ลงทุนซื้อที่ดินในฝัน/ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

[little wing]

โค้ด: เลือกทั้งหมด

โลกในมุมมองของ Value Investor          5 กุมภาพันธ์ 54
ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

	ช่วงสัปดาห์ก่อนซึ่งเป็นเทศกาลตรุษจีนเป็นเวลาที่ผมค่อนข้างว่าง  ผมได้ไปทำภาระกิจเล็ก ๆ อย่างหนึ่งที่ผมก็อธิบายความรู้สึกยาก  สิ่งที่ผมทำก็คือ  ไปจ่ายภาษีบำรุงท้องที่ที่อำเภอบางบัวทอง  เนื่องจากผมมีที่ดินแปลงหนึ่งที่ได้ซื้อไว้ตั้งแต่ปี 2539-40 ในช่วงที่เศรษฐกิจไทยกำลังบูมสุด ๆ  เป็นฟองสบู่และกำลังใกล้  “แตก”  ตั้งแต่ซื้อมาผมก็ได้รับใบเตือนให้ไปเสียภาษีบำรุงท้องที่ทุกปีหรือเกือบทุกปีผมก็จำไม่ได้แน่  แต่ที่พอจะจำได้ก็คือ  ผมเคยไปเสียจริง ๆ  เพียงหนึ่งหรือสองครั้ง  แต่ละครั้งผมก็จะถูกเรียกเก็บเงินที่ค้างจ่ายประมาณ 4-5 ปี รวมค่าปรับ  แต่คิดเป็นเงินแล้วก็แค่ 500-600 บาท   การไปจ่ายภาษีนั้นผมไม่ค่อยแน่ใจว่าถ้าไม่จ่ายนานมาก ๆ  จะมีปัญหาอะไร  เท่าที่ดูก็เหมือนจะไม่มีปัญหานอกจากจะต้องจ่ายเงินเพิ่มเล็ก ๆ  น้อย ๆ  แต่สิ่งที่ทำให้ผมไปก็เพราะผมอยากจะไปดูที่ดินว่ามันยังอยู่ดีไหม  มีใครไปรุกล้ำหรือมีคนมาสร้างบ้านในบริเวณใกล้เคียงกันมากน้อยแค่ไหน  พูดง่าย ๆ   มาติดตาม  “ผลการลงทุน”  ว่า  ทรัพย์สินชิ้นนี้น่าจะมีมูลค่ามากขึ้นหรือน้อยลงหลังจากผ่านไป 14 ปี
	ย้อนหลังไปในช่วงปี 2539-40  นั้น  ผมเองยังไม่ได้มีแนวความคิดของการเป็น  Value Investor เต็มตัวเหมือนอย่างในวันนี้   ในช่วงเวลานั้น  ผมยังเป็นผู้บริหารสถาบันการเงินที่มีเงินเดือนดี  มีโบนัสงดงามปีละหลาย ๆ  เดือน  และมีเงินเก็บอยู่บ้าง   และแน่นอน  ความไฝ่ฝันของคนที่  “ไม่มีบ้านหรือที่ดินเป็นของตัวเอง” ก็คือ  การมีที่ดินที่จะสามารถปลูกสร้าง  “บ้านในฝัน”  ที่วันหนึ่งเราจะสามารถเข้าไปอยู่หรือพักผ่อนได้
	บ้านในฝันของผมนั้น  ก็อาจจะคล้าย ๆ   กับคนไทยอีกหลายคนที่คุ้นเคยกับชีวิตแบบไทยสมัยก่อน  นั่นก็คือ  จะต้องเป็นบ้านที่อยู่ติดกับคลองน้ำใส  ที่บ้านจะมีท่าเทียบเรือเล็ก ๆ  และเราจะมีเรือประจำบ้านที่จะใช้สัญจรทางน้ำไปตามสถานที่ต่าง ๆ  ที่อยู่ริมน้ำ  บ่อยครั้งเราแค่ไปนั่งอยู่ที่  “ศาลาริมน้ำ”  ความสุขก็น่าจะเหลือล้นแล้ว   แต่จินตนาการแบบนี้คงไม่ทำให้ผมตัดสินใจซื้อที่ดินถ้าไม่ใช่เพราะเหตุการณ์สองเรื่องที่มาบรรจบเข้าด้วยกันนั่นก็คือ  เรื่องแรก  ในช่วงเวลานั้น  มีละครหลังข่าวที่กำลังดังมากออกอากาศอยู่เรื่องหนึ่งชื่อ  “สองฝั่งคลอง”  ถึงวันนี้ผมจำไม่ได้แล้วว่าเนื้อหาเป็นอย่างไร   แต่ฉากของเรื่องทั้งหมดนั้น  เป็นบ้านริมน้ำหรือริมคลองน้ำใสที่มีชุมชนอยู่กันทั้งสองฝั่ง  บรรยากาศนั้นสุดแสนจะ  “โรแมนติก”  ผมดูแล้วก็รู้สึกอยากจะได้อยู่แบบนั้นบ้าง  เรื่องที่สองก็คือ  มีบริษัททำธุรกิจบ้านจัดสรรที่ผมรู้จักได้ทำโครงการจัดสรรที่ดินติดคลองบางบัวทอง   โดยมีที่ดินหลายแปลงที่ติดริมคลอง  ส่วนที่ดินแปลงอื่นก็จะมีการขุดคลองซอยเข้าไปทุกแปลง  ดูจากแปลนของโครงการแล้ว  ชุมชนแห่งนี้จะเป็นสวรรค์ของคนที่ชอบชีวิตแบบไทยที่บ้านติดริมน้ำ   ผมตัดสินใจซื้อแปลงที่ติดริมคลองอย่างรวดเร็วในราคากว่า 5 ล้านบาท  ด้วยเหตุผลเพิ่มเติมว่าระยะทางไปบางบัวทองนั้นไม่ไกลเกินไป  การเดินทางในอนาคตก็น่าจะสะดวกเพราะกำลังมีโครงการถนนหลายสายที่ผ่านไปทางแถบนั้น
	ก่อนที่จะถึงวันโอนที่ดินซึ่งน่าจะเป็นเวลาราว 1-2 ปี นับจากวันที่ผมทำสัญญาซื้อที่ดิน  บางบัวทองเกือบทั้งหมดก็จมอยู่ใต้น้ำกว่าหนึ่งเมตรและท่วมอยู่เป็นเดือน ๆ  ผมต้องจ้างเรือพาเข้าไปดูที่ในโครงการที่เสร็จแล้วซึ่งก็แน่นอน  มองไม่เห็น  เห็นแต่ยอดต้นไม้ที่ยังยืนต้นอยู่  ผมมีโอกาสที่จะไม่โอนและปล่อยให้โครงการยึดที่ไปแต่ผมก็ไม่ได้ทำเนื่องจากอาจจะเสียดายเงินดาวน์ 30%  ที่จ่ายไปแล้ว  ผมกลับยอมรับโอน  เหนือสิ่งอื่นใด  เจ้าของโครงการบอกว่าเราไม่ต้องจ่ายเงินก้อน  เพราะธนาคารยอมปล่อยกู้ให้  ผมแค่เซ็นชื่อแล้วก็ผ่อนหนี้ธนาคารเดือนละไม่เกิน 2-30,000 บาท  เขาบอกอีกว่าเรื่องน้ำท่วมเป็นเหตุการณ์ที่ไม่ปกติและคงไม่เกิดอีก  เพราะอนาคตจะมีการสร้างเขื่อนทางเหนือของแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งจะทำให้น้ำไม่ท่วมริมฝั่งคลองบางบัวทอง
	หลังจากรับโอนที่ดินไปแล้ว  วิกฤติเศรษฐกิจก็เกิดขึ้น  บริษัทจัดสรรที่ดินก็น่าจะเกิดปัญหา  สาธารณูปโภคเช่นท่าเทียบเรือและสโมสรที่สัญญาว่าจะมีก็ไม่เกิดขึ้น   เหนือสิ่งอื่นใดก็คือ  คนที่ซื้อที่ดินในโครงการต่างก็เจ็บหนัก  ดังนั้น  ก็ไม่มีใครไปสร้างบ้านในฝัน  ห้าปีที่แล้วที่ผมแวะไปดูที่  มีคนมาสร้างบ้านเพียงหนึ่งหลัง  และคราวนี้มีคนมาสร้างเพิ่มอีกหนึ่งหลัง  ที่ดินในโครงการเต็มไปด้วยหญ้าคาสูงท่วมตัวและมีคันดินกันน้ำจากคลองบางบัวทอง  ผมได้คุยกับชาวบ้านที่อาศัยในละแวกนั้นก็รู้ว่าน้ำเพิ่งจะลดไปไม่นาน  และน้ำก็ยังท่วมที่ดินบริเวณนั้นเป็นประจำในฤดูน้ำท่วม   ผมเองมองดูสภาพแล้วก็รู้สึกว่าน่ากลัวถ้าจะมาอยู่เพราะมันดูเปลี่ยว  โอกาสที่จะขายที่เป็นไปได้ยากมาก  ข้อสรุปของผมก็คือ  การซื้อที่ดินแปลงนี้เป็น  “หายนะ”  ของการลงทุน  สิบกว่าปีที่ผ่านมาผมไม่ได้อะไรเลย  และถ้าขายได้ก็คงเหลือเงินไม่เท่าไร  ประสบการณ์เรื่องนี้สอนผมว่า  ซื้อที่ดินนั้น  อย่าไปฝันหรือจินตนาการบรรเจิด  บ่อยครั้งนั้น  ที่ดินจะมีค่าจริง ๆ  ก็ต่อเมื่อมีคนมาอยู่ร่วมกันพร้อมหน้าและเกิดเป็นชุมชน  ถ้าไม่มีชุมชน  ทุกอย่างก็เป็นเพียงฝันไม่ว่าที่ดินจะสวยแค่ไหน
	ผมเขียนเรื่องทั้งหมดมายืดยาวเป็นประสบการณ์ส่วนตัว   แต่ผมเชื่อว่านี่ไม่ใช่เรื่องเฉพาะ  เพราะผมได้คุยกับเพื่อนฝูงจำนวนมากที่พอมีเงินและได้ซื้อที่ดินเก็บไว้  ไม่ว่าจะเพื่อลงทุนหรือเพื่ออนาคต  “เผื่อว่าจะไปอยู่หรือทำอะไรบางอย่าง”  เกือบทั้งหมดประสบกับสถานการณ์เดียวกัน  มันไม่เป็นไปตามที่ฝัน  และถ้ามองในมิติของการลงทุนแล้ว  เกือบทั้งหมดไม่ได้ให้ผลตอบแทนที่ดี  จำนวนมากอยู่ในข่าย  “หายนะ”  
	ข้อสรุปของผมสำหรับการลงทุนซื้อที่ดินก็คือ  ถ้าไม่ใช่ที่ดิน  “เพื่อการค้า”  ที่คนซื้อต้องใช้เงินมากและทำเลของที่ดินอยู่ใจกลางเมืองหรืออยู่ริมทะเลที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวแล้ว   โอกาสที่เราจะได้ผลตอบแทนที่ดีมีน้อยมาก  แม้แต่ที่ดินตามป่าเขาที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวหรือพักผ่อน  ถ้าเราซื้อโดยหวังที่จะได้ไปใช้ชีวิต  “ในฝัน” ในบางโอกาส  ผมก็คิดว่าโอกาส  “ผิดหวัง”  น่าจะมีสูงมาก  สำหรับผมในเวลานี้  ถ้าผมอยากจะรื่นรมณ์กับธรรมชาติและบรรยากาศในฝันที่ผมอาจจะได้พบเห็นจากภาพยนต์หรือสารคดี  ผมก็จะยอมจ่ายค่าที่พักโรงแรมดี ๆ  ที่อยู่ในบรรยากาศแบบนั้น  ผมจะไม่ซื้อที่ “ในจินตนาการ”  อีกแล้ว

[noooon010]

ขอบคุณมากๆนะครับผม
งานของท่าน ดร. ยังให้แง่คิดดีๆเสมอครับ

[o-bo-ja-ma]

ขอบคุณพี่ little wing ครับ

[0N0111]

ขอบคุณครับ

[canuseeme]

คนที่ 4

ทันมั้ยนี่

[joeco]

ขอบคุณ ดร. มากคับ

[Real-VI]

จะจำไว้เป็นบทเรียนครับ

[dome@perth]

ขอบคุณครับ อาจารย์
ผมจะจำไว้ครับ "ที่ดิน ในจินตนาการ และ บ้านในฝัน"

[Eyore]

ผมก็มีเหมือนกันครับ
"ราคาหุ้นในจินตนาการ และอิสรภาพทางการเงินในฝัน"

[thaloengsak]

[j21]

ขอบคุณครับ

[kharuna]

ขอบคุณมากครับ

[Dekfaifah]

ขอบคุณครับ

[Paul VI]

โดนมากครับ ที่ดิน และบ้านในฝัน

ขอบคุณ คุณ little wing ที่นำบทความมาลง

[TheViZ]

ได้แง่คิดหลายประเด็นเลยครับ ขอบคุณทั้งท่านอาจารย์และคุณ little wing ผู้นำมา post ครับ

[jo7393]

เรื่องจริงครับ ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับว่าชุมชนเกิดหรือไม่ เจอมากับตัวเองเหมือนกันครับ

[Packky]

ขอบคุณสำหรับบทความดีๆ ครับ

[stock77]

ขอบคุณครับ เป็นประสบการณ์อีกด้านหนึ่ง
ที่เราบ้างคนมองข้ามไป

[KimVi]

ผมเคยคิดซื้อที่ดินในฝันเหมือนกันครับ ลงทุนเดินทางไปดูที่ที่เชียงใหม่เลยครับ โชคยังดีที่ที่ดินนั้นไม่เป็นที่ถูกใจนัก ได้มาอ่านบทความของอาจารย์ โดนมาก ถ้าซื้อไปวันนั้นวันนี้คงเป็นภาระให้ต้องทำฝันให้เป็นจริงอีก.....ขอบคุณครับ

[กล้วยไม้ขาว]

Thank you

[poonpoon7]

ขอบคุณครับ

[b4solid]

ขอบคุณครับผม

[maramarod]

ขอบคุณครับ ได้แง่คิดที่ดีมาก
เข้าตัวอีกตะหาก เพราะเพิ่งไปดูที่กะเพื่อนมาเมื่อวานนี้เอง ติดแม่น้ำเหมือนกันเรย
ดูแล้วฝันหวานเหมือน ดร. ยุคนั้น เป๊ะ

[tooyen]

เห็นด้วยกับอาจารย์ ผมเลยมาซื้อที่ดินถูกๆ(เปรียบเหมือนฟรี)ผ่านหุ้นในตลาดครับ

[aonanfield]

ขอบคุณมากเลยครับ ทำให้นึกถึง ที่ดินเล็กๆผืนนึง ที่พ่อกับแม่ผมซื้อไว้เลยครับ

เหมือนเคสของ ดร.เป๊ะเลยครับ

[conseto]

ขอบคุณครับ
ผมซื้อเป็นคอนโดในเมือง คงไม่เลวร้ายนัก

[nattachai]

ขอบคุณ ดร. มากครับ

[Totojeed]

ผมมีประสบกานนิดหน่อยเหมือนกัน ผมได้มีโอกาสซื้อที่ดินในราคาถูกที่ 1แสนห้าหมื่นบาท เป็นเวลา5 ปีมาแล้ว กิจการที่บ้านมีปันหาเงินไม่พอใช้ จึงตัดสินใจจะขาย แค่ 2 แสน

พ่อผมมีอาชีพรับเหมาก่อสร้าง มีของเหลือใช้จากงานที่ทำ ก็มาสร้างเป็นโกดังเก็บของใหญ่ๆ

แต่เป็นเพราะที่ดิน ที่ฝันไว้มันห่วย แทนที่จะมีบ้านมาสร้างใกล้เคียง จนเกิดชุมชนแบบ อ.นิเวศ ฝันไว้ก็กลายเป็น ที่ๆคนมาเลี้ยงหมู อู๊ดๆเหม็นขี้หมู ขี้เป็ด

และสุดท้ายจะว่าเหมือนโชคเข้าข้างก็ได้ มีนกมาทำรัง นกนางแอ่น ที่ดินที่ใกล้เคียงธรรมชาติ มีนายทุน 2 คนมาแย่งกันซื้อ ต่างฝ่ายต่างให้ราคาสูง 6แสน อีกคน 8แสน

จุดประสงค์ของนายทุนคือ ทำบ้านนกนางแอ่นซึ่งให้ผลตอบแทนที่สูงมาก ถ้าจำไม่ผิดเอารังไปขายรึไงเนี่ยนะคับ

เป็นเพราะดวง ทำให้ผมไม่หายนะ T____T

[Diablo]

ชอบบทความนี้ครับ
แตกต่างจากบทความที่อาจารย์เคยเขียนมาก
โดยส่วนตัวผมเอง ผมอ่านบทความที่อาจารย์เขียนแต่เรื่อง หุ้น อย่างเ้ดียว
ผมก็เบื่อเหมือนกันครับ
อยากให้มีอีกครับ

[SW27]

ขอบคุณมากครับ / เคยจ่ายเงินแล้วไปนั้งฝันทุกอาิทิตย์ ที่ดินข้างสนามกอฟท์ สุดท้ายได้แต่ฝัน ยอมเสียเงินก้อนนั้นไป ทุกวันนี้ ผ่านมากว่า 20 ปี มีโอกาสก็วนไปดู ฝันจริงๆ ทุกวันนี้ยังเป็นทุ่งรกร้างอยู่เลย ที่ ดร.พูด ถูกต้องแล้วครับ ซื้อที่ ที่เป็นชุมชนแน่นนอนดีกว่า อยากได้บรรยากาศสวยๆงามๆ ก็จ่ายเงินเยอะหน่อย แล้วไม่ต้องมานั้งเสียใจดีกว่า