ทางรอดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของปี48 คืออะไรคับ

[hot]

ถ้าคุณคือผู้บริหาร คุณจะแก้เกมส์ทางการบริหารให้รอดพันอย่างไรคับ
มีหัวข้อของปัญหาสมมุติ
1.ดอกเบี้ยใน5 ปีขึ้นไม่หยุด
2.วัสดุก่อสร้างขึ้น10-20%
3.การกำหนดจำนวนสินเชื่อและเครดิตผู้กู้

[คัดท้าย]

นั่นดิคุณ hot ที่ผมตั้งหัวข้อก่อนหน้าไปหนะ ว่าจริงมั้ย ที่เค้าว่าต้นทุนจะเพิ่ม 10% ทันที หากมีการลอยตัวดีเซล ... จริงหรือไม่ เพราะผมไม่รู้ข่าวเขียนเกินจริงหรือเปล่า

ผมก็อ่านต่อไป ว่าเค้าจะแก้ไขยังไง .. คำตอบคือ .. ทำบ้านหลังเล็กลง !!!

งง ..... มันจะออกมาอีท่าไหนเนี่ย

[harry]

ผมว่า ค่อยๆทำ ค่อยขาย และผ่อนคลายในด้านเงินกู้บ้าง คนที่รายได้น้อย แต่วินัยดี ผ่อนตลอดไม่มีขาด จะได้มีโอกาส

[wizard]

ต้นทุนจะเพิ่ม 10% ทันที หากมีการลอยตัวดีเซล
ออกตัวก่อนผมเป็นวิศวกรโยธานะ
น้ำมันดีเซลในอุตสาหรรมก่อสร้างใช้ไม่ถึง 10% ของต้นทุนในการก่อสร้างทั้งหมด
ด้วยส่วนใหญ่จะกระทบต่อค่าขนส่งมากกว่าแต่เมื่อคำนวณย้อนกลับเป็นต้นทุนต่อหน่วยก็ไม่ถึง10%
ยกเว้น
การทำงานด้านเสาเข็มเจาะซึ่งอาจจะถึง
เพราะต้องใช้น้ำมันดีเซลค่อนข้างมากในการทำเสาเข็มเจาะ1ต้น
ถ้าลอยต้วค่าน้ำมันดีเซลบริษัทก่อสร้างที่จะกระทบโดยตรงคือบริษัททำเสาเข็ม
โดยเฉพาะบริษัททำเสาเข็มเจาะ
เพราะต้นทุนการทำเสาเข็มเจาะ 1 ต้น มีต้นทุนการใช้น้ำมันดีเซล ประมาณ 9%
เมื่อลอยตัวน้ำมันดีเซล ต้นทุนอาจเพิ่มขึ้นไปที่ ประมาณ 13%
ซึ่งกำไรที่ได้จากเสาเข็มเจาะ 1 ต้นจะลดลงประมาณ 15% เป็นอย่างน้อยถ้าราคาเสาเข็มเท่าเดิม
(ขึ้นอยู่กับประสิทธภาพของเครื่องจักร ถ้าเช่าเครื่องนำแสง และเครื่องจักรอายุมากกว่า 7 ปี ต้นทุนอาจเพิ่มขึ้นไปที่ ประมาณ 20% กำไรอาจลดลงมากกว่า 30%ถ้าราคาเสาเข็มเท่าเดิม)
มุลค่างานฐานรากส่วนใหญ่จะมีมูลค่าประมาณ 10-15% ของโครงการ
ถ้าคงราคาค่าก่อสร้างเท่าเดิมบริษัทรับเหมาก่อสร้างรับภาระค่าน้ำมันที่ปรับขึ้นเต็มๆ
คาดว่าน่าจะกระทบต่อกำไรของโครงการนั้น
โดยกำไรจะลดลงประมาณ 3-5% โดยประมาณ
ถ้าห่วง
ห่วงพวกก่อสร้างบ้านพักอาศัยโดยใช้เสาเข็มเจาะดีกว่า
เพราะอาจกระเทือนต่อกำไรเกือบ 10%
ถ้าพวกก่อสร้างบ้านพักอาศัยไม่สามารถควบคุมต้นทุนวัตถุดิบได้
เพราะราคาค่าก่อสร้างบ้านในปัจจุบันไม่รวมตกแต่งภายในอยู่ตารางเมตรละ 7000-8000 บาท
แต่ถ้ามีความสามารถควบคุมต้นทุนวัตถุดิบได้(ซื้อในปริมาณมาก) ค่าก่อสร้างก็จะตกประมาณ ตารางเมตรละ 5500-6000 บาทเท่านั้น ไม่รวมตกแต่งภายใน
เพราะค่าแรงคนงานขึ้นน้อยมาก ยิ่งถ้าใช้คนงานต่างด้าวอาจได้ถึง ตารางเมตรละ 4500-5000 บาทได้

เขียนมาตั้งนาน
สรุปถ้าลอยตัวดีเซล
บริษัทที่จะกระทบก่อนและแน่นนอน และกระทบต่อกำไรพอสมควรคือบริษัททำเสาเข็มเจาะ ถ้าไม่สามารถพลักภาระไปให้ผู้ซื้อได้
จะบอกอะไรให้
ในอุตสาหกรรมก่อสร้าง
Seafco เป็นบริษัทชั้นนำในการทำเสาเข็มเจาะขนาดใหญ่ในเมืองไทย (ขนาดมากกว่า 80 ซม)
และเป็นบริษัทที่คิดราคาค่าทำเสาเข็มแพงกว่าบริษัทอื่นด้วย
บริษัท อิตาเลี่ยนไทย ช.การช่าง ชิโนไทย ล้วนแต่มีบริษัทลูกในการทำงานที่เหมือน seafco ทั้งสิ้น
ซึ่งบริษัทดังกล่าวโดยส่วนใหญ่จะว่าจ้าง บริษัท seafco เมื่องานนั้นยาก หรือตกใช้ประสบการณ์ในการทำงานมาก และงานในบริษัทลูกนั้นไม่สามารถทำงานได้ทัน
แต่งานเสาเข็มเจาะขนาดใหญ่ไม่ยากอย่างที่คิด
โดยส่วนใหญ่ถ้าประมูลงาน ถ้างานนั้นไม่ยาก หรือหิน spec สูง seafco ยากที่จะประมูลงานได้
จากที่ผมทราบบริษัททำเข็มเจาะใหญ่ ที่เคยลงหลุมไปแล้ว เริ่มทยอยออกจากหลุม
คู่แข่งก็จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
แต่คุณณรงค์ก็เก่ง
อืมเลยรอดูก่อนดีกว่า
แต่ผมไม่มีหุ้น seafco นะ
เพราะถ้าทำแต่ Bored pile by wet process, diafram wall และพวกผีลืมหลุมฟื้นขึ้นเรื่อยๆ ผมว่ายากที่จะสามารถคงกำไร และการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

[คัดท้าย]

ขอบคุณคุณ wizard มากๆครับสำหรับข้อมูลดีๆ แบบนี้ ผมว่าในเว็บนี้มีคนหลากหลายอาชีพนะ ถ้าช่วยๆกัน ให้ข้อมูลแบบนี้ ต่อไปพวกเราคงรู้เรื่องธุรกิจได้กว้างขึ้นครับ

[HI.ผมเอง]

นั่นดิคุณ hot ที่ผมตั้งหัวข้อก่อนหน้าไปหนะ ว่าจริงมั้ย ที่เค้าว่าต้นทุนจะเพิ่ม 10% ทันที หากมีการลอยตัวดีเซล ... จริงหรือไม่ เพราะผมไม่รู้ข่าวเขียนเกินจริงหรือเปล่า

ผมก็อ่านต่อไป ว่าเค้าจะแก้ไขยังไง .. คำตอบคือ .. ทำบ้านหลังเล็กลง !!!

งง ..... มันจะออกมาอีท่าไหนเนี่ย

บ้านไมได้เล็กลง
อำนาจของการซื้อต่างหากที่เล็กลง
ทุกครั้งของการขึ้นของดอกเบี้ยเงินกู้1%อำนาจการซื้อลดลง 9%

บนเงินดาวน์ที่เท่ากัน ปีที่แล้วซื้อบ้านได้หลังใหญ่กว่า9%
วัสดุก่อสร้าง อาจขึ้นไม่มากหรอกมั๊ง
โครงการที่เปิดใหม่ลดลง
บริษัทที่ผลิตวัสดุก่อสร้างปีที่แล้วแข่งกันขยายกำลังการผลิต
ดีมานด์ลดลง ซัพพลายด์ คงที่หรือมากขึ้น
ถึงค่าขนส่งจะขึ้น
แต่การแข่งขันรุนแรง ถ้าไม่ฮั้วราคากัน ไม่น่าจะขึ้นได้นะ

การกำหนดสินเชื่อเงินกู้เนี่ย.....แหล่ะ
อาจจะ บอนไซด์ ขนาดบ้านที่แท้จริง :lol:

[Ont]

กลัวแต่บ้านขนาดเท่าเดิมแต่ลดคุณภาพวัสดุลง
อันนี้น่าเป็นห่วงแทนคนอยู่ครับ

[CK]

ทางรอดคือรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯอีกรอบครับ

[jaychou]

ผมสงสัยว่าทำไมในตลาดหุ้นมีพวกบริษัทบ้านกันเยอะนัก
บอกตรงๆว่าถ้า N-PARK จะเน้นในธุรกิจ serviced apartment และอาคารให้เช่าอย่าง จริงๆจังๆ มากกว่าเอาเงินไปทำโน่นทำนี่ ซี้ๆซั๊วๆ ผมจะซื้อเต็มที่และถือยาว

[wizard]

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มี อัตราส่วนกำไรสุทธิต่อการลงทุนสูงมากกว่า 30% แต่ก็ต้องใช้เงินลงทุนจำนวณมากด้วยเช่นกัน การระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์เป็นการระดมทุนที่ได้ต้นทุนต่ำสุด นี้เป็นคำตอบทำไมในตลาดมีพวกบ้านอยู่เยอะ
N-Park ดำเนินธุรกิจเชิงรุกมากเกินไป ทั้งๆฐานเงินทุนไม่เข้มแข็งจริง ทำให้รายได้โตไม่ทันค่าใช้จ่ายในการลงทุน นี้เป็นความผิดพลาดระดับแผนการทางธุรกิจ ทางแก้คงต้องเปลี่ยนผู้บริหาร และปรับโครงสร้างบริษัทใหม่ ถ้าฐานการเงินเข้มแข็ง ผมเห็นด้วยกับการขยายฐานทางธุรกิจ เพราะมันเป็นการกระจายความเสี่ยงรูปแบบหนึ่ง
สำหรับผมถ้าผมจะลงทุน N-park N-park ต้องดำเนินธุรกิจก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างและขายสิ่งปลูกสร้างของต้นเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ ถ้าเป็นดังนี้ผมจะพิจารณาจะลงทุน

[jaychou]

ถามคุณ wizard ต่อครับ เรื่องกองทุนอสังหาที่ขายประชาชนทั่วไปนะครับ

1. กองทุนอสังหา จะปิดกองทุนโดยการขายริมทรัพย์ชิ้นนั้นได้หรือไม่

2. หากดอกเบี้ยขึ้นสูงต่อเนื่องเหมือนท่านฮอทว่า กองทุนใหม่ๆจะขายยากขึ้นหรือไม่ แล้วหน่วยลงทุนจะต้องขายลด เหมือนกับตราสารหนี้หรือไม่

3. ขอความเห็นต่อกองทุนอสังหาที่มีหน่วยลงทุนขายในตลาดหุ้นทั้งสองกองครับ

[วันพีส]

สวัสดีครับ

อ่านดูแล้วผมนึกถึง อีกมุมหนึ่งซึ่งเป็นฝ่ายผู้บริโภคบ้างได้ไหม
ซึ่งก็ไม่รู้เข้าใจถูกแค่ไหนครับ

ทางรอดของบริษัทอสังหาฯ ส่วนตัวผมว่ามีมากมาย
ผู้บริโภคต่างหากแทบไม่มีโอกาสเลย

ผิดพลาดบ้างก็คือบริษัทอสังหาฯ อาจมีระยะเวลากำไรยาวขึ้น
(แต่หากเศรษฐกิฐพังแบบปี 2540 ใครธุรกิจใดก็อยู่ได้ยาก)

ผมว่าใครก็ตามที่เข้ามาผลิตบ้านขายเป็นผู้ที่มีหน้าตักในการ
รอคอยผลกำไรได้อยู่แล้ว เครดิตก็ดีไม่งั้นกู้มาลงทุนก็ไม่ได้

ผิดกับผู้บริโภค ผู้ที่ตัดสินใจซื้อบ้าน เวลายิ่งนานวันมูลค่าของ
เงินที่คุณมีกลับลดน้อยถอยลง

ผู้บริโภคเคยชนะไหมครับ โดยรอให้ราคาลงมาได้ดั่งใจแล้วซื้อ บริษัทฯ
ตั้งหน้าตั้งตาขาย ค่าการตลาด ค่าโฆษณา ภาษี ดอกเบี้ย ค่าวัสดุ ฯลฯ
ถูกผลักให้ประชาชนผู้ซื้อบ้านทั้งหมด นับวันค่าเหล่านี้จะไปอยู่ในราคา
บ้านมากขึ้นก่อนที่ราคาบ้านจะถูกบวกด้วยกำไรจากบริษัทฯผู้ขายอีกอย่าง
น้อย 30 % เพื่อเป็นราคาตั้งขาย

เมื่อเป็นอย่างนี้แล้ว ผู้บริโภคต่างหากที่เสียเปรียบ
ไหนจะทั้งการไม่แน่ใจว่าบ้านได้คุณภาพไหม ไหนจะกังวลเรื่องราคา
ไหนจะไม่มีเงินดาวน์บ้าน ไหนจะกลัวดอกเบี้ยขึ้น สุดท้ายผู้ซื้อบ้านรับกรรม

และยิ่งนานวัน ถ้าผู้บริโภค ไม่ตัดสินใจซื้อบ้าน บ้านของคุณก็จะเล็กลง
เรื่อยๆ ทั้งๆที่เงินคุณก็ไม่ได้น้อยลงยังถือเงินไว้เท่าเดิม

แล้วอย่างนี้จะเรียกว่า บริษัทฯอสังหาไม่มีทางรอดหรือครับ
กำไรช้าเท่านั้นเอง บริษัทฯต่างก็เร่งสร้าง เร่งวันเร่งคืน โอนกรรมสิทธิ์
ให้ผู้ซื้อ

ก็เป็นเพียงอีกหนึ่งมุมมอง ที่คิดว่ายังไง ผู้บริโภคก็ต้องการซื้อบ้าน
เพราะผมคิดว่าบ้านเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่แสดงถึงความมั่นคงในชีวิตคุณ
และครอบครัว

[Stock Broker]

ลดขนาดบ้าน ถูกแล้วครับ คือจะลดพื้นที่ใช้สอยลง ให้ราคาขายอยู่ในระดับที่ยังรับได้ เช่น
- เดิม บนพื้นที่ 40 ตารางวา สร้างบ้านมีพื้นที่ใช้สอยสัก 160 ตารางเมตร ขาย 3 ล้านบาท
- ใหม่ บนพื้นที่เดิม อาจสร้างบ้านมีพื้นที่ใช้สอยเหลือ 135 ตารางเมตร แต่ขายราคาเดิม

เสี่ยอนันต์แกก็บอกครับ

[wizard]

ตอบคุณ jaychou
1. กองทุนอสังหา (พิจารณาเฉพาะที่เปิดในบ้านเรานะ )จะปิดกองทุนโดยการขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นได้หรือไม่
กองทุนสามารถปิดกองได้ถ้าสามารถจำหน่ายสินทรัพย์ที่ถือครองทั้งหมดออกไป ตามทฤษฎี ในทางปฏิบัติเป็นไปได้ยากที่จะปิดกอง เพราะไม่ได้กำหนดอายุโครงการเอาไว้

2. หากดอกเบี้ยขึ้นสูงต่อเนื่องเหมือนท่านฮอทว่า กองทุนใหม่ๆจะขายยากขึ้นหรือไม่ แล้วหน่วยลงทุนจะต้องขายลด เหมือนกับตราสารหนี้หรือไม่
ผู้ซื้อขายหน่วยลงทุนชนิดนี้ในบ้านเรามองกองทุนอสังหาริมทรัพย์คล้ายตราสารหนี้ โดยไม่มีการพิจารณามูลค้าที่เพิ่มสูงขึ้นของอสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อถูกจำหน่ายออกไป เพราะฉะนั้นเมื่อดอกเบี้ยขึ้นมีความเป็นไปได้สูงที่ราคาจะถูก discount จากผู้ที่ไม่เข้าใจการลงทุนชนิดนี้ขายออกมา (ซึ่งโดยส่วนตัวผมมองว่าถ้าเรามีเงินเย็น นี้คือจังหวะการเข้าซื้อ เพราะเราจะได้ของถูกและผลตอบแทนที่ดีเพียงพอ) กองทุนใหม่ที่จะตั้งขึ้นผมว่าก็ยังคงขายได้อยู่ถ้าอัตราผลตอบแทนจูงใจ ซึ่งสาระสำคัญคืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนได้มานั้นถูกหรือแพงและอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนได้มานั้นนาสนใจเพียงไร เป็นสาระสำคัญ

3. ขอความเห็นต่อกองทุนอสังหาที่มีหน่วยลงทุนขายในตลาดหุ้นทั้งสองกองครับ
ในความคิดเห็นส่วนตัวเป็นกองที่ดีแต่คุณต้องยอมรับในการมีสภาพคล่องต่ำ
แต่ยังไม่ใช่ช่วงจังหวะการเข้าลงทุน ผมว่ารอเข้าลงทุนเมื่อดอกเบี้ยขึ้นสูงสุด (อืมคงดูยาก) ผมว่าตอนนั้นคงได้ส่วนลดพอสมควร
ตอนนี้ก็มีกองใหม่เปิดขึ้นมาชื่อ MIPF ไม่รู้เมื่อไหร่เข้าทำการซื้อขายในตลาดรอง

-----------------------------------------------------------------------------------------
สรุปเนื่องจากในบ้านเรามองกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่างจากตราสารหนี้
ดังนั้นในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นไม่สมควรลงทุน แต่คุณควรเข้าลงทุนเมื่ออัตตราดอกเบี้ยเริ่มมีแนวโน้มปรับตัวลง หรือใกล้จุดสูงสุด คุณจะได้ราคาส่วนลดซึ่งจะทำให้การลงทุนคุณคุ้มค่า ถ้าเป็นผมจะไม่ลงทุนตอนเปิดกองถ้ามีการซื้อขายในตลาดรอง แต่จะไปรอซื้อในตลาดรอง เพราะได้ส่วนลดแต่อาจไม่ได้ปริมาณหุ้นตามต้องการ
-------------------------------------------------------------------------------------------

[hot]

8)