**
-
CK
- สมาชิกกิตติมศักดิ์
- โพสต์: 9795
- ผู้ติดตาม: 0
**
โพสต์ที่ 3
ฮ. ฉันโลภอ่ะ ซื้อทั้งสองที่เลย
แต่จริงๆ แล้วจะซื้อตึกหลังที่สองครับ ถ้าสามารถกู้ได้โดยใช้ตึก
ค้ำประกันสัก 4 ล้านขึ้นไป
จะเสียค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยประมาณ 2 หมื่นบาทต่อเดือน
กำไร 2 หมื่น ต่อปีก็ 240,000 บาทจากทุน 2 ล้าน
ก็ตั้ง 12% ต่อปี!!!
ถ้ามาดู cash flow ค่าผ่อนตัดต้น + ค่าดอกเบี้ยตกประมาณ 3
หมื่นบาท/เดือน ยังมี positive cash flow ประมาณ 1 หมื่นบาท
ถ้าซื้อในนามบริษัท 6 ล้านเอามา amortize 20 ปี กลายเป็น
ค่าใช้จ่ายเดือนละ 25,000 บาท สามารถเอาไปหักส่วนลด
ภาษีได้อีก เป็นกระแสเงินสดแฝง ถ้ากิจการมีกำไรจากธุรกิจอื่น
แต่จริงๆ แล้วจะซื้อตึกหลังที่สองครับ ถ้าสามารถกู้ได้โดยใช้ตึก
ค้ำประกันสัก 4 ล้านขึ้นไป
จะเสียค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยประมาณ 2 หมื่นบาทต่อเดือน
กำไร 2 หมื่น ต่อปีก็ 240,000 บาทจากทุน 2 ล้าน
ก็ตั้ง 12% ต่อปี!!!
ถ้ามาดู cash flow ค่าผ่อนตัดต้น + ค่าดอกเบี้ยตกประมาณ 3
หมื่นบาท/เดือน ยังมี positive cash flow ประมาณ 1 หมื่นบาท
ถ้าซื้อในนามบริษัท 6 ล้านเอามา amortize 20 ปี กลายเป็น
ค่าใช้จ่ายเดือนละ 25,000 บาท สามารถเอาไปหักส่วนลด
ภาษีได้อีก เป็นกระแสเงินสดแฝง ถ้ากิจการมีกำไรจากธุรกิจอื่น
-
คัดท้าย
- Verified User
- โพสต์: 2917
- ผู้ติดตาม: 0
**
โพสต์ที่ 5
เอ... อย่างนี้ P/E ก็น่าจะสำคัญกว่า P/BV หนะสิครับ เพียงแต่ P/BV ต้องไม่แพงจนเกินไป ...นักดูดาว เขียน:ท่าน LOSO ตอบคำถามเรื่อง P/E P/BV ได้แยบยลมากครับ
ขอคารวะ
เอ .. แล้วเท่าไหร่ ถึงจะเรียกว่า เกินไป และเท่าไหร่ถึงจะคุ้มค่ากันละครับ เราจะดูยังไงกันครับ !!??
The crowd, the world, and sometimes even the grave, step aside for the man who knows where he's going, but pushes the aimless drifter aside. -- Ancient Roman Saying
-
คัดท้าย
- Verified User
- โพสต์: 2917
- ผู้ติดตาม: 0
**
โพสต์ที่ 7
CK เขียน: แล้วแต่มุมมองและความต้องการของเจ้าของ (ใหม่) ครับ
หุ้นกับอสังหามีความแตกต่างกันหลายอย่างมาก วิธีคิด
เรื่อง return ในการลงทุนจะไม่เหมือนกันครับ เพราะความ
เสี่ยงและตัวช่วยต่างกันเยอะ
แล้วอย่างนี้ในมุมมองของหุ้น จะต่างกับอสังหาอย่างไรบ้างครับ ?
ในหัวข้อที่ผมตั้งคำถามไว้เกี่ยวกับ P/E , P/BV ว่าทำไม ROE สูง แล้ว P/BV ถึงมักมีค่าได้สูงตาม ก็น่าจะตอบได้จากตัวอย่างของคุณ LOSO ในหัวข้อนี้
http://www.thaivalueinvestor.com/webboa ... php?t=7081
นอกจากนี้พี่ chatchai ได้ตอบเพิ่มเติมว่า
ทีนี้คำถามคือ ถ้าอย่างนี้ P/E ก็น่าจะสำคัญกว่า P/BV ซิครับ มีท่านใดพอจะให้ความกระจ่างได้หรือไม่ครับ ว่า ...chatchai เขียน:มีคนเคยพูดว่า อย่าถามว่าผมมีสินทรัพย์มากเท่าไร แต่ให้ถามว่าในแต่ละปี สินทรัพย์ที่ผมมีอยู่สามารถผลิตเงินสดให้ผมได้มากเท่าไร
ราคาของสินทรัพย์ก็ขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดที่สินทรัพย์นั้นผลิตได้ครับ
ดูอย่างไรจึงจะทราบว่า P/BV นั้นเริ่มสูงเกินไป ?
จากที่มีหลายๆท่านบอกว่า ให้มองว่าถ้าเราซื้อทั้งกิจการ เราใช้เงินเท่าไหร่
แล้วเราจะทำกิจการนั้นๆขึ้นมาแข่งเอง ด้วยเงินที่เท่าที่ใช้ซื้อทั้งกิจการ เราสามารถทำได้หรือไม่
ถ้าใช้เงินเท่ากับซื้อทั้งกิจการแล้วยังคิดว่าไม่สามารถทำธุรกิจขึ้นมาแข่งได้ แสดงว่า P/BV นั้นยังไม่แพง
คิดแบบนี้ใช่หรือไม่ครับ
The crowd, the world, and sometimes even the grave, step aside for the man who knows where he's going, but pushes the aimless drifter aside. -- Ancient Roman Saying
-
ch_army
- Verified User
- โพสต์: 1352
- ผู้ติดตาม: 0
**
โพสต์ที่ 8
ตอบคำถามได้อย่างสนุกมากครับพี่ๆทุกท่าน โดยเฉพาะเจ้าของกระทู้ ท่าน LOSO
จริงผมว่า PE บอกระยะเวลาในการคืนทุนแก่เรา ภายใต้สมมุติฐานว่ากำไรคงที่ ไปจนถึงระยะเวลาคืนทุน
แต่ PBV น่าจะบอกถึงว่า หากทุกอย่างไม่เป็นไปตามที่เราหวังไว้เรายังพอขายกิจการทอดตลาดในราคาที่ไม่น่าเกลียดนักซักเท่าไร ซึ่งหากเราขาดทุนหรือปล่อยไว้นาน BV จะลดลงเรื่อยๆ ซึ่ง ราคาคงลงตามมาแน่นอน
อันนี้ผมมองตามความรู้สึกของการทำธุรกิจน่าจะเป็นแบบนี้น่ะครับ ไม่รู้ใช้กับหุ้นได้หรือเปล่า
สำหรับคำตอบที่พี่ LOSO ถามไว้ตัวแปรสำคัญคือความต่อเนื่องและแน่นอนของกำไรในอนาคตซึ่งอาจแปรเปลี่ยนสถานการณืไปอย่างไรก็ได้ ซึ่งหากใครคิดมาถูกทาง ก็จะได้ของดีในราคาที่ต่ำกว่าตอนที่เราอยากจะขายแน่ หรือไม่ก็ไม่ซื้อมันทั้งคู่เลย
จริงผมว่า PE บอกระยะเวลาในการคืนทุนแก่เรา ภายใต้สมมุติฐานว่ากำไรคงที่ ไปจนถึงระยะเวลาคืนทุน
แต่ PBV น่าจะบอกถึงว่า หากทุกอย่างไม่เป็นไปตามที่เราหวังไว้เรายังพอขายกิจการทอดตลาดในราคาที่ไม่น่าเกลียดนักซักเท่าไร ซึ่งหากเราขาดทุนหรือปล่อยไว้นาน BV จะลดลงเรื่อยๆ ซึ่ง ราคาคงลงตามมาแน่นอน
อันนี้ผมมองตามความรู้สึกของการทำธุรกิจน่าจะเป็นแบบนี้น่ะครับ ไม่รู้ใช้กับหุ้นได้หรือเปล่า
สำหรับคำตอบที่พี่ LOSO ถามไว้ตัวแปรสำคัญคือความต่อเนื่องและแน่นอนของกำไรในอนาคตซึ่งอาจแปรเปลี่ยนสถานการณืไปอย่างไรก็ได้ ซึ่งหากใครคิดมาถูกทาง ก็จะได้ของดีในราคาที่ต่ำกว่าตอนที่เราอยากจะขายแน่ หรือไม่ก็ไม่ซื้อมันทั้งคู่เลย
-
CK
- สมาชิกกิตติมศักดิ์
- โพสต์: 9795
- ผู้ติดตาม: 0
**
โพสต์ที่ 9
ตัวอย่างที่คุณ loso ให้ คุณ chatchai เคยถามไว้แล้วครั้งนึง
ครับ เป็นบ้านของ LH ที่อยู่ติดถนนใหญ่ กับอีกอันเข้าไปในซอย
โดยปกติผมดู BV โดยพิจารณาจาก
1. ประเภทของธุรกิจ
2. วิธีการบันทึกสินทรัพย์ (ว่าบันทึกอะไรบ้าง)
3. สินทรัพย์อะไรบ้างที่ "ก่อให้เกิดรายได้"
4. มีสินทรัพย์ซ่อนเร้น (hidden assets) หรือไม่
5. อัตราการเติบโตของสินทรัพย์เป็นอย่างไร
ผมให้ความสำคัญกับ hidden assets และสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้
มากกว่าอย่างอื่น
ตัวอย่างของ hidden assets
เรือ/เครื่องจักรที่ตัดค่าเสื่อมหมดแล้ว
ที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้ประเมินราคาตามจริง
brand
R&D (กรณีบริษัทไม่ได้ลงเป็น asset แต่ลงเป็นค่าใช้จ่าย)
key staff
expertise
durable competitive advantages ทั้งหลาย
monopoly rights
ทรัพยสินทางปัญญา
พวกที่ดินเปล่านี่ผมถือว่าเป็น non-performing asset
เพราะไม่ได้สร้างรายได้ให้กับบริษัทอย่างต่อเนื่อง
พวก performing hidden asset นี่แหละครับ คือสิ่งที่ทำให้
บริษัทน่าสนใจ ไม่ใช่ Book Value
การลงทุนในอสังหามาใช้กับหุ้นได้อย่างเหมาะเจาะมากครับ
หนังสือ Rich Dad series พูดถึงประโยชน์ของการลงทุนในอสังหา
ไว้มากมาย มีหลายอย่างที่เอามาประยุกต์ใช้กับเมืองไทยได้เหมือนกัน
ครับ เป็นบ้านของ LH ที่อยู่ติดถนนใหญ่ กับอีกอันเข้าไปในซอย
ผมไม่ใช่เอ็กกะเปิดทางด้านการวิเคราะห์งบ ก็เลยไม่ค่อยสนใจ BV ครับดูอย่างไรจึงจะทราบว่า P/BV นั้นเริ่มสูงเกินไป ?
โดยปกติผมดู BV โดยพิจารณาจาก
1. ประเภทของธุรกิจ
2. วิธีการบันทึกสินทรัพย์ (ว่าบันทึกอะไรบ้าง)
3. สินทรัพย์อะไรบ้างที่ "ก่อให้เกิดรายได้"
4. มีสินทรัพย์ซ่อนเร้น (hidden assets) หรือไม่
5. อัตราการเติบโตของสินทรัพย์เป็นอย่างไร
ผมให้ความสำคัญกับ hidden assets และสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้
มากกว่าอย่างอื่น
ตัวอย่างของ hidden assets
เรือ/เครื่องจักรที่ตัดค่าเสื่อมหมดแล้ว
ที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้ประเมินราคาตามจริง
brand
R&D (กรณีบริษัทไม่ได้ลงเป็น asset แต่ลงเป็นค่าใช้จ่าย)
key staff
expertise
durable competitive advantages ทั้งหลาย
monopoly rights
ทรัพยสินทางปัญญา
พวกที่ดินเปล่านี่ผมถือว่าเป็น non-performing asset
เพราะไม่ได้สร้างรายได้ให้กับบริษัทอย่างต่อเนื่อง
พวก performing hidden asset นี่แหละครับ คือสิ่งที่ทำให้
บริษัทน่าสนใจ ไม่ใช่ Book Value
คุณเด่นศรีแห่งพันทิบ ห้องอิสรภาพทางการเงิน ได้เอาแนวทางแล้วอย่างนี้ในมุมมองของหุ้น จะต่างกับอสังหาอย่างไรบ้างครับ ?
การลงทุนในอสังหามาใช้กับหุ้นได้อย่างเหมาะเจาะมากครับ
หนังสือ Rich Dad series พูดถึงประโยชน์ของการลงทุนในอสังหา
ไว้มากมาย มีหลายอย่างที่เอามาประยุกต์ใช้กับเมืองไทยได้เหมือนกัน
-
ปรัชญา
- สมาชิกกิตติมศักดิ์
- โพสต์: 18252
- ผู้ติดตาม: 0
Re: มีตึก 2 หลัง คุณเลือกตึกหลังไหน ????
โพสต์ที่ 10
LOSO เขียน:ถ้ามีตึกอยู่ 2หลัง ...............
ราคาที่ดิน+ราคาค่าก่อสร้าง เท่ากัน สมมุติว่า 3 ล้านบาท .............
แต่ต่างกันที่ทําเลและการค้าขาย .......................
ตึกหลังที่1 ........
อยู่ในซอยเงียบๆ ไม่ค่อยมีผู้คน เปิดร้านขายของขายได้กําไรเดือนละ 5000 บาท เจ้าของอยากขายที่ราคา 2 ล้านบาท ...............
ตึกหลังที่ 2 ........
อยู่ปากซอย ผู้คนพลุกพล่าน ทํามาค้าคล่อง ขายได้กําไรเดือนละ 40000 บาท เจ้าของอยากขายที่ราคา 6 ล้านบาท .............
จะซื้อตึกหลังไหนดีครับ ..............
ก. ตึกหลังที่1 ฉันจะซื้อไว้อยู่เอง ไม่ค้าขาย ชอบแบบว่าเงียบๆสงบๆ ไม่หนวกหู ไม่ชอบคนเยอะๆ
ข. ตึกหลังที่1 ฉันจะซื้อดักไว้ เด๋วรอสักระยะ คงมีคนเห็นเองแหละว่ามูลค่าตึกมันตั้ง 3 ล้านนี่นา ถ้าฉันขายตึกได้สัก 2.5ล้าน กําไรตั้ง 5แสนเห็นๆ
ค. ตึกหลังที่1 เผื่อว่าจะ "มีทางด่วน" มาลงใกล้ๆ ราคามันจะโดดขึ้นไปถึง 3.5 ล้าน กําไรเหนาะๆ 1.5 ล้าน
ง. ตึกหลังที่2 จ่ายแพงหน่อย เด๋วก้อคืนทุนจากกําไรที่ทําได้ .........
จ. ตึกหลังที่2 จ่ายแพงหน่อย อีกไม่นานฉันคงขายได้7.5 ล้าน ก้อทําเลมันดีค้าขายเซ็งลี้ฮ้อแบบนี้
เพื่อนๆคิดว่าไงครับ ช่วยผมคิดหน่อย !!!!!
เปรียบแบบโรงแรมเก็บเงินสดทุกวัน(วีเอส)
เปรียบแบบหอพักนักศึกษาเก็บทุกสิ้นเดือน(วีไอ)
ได้เปล่า
บันทึกไม่สำเร็จ