จดหมายถึงนายกรัฐมนตรี นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ

[pornchokchai]

จดหมายถึงนายกรัฐมนตรี นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ

10 ถ.นนทรี ยานนาวา กรุงเทพมหานคร 10120
Email: [email protected]

19    มกราคม    2552

เรื่อง      โปรดอย่ากระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ

กราบเรียน    ฯพณฯ นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ นายกรัฐมนตรี

สิ่งที่ส่งมาด้วย
หนังสือถึง ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ ลว. 20 เมษายน 2550
หนังสือถึง ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี นายสมัคร สุนทรเวช ลว. 1 เมษายน 2551

                    ตามที่รัฐบาลมีแนวคิดที่จะออกมาตรการส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อช่วยกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจนั้น
กระผมขออนุญาตกราบเรียนเสนอความเห็นเพื่อ ฯพณฯ โปรดพิจารณา ดังนี้:

                    1.      ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย ซึ่งมีความฝืดเคือง
ความไม่แน่นอนในทิศทางการลงทุน และราคาทรัพย์สินอาจหยุดนิ่ง
ดังนั้นผู้ซื้อบ้านที่ไม่พร้อมด้านการเงิน
จึงไม่ควรได้รับการกระตุ้นให้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยการจูงใจจากมาตรการประหยัดเพียงเล็กๆ
น้อยๆ  เพราะหากเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่อง
จะเป็นการเพิ่มความเสี่ยงทางการเงินให้กับผู้ซื้อกลุ่มนี้ที่อาจได้รับผลกระทบจากรายได้
และอาจไม่สามารถผ่อนชำระค่าบ้านได้  ทำให้เกิดปัญหาต่อเนื่องในระยะยาว

                    2.      มาตรการต่าง ๆ ที่มีการนำเสนอออกมานั้น
แม้จะมีอยู่หลายมาตรการ
แต่ก็อาจไม่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีนัยสำคัญ
มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรั พย์ที่ดูคล้ายได้ผลในช่วงปี พ.ศ.2546-2548 สมัย
ฯพณฯ พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร นั้น
ความจริงแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตเพราะการขยายตัวทางเศรษฐกิจในสมัยนั้นเป็นสำคัญ
จึงกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อ ไม่ใช่เป็นเพราะมาตรการต่าง ๆ แต่อย่างไร

                    3.
สำหรับมาตรการการส่งเสริมการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น  กระผมเห็นว่า
ปกติสถาบันการเงินต่างก็มีระบบป้องกันความเสี่ยงในการอำนวยสินเชื่อจากบทเรียนวิกฤติปี
พ.ศ.2540 อยู่แล้ว  มาตรการประกันสินเชื่อที่มีการเสนอในขณะนี้
อาจเป็นการลดหย่อนวินัยในการอำนวยสินเชื่อ  โดยหลักการแล้ว
ผู้ซื้อบ้านก็ควรมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 20% หากไม่มีความสามารถตามนี้
ก็ไม่ควรเสี่ยงซื้อบ้านให้เป็นผลเสียต่อตนเอง ผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงิน

                    4.      ในการจูงใจด้วยการลดภาษีและดอกเบี้ย
ผู้ซื้อบ้านอาจได้ประโยชน์แต่เพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้าน
แต่หากรัฐบาลสามารถช่วยกระตุ้นการขายบ้านที่เป็นทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้
หรือนำบ้านออกมาขายทอดตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ
รวมทั้งการสนับสนุนการซื้อขายแลกเปลี่ยนบ้านมือสองของประชาชน
ย่อมจะทำให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาดได้ถึง 10-30%
เป็นประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญยิ่งกว่ามาตรการด้านภาษีหรือดอกเบี้ยเสียอีก
และประชาชนก็ยิ่งยินดีที่จะเสียภาษีเพื่อนำไปพัฒนาประเทศ
ที่สำคัญเงินที่ผู้ซื้อบ้านสามารถประหยัดได้
ก็จะนำไปใช้จ่ายเพื่อการตกแต่งต่อเติมบ้าน
ทำให้เกิดผลดีต่อเนื่องต่อเศรษฐกิจไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่งในท้องตลาดแต่อย่างใด

                    5.      มาตรการสำคัญที่รัฐบาลควรดำเนินการ ก็คือ
การพัฒนาความมั่นคงของตลาดในระยะยาว
ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้าน ทำให้ตลาดเติบโตอย่างยั่งยืน เช่น

                    5.1
รัฐบาลควรบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551
หรือการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านอย่างทั่วหน้า
แทนที่จะให้เป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน  การคุ้มครองเช่นนี้
อาจเพิ่มภาระการประกันความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นบ้าง
แต่ก็สมควรดำเนินการ เพราะที่ผ่านมา
มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการซื้อบ้านแล้วไม่ได้ตามสัญญาและผู้ซื้อสูญเสียเงินไปจนสร้างความไม่มั่นใจแก่ผู้บริโภค
การบังคับใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้ยังจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบการมีความเข้มแข็ง
สามารถรับผิดชอบต่อผู้บริโภคได้
ซึ่งอาจเป็นผลดีต่อทุกฝ่ายในการควบคุมความเสี่ยง

                    5.2    การควบคุมวิชาชีพโดยการขึ้นทะเบียนนักวิชาชีพ เช่น
ผู้รับเหมาสร้างบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน ตัวแทนนายหน้า
ซึ่งเป็นผู้ให้บริการ
ถือเป็นการช่วยลดความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชน
การมีบริการวิชาชีพที่ดีมีมาตรฐาน และยกระดับให้สูงขึ้นอยู่เสมอ
ย่อมช่วยป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบต่าง ๆ
ที่อาจเกิดขึ้นจนเป็นผลเสียต่อประชาชน

                    5.3    มาตรการด้านข้อมูล เช่น
ข้อมูลราคาที่จดทะเบียนซื้อขายทั่วประเทศ ควรเปิดเผยทั่วไป
เพราะประชาชนส่วนใหญ่แจ้งตามราคาซื้อขายจริง
(ต่างจากที่เข้าใจว่าแจ้งต่ำกว่าความเป็นจริง)
การเผยแพร่ข้อมูลเช่นนี้จะช่วยให้ประชาชนมีความรู้เกี่ยวกับราคาตลาด
และจะยังประโยชน์ต่อการซื้อ ขาย เช่า หรือประเมินค่าทรัพย์สิน
รวมทั้งยังเป็นการแสดงความโปร่งใส และสร้างระบบข้อมูลที่ดี เป็นต้น

                    6.      มาตรการที่รัฐบาลพึงทบทวน ได้แก่:

                    6.1    การดำเนินกิจการแข่งขันกับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน
เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร  กระผมเคยทำหนังสือแสดงความเห็นไปยัง ฯพณฯ ดร.ทักษิณ
ชินวัตร ไปก่อนหน้านี้แล้ว
เพราะถือเป็นการเพิ่มอุปทานใหม่เกินจำเป็นทั้งที่อุปทานบ้านในโครงการของผู้ประกอบการและบ้านมือสองซึ่งมีราคาต่ำ
ยังมีอยู่มากมายในตลาด

                    6.2    การดำเนินโครงการที่เอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่ม เช่น
โครงการบ้านมั่นคง
ซึ่งเป็นการส่งเสริมการบุกรุกที่อยู่อาศัยและเอื้อประโยชน์ให้เฉพาะผู้ที่ได้ประโยชน์จากการบุกรุกเดิม
โดยผู้มีรายได้น้อยอื่นและสังคมโดยรวม ไม่มีโอกาสได้รับประโยชน์ก

                    6.3
โครงการที่ไม่ได้ยึดถือประชาชนหรือผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง เช่น
โครงการถนนปลอดฝุ่น ซึ่งเป็นโครงการที่ส่งผลผ่านผู้รับเหมา
ไม่ได้มีผลต่อประชาชนโดยตรง
คล้ายกับโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ผู้รับเหมาได้ประโยชน์เป็นอันดับแรก

                    7.      ในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจของประเทศ
สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการก็คือ:

                    7.1
การพัฒนาลู่ทางขยายตลาดใหม่สำหรับสินค้าและบริการของประเทศไทยในต่างประเทศเพื่อสร้างรายได้

                    7.2    การส่งเสริมการผลิตเพื่อการส่งออก
โดยอาจให้นักลงทุนด้านอุตสาหกรรมจากต่างประเทศมาใช้ที่ดินเพื่อการตั้งโรงงานโดยไม่คิดมูลค่า
คิดเพียงค่าบริการด้านสาธารณูปโภคเป็นสำคัญ
เพื่อเป็นการส่งเสริมการจ้างงานโดยตรง และเป็นการสร้างรายได้เข้าประเทศ

                    7.3
การส่งเสริมการท่องเที่ยวทั้งการท่องเที่ยวภายในประเทศ
และการต้อนรับนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศ

                    7.4
การพัฒนาสาธารณูปโภคเพื่อชิงสร้างความได้เปรียบกับประเทศเพื่อนบ้านด้านโครงสร้างพื้นฐาน
และเป็นการสร้างงานสำหรับประชาชน โดยควรให้นักลงทุนมาดำเนินการลงทุนโดยตรง
ดำเนินการและโอนให้รัฐบาลเมื่อครบกำหนดสัญญา (BOT: Build-Operate-Transfer)
โดยรัฐบาลไม่ต้องแบกรับภาระความเสี่ยง
แต่คอยกำกับการดำเนินการไม่ให้ผู้รับสัมปทานเอาเปรียบประชาชนผู้ใช้บริการ

                    จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา
และหวังเป็นอย่างยิ่งว่าข้อเสนอแนะเหล่านี้จะพอเป็นประโยชน์ต่อการกำหนดนโยบายและแผนด้านอสังหาริมทรัพย์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศตามสมควร

ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)*

* กระผมมีอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์
แต่ไม่ทำงานด้านการเป็นนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินเอง
เพื่อความเป็นกลางโดยเคร่งครัด ปัจจุบันนี้ยังเป็นประธานกรรมการ
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ( www.thaiappraisal.org)  ผู้แทน
FIABCI ใน UN-ESCAP  ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ IAAO
ประจำประเทศไทย  กรรมการสาขาอสังหาริมทรัพย์ สาขาจรรยาบรรณ
และสาขาเศรษฐกิจพอเพียงของหอการค้าไทย  และที่ปรึกษา the Appraisal Foundation
ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่จัดตั้งโดยสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกา
โปรดดูรายละเอียดได้ที่
http://www.thaiappraisal.org/Thai/conta ... .Sopon.htm


ดูจดหมายถึงนายกรัฐมนตรีฉบับก่อน ๆ ได้ที่
http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter.htm