GROREIT

[pakapong_u]

ประเดิมตั้ง “กองทรัสต์” อุ้มโรงแรม “รอยัล ออคิด” นำร่อง 4.5 พันล้าน
วันที่ 15 เมษายน 2564 - 08:51 น.


นับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จนหลายธุรกิจได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะภาคธุรกิจท่องเที่ยวที่เปรียบเสมือน “กล่องดวงใจ” ของประเทศไทย ถูกกระทบหนักหน่วง เนื่องจากไม่มีนักท่องเที่ยวจากต่างชาติเข้ามา ทำให้ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจนี้ โดยเฉพาะที่เป็นรายย่อยและเอสเอ็มอี มีความเสี่ยงจะต้องขายทรัพย์สิน ซึ่งหลายฝ่ายต่างกังวลกันว่า จะหลุดมือไปอยู่กับต่างชาติ ทำให้ที่ผ่านมามีความพยายามหาแนวทางมาแก้ปัญหาในเรื่องดังกล่าวกันอย่างหลากหลาย

โดยหนึ่งในแนวทางที่น่าสนใจ คือ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้เสนอแนวคิดเรื่องการจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้สิทธิเจ้าของทรัพย์ซื้อทรัพย์สินคืนในราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า หรือตามราคาตลาดภายในระยะเวลาที่กำหนด (REIT with buy back condition)

เพื่อเป็นทางเลือกให้เจ้าของธุรกิจต่าง ๆ ที่กำลังประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง สามารถนำอสังหาฯที่มีอยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม, ศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน เข้าไปอยู่ในกองรีท เพื่อสร้างสภาพคล่องให้แก่ธุรกิจ

ล่าสุด “จอมขวัญ คงสกุล” ผู้ช่วยเลขาธิการสายระดมทุน สำนักงาน ก.ล.ต. เปิดเผยถึงความคืบหน้าว่า ก.ล.ต.ได้ออกหลักเกณฑ์ในการให้ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ยื่นคำขอจัดตั้ง REIT with buy back condition กองใหม่ โดยแยกออกจากกองรีททั่วไป ซึ่งรูปแบบข้อตกลงและข้อกำหนด จะแบ่งเป็น 3 รูปแบบคือ

1.เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนภายในวันเวลาและราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า โดยเจ้าของเดิมที่จะซื้ออสังหาฯคืน ต้องได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (เครดิตเรตติ้ง) จากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่ ก.ล.ต.ยอมรับโดยไม่จำกัดต้องเป็นระดับลงทุน (investment grade)

“ไม่จำเป็นต้องเป็น investment gradeแต่จะคล้าย ๆ กับหุ้นกู้มีประกัน ซึ่งจะมีความเสี่ยงต่ำ ดังนั้นจึงไม่จำกัดการเสนอขายต่อนักลงทุน รูปแบบนี้จึงเปิดให้ขายนักลงทุนรายย่อยได้”

2.เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาฯคืนภายในวันเวลาและราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า โดยเจ้าของเดิมที่จะซื้ออสังหาฯคืน ไม่มีเครดิตเรตติ้ง และ 3.เจ้าของเดิมมีสิทธิ (option) ในการพิจารณาซื้ออสังหาฯคืนภายในวันเวลาและราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า

เช่น การซื้อขายฝากเป็นต้น ทั้งนี้ รูปแบบที่ 2 และ 3 ก.ล.ต.กำหนดให้เสนอขายได้เฉพาะนักลงทุนสถาบัน/ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (II/UHNW) เท่านั้น เนื่องจากค่อนข้างมีความซับซ้อนหรือเสี่ยงสูง

ปัจจุบันมีผู้สนใจยื่นแบบคำขอและแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนการออกและเสนอขายหลักทรัพย์ (ไฟลิ่ง) ออกกอง REIT buy-back condition แล้ว 1 ราย คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด ฮอสพิทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) โดย บมจ.รอยัล ออคิด (ประเทศไทย) เป็นเจ้าของทรัพย์และผู้เช่า กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (freehold) ซึ่งมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ จํากัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์และผู้จัดการการจำหน่าย และ บลจ.กสิกรไทย เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ (ทรัสตี)

โดย GROREIT ได้ยื่นไฟลิ่งต่อ ก.ล.ต.ไปเมื่อวันที่ 5 เม.ย. โดยมีแผนจะเสนอขายนักลงทุนทั่วไป (ไม่จำกัด) โดยได้รับการจัดอันดับเครดิตเรตติ้ง BB- จากทริสเรทติ้งมูลค่าการเสนอขาย 3,150 ล้านบาท ราคาเสนอขาย 10 บาทต่อหน่วย

โดยมีหลักทรัพย์หลัก คือ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตันโฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส รวมถึงส่วนควบเฟอร์นิเจอร์อุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องและจำเป็นต่อการใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการโรงแรม ซึ่งอยู่ในตรอกกัปตันบุช ซอยเจริญกรุง เขตบางรัก กรุงเทพฯ


ทั้งนี้ ขนาดกอง GROREIT มีมูลค่าอยู่ที่ราว 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็น ส่วนเงินทุน 3,150 ล้านบาท และเงินกู้ 1,350 ล้านบาท ซึ่งเจ้าของเดิมจะเช่าทรัพย์สินกลับไปดำเนินการโรงแรม ระยะเวลา 5 ปี (3+1+1 ปี) และจะชำระค่าเช่าคงที่ให้กองทรัสต์ ประมาณ 272 ล้านบาทต่อปี โดยประมาณการอัตราผลตอบแทนค่าเช่าถึงผู้ถือหน่วยราว 6% ต่อปี

ซึ่งจะมีเงื่อนไขในการซื้อคืน (option) หากซื้อคืนเมื่อสิ้นสุดปีที่ 3 จะอยู่ที่ 4,703 ล้านบาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนภายในของผู้ถือหน่วยทรัสต์ (equity IRR) ราว 8% หรือปีที่ 4 จะอยู่ที่ 4,783 ล้านบาท ผลตอบแทนราว 8.01% ส่วนปีที่ 5 ปีสุดท้ายซึ่งต้องซื้อคืน (obligation) จะมีมูลค่า 4,873 ล้านบาท ผลตอบแทนราว 8.03%



ขณะที่ประมาณการผลตอบแทน GROREIT สำหรับ 12 เดือน (1 ก.ค. 2564-30 มิ.ย. 2565) คาดเงินสดสุทธิที่สามารถนำมาจ่ายผู้ถือหน่วยจะอยู่ที่ราว 191.86 ล้านบาท จำนวนเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วย 0.609 บาท และอัตราผลประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วยสูงสุดที่จ่ายได้ในปีแรก 6.09% (คำนวณจากราคาเสนอขาย ณ ราคา 10 บาท) และมีนโยบายจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ (จ่ายไม่เกิน 4 ครั้งต่อรอบบัญชี)


“ปัจจุบัน ก.ล.ต.ยังอยู่ระหว่างพิจารณารายละเอียด อาจปรับปรุงแก้ไขไฟลิ่งเพิ่มเติม ก่อนที่จะอนุญาตให้เสนอขายได้ ซึ่งถ้าเป็นไปตามเกณฑ์ก็คาดว่าจะใช้เวลาอนุมัติไม่นาน ส่วนจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนรายย่อยมากน้อยแค่ไหน คงขึ้นอยู่กับราคาขายและอัตราผลตอบแทน (ยีลด์) ที่จะออกมาแน่ชัดแล้วว่าอยู่ที่เท่าใด ถ้าออกมาน่าสนใจ คาดว่าคงได้รับการตอบรับที่ดี”

ผู้ช่วยเลขาธิการ ก.ล.ต. กล่าวด้วยว่า REIT buy-back จะแตกต่างจาก asset warehousing หรือพักทรัพย์พักหนี้ เนื่องจากตัวทรัพย์ปลอดภาระ ซึ่งกลุ่มเป้าหมายคือเป็นผู้ประกอบการที่ขาดสภาพคล่องที่มีอสังหาฯ ไม่ใช่ลูกหนี้แบงก์ที่มีอสังหาฯเป็นหลักประกัน

“วัตถุประสงค์ของ REIT buy-back เพื่อช่วยเสริมสภาพคล่องให้ธุรกิจ นำเงินไปชำระคืนเงินกู้หรือประกอบธุรกิจได้ ขณะเดียวกันระยะเวลาในการซื้อคืนไม่กำหนดตายตัว และราคาซื้อขายก็แล้วแต่ตกลงกัน อาจจะเหมือนกันที่รัฐสนับสนุนภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนให้”

ก่อนหน้านี้บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ถึงมติของผู้ถือหุ้นที่อนุมัติให้บริษัทรับโอนกิจการทั้งหมดจากบริษัท ไทย รอยัล ออคิด เรียล เอซเทท จำกัด (TRO) ที่เป็นบริษัทย่อย และจะดำเนินการเลิกบริษัท TRO ต่อไป

ขณะเดียวกันก็มีมติอนุมัติให้จำหน่ายสินทรัพย์ของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ให้แก่กองทรัสต์ที่จะจัดตั้งขึ้นใหม่ในราคาไม่เกิน 4,500 ล้านบาท และมีมติให้เช่าทรัพย์สินดังกล่าว เพื่อนำกลับมาบริหารในนามของบริษัทต่อไป

โดยมีระยะเวลาการเช่า 3 ปี มีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 2 คราว คราวละ 1 ปี รวม 5 ปี และมีค่าเช่าตลอดอายุการเช่าเป็นจำนวนเงินไม่เกิน 1,460 ล้านบาท พร้อมทั้งมีมติให้บริษัทซื้อทรัพย์สินดังกล่าวคืนภายใน 5 ปีด้วย

นับเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ สำหรับผู้ประกอบธุรกิจกลุ่มท่องเที่ยว ที่จะมาช่วยพยุงกิจการให้ฝ่าวิกฤตครั้งนี้ไปได้

[pakapong_u]

GROREIT : ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืนี
สินทรัพย์ลงทุน
ลงทุนในกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์โครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส โดยมีข้อกำหนดให้เจ้าของเดิมหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันซื้อสินทรัพย์ลงทุนคืน และกองทรัสต์จัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินดังกล่าวโดยการให้เช่า

ประเภทของทรัสต์ กองทรัสต์ไม่กำหนดอายุ และไม่รับไถ่ถอนหน่วยทรัสต์
ตลาดรอง ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET)
กลุ่มอุตสาหกรรม / หมวดธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
สถานะ Filing
จำนวนหน่วยทรัสต์ ไม่เกิน 315,000,000 หน่วย
ระยะเวลาเสนอขาย
n/a

ราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์
n/a

วันที่เริ่มซื้อขาย n/a
ผู้จัดการกองทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด
ทรัสตี บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน)
ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์
n/a

ที่ปรึกษาทางการเงิน n/a
ข้อมูล Filing

[pakapong_u]

https://market.sec.or.th/public/ipos/IP ... sID=334112



หนังสือชี้ชวนตราสารทุน
รายละเอียดตราสาร
ผู้ออกหลักทรัพย์ : ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน
ผู้เสนอขายหลักทรัพย์ : บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุนวรรณ จำกัด
วันที่ยื่น Filing version แรก : 05/04/2564
วันที่แก้ไข Filing ครั้งล่าสุด (วันที่นับ 1 Filing) : -
วันที่ Filing มีผลบังคับใช้ : -
วันที่เริ่มต้นการเสนอขาย : -
วันที่สิ้นสุดการเสนอขาย : -
ประเภทหลักทรัพย์ : ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ประเภทการเสนอขาย : การเสนอขายหลักทรัพย์ครั้งแรกต่อประชาชน
ที่ปรึกษาทางการเงิน/ผู้ควบคุม : บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด / N.A.

[pakapong_u]

ROH ขายรร.รอยัลออคิดฯเข้ากองทรัสต์ใหม่ มูลค่า 4.5 พันลบ.ใช้เป็นทุนหมุนเวียน
ข่าวหุ้น10 มี.ค. 64 11:21น.

บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) (ROH) เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท ครั้งที่ 1/2564 อนุมัติให้บริษัทขายทรัพย์สินของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์สให้แก่กองทรัสต์หลังจากที่กองทรัสต์ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่จากสำนักงานก.ล.ต. และได้ดำเนินการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เสร็จสิ้น

รวมทั้งคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขบังคับก่อนตามที่กำหนดไว้ในสัญญาที่เกี่ยวข้องครบถ้วนเรียบร้อยแล้ว หรือได้รับการผ่อนผันตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน ซึ่งบริษัทคาดว่า จะแล้วเสร็จภายในปี 2564



และให้เช่าทรัพย์สินของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์สจากกองทรัสต์หลังจากที่กองทรัสต์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ซึ่งบริษัทคาดว่า จะแล้วเสร็จภายในปี 2564

รวมทั้งซื้อคืนทรัพย์สินของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์สจากกองทรัสต์ จะเป็นไปตามเงื่อนไขตามประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุนที่เกี่ยวข้องกับการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม และเป็นไปตามเงื่อนไขที่คู่สัญญาได้ตกลงกันให้ระบุในสัญญาซื้อขายทรัพย์สินและสัญญาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ บริษัทคาดว่าธุรกรรมซื้อคืนทรัพย์สินจะสามารถเกิดขึ้นในปีที่ 3 หรือปีที่ 4 หรือปีที่ 5 นับจากวันที่ลงนามในสัญญาขายทรัพย์สินให้แก่กองทรัสต์

ทั้งนี้ บริษัทจะขายทรัพย์สินที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส (โรงแรมรอยัลออคิด) ได้แก่ ที่ดินจำนวน 5 แปลง ซึ่งตั้งอยู่เลขที่ 2 ตรอกกัปตันบุช ถนนเจริญกรุง แขวงบางรัก เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ดินรวม 5-1-65 ไร่ และอาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ที่ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินดังกล่าว รวมทั้งทรัพย์สินที่เป็นสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจโรงแรมรอยัลออคิดในปัจจุบันให้แก่กองทรัสต์ เพื่อเป็นทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนครั้งแรกในราคาขายรวมทั้งสิ้นไม่เกิน 4,500 ล้านบาท

บริษัทคาดว่า จะได้รับเงินจากการขายทรัพย์สินให้แก่กองทรัสต์ภายหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วประมาณ 4,400 ล้านบาท โดยไม่รวมค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากรซึ่งอยู่ในระหว่างการเจรจาของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากรที่เกิดจากการขายทรัพย์สินให้แก่กองทรัสต์

หลังจากที่กองทรัสต์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของโรงแรมรอยัลออคิดจากบริษัทเรียบร้อยแล้ว บริษัทจะเช่าทรัพย์สินดังกล่าวจากกองทรัสต์เพื่อนำกลับมาบริหารในนามของบริษัทต่อไป ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขในการจัดตั้งกองทรัสต์และการขายทรัพย์สินของโรงแรมรอยัลออคิดให้แก่กองทรัสต์โดยมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 3 ปีนับแต่วันที่ลงนามในสัญญาเช่า ซึ่งคู่สัญญาแต่ละฝ่ายมีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าอีก 2 คราว ๆ ละ 1 ปี รวมเป็นระยะเวลาการเช่าทั้งสิ้นไม่เกิน 5 ปี และมีค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่าทั้งสิ้นไม่เกิน 1,460 ล้านบาท

บริษัทมีข้อตกลงในการซื้อคืนทรัพย์สินของโรงแรมรอยัลออคิดจากกองทรัสต์ ซึ่งเป็นเงื่อนไขตามประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุนที่เกี่ยวข้องกับการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม โดยบริษัทคาดว่าธุรกรรมซื้อคืนทรัพย์สินจะสามารถเกิดขึ้นในปีที่ 3 หรือปีที่ 4 หรือปีที่ 5 โดยมีรายละเอียดดังนี้

บริษัทมีข้อตกลง (Option) ในการซื้อคืนทรัพย์สินในปีที่ 3 ในราคารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 4,790 ล้านบาท
บริษัทมีข้อตกลง (Option) ในการซื้อคืนทรัพย์สินในปีที่ 4 ในราคารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 4,900 ล้านบาท
บริษัทมีข้อผูกพัน (Obligation) ในการซื้อคืนทรัพย์สินในปีที่ 5 ในราคารวมทั้งสิ้นประมาณ 5,020 ล้านบาท

ทั้งนี้ บริษัทจะได้รับเงินจากการขายทรัพย์สินของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์สจากการจัดตั้งกองทรัสต์ ซึ่งจะช่วยให้บริษัทมีเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินธุรกิจโรงแรมในช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่มีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจโรงแรมเป็นอย่างมาก รวมถึงใช้เป็นเงินทุนในการซ่อมแซมและปรับปรุงอาคารโรงแรมให้อยู่ในสภาพดี

นอกจากนี้ บริษัทจะนำเงินส่วนที่เหลือไปลงทุนที่ให้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่าร้อยละ 5 ต่อปี (อ้างอิงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์) เพื่อจะนำผลตอบแทนจากการลงทุนดังกล่าว รวมถึงกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของโรงแรมมาชำระเป็นค่าเช่ารายปีให้แก่กองทรัสต์ตามสัญญาเช่าและเป็นเงินทุนในการบริหารจัดการธุรกิจโรงเรมให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน รวมทั้งการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นของบริษัท

นอกจากนี้ บริษัทจะนำเงินสดจากการดำเนินงานและเงินที่ได้รับจากการลงทุนมาชำระเป็นราคาซื้อคืนทรัพย์สินตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาซื้อขายสินทรัพย์กับกองทรัสต์ และหากการดำเนินงานของโรงแรมกลับเข้าสู่สภาวะปกติในอนาคต ทรัพย์สินทีประเมินใหม่อาจมีมูลค่าสูงขึ้น บริษัทอาจพิจารณาขายทรัพย์สินให้กองทรัสต์ (ตามเกณฑ์ REIT ปกติ) ตามมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินใหม่ ซึ่งจะทำให้บริษัทมีโอกาสได้รับกำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้น

อนึ่ง ในการขายทรัพย์สินให้แก่กองทรัสต์ตามเกณฑ์ REIT ปกติ ผู้ขายจะต้องเช่าทรัพย์สินดังกล่าวจากกองทรัสต์เพื่อนำกลับมาบริหารในนามของผู้ขาย ซึ่งเป็นเงื่อนไขในการจัดตั้งกองทรัสต์ ผู้ขายจึงยังมีทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจตามปกติของผู้ขาย โดยบริษัทยังคงนโยบายที่จะดำรงสถานะเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยต่อไป อย่างไรก็ตาม ในอนาคต หากบริษัทจะขายทรัพย์สินให้แก่กองทรัสต์ตามเกณฑ์ REIT ปกติ บริษัทจะปฏิบัติให้เป็นไปตามกฏเกณฑ์และข้อบังคับต่าง ๆ ของสำนักงาน ก.ล.ต. และตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่เกี่ยวข้อง

นอกจากนี้ คณะกรรมการบริษัทมีมติให้บริษัทรับโอนกิจการทั้งหมดจากบริษัท ไทย รอยัลออคิด เรียส เอชเทท จำกัด (TRO) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้นอยู่ประมาณร้อยละ 100 ของจำนวนหุ้นทั้งหมด ตามมูลค่าทรัพย์สินและหนี้สินที่ปรากฎในบัญชีของ TRO ณ วันโอนกิจการ ทั้งนี้เพื่อเป็นการปรับโครงสร้างกิจการของบริษัท ซึ่งจะช่วยบดต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ซ้ำซ้อนที่เกิดจากการทำรายการระหว่างกันของบริษัท และ TRO

ทั้งนี้ การรับโอนกิจการทั้งหมดดังกล่าวจะไม่มีผลกระทบที่มีนัยสำคัญต่องบการเงินรวมของบริษัท และการดำเนินงานของบริษัทตลอดจนสิทธิประโยชน์ของผู้ถือหุ้นของบริษัทแต่อย่างใด และหลังจากที่บริษัทได้รับโอนกิจการทั้งหมดจาก TRO แล้ว บริษัทจะดำเนินการเลิกบริษัท TRO ในรอบระยะเวลาบัญชีที่โอนกิจการทั้งหมดตังกล่าวต่อไป

โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (10 มี.ค. 64)

[A69722]

The name is very confusing, well, buying this REIT is like buying antique!

[pakapong_u]

ก.ล.ต.แนะนำ REIT buy-back ทางเลือกใหม่สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ลงทุน

ข่าวหุ้น-การเงิน Monday April 19, 2021 11:40 —สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (IQ)

นายทรงยศ บรรจงมณี ผู้อำนวยการฝ่ายจดทะเบียนหลักทรัพย์ 3 สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เปิดเผยว่า หลังจากที่ ก.ล.ต. ออกหลักเกณฑ์ REIT buy-back ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ก.พ.64 ที่ผ่านมา ก็มีผู้ประกอบธุรกิจหลายรายให้ความสนใจ โดยปัจจุบันมีผู้จัดการกองทรัสต์ที่ยื่นคำขอเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อที่จะไปลงทุนในทรัพย์สินภายใต้แนวคิด REIT buy-back ต่อ ก.ล.ต. แล้ว โดยผู้ลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลและติดตามความคืบหน้าได้ที่เว็บไซต์ ก.ล.ต. (www.sec.or.th)



นอกจากนี้ ก.ล.ต. อยู่ระหว่างปรับปรุงหลักเกณฑ์ให้มีความยืดหยุ่นในการลงทุนมากขึ้น โดยให้สามารถลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold) ได้เพิ่มเติม โดยจะออกหลักเกณฑ์เพิ่มเติมในเร็วๆ นี้

อนึ่ง ก.ล.ต. ได้ออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหาด้านสภาพคล่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเปิดทางให้ผู้ประกอบธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถระดมทุนผ่านเครื่องมือที่เรียกว่า REIT buy-back เพื่อเป็นทางเลือกใหม่ในการระดมทุนผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) หรือ REIT โดย REIT จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่มีส่วนลด และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถทำข้อตกลงที่จะซื้อคืนจาก REIT ภายใต้เงื่อนไขและราคาที่ตกลงไว้ล่วงหน้า ซึ่งการกำหนดเงื่อนไขการซื้อคืนจะช่วยให้ผู้ประกอบธุรกิจสามารถใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่ (ไม่ว่าจะมีรายได้หรือไม่มีรายได้) มาระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องทำให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ และยังรักษาความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ไว้ได้ เพราะหากสถานการณ์ดีขึ้นสามารถซื้อคืนได้

"การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบในวงกว้างต่อเศรษฐกิจทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย โดยเฉพาะธุรกิจการท่องเที่ยวที่มีสัดส่วน 16% ของ GDP ประเทศในปี 62 โดยจำนวนนักท่องเที่ยวในปี 63 ลดลงเหลือ 6.7 ล้านคน จาก 39.9 ล้านคนในปี 62 หรือลดลงถึง 83% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจจำนวนมากขาดรายได้และประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง ก.ล.ต. จึงออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เพื่อให้ภาคธุรกิจมีทางเลือกในการระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องจากหลายช่องทางภายใต้สถานการณ์ปัจจุบัน นอกเหนือจากการขอสินเชื่อจากธนาคาร ออกหุ้นกู้ หรือออกหุ้นทุน" นายทรงยศ กล่าว

อย่างไรก็ตาม REIT buy-back ถือเป็นมาตรการที่ช่วยแก้ปัญหาให้แก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และยังเป็นการเพิ่มทางเลือกให้ผู้ลงทุนมีโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาส่วนลด จึงทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาลงทุนและราคาที่เจ้าของจะซื้อคืน

นายทรงยศ กล่าวว่า ตามหลักเกณฑ์ของ ก.ล.ต. จะแบ่ง REIT buy-back เป็น 2 รูปแบบ ตามความเสี่ยงและความซับซ้อนของข้อตกลง เพื่อให้เหมาะสมกับผู้ลงทุนแต่ละกลุ่ม ได้แก่ REIT buy-back ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไปได้ จะต้องมีข้อตกลงที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มี ภาระผูกพันในการซื้อคืน (obligation) เพื่อให้ผู้ลงทุนรู้แน่ชัดว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าไร และต้องเปิดเผยข้อมูล credit rating ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมด้วย เพื่อให้ผู้ลงทุนมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุน เนื่องจากความเสี่ยงหลักของ REIT buy-back ที่เสนอขายต่อประชาชนทั่วไปนั้น อยู่ที่ความสามารถในการมาซื้อคืนของเจ้าของ

REIT buy-back ที่เสนอขายต่อผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (Ultra-High Net Worth) เท่านั้น REIT buy-back ในรูปแบบนี้จะมีความเสี่ยงสูงกว่าแบบแรก เพราะสามารถเลือกได้ว่าจะกำหนดเป็นภาระผูกพันในการซื้อคืน (obligation) โดยไม่จำเป็นต้องมี credit rating ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิม หรือ กำหนดเป็นข้อตกลงที่ให้ สิทธิ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมมาซื้อคืน (option) ก็ได้ ซึ่งกรณี option นั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจจะซื้อคืนหรือไม่ก็ได้ โดยที่เจ้าของเดิมจะมาใช้สิทธิซื้อคืนเมื่อราคาในตลาดสูงกว่าราคาใช้สิทธิที่กำหนดไว้ แต่หากราคาในตลาดต่ำกว่าราคาใช้สิทธิ เจ้าของเดิมก็อาจเลือกไม่มาซื้อคืน จึงทำให้ผู้ลงทุนจึงมีความเสี่ยงมากกว่าแบบแรก

การลงทุนใน REIT buy-back จึงมีความแตกต่างจาก REIT ทั่วไป ทั้งลักษณะผลตอบแทนและความเสี่ยง ผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน และความเหมาะสมของราคาที่ REIT เข้าลงทุนเป็นสำคัญ รวมถึงควรคำนึงถึงความเสี่ยงและผลกระทบหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงที่อาจเกิดขึ้นด้วย

[pakapong_u]

ROH ชงผู้ถือหุ้นปล่อยกู้ GRAND ไม่เกิน 4 พันล้าน หลังได้เงินขายโรงแรมข้ากองทรัสต์
วันที่ 21 เมษายน 2564 - 18:00 น.

“โรงแรมรอยัล ออคิด” เตรียมชงที่ประชุมผู้ถือหุ้นอนุมัติปล่อยกู้ให้บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ วงเงินไม่เกิน 4 พันล้านบาท หลังขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม คิดดอกเบี้ยไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี

วันที่ 21 เมษายน 2564 บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่า หลังจากได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหุ้นของบริษัท และบริษัทได้ขายทรัพย์สินของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ให้กับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม (REIT buy-back) เรียบร้อยแล้ว

ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทได้มีมติให้นำเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นเพื่อพิจารณาอนุมัติให้บริษัทให้วงเงินกู้ยืมแก่บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND จำนวนไม่เกิน 4,000 ล้านบาท (ซึ่ง GRAND เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทสัดส่วน 97.14%) โดยวงเงินกู้ยืม 1. เงินกู้ระยะสั้น เป็นเงินกู้ยืมหมุนเวียน(Revolving) ไม่เกิน 500 ล้านบาท 2.เงินกู้ยืมระยะยาวไม่เกิน 3,500 ล้านบาท ระยะเวลากู้ไม่เกิน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ GRAND ได้รับเงิน คิดอัตราดอกเบี้ยไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี และไม่ต่ำกว่าต้นทุนทางการเงินของบริษัทฯ โดยแบ่งชำระเป็นรายเดือนหรือรายปี ขึ้นอยู่กับข้อตกลงร่วมกันของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ประเภทสัญญากู้ยืมเงินแบบไม่มีหลักประกัน

สำหรับวัตถุประสงค์เพื่อเป็นการบริหารจัดการเงินทุนส่วนเกินจากเงินทุนหมุนเวียนที่ใช้ในการบริหารกิจการโรงแรม การซ่อมแซมและปรับปรุงโรงแรม เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนที่เป็นประโยชน์สูงสุดแก่บริษัท เพื่อนำผลตอบแทนมาชำระเป็นค่าเช่าให้แก่กองทรัสต์เพื่อชำระหนี้เงินกู้ยืม ตลอดจนนำเงินที่ไกเรับจากการลงทุนเป็นส่วนหนึ่งในการซื้อทรัพย์สินของบริษัทคืนจากกองทรัสต์ต่อไป

ทั้งนี้การเข้าทำรายการดังกล่าวจะสำเร็จก็ต่อเมื่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นของบริษัทได้มีมติอนุมัติการเข้าทำรายการด้วยคะแนนเสียงไม่ต่ำกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนเสียงทั้งหมดของผู้ถือหุ้นที่มีประชุมและมีสิทธิออกเสียงลงคะแนน โดยไม่นับผู้ถือหุ้นที่มีส่วนได้เสีย

โดยบริษัทคาดว่าแนวโน้มธุรกิจโรงแรมของบริษัทในปี 2564 จะเติบโตขึ้นจากปี 2563 ที่ผ่านมา ซึ่งปัจจัยที่จะทำให้การเติบโตเกิดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ขึ้นอยู่กับจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศ ทั้งนี้การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยได้ตั้งเป้าหมายรายได้รวมจากการท่องเที่ยวในประเทศสำหรับปี 2564 อยู่ที่ 1.1 ล้านล้านบาท โดยคาดว่าจะมาจากนักท่องเที่ยวชาวต่งประเทศจำนวน 12.5 ล้านคน สร้างรายได้ประมาณ 617,500 ล้านบาท ขณะที่เป้าหมายนักท่องเที่ยวไทยจะอยู่ที่ประมาณ 85 ล้านคน/ครั้ง สร้างรายได้ประมาณ 491,000 ล้านบาท