opp day: MBK

[yoyo]

update แล้วครับ
วันนั้นได้เจอพี่ P พี่ ZEN กะพี่ dolphin ด้วยครับ
พี่P เป็นรุ่นพี่ห้องผมด้วย (อยากโลกกลมกะเค้าบ้าง)

เมื่อวานไปงาน opp day มาได้ข้อมูลมาอีกเยอะเลยครับ
จะทยอยเอาลงเรื่อยๆนะครับ

แผนการลงทุนจากการออกหุ้นกู้ 2500 ล้านบาท ดอกเบี้ย 3%
1 สยามพิวรรธน์ SPW 927 ล้านบาท
2 ธุรกิจด้านพัฒนาอสังหาริมเพื่อขาย 450
3 ซื้อหุ้น DTC ดุสิตธานี 213
4 ธุรกิจเกี่ยวข้อง (จริงแล้วยังไม่ได้ลงทุนกำลังพยายามหาลู่ทางลงทุนอยู่) 910

1 MBK ถือ SPW อยู่ 30% SPW ถือ พารากอน 50%
MBK ถือ พาราอยู่ 15%
โครงการสยามพารากอนเชื่อว่าจะลงทุน 5200 เป็นเงินกู้ 3000
มีพื้นที่ทั้งหมดโครงการ 180000 ม2.
ปล่อยเซ้งระยะยาว 25ปี ไปแล้ว 60% ในส่วนของ retail 50000 ม2.
160000-170000 บาท/ม2. จะได้รับ 4800 ล้านบาทเรียกได้ว่าเกือบคืนทุนตั้งแต่เปิดโครงการ นี่นับเฉพาะส่วนสัญญาระยะยาว 60% เท่านั้น
ยังเหลือส่วนสัญญาระยะสั้นอีก 40% (20000 ม2.)
ส่วนพื้นที่ส่วนที่เหลือ 180000-50000= 130000 ม2. จะจัดสรรเป็นในส่วนพวกโรงละคร โรงหนัง water world ฯลฯ
นอกจากนี้ SPW ยังคงมีปันผลจากกิจการ siam discovery กับ siam square อยู่ตลอดเวลา

2 mbk เข้าไปซื้อกิจการของบริษัทพัฒนาอสังหาเพื่อขาย ฌดยต้องการที่จะทำบ้านขาย แต่ไม่อยากเริ่มต้นจากศูนย์เพราะจะช้าไม่ทันการเลยเข้าไปซื้อกิจการโดนหวังในส่วนของ goodwill และทีมงานของบริษัทเดิม
แปนเดิมเชื่อว่าจะเริ่มโครงการได้เต็มที่ตอนสินเดือน 8 พอดี
แต่ก็มีความล่าช้าเดือนนี้น่าจะเสร็จ

3 ไม่มีรายละเอียดอะไร
4 ยังไม่ได้ลงทุนอะไรเลย แต่ตอนนี้มีแผนจะซื้อสนาม golf อีกแห่งที่ภูเก็ตนอกจาก lock palm club

[yoyo]

ลงทุนในสนามกอลฟเพิ่มอีกแห่ง 700 ไร่
สนามเดิมสามารถสร้างกระแสเงินสดให้ได้ประมาณ 25-30 ล้าน
กำไรไม่หวือหวาค่อยข้างคงที่
แต่ลงทุนเพื่อหวังผลประโยชน์จากการพัฒนา residental area รอบสนามซึ่งน่าจะทำกำไรได้เป็นกอบเป็นกำมากกว่า
มูลค่าขายโครงการโดยรวม 400-500 ล้านบาท




ลองเข้าไปดูรายละเอียดเพิ่มเต้มได้จากบทวิเคราะห์ของ AYS ให้ราคาเป้าหมาย 52.50 บาท
http://webipo2.settrade.com/brokerpage/ ... 030903.pdf

"บริษัทมีแผนการที่จะนำบริษัทย่อย MBK resort เข้าตลาด MAI หากทำได้ MBK จะมีกำไรที่ยังไม่รับรู้ในบริษัทแห่งนี้เพิ่มขึ้นจากต้นทุน 2.54บาท หากตั้งราคา IPO ไว้ที่ 13
และหากเพิ่มเป็น 15 กำไรที่ยังไม่รับรู้จะเท่ากับ 4 บาทคาดว่าข่าวนี้จะเกื้อหนุนให้ราคาหุ่นปรับตัวสูงขึ้นได้" AYS



MBK-CENTER
สัญญาระยะยาวในช่วง 03-04 นี้มีไม่เยอะ 657.01 ม2. ไม่มีนัย
แต่ในปี JUN 05 จะมีสัญญาหมดลง 23043.06 ม2. เป็นของส่วน tokyu ซะครึ่งนึง
การต่อสัญญายังอยู่ในระหว่างการเจรจาอยู่ แต่ปรับค่าเช่าเพิ่มอีกพอสมควรเพราะของเดิมทำไว้ถูกมาก

การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของห้าง
- ปรับปรุงพื้นที่ขั้น G บริเวณ Mini Plaza อันนี้ผู้บริหารออกมายอมรับเลยว่าหลังจากของเดิมบรรกาศทึมๆ
ปรับปุรงให้สว่างขึ้นน่าเดินขึ้น แต่คนกลับเดินน้องลง
- ปรับปรุงชั้น SF
- มีแผนปรับปุรงศุนย์อาหารชั้น 6 และ office tower

[yoyo]

กิจการ โรงแรม

1 ปทุมวัน จำนวนห้องพัก 460 ห้อง
อัตราเข้าพักเฉลี่ย
% april may june july
Occupancy Rate 48.5 56.0 83.6 83.7 เรียกว่าพ้นวิกฤตซาส์แล้ว
จุดคุ้มทุนอยู่ที่ 40%
room rate ช่วงซาร์อยู่ที่ 1700 ไม่ได้ลดราคา แต่พอหลังซาร์ขึ้นราคาอีก เป็น 1800 กว่าๆ


2 เชอราตันกระบี่ จำนวนห้องพัก 246 ห้อง
อัตราเข้าพักเฉลี่ย
% april may june july
Occupancy Rate 17.50 10.4 13.4 16 เพิ่งเปิดกิจการมาก็เจอซาร์เลยยังขาดทุนอยู่
จุดคุ้มทุนอยู่ที่ 35%
room rate อยู่ที่ 2800 บาท

3 royal princess rayong จำนวนห้องพัก 138 ห้อง
อัตราเข้าพักเฉลี่ย
% april may june july
Occupancy Rate 46.2 42 37 33.10 อันนี้ take over เค้ามาเจ้าของเดิมทำขาดทุนมาตลอด
ซื้อมาได้ในราคาไม่เกิน 100 ล้าน Q นี้ทำกำไรได้แน่ (จากปากผู้บริหาร เชื่อหรือไม่คิดเอาเอง)
จุดคุ้มทุนอยู่ที่ 41-42%
room rate อยู่ที่ 700 บาท





ข้าวปีนี้กำไรดีขึ้นจากปีที่แล้วเยอะ (ปีที่แล้วขาดทุน)
แต่จริงๆแล้วกำไรจากิจการข้าวมาจากกิจผลิตไฟฟ้าที่เป็ยบริษัทย่อยซะส่วนใหญ่
แนวโน้มกิจการข้าวก็ทรงๆไม่ดีไม่เลวอะไร น่าเบื่อเหมือนเดิม
แต่ตอนนี้พยายามหาวิธีลงทุนวิจัยในการทำแป้ง ทำเส้นหมี่ ทำขนมอยู่
เพื่อเพิ่ม value ให้ข้าว เพราะกิจการข้าวถุงนี้ใครๆก็ทำได้ง่ายมาก คู่แข่งเลยเยอะ







หลายคนอาจจะเห็นว่ากิจการ MBK มีหนี้สินเยอะ
ดูจากราคาต่อไปนี้แล้วจะเห็นอะไร

Total asset 14948 100%
Total Equity 7291 48.77%
Total Liabilities
S-T Lia 1553 10.39%
L-T Lia 6105 40.84%
ดอกเบี้ยจ่าย 67 ล้านบาท
สมมติหุ้นกู้ 2500 ดอก 3% = 75 ล้านบาท
แสดงว่าหนี้ส่วนใหญ่ของ MBK นอกจากหุ้นกู้แล้วเป็นหนี้ที่ไม่มีดอกเบี้ยเกือบทั้งหมดเพราะฉะนั้น ไม่มีปัญหาส่วนนี้ ไปดูหนี้ระยะสั้นสนใจที่สภาพคล่องก็พอ สินทรัพย์หมุนเวียนสูงกว่าหนี้สินหมุนเวียนอยู่เกือบ 2 เท่าสบายใจได้
สรุปแล้วผมยังมั่นใจว่ากิจการ MBK มีศักยภาพที่ดีครับ แต่ราคาที่จะซื้อนั้นไม่ขอเอ๋ยดีกว่า ผมเองก็กะไม่ค่อยถูกเท่าไหร่
ถ้ามองแค่ต้องการกิจการที่มั่นคง downside risk ต่ำ และได้ปันผล 4.5 % มากกว่าเงินฝากแล้วก็ซื้อได้ครับ ผมมองตัวนี้ค่อนข้าง conservative ครับ

ปล. ความเห็นส่วนตัวนะครับ

[yoyo]

ติดใจอยู่เรื่องเดียวครับ
เรื่องที่ MBK ซื้อหุ้นตัวเองคืน
ซึ่งปกติ MBK นี่ vol ก็ไม่ค่อยจะมีอยู่แล้ว
แต่ช่วงนั้นไม่รู้ว่าใครมาขายกันใหญ่ ขายเยอะจนผิดสังเกต
ผมเข้าไปถามนอกรอบเค้าก็ยิ้มๆ บอกว่าก็ซื้อจากรายย่อยในกระดานไง
ผมก็ยืนยันว่ามันเยอะผิดปกติผมไม่เชื่อ เค้าก็ตอบว่า แล้วมันดีต่อผู้ถือหุ้นมั๊ยล่ะ
ถ้ามันดีก็ปล่อยๆมันเถอะ ไม่ต้องรู้หรอกว่ามาจากไหน
อ้าวตอบงี้ได้ไง เลยเป็นสิ่งเดียวที่ติดใจครับ

[thanwa]

ขอบคุณมากน้อง yoyo ที่ให้ข้อมูลแถมยังไป post ที่ร้อยคนร้อยหุ้นด้วย
ขอโหวตให้เป็นเจ้าบ้านดีเด่นประจำสัปดาห์นี้ครับ

อย่างที่ น้อง yoyo ว่า MBK คงเป็นได้แค่เกรด B เท่านั้น
ขนาดน้อง yoyo เจ้าบ้านไปฟัง แต่กลับไปซื้อหุ้น CPN จนขึ้นไป 8+%

น้อง yoyo ได้ถามหรือเปล่าว่า เงินปันผลมีนโยบายจะเพิ่มไหมครับ

[yoyo unlog]

เพิ่งเห็นกระทู้ของพี่ครรขิตครับ
ได้เพิ่มอีก 1.50 รวมทั้งปีเป็น 2.50 บาท

[Mon money]

จากคำตอบที่ผู้บริหารตอบแบบนี้ทำให้เห็นถึงความไม่โปร่งใสบางประการ ถามตรงๆนอกรอบควรตอบให้ตรงประเด็น เป็นเรื่องที่น่าสงสัยจริงๆครับ

[yoyo]

งั้นวันประชุมพี่ mon ไปถามอีกทีสิครับ
พี่ธันวาก็ได้ ผมล่ะติดใจไม่หาย

[thanwa]

คงต้องรอไปถามตอนประชุมอย่างว่าล่ะ

ว่าแต่ว่า น้อง yoyo ไปทำอะไร ราคาถึงได้วิ่งปู๊ดป๊าดเลย
สงสัยเจ้าบ้านทำการบ้านดีมาก คนเลยเห็นคุณค่าของ MBK