กฎใหม่ก.ล.ต.ทุบพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ รายได้วูบ30 % !!!!

[LOSO]

"พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์" ป่วน หวั่นสิทธิประโยชน์ภาษี-ค่าธรรมเนียม 30% ของรายได้หายวับ หลัง ก.ล.ต.ปรับเงื่อนไขการจัดตั้งใหม่ กำหนดให้อายุโครงการไม่เกิน 10 ปี อ้างเหตุสถาบันการเงิน ธุรกิจอสังหาฯ ฟื้นชัดเจน จำต้องปรับกฎเกณฑ์ให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไป เพื่อไม่ให้ได้เปรียบเอกชนที่ลงทุนอสังหาฯ โดยตรง บลจ.เตรียมยื่นหนังสือขอผ่อนปรนยืดอายุเพิ่มเป็น 30 ปี

แหล่งข่าวจากวงการบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม ซึ่งเป็นผู้บริหารหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (property fund) กำลังประสบปัญหาจากการที่นายทนง พิทยะ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ในฐานะประธานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ออกประกาศ ก.ล.ต.เรื่องหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ฉบับใหม่แทนประกาศฉบับเดิม เมื่อปี 2541 โดยให้มีการจำกัดอายุโครงการของกองทุนรวมอสังหาฯ แต่ละกองทุน มีอายุไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็น กองทุนรวม เนื่องจากกรณีดังกล่าวส่งผลกระทบถึงสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษีของกองทุนรวมอสังหาฯโดยตรง และทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ ได้รับความเสียหาย

ประเด็นปัญหาเกี่ยวกับเรื่องนี้มาจากเดิม ก.ล.ต.ไม่ได้กำหนดอายุโครงการของกองทุนรวมอสังหาฯ ทำให้กองทุนรวมอสังหาฯได้รับสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษีและค่าธรรมเนียมตลอดไป จนกว่าจะมีการยุบเลิกกองทุน เช่น อาจจะได้สิทธิดังกล่าว 10 ปี 20 ปี 30 ปี ก็ได้ เมื่อ ก.ล.ต.กำหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไขใหม่ โดยจำกัดอายุโครงการของกองทุนรวมอสังหาฯ เหลือเพียงไม่เกิน 10 ปี สิทธิที่กองทุนรวมอสังหาฯ มีอยู่เดิมจึงหมดไปเหลือเพียงแค่ 10 ปีด้วย ผลคือนักลงทุนไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่ลงทุนผ่านกองทุนสูญเสียประโยชน์ที่ควรจะได้ เพราะหากไม่มีการยุบเลิกกองทุนภายใน 10 ปี กองทุนก็จะมีภาระค่าใช้จ่ายที่เป็นภาษีและค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้น ทำให้ผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับลดน้อยลง

แหล่งข่าวกล่าวว่าการจำกัดอายุโครงการของ กองทุนรวมอสังหาฯ เหลือเพียงไม่เกิน 10 ปี จากเดิมไม่กำหนดอายุ ทำให้กองทุนเสียผลประโยชน์ทางด้านภาษีและค่าธรรมเนียมสูงถึง 30% ของรายได้ เนื่องจากปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาฯได้รับสิทธิประโยชน์หลายอย่าง เช่น กองทุนรวมอสังหาฯ กอง 1 ได้รับสิทธิประโยชน์ อาทิ ได้รับลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาฯ เหลือเพียง 0.01% จากอัตราปกติ 2% ได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์ จากอัตราจัดเก็บปกติ 0.5% ได้รับยกเว้นการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ จากอัตราจัดเก็บปกติ 3.3% ได้รับยกเว้นการจัดเก็บภาษีมูลค่าเพิ่ม จากอัตราปกติ 7% ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล จากอัตราปกติ 30% ของรายได้ เป็นต้น

"ก.ล.ต.ให้เหตุผลในการออกประกาศฉบับนี้ว่า เป็นเพราะเห็นว่าปัจจุบันปัญหาในระบบสถาบันการเงินและธุรกิจอสังหาฯ ได้คลี่คลายลงไปมาก และเศรษฐกิจโดยรวมและธุรกิจฟื้นตัวชัดเจนแล้ว จึงอยากปรับปรุงเงื่อนไขหลักเกณฑ์ต่างๆ ให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนแปลงได้ ซึ่งเราเห็นด้วยแต่ที่เป็นปัญหาก็คือจริงๆ แล้วน่าจะมีการกำหนดอายุโครงการในการจัดตั้งและลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาฯ ตั้งแต่แรก ไม่ใช่ไม่มีการจำกัดอายุ แล้วจู่ๆ มาบอกว่าต้องไม่เกิน 10 ปี เพราะทำให้การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาฯ ได้รับผลกระทบทั้งหมด"

แหล่งข่าวกล่าวว่า ขณะนี้ บลจ.ซึ่งเป็นผู้บริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาฯ หลายๆ บริษัทกำลังหารือกันเกี่ยวกับประเด็นปัญหาที่เกิดขึ้น จากนั้นจะทำหนังสือขอชี้แจงผลกระทบที่เกิดขึ้น เพราะทราบดีว่า ก.ล.ต.มีเจตนาดี และไม่ต้องการให้เกิดการได้เปรียบเสียเปรียบกันมากเกินไป ระหว่างการลงทุนซื้อโครงการอสังหาฯ ผ่านกองทุนรวมอสังหาฯ กับการลงทุนของเอกชนทั่วไป แต่ถ้านโยบายเกี่ยวกับเรื่องนี้ชัดเจนตั้งแต่แรกก็จะไม่เกิดปัญหา กรณีนี้อาจจะขอผ่อนปรนจาก ก.ล.ต. โดยให้กำหนดอายุโครงการจากไม่เกิน 10 ปี เป็นไม่เกิน 30 ปี ทั้งนี้ สาเหตุที่ บลจ.ส่วนใหญ่เห็นว่าควรกำหนดอายุโครงการของกองทุนรวมอสังหาฯ 30 ปี เนื่องจากเห็นว่าสิทธิเช่าที่ดินหรืออาคารส่วนใหญ่จะกำหนดอายุเวลาเช่าเอาไว้นาน 30 ปี

[bigshow]

[Viewtiful Investor]

ไม่รู้ว่าจะบังคับใช้กับกองใหม่อย่างเดียวหรือคลุมถึงกองเก่าด้วย
ถ้าไม่คลุมกองที่ออกก่อนหน้าผมก็โล่งอก
แต่ถ้าคลุมก็ต้องถามว่า Dividend ที่ได้จะ Credit ภาษีได้หรือไม่ ถ้าได้ก็ OK ผมรายได้น้อย

[อาฮุย]

เฉพาะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาระบบสถาบัน
การเงินครับ (กอง 2 และ กอง 4)
ส่วนกอง 1 ที่เสนอขายประชาชน ไม่เกี่ยวครับ  :lol:

[woody]

วันนี้ได้มีโอกาสเจอ คุณมาริษ ท่าราบ จาก ING เลยได้โอกาสถามซะเลย โชคดีจัง ....แกบอกว่า ข่าวนี้ไม่มีผลกับกอง 1 ครับ

[woody]

ของฉบับวันที่ 9 Jan 06 นะครับ

พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์กอง3-4มีลุ้น ก.ล.ต.รับข้อเสนอแก้กฎเหล็ก

พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์กอง 3-4 มีลุ้น ก.ล.ต.รับข้อเสนอสมาคมบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน และนักลงทุน ที่ยื่นข้อเรียกร้องให้ทบทวนการจำกัดอายุโครงการเหลือเพียงแค่ 10 ปี จากเดิมที่ไม่จำกัดอายุ หวั่นกระทบสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษีและค่าธรรมเนียม เผยคณะอนุกรรมการพิจารณาเสร็จเรียบร้อยแล้ว อยู่ระหว่างเสนอให้บอร์ด ก.ล.ต.ชี้ขาด

แหล่งข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ถึงกรณีที่หลายฝ่ายแสดงความกังวลจากการที่ ก.ล.ต.ออกประกาศปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (property fund) โดยให้มีการจำกัดอายุโครงการของกองทุนรวมอสังหาฯแต่ละกองทุนให้มีอายุไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม จากเดิมที่ไม่มีการจำกัดอายุว่าประกาศดังกล่าวครอบคลุมเฉพาะกองทุนรวมอสังหาฯประเภทกองที่ 3 และ 4 ไม่รวมถึงกองทุนรวมอสังหาฯกองที่ 1 และ 2
ขณะเดียวกันหลังจากที่ ก.ล.ต.ออกประกาศดังกล่าวซึ่งมีผลบังคับใช้เป็นทางการไปแล้ว ปรากฏว่าภาคเอกชนคือสมาคมบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ซึ่งเป็นผู้บริหารหน่วยลงทุนของ

กองทุนรวมอสังหาฯได้ทำหนังสือชี้แจงถึงผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้นจากการดำเนินการดังกล่าว เนื่องจากสิทธิประโยชน์ด้านภาษีและค่าธรรมเนียมที่มีอยู่จะหมดไป ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเนื่องไปถึงนักลงทุน พร้อมกับขอผ่อนปรนเงื่อนเวลาที่ ก.ล.ต. ออกประกาศจำกัดอายุโครงการของกองทุนรวมอสังหาฯ ทั้งนี้ ก่อนหน้านี้คณะอนุกรรมการได้พิจารณาประเด็นปัญหาที่เกิดขึ้นเสร็จเรียบร้อย แล้ว และอยู่ระหว่างเสนอเรื่องทั้งหมดให้ ก.ล.ต. พิจารณาชี้ขาดอีกครั้งหนึ่ง

"จริงๆ แล้วก่อนที่จะกำหนดหลักเกณฑ์เงื่อนไขต่างๆ ก.ล.ต.จะหารือกับภาคเอกชน โดยเฉพาะสมาคมบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน รวมทั้งนักลงทุน เพื่อรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะทุกครั้ง แต่เมื่อมีการทำหนังสือร้องเรียนและชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติม ก.ล.ต.ก็จะพิจารณาให้ โดยคำนึงถึงผลดีผลเสียและทำให้ทุกฝ่ายได้รับความเป็นธรรมมากที่สุด

เรื่องนี้คณะอนุกรรมการพิจารณาเสร็จเรียบร้อยแล้ว อยู่ในขั้นตอนของการนำเสนอให้ ก.ล.ต. พิจารณา คาดว่าอีกไม่นานคงมีประกาศออกมา สำหรับผลการพิจารณาของคณะอนุกรรมการเป็นอย่างไรในชั้นนี้คงบอกไม่ได้"

แหล่งข่าวกล่าวว่า กองทุนรวมอสังหาฯกอง 3 คือ กองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน กองทุนรวมที่บริษัทจัดการจัดตั้งขึ้นเพื่อจำหน่ายหน่วยลงทุนแก่ผู้ลงทุนสถาบัน โดยมีวัตถุประสงค์หลักในการนำเงินที่ได้รับจากการจำหน่ายหน่วยลงทุนไปลงทุนในทรัพย์สิน หรือสิทธิเรียกร้องที่เกิดจากการประกอบธุรกิจของสถาบันการเงินไม่ว่าจะมีหลักประกันหรือไม่ก็ตาม ทั้งนี้ เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน

ส่วนกองทุนรวมอสังหาฯกองที่ 4 คือ กองทุนรวมประเภทไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุนที่บริษัทจัดการจัดตั้งขึ้นเพื่อจำหน่ายหน่วยลงทุนแก่ผู้ลงทุนสถาบัน โดยมีวัตถุประสงค์หลักในการนำเงินที่ได้รับจากการจำหน่ายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ อาทิ อาคารก่อสร้างค้างที่ก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่า 60% ของมูลค่าโครงสร้างอาคาร เพื่อนำมาลงทุนก่อสร้างให้แล้วเสร็จ และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาฯดังกล่าว เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน เป็นต้น หรือลงทุนในสิทธิเรียกร้องหรือในทรัพย์สินอื่นเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินก็ได้

[por_jai]

8) เรื่องนี้ต้องอ่านนี่ครับ
    ท่านมือล่องหน ให้คอมเม้นท์ไว้ในกรีนบูล
    พอดีได้ไปอ่านมา
    ขออนุญาตินำมาโพสที่นี่
    หุ้นตัวนี้แฟนผมซื้อไว้นานแล้ว
    ผมลูกศิษย์ ท่านดอกเต้อร์ เลยไม่กล้าไปยุ่ง
    แต่ก็ตามอ่านเรื่องราวของเขาอยู่เป็นระยะ
    ตอนไปเรียนบัญชี อาจารย์มน
    ให้คอมเม้นท์มานิดหน่อยเกี่ยวกะเจ้าของ


-เรื่องนี้ยังไม่ได้บังคับใช้นะครับ เป็นเพียงแนวคิด และข้อมูลมาจากแหล่งข่าว

ผมไม่แน่ใจว่ากองทุนอสังหาฯ ที่หมายถึงนั้นเป็นกองทุนประเภท 1
แบบที่ tfund cpnrf ออกรึเปล่าเพราะกอง 1
นั้นไม่ได้ตั้งเพื่อจุดประสงค์แก้ปัญหาสถาบันการเงิน
แต่กอง 1 ตั้งเพราะต้องการให้มีตัวกลางระหว่าง
คนที่มีเงินออมแต่ไม่มีโอกาสหรือความสามารถที่จะลงทุนในอสังหาฯ ด้วยตัวเอง
กับ คนที่มีโอกาสแต่เงินทุนไม่พอจึงต้องการระดมทุน

กองทุนอสังหา เดิมมี 4 ประเภท คือ 1-4 โดยกอง 2-4
จะมีจุดประสงค์เพื่อแก้ปัญหาสถาบันการเงินและฟื้นภาพรวมของอสังหาฯ
เมื่อหลายๆ ปีก่อนมีกองทุนประเภท 2-4 ตั้งขึ้นมาหลายกอง
ผมจึงเข้าใจว่าอาจจะหมายถึงกองที่ 2 ถึง 4 ที่มีอยู่ในปัจจุบัน

หากจะมาคิดภาษีกับกอง 1 ด้วย ในกรณีที่ผู้ขายอสังหาฯ ให้กองทุนฯ เช่น ticon
ยังถือหุ้นบางส่วนในกองทุนนั้นๆ เช่น ticon ถือ tfund 33% อยู่
ก็เท่ากับว่า ticon ต้องเสียภาษีซ้ำซ้อน เพราะตอนขายโรงงานเข้ากองทุนฯ
จะต้องเสียภาษีจากกำไรจากการขาย แล้วยังต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่าทุกปีอีก
เท่ากับเป็น double taxation ซึ่งถ้าเป็นอย่างนี้คงไม่มีใครอยากออก prop fund อีก
ซึ่งกลต. คงไม่ต้องการให้เป็นอย่างนั้นครับ

นอกจากนี้ยังมีประเด็นว่าหากกฎใหม่เรื่องภาษีออกมา
จะบังคับกับกองที่ออกไปแล้วหรือเปล่า
เพราะคนที่ออกกองทุนอสังหาฯ และคนซื้อก็เข้าใจว่าผลตอบแทนที่ได้จะไม่ต้องเสียภาษีตลอดไป
เพราะกฎเดิมไม่มีกำหนดอายุกองทุน ดังนั้นกฎใหม่อาจจะไม่บังคับใช้กับกองฯ ที่ออกไปแล้วก็ได้ครับ
ถ้าเป็นอย่างนั้นจะไม่กระทบ ticon
เพราะ ticon จะไม่ออกกองฯ ใหม่จะเพิ่มทุนกองฯ เดิม
ถ้าบังคับใช้ย้อนหลังผมคิดว่าก็เสี่ยงกับการโดนผู้ถือหน่วยโวยวายและฟ้องร้องเอาได้ครับ

คงเป็นการโยนหินถามทางครับ
เพราะยังไง บลจ ที่ออกกองทุนอสังหาฯ
ทั้งหลายก็คงจะต้องชี้แจงและต่อรองเพื่อไม่ให้กฎใหม่กระทบกับภาพรวมของกองทุนอสังหาฯ ครับ
เพราะกองทุนอสังหาฯ มีในหลายรประเทศทั่วโลก
การที่จะทำอะไรที่จะทำให้การออกกองทุนอสังหาฯ เกิดขึ้นไม่ได้ก็จะทำให้ตลาดทุนเดินถอยหลังได้ครับ

[ChoNgMinG]

ออกมานานแล้วนะครับ เรื่องนี้

ค่อนข้างชัดเจนอยู่แล้วสำหรับวัตถุประสงค์ของแต่ละกอง ผมว่ามันไม่ได้ซับซ้อนขนาดต้องมาวิเคราะห์ไรมากมายนะ