ขอปรึกษาเกี่ยวกับ การหามูลค่าจากวิธีคิดรายได้ของ Apt.ครับ

[Toad]

ขอปรึกษาเกี่ยวกับ การหามูลค่าจากวิธีคิดรายได้ของ Service Apartment ตัว Cap Rate  และ Discount Rate คิดอย่างไรครับว่าควรเท่าไร

กรณีไหน ที่ Discount Rate  =   Cap Rate
กรณีไหน ที่ Discount Rate  >   Cap Rate
กรณีไหน ที่ Discount Rate  <   Cap Rate

คือผมเข้าใจว่า  Cap Rate คืออัตราผลตอบแทนจากการคาดหวังของนักลงทุน  ซึ่งไม่ควร ต่ำหว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก หรือ Risk Free หรือ ธนบัตรรัฐบาล  หรือ
Risk free + Risk  Premium ใช่ไหมครับ  

หากใช่ .... Risk Premium คือความเสี่ยงจากสภาพคล่อง  ความเสี่ยงในตัวธุรกิจนั้นเช่น อพาร์ทเมนต์  กับ อาคารสำนักงานคงต่างกัน นะครับ ความเสี่ยงแต่ละตัว ควรเป็นเท่าไร  เราจะพิจารณาจากอะไรครับ...


ส่วน Discount Rate  ผมเข้าใจว่า คือ ตัวเดียวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยของ 5 แบงค์ใหญ่  ใช่หรือไม่ครับ รวมกับความเสี่ยงที่คาดว่าจะได้รับจาก  อัตราว่าง  อัตราการเติบโตของธุรกิจในช่วงที่คาดการณ์ เช่นประมาณ 10 ปีเป็นต้น

แล้วความเสี่ยงที่ว่านั้น เราจะประมาณการณ์อย่างไรครับ  ก่อนที่จะนำไปรวมกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้

ขอบคุณครับ