 บาทต่อหุ้นครับ

อย่างไรก็ตามหากเรามองว่ากำไรที่จะเกิดขึ้นตามรายการที่ 3 ยังไม่แน่นอน และจะตัดออกไป กำไรปี 49 ของ ticon ก็น่าจะอยู่ที่ 1.6 บาทต่อหุ้น

หรือหากจะปรับลดจำนวนโรงงานที่ขายในปี 49 เท่าเดิมคือ 40 โรงงาน กำไรต่อหุ้นก็น่าจะอยู่ที่ระดับ 1.42 บาท

ทั้งนี้ กำไรต่อหุ้นทั้งหมดจะตั้งอยู่ในสมมุติฐานที่ ticon จะรับรู้กำไรจากการขายได้ในส่วนสุทธิจากที่ถือหุ้นใน prop fund เช่น หาก ticon ถือ prop fund 33.3% ticon อาจจะรับรู้กำไรจากการขายได้ 100% ของมูลค่ากองทุนที่ขาย หรือ 66.7% ซึ่งตรงนี้ยังไม่แน่ว่าการบันทึกบัญชีจะทำอย่างไร แต่ผมตั้งสมมุติฐานให้รับรู้เพียง 66.7% ซึ่งเป็นการ conservative ไว้ก่อน แต่หากท้ายสุด ticon รับรู้เต็ม 100% ก็จะทำให้ eps สูงขึ้นจากตัวเลขประมาณการณ์ครับ

[peaceful]

หากรวมกับกำไรจากการธุรกิจให้เช่าประมาณ 300 ล้านบาท จะได้ว่ากำไรสุทธิของ ticon ในปี 48 นี้น่าจะอยู่ที่ประมาณ 697-895 ล้านบาท หรือ 1.36 - 1.74 บาทต่อหุ้น

เนื่องจากวิธีการรับรู้รายได้ยังไม่แน่นอน จะใช้ eps แบบ conservative ไปก่อน คือ 1.36 บาทต่อหุ้นก็อาจจะดีกว่าครับ

ticon มีแผนที่จะนำเงินสดที่ได้จากการขายสินทรัพย์เข้า property fund ไปลงทุนในธุรกิจที่ ticon สนใจแต่ยังไม่ได้ทำเพราะที่ผ่านมามี่ข้อจำกัดด้านเงินทุน ได้แก่ การสร้างโรงงานขนาดใหญ่ ให้เช่ากับบริษัทข้ามชาติ และการสร้างโกดังให้เช่า ซึ่งเป็นการขยายฐานรายได้ของบริษัทในอนาคต

สำหรับความกังวลเรื่องการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนจะเป็นกำไรที่เกิดขึ้นเพียงปีเดียวหรือไม่ ผมเชื่อว่าบทวิเคราะห์หลายแห่งที่อาจจะออกในวันพรุ่งนี้หรือสัปดาห์หน้า อาจจะเขียนว่าเป็น one-time แต่เท่าที่สอบถามทางบริษัท ticon มีแผนที่จะขายโรงงานให้กับกองทุนอสังหาฯ ในปีต่อๆ ไป โดยกำลังพิจารณาแนวทางที่เหมาะสม ซึ่งอาจจะเป็นการขายโรงงานให้กับกองทุนอสังหาฯ ที่ออกปีนี้ ( โดยให้กองทุนอสังหาฯ เพิ่มทุนแบบเฉพาะเจาะจง ) หรือ ขายให้กับกองทุนอสังหาฯ ที่ออกใหม่ในปีต่อๆ ไป

ดังนั้น จาก model การขยายธุรกิจซึ่งเพิ่มจากเดิมซึ่งทำเพียงการสร้างโรงงานขนาดเล็กให้เช่า เป็น ทั้งการสร้างโรงงานขนาดเล็กถึงขนาดใหญ่ และการสร้างโกดังเก็บสินค้า ทำให้ผมมองว่า ticon น่าจะมีการเติบโตของรายได้ในระดับที่สูงใน 2-3 ปีข้างหน้า และน่าจะมีกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้า property fund อย่างต่อเนื่อง และฐานรายได้จากการให้เข่าก็สูงขึ้น รวมทั้งการได้รับค่า fee จากการบริหารกองทุน ที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ผมจึงประมาณอย่างคร่าวๆ ว่ากำไรต่อหุ้นในปี 2549 น่าจะอยู่ในระดับที่เกิน 2 บาทได้ครับ

หากมองในแง่ downside risk หากคิดราคาที่ ticon ขายโรงงานให้กองทุนอสังหาฯ 40 โรงงาน มูลค่า 1750 ล้าน ซึ่งประเมินได้ว่าราคานี้เป็นมูลค่าที่ยุติธรรมตามราคาตลาด

จะได้ว่า ปัจจุบัน ticon มีโรงงานให้เช่า และโรงงานที่พร้อมจะมีรายได้ในอีก 3 เดือนข้างหน้าประมาณ 165 แห่ง

โรงงาน 40 โรงงาน มูลค่า 1750 ล้าน
ดังนั้น โรงงาน 165 โรงงาน จะมีมูลค่า 1750*165/40 = 7218 ล้าน

ticon มีหนี้ประมาณ 2000 ล้านบาท แต่นอกจากโรงงาน 165 แห่งแล้ว ticon ยังมีโรงงานที่กำลังก่อสร้างและที่ดินรอการสร้างประมาณ 80 แห่ง หรือมีมูลค่าประมาณ 2000 ล้านบาท

ดังนั้น adjusted NAV = 7218 + 2000 - 2000 = 7218 ล้าน
หรือ 7218 / 512 = 14.1 บาทต่อหุ้น ซึ่งเป็นมูลค่าสินทรัพย์สุทธิของ ticon ตามราคาตลาดครับ

มีหลายคนถามว่าการออก property fund type 1 ทำให้ ticon มีการเปลี่ยนแปลงในปัจจัยพื้นฐานอย่างไรบ้าง ผมขอสรุปดังนี้นะครับ

1 ทำให้ลดความกังวลเรื่องการเพิ่มทุนไปได้อีกนาน เนื่องจากหาก ticon ไม่ออก property fund และยังขยายการสร้างโรงงานในระดับเดียวกับปี 2004 ไปเรื่อยๆ ticon จะจำเป็นต้องเพิ่มทุนในอีก 2-3 ปีข้างหน้า การออก property fund ทำให้ ticon ได้รับเงินจากการขายถึงประมาณ 1750 * 66.7% = 1167 ล้านบาท และจะมี equity เพิ่มจากการขายสินทรัพย์อีก 595 ล้านบาท ซึ่งหาก ticon มี d/e 1.5 เท่าซึงหมายความว่า ticon จะก่อหนี้ได้เพิ่ม 1.5 เท่าของ equity ที่เพิ่มขึ้น หรือประมาณ 900 ล้านบาท ดังนั้นในปี 2548 ticon จะมีเงินลงทุนถึง 2000 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับจำนวนเงินตามแผนการลงทุนพอดี ( เงิน 2000 ล้านสามารถสร้างโรงงานขนาดที่ ticon ทำอยู่ได้ถึง 80 โรงงาน )

2. การออก property fund เป็นการ re-rating หุ้น ticon ขึ้นมา เนื่องจากในทางทฤษฎี และสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดต่างประเทศคือ หุ้นอสังหาฯ ที่ทำธุรกิจให้เช่าจะมี p/e สูงกว่าหุ้นที่ทำธุรกิจให้ขาย ค่อนข้างมาก เพราะว่าธุรกิจให้เช่ามีความผันผวนของรายได้น้อยกว่าจึงมีความเสี่ยงต่ำกว่ามาก เช่น ธุรกิจให้เช่าจะมี p/e 15-20 เท่า แต่ธุรกิจสร้างขายจะมี p/e 10 เท่า แต่กรณีของตลาดไทย นักลงทุนและนักวิเคราะห์กลับให้ p/e ของธุรกิจให้เช่าเท่ากับธุรกิจขาย หรือบางครั้งต่ำกว่าด้วยเหตุผลเรื่องสภาพคล่อง ดังนั้นในความเป็นจริง ราคาตามพื้นฐานของ ticon นั้นสูงกว่าราคาหุ้นในปัจจุบันค่อนข้างมาก การออก property fund จึงเป็นการเปลี่ยนจากธุรกิจให้เช่าเป็นทั้งธุรกิจให้เช่าและขาย ซึ่งจะทำให้ eps สูงขึ้น




ตอบกลับโดย : Invisible_hand





Posts : 55
Replies : 1174 « Reply #2 เมื่อ 21/01/2005 , 00:17:29 »
--------------------------------------------------------------------------------
เพื่อเป็นการอธิบายข้อ 2 ให้เข้าใจง่ายขึ้นนะครับ

ถ้ามีบริษัทบ้านจัดสรร เช่น House & Land ออกมาบอกว่าจะเลิกสร้างบ้านขายแล้ว แต่จะสร้างให้เช่าอย่างเดียว

คิดว่าหุ้นจะลงมั้ยครับ แม้ว่าความเสี่ยงของบริษัทจะลดลง และสินทรัพย์ก็ไม่ได้ลดลงแถมเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำ เพราะไม่ได้ขายบ้านออกไป แต่กำไรของบริษัทคงลดลงเยอะมากเลยครับ

ตอนนี้ gross margin จากการขายบ้านคือ 40% หมายความว่า ทุน 100 จะขายได้ประมาณ 167 บาท

ขาย 167 บาท จะได้กำไร 40% จาก 167 บาท คือ 67 บาท

คือ ลงทุน 100 บาท กำไร 67 บาท

แต่ถ้าสร้างให้เช่า จะได้ yield ประมาณ 15% คือ จะมีกำไร 15 บาทจากทุน 100 บาท

ดังนั้น ลงทุน 100 บาท ถ้าสร้างเพื่อขาย จะกำไร 67 บาท ในปีนั้น ผลตอบแทน 67% ต่อปี
ลงทุน 100 บาท ถ้าสร้างเพื่อให้เช่า จะกำไร 15 บาท ในปีนั้น ผลตอบแทน 15% ต่อปี

หากปีนั้นที่สร้างให้ขายหมุนเงินได้ 2 รอบ คือ เงินก้อนเดียวกันนำมาหมุนแล้วขายได้ 2 หลัง ก็จะได้กำไร 134 บาทจากทุน 100 บาท หรือผลตอบแทน 134%

ดังนั้น หุ้นที่ทำบ้านจัดสรร หากเมื่อไหร่เปลี่ยนมาทำธุรกิจให้เช่ามาทำธุรกิจขาย ก็คงจะมีกำไรลดลงมาก

ถ้าอย่างนั้น หากหุ้นที่เคยทำธุรกิจให้เช่า เปลี่ยนมาเป็นทำธุรกิจสร้างเพื่อขายบ้าง จะเป็นอย่างไร?

Asset turnover ROE ROA Economic value added EPS คงจะดีขึ้นมาก

แม้ว่าธุรกิจขายจะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น แต่หากสามารถสร้างเพิ่มขึ้นมาใหม่ให้มากกว่าหรือเท่ากับที่ขายไปได้ รายได้จากการให้เช่าก็ยังไม่ลดลงครับ และการขายโรงงานเข้า property fund นั้น เสี่ยงน้อยกว่าการขายบ้านเสียอีก เพราะสามารถกำหนดมูลค่าการขาย และขายได้ง่ายกว่าการขายบ้านเสียอีกครับ ตราบใดที่ yield ของ property fund ( ประมาณ 6-7% ) ยังสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากในระดับหนึ่ง



ตอบกลับโดย : Invisible_hand





Posts : 55
Replies : 1175



« Reply #3 เมื่อ 21/01/2005 , 00:22:05 »
--------------------------------------------------------------------------------
ข้อดีของการออก property fund ( ต่อ )

3 เนื่องจาก ticon ไม่ต้องการที่จะ revalue ตัวสินทรัพย์ ซึ่งจริงๆ แล้วมีมูลค่าประมาณ 2 เท่าของมูลค่าที่บันทึกในงบดุล ซึ่งทำให้มีข้อเสียคือ จะทำให้ bv ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น และการที่ equity ต่ำเกินจริง ทำให้ความสามารถในการก่อหนี้ลดลงด้วย เพราะการ control d/e ทำให้หาก e ต่ำ ก็จะกู้ได้น้อย

ดังนั้นการออก property fund จึงเป็นการ re-value สินทรัพย์ทางอ้อม คือ กำไรจากการขายสินทรัพย์จำนวนมากจะทำให้ book value ของบริษัทเพิ่มขึ้น

[peaceful]

ผมคิดว่าเรื่อง property fund type 1 นี้เป็นเรื่องใหม่ ซึ่งนักวิเคราะห์และนักลงทุนจำนวนมากยังติดภาพ property fund ว่าจะต้องเป็น type 3-4 ซึ่งจะมี structure ไม่ต่างจากหุ้นกู้ และไม่ได้ทำให้มูลค่าของกิจการที่ออก property fund นั้นเปลี่ยน แต่การออก property fund type 1 ทำให้พื้นฐานของบริษัทเปลี่ยน

ผมจึงคิดว่าครั้งนี้เป็นโอกาสที่ดีมากโอกาสหนึ่งที่เราจะสามารถอาศัยการที่คนส่วนใหญ่ไม่เข้าใจ เป็นโอกาสที่ดีในการลงทุน ก่อนทีทุกๆ คนจะเริ่มมาเข้าใจ ซึ่งตอนนั้นหุ้นน่าจะสะท้อนพื้นฐานไปเยอะแล้ว หากให้เปรียบเทียบก็คล้ายๆ กับเมื่อ 3-4 ปีก่อน ที่ไม่ค่อยมีใครรู้จักหรือเช้าใจธุรกิจเดินเรือ แม้ ticon คงจะไม่สามารถให้กำไรได้ 10-20 เท่าเหมือนหุ้นเรือ แต่ผมมั่นใจว่า ticon น่าจะให้ผลตอบแทนทีดี ทั้งในด้าน capital gain และ dividend ที่ดีมากบริษัทหนึ่ง น่าจะมีผลตอบแทนที่ดีกว่าตลาดใน 3-4 ปีข้างหน้า และมีโอกาสที่จะเป็นหุ้นตัวหนึ่งที่อยู่ใน SET50 ภายใน 5 ปีข้างหน้าครับ

[peaceful]

Invisible_hand





Posts : 54
Replies : 1162 « Reply #1 เมื่อ 14/01/2005 , 23:24:21 »
--------------------------------------------------------------------------------
1. TICON ผมได้ลองกระทบ Profit property fund เข้าไปตามที่ได้ประมาณไว้ในขั้นต่ำสุดที่ 400 ล้านบาท หารต่อหุ้นในไตรมาส 1 05 จะมี eps เพิ่มขึ้น 0.87 บาท พอรวมกับ EPS 0.28 ([0.47 - 0.19] conservative ไว้ก่อนคือมองว่ารายได้บางส่วนได้หายไป 25%จากการขาย Property fund และกำหนดให้ไม่มีgrowth rate of revenue ดังนั้นจึงใช้ eps QTD 1-3 ' 04 มาประเมินซึ่ง net ด้วยกำไรที่เคยเกิดจากการขาย assets อีก 0.19) รวมกันได้ EPS 05 full year ประมาณ 1.15 ดังนั้น ณ ราคาปัจจุบัน Ticon จึงถือว่าถูกอยู่มาก หาก factor average p/e ของ อุตสาหกรรมเฉลี่ยประมาณ 10 เท่า ไม่เกิน 1 ปี ราคาที่เหมาะสมน่าจะอยู่ที่ 11.50 บาท หรือ gain at 41% up

- จำนวน ticon ควรจะใช้ 513 ล้านหุ้นครับ คือรวมเอาจำนวนหุ้นบุริมสิทธิ์ 50 ล้านหุ้นเข้าไปด้วย
- หากขายโรงงานออกไปให้ prop fund ticon จะมีโรงงานให้เช่าเหลือประมาณ 110 แห่ง ซึ่งเท่ากับโรงงาน ณ สิ้นไตรมาส 2 ปีก่อน ดังนั้นหาก ticon สามารถเพิ่มจำนวนโรงงานให้เช่าได้ในระดับเดียวกับปีก่อน กำไรจากการให้เช่าจะไม่น้อยลงครับ
- ผมประมาณกำไรจากการขายโรงงานเข้า prop fund แบบ conservative ประมาณ 496 ล้านหรือ 0.97 บาทต่อหุ้น โดยใช้สมมุติฐาน มูลค่า fund 2,000 ล้านบาท gross margin 40% อัตราภาษี 27.5% และสัดส่วนการถือหุ้นของ ticon ใน prop fund 20%
และกำไรจากธุรกิจหลักแบบ conservative ประมาณ 0.50 บาทต่อหุ้น รวมแล้วกำไรต่อหุ้นปีนี้น่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.47 บาทต่อหุ้นครับ โดยยังไม่รวมกำไรที่จะเพิ่มขึ้นหาก ticon ออก property fund ได้อีกซัก 1 กองในช่วงปลายปีครับ

[ForrestGump]

ดร.นิเวศน์ว่าอย่างนี้
"พูดถึงเรื่องการบริหารการเงินของกิจการ ผมก็ชอบที่จะเห็นบริษัททำอะไรที่ง่าย ๆ แบบธรรมดา ๆ เพราะผมค่อนข้างกลัว พ่อมดการเงิน ที่ชอบใช้เครื่องมือทางการเงินแปลก ๆ ใหม่ ๆ ซึ่งรวมถึงสิ่งที่เรียกว่า SPV (Special Purpose Vehicle) หรือพวกกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือกองทุนพิเศษต่าง ๆ เพื่อใช้ในการระดมเงิน เพราะเครื่องมือเหล่านั้นเมื่อนำมาใช้แล้วมักจะทำให้ภาพการเงินที่แท้จริงของบริษัทเปลี่ยนไปจนผมไม่รู้ว่าจริง ๆ แล้วกิจการเป็นหนี้ที่แท้จริงเท่าไร"

พี่ฉัตรชัย ก็ว่าอย่างนี้
"การจัดตั้งกองทุนอสังหา ทำให้สัดส่วนทางการเงินของบริษัทนั้นๆ บิดเบือนไป"

ตอนนี้เรากำลัง วนอยู่ในเกมล่าส่วนเกินทุนด้วยความโลภเกินความรู้ที่เรามี เหมือนที่เฮียคลายเครียดว่าไว้ หรือเปล่าครับเนี่ย

[JoJotaro]

แต่ทำไม กรุงเทพธุรกิจ วันก่อนหน้าที่เขียนเกี่ยวกับ SPV บอกว่าทำให้แยกทรัพย์สินได้ชัดเจน วิเคราะห์ง่ายขึ้นเพราะแบ่งส่วน

เลยสับสนกับดร.นิเวศน์เลยครับ

[stockms]

สำหรับคนที่ไม่มีความรู้มันก็ดูซับซ้อนครับ อย่างผมไงถ้าคุณ IH ไม่มาชี้ให้เห็นประเด็นต่างๆ ก็ไม่รู้เลยว่าไอ้กองทุนที่เขาต้งนี้ดีหรือไม่ดีอย่างไร ถึงชี้ให้เห็นแล้วก็ยังไม่กล้าซื้อ ซื่อบื่อปล่อยให้มันลอยไปถึง 12 บาท มองจนน้ำลายหกเช็ดไม่หมด

[chatchai]

พี่ฉัตรชัย ก็ว่าอย่างนี้
"การจัดตั้งกองทุนอสังหา ทำให้สัดส่วนทางการเงินของบริษัทนั้นๆ บิดเบือนไป"

สำหรับ PROPERTY FUND ที่ TICON ออกนั้นชัดเจนครับ

เหมือนเป็นการขายสินทรัพย์ให้เช่าออกไป เพียงแต่ว่าบริษัทยังคงถือสัดส่วนอยู่ 33% ครับ

กรณีนี้ก็มีข้อดีหลายประการดังที่คุณ Invisible Hand กล่าว

แต่ข้อเสียก็คือ บริษัทก็มีความเสี่ยงในเรื่องรายได้มากขึ้นเนื่องจากมีรายได้ค่าเช่าลดลง โดยหวังรายได้จากการขายโรงงานให้ Property Fund

อีกทั้งบริษัทก็คงขาดกำไรที่แอบซ่อนอยู่ในมูลค่าที่ดินที่จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ถ้าเศรษฐกิจดี