ขอข้อมูล tfund หน่อยครับ

[tsutomu]

ผมได้ยินมาว่าหลายๆกองทุนอสังหาริมทรัพย์
จะได้เงินปันผลสูง แต่ในบางกองทุนที่เขาเซ้งสินทรัพย์นั้นๆมา
เมื่อครบเวลาจะไม่ได้เงินทุนคืน    ในส่วนของ tfund ไม่ทราบว่ามี
รายละเอียดยังไงบ้างครับ ใครพอมีข้อมูลมาแชร์หน่อยไหมครับ
สนใจอยู่เหมือนกัน

[bajjo]

ผมว่ากองทุนอสังหาฯ
เป็นเหมือนการลดหนี้สินที่ต้องไปลงทุนก่อสร้างอะไรแพงๆ
แล้วไม่มีเงินเหลือทำโครงการต่อไป

เลยออกขายให้นักลงทุนเก็บกินค่าเช่าทางอ้อม(เงินปันผลที่จะให้)
หนี้สินของบริษัทอสังหาที่แต่เดิมเป็นเจ้าของเต็มๆ ก็ลดลงไป
แล้วก็ได้เงินจากนักลงทุนที่ซื้อกองทุนมา

ลองพิจารณาดีๆ ว่าควรจะลงในหุ้นสามัญดีกว่าหรือเปล่า

[yoyo]

tfund ไม่ได้เซ้งโรงงานมาให้เช่าครับ
แต่ซื้อโรงงานมาให้เช่า เพราะฉะนั้นปัญหาอย่างที่ว่าจะไม่เกิดขึ้นครับ

ออกตัวก่อนว่าเห็นผมเชียร์ tfund ออกนอกหน้านี่ ผมไม่มีซักกะหุ้นเลยนะครับ ผมไม่ซื้อเพราะผมชอบกำไรเยอะๆ เสี่ยงหน่อยไม่เป็นไร แต่คึนที่ชอบความเสี่ยงน้อย tfund ก็เป็นทางเลือกที่ดีอันหนึ่ง (แต่ใครโทรมาคุยวันที่ 19 ผมก็เชียร์ให้ซื้อกันทุกคน)

จะลงหุ้นหรือกองทุน ผมว่าขึ้นอยู่กับความเสี่ยงและผลตอบแทนที่รับได้นะครับ

[oopaso]

ขอสอบถามเห็นเพื่อนใน web นี้แจ้งว่าตอนได้รับปันผล ไม่เสียภาษีนั้น หมายความว่าเราขอภาษีคืนได้เต็มจำนวนที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายใช่ไหมครับ เนื่องจากตอนที่ได้รับ check ปันผลจะถูกหักไปแล้ว 10% ครับ ขอบคุณครับ

[Viewtiful Investor]

ผม cheer ตัวนี้เหมือนกัน แต่มีอยู่ 25,000 หุ้น @ 9.39
19/12 ก็ไปช้อนมาหน่อยนึง

Property Fund ของไทยมี 2 แบบ แบบที่ซื้อสินทรัพย์มาให้เช่า กับ แบบเซ็งมาแล้วปล่อยเช่าต่อ

อย่างหลังจะเสี่ยงกว่าเพราะพอหมดสัญญาก็ไม่มีสินทรัพย์เหลือให้ลงทุนต่อ

แต่ TFUND เป็นแบบแรก มีโรงงานของตัวเองอยู่ ถ้าจำไม่ผิด 83 โรง ว่างอยู่แค่ 2 โรง
ปันผลของ TFUND อยู่ราวๆ 0.2 บาท/Quarter นักลงทุนจะโดนหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% แต่ไม่ต้องเอารายได้ส่วนนี้มาคำนวณภาษีปลายปี และขอคืนภาษีไม่ได้
พูดง่ายๆคือ จ่าย 10% แล้วก็จบเลย ไม่ต้องบอกใครว่าได้เงินมา

เวลาคนที่ไม่ชอบหุ้นมาถามผมว่าลงทุนอะไร ผมก็บอกตัวนี้ Yield สูง ถ้าดอกเบี้ยลดน่าจะได้เห็น Property Fund ทั้งหลายขายที่ราคา Premium ไม่ใช่ Discount แบบทุกวันนี้
ส่วนค่าเช่าจะขึ้นไหม IR บอกผมว่า พอหมดสัญญา 3-5 ปี ก็จะมีการขึ้นค่าเช่า

เคยอ่านเจอว่า ผลตอบแทนจะเพิ่มตามเงินเฟ้อ แต่คงไม่ได้เพิ่มแบบเส้นตรงนะครับ เป็นแบบ step มากกว่า

[tanate@man]

ท่าน ดร.เคยเขียนเอาไว้
บริษัท A เป็นบริษัทจดทะเบียน มีอสังหาริมทรัพย์เป็นโกดังให้เช่า มีกำไรปีละ 100 ล้านบาท บริษัท A ไม่มีหนี้เลย ดังนั้นฐานะการเงินของบริษัทมั่นคงมาก แต่เนื่องจากธุรกิจให้เช่าโกดังเป็นธุรกิจที่กำไรเติบโตช้ามาก เฉลี่ยแล้วสามารถขึ้นค่าเช่าได้ปีละไม่เกิน 3-4% ดังนั้นหุ้นของบริษัท A จึงไม่เป็นที่นิยม มูลค่าตลาดของหุ้นของบริษัทจึงมีค่าเพียง 800 ล้านบาท หรือมีค่า PE เพียง 8 เท่า ซึ่งนักวิเคราะห์ทุกคนเห็นว่าเป็นราคาที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม นักลงทุนก็ไม่สนใจที่จะเล่นหุ้นตัวนี้

ต่อมาบริษัท A จัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบที่ 1 โดยขายโกดังของบริษัทเข้ากองทุนในราคา 1250 ล้านบาท หรือสูงกว่ามูลค่าหุ้นของบริษัทถึง 56% เงิน 1250 ล้านบาทของกองทุนนี้ถูกระดมมาจากประชาชนทั่วไป แต่ที่มาซื้อลงทุนกันมากก็คือพวกกองทุนรวมต่าง ๆ รวมถึงนักลงทุนสถาบัน เช่น บริษัทประกันภัย กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ และผู้ลงทุนอื่น ๆ ที่ ไม่ค่อยชอบเสี่ยง ที่จะลงทุนในหุ้นแต่อยากได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการฝากเงินหรือการลงทุนในตราสารหนี้

การขายกองทุนที่เป็นโกดังของบริษัท A ประสบความสำเร็จสูงมาก มีคนจองเกินจำนวนหลายเท่า เหตุผลก็คือ ด้วยกำไรของกิจการโกดังจำนวน 100 ล้านบาทต่อปีและนโยบายจ่ายปันผล 100% ทำให้คนลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ผลตอบแทนปีละถึง 8% (100/1250) โดยไม่ต้องเสียภาษี ซึ่งในภาวะดอกเบี้ยต่ำแบบนี้เป็นสิ่งที่หาได้ยาก นอกจากนี้ หน่วยลงทุนที่ซื้อมายังมีสภาพคล่องสามารถขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ด้วย

หลังจากการขายโกดังให้กองทุน บริษัท A ก็มีเงินสดในมือถึง 1250 ล้านบาท ซึ่งบริษัทก็ประกาศว่าจะนำเงินนี้ไปสร้างโกดังให้เช่าอีก และเมื่อได้ผู้เช่าแล้วก็จะนำโกดังนั้นมาขายให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่อไปอีก ซึ่งก็จะทำให้บริษัทได้กำไรเพิ่มทวีคูณไปเรื่อย ๆ โดยไม่ต้องเพิ่มทุนของบริษัทหรือก่อหนี้ให้เป็นภาระ ทุกอย่างดูสดใสหมด กำไรของบริษัทก้าวกระโดดเนื่องจากการขายโกดัง และอนาคตดูเหมือนจะเติบโตขึ้นไปได้เรื่อย ๆ โดยมีความเสี่ยงน้อยมาก เพราะโกดังมีตลาดใหญ่มาก คนเช่าก็มีมหาศาล การก่อสร้างโกดังก็ทำได้ง่าย การขายให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ง่ายเพราะมีแต่คนอยากซื้อหน่วยลงทุน

หุ้นของบริษัท A ที่เคยเหงาหงอยเพราะเป็นธุรกิจที่โตช้าไม่มีอะไรน่าตื่นเต้นและไม่มีนักลงทุนสนใจก็กลายเป็น หุ้นร้อน ขึ้นมาทันที นักวิเคราะห็ที่ไม่เคยสนใจที่จะเยี่ยมเยียนบริษัทก็แห่กันมาสัมภาษณ์ผู้บริหารและออกบทวิเคราะห์แนะนำให้ซื้อหุ้นแบบ Strong Buy นักลงทุนเริ่มเข้ามาซื้อหุ้นกันอย่างคึกคักดันให้ราคาหุ้นวิ่งขึ้นไป 3 เท่าตัวเป็น 2400 ล้านบาทในเวลาเพียง 4-5 เดือนในช่วงที่มีการจัดตั้งและขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท แต่แม้ว่าหุ้นจะขึ้นไป 3 เท่าตัวแล้ว นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ก็ยังคิดว่านี่คือหุ้นที่ดีเยี่ยมและยังแนะนำให้ซื้ออยู่ เพราะนี่คือหุ้น ตัวใหม่ ที่ไม่ใช่บริษัทให้เช่าโกดังแล้ว

ทั้งหมดที่กล่าวถึงนั้นเป็นเรื่องสมมุติที่สามารถทำให้เป็นจริงได้ไม่ยาก ตัวเลขทุกตัวที่แสดงไว้เป็นตัวเลขที่สามารถเป็นไปได้สูงพิจารณาจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ โกดังเป็นตัวอย่างที่ใช้เพื่อความสะดวกในการอธิบาย แต่กิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เช่น อพาร์ตเมนท์ สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม และอื่น ๆ อีกมากก็สามารถทำได้เช่นเดียวกัน

พัฒนาการของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยถือว่าเป็นเรื่องใหม่ แต่มีศักยภาพที่จะเติบโตได้สูงมากเพราะมันให้บริการที่ตรงกับวัตถุประสงค์บางอย่างของนักลงทุนกลุ่มใหญ่หลายกลุ่มที่ ต้องการผลตอบแทนและความปลอดภัยสูง เช่นเดียวกับที่มันให้บริการกับคนที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้ในราคาที่ดี

สุดท้ายคือประเด็นของหุ้นของบริษัท A ว่าควรที่จะมีราคาสูงขึ้นขนาดเป็น 3 เท่าจากราคาเดิมก่อนการจัดตั้งกองทุนไหม? ซึ่งเป็นเรื่องที่ Value Investor จะต้องพิจารณานั้นผมเองก็ตอบไม่ได้ แต่ในมุมมองของผม นี่คือกระบวนการทางการเงินไม่ใช่เรื่องพื้นฐานของธุรกิจ และประโยชน์ที่ได้จากการจัดการทางการเงินนั้นโดยปกติจะมีข้อจำกัด คือเมื่อถึงจุดหนึ่งก็จะอิ่มตัวไม่สามารถสร้าง Value เพิ่มอีกต่อไป การเพิ่มมูลค่าของกิจการในระยะยาวต้องมาจากพื้นฐานของธุรกิจเท่านั้น