ถามวิธีแก้ปัญหาธุรกิจ

[hot]

คำถาม
นายเด่นตลอด มีห้องว่างให้เช่าจำนวน180 ห้องค่าเช่าเฉลี่ยห้องละ
1800 บาท เดือนหนึ่งเก็บเงินได้320000-380000 บาทรวมค่าน้ำไฟ

ห้องเช่าแถวนั้นก็เต็มตลอด เพราะใกล้โรงงานแห่งหนึ่งคนงานก็นิยม
มาเช่ากันในย่านนี้ แต่พอเวลาผ่านไปโรงงานปิด กลุ่มคนงาน
ที่นิยมเช่ากันก็ย้ายตามโรงงานหรือหางานที่อื่นกัน
ทำให้ยอดการเช่าจากเต็ม180 ห้อง เหลือเพียง 110 ห้องเท่านั้น
ทำให้รายได้ลดลงจาก190000-230000 บาท รวมค่าน้ำไฟ

ถ้าจะแก้ปัญหารายได้ควรทำอย่างไร
1.ขึ้นราคาค่าเช่าเพื่อชดเชยส่วนรายได้ที่หายไป
2ลดค่าเช่า เพื่อให้ห้องเต็ม ซึ่งวิธีนี้คู่แข่งรอบรอบใช้กัน จนห้องเต็มกัน
แต่เพราะความไม่เลือกคนเช่า ก็มีปัญหาการตบตีกันอยู่ประจำ
วิธีไหนดี

[jaychou]

3. โฆษณาหาคนเช่าเพิ่ม

4. น่าจะจัดโปร์โมชั่น เช่นมีเคเบิ้ล มีของแจกแถม เช่นน้ำฟรีไฟฟรี กี่ยูนิคแรก แถมผ้าห่ม จับสลากแจกพัดลม หม้อหุงข้าว รถจักรยาน นานๆทีไม่แพงแต่สนุก

5. ทำธุระกิจเสริมเพิ่มรายได้ เช่นร้านอาหาร ขนม ร้านทำผม ร้านมือถือ บัตรเติมเงิน

[Jeng]

ปรับปรุงระบบงานเพื่อลดต้นทุน + ลดค่าเช่า แต่ไม่ต้องลดเท่าคู่แข่ง เอาแค่มองที่ตัวเอง ว่าเราพอใจแค่ไหน + คัดเลือกผู้เช่าให้ดี ให้มีการตีกันให้น้อยที่สุด

ทำการปรับปรุง สถานที่ให้ดูสะอาด น่าอยู่ โดยเน้นต้นทุนต่ำ

บางอพาร์ทเม้น ใช้วิธีนี้ไม่รู้จะดีหรือเปล่า คือ ถ้าออกก่อนเวลา 1 ปี เขาจะหักประกันไว้เล็กน้อย ไว้เป็นค่าทำความสะอาด เช่นทาสีใหม่ เป็นต้น

แบบนี้อพาร์ตเม้นจะดูใหม่อยู่เสมอครับ

[S&K Fund]

ขอแนะนำเพิ่มเติมนะครับ คิดว่า ห้องพักที่เหลือควรจัดให้เป็นที่พักรายวัน สักประมาณ
50-60 ห้องนะครับ แต่จะต้องมีการจัดห้องใหม่ มีการเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ภายในบ้าง
เพราะว่าจากการเดินทาง ห้องเช่า จะมีทั้งรายวันและรายเดือนนะครับ
ในการเช่า เราก็ต้องมีต้นทุนด้านบริการเพิ่มขึ้นนะครับ ได้แก่ ค่าทำความสะอาด
แม่บ้าน ของอำนวยความสะดวก แต่ก็เป็นการเพิ่มมูลค่าห้องที่เรามีได้เพิ่มขึ้นได้
อีกอย่างที่ผมว่าผมชอบ คือ ดูแล้วห้องเช่าสะอาด และปลอดภัย บริการที่ดี
ผมว่าน่าจะช่วยในการแก้ปัญหานี้ได้นะครับ

[S&K Fund]

อาจจะเพิ่ม ร้านขายของ และก็ รับซักรีดนะ ครับ เพราะว่าคนถือว่าเป็น บริการพื้นฐาน
ที่บางคนต้องการ

[harry]

ถ้าเป็นผมจะไม่ลดค่าเช่านะ ถ้าราคามันเหมาะสมแล้ว คงใช้โปรโมชั่นเหมือนเฮียเจย์โชวมากกว่า ดูเหมาะสมดี

ไม่ก็ติดป้ายหน่อยว่า ยังมีห้องว่าง เพราะที่อื่นมันลดราคาจนเต็มแล้วนี่

และที่สำคัญ supply มากกว่า demand หรือเปล่า ถ้า supply มากกว่า คงไม่ได้คนเช้าคืนเต็มทุกห้อง แต่ก็คงได้ใหม่เข้ามาบ้าง

อีกอย่างที่ผมไม่ค่อยเห็นธุรกิจไหนทำจริงจัง แม้จะมีพูดถึงและโฆษณาด้วยคือ การเอาใจ สอบถาม ปรับปรุงสินค้าและบริการให้เป็นที่พอใจกับลูกค้าเดิมที่บริโภคสินค้าหรือบริการเราอยู่ครับ - ก็คือรักษาลูกค้าเก่าไว้ดีกว่าหาใหม่ที่ไม่รู้ว่าห่วยหรือไม่

[M149]

ตรงนี้คงต้องคิดดีๆครับ เพราะการลดลงของค่าเช่าเกิดจาก ปริมาณผู้เข้าใช้ลดลง คืออุปสงค์ลดลงทุกระดับราคา ดังนั้นการจะปรับเปลี่ยนต่อเติมห้องที่ว่างลงต้องมั่นใจเสียก่อนว่าจะต้องมีอุปสงค์ทดแทนเข้ามาใหม่ เพราะเสี่ยงต่อการเกิดต้นทุนจมได้ง่ายๆหากไม่มีอุปสงค์ใหม่เข้ามาทดแทน ส่วนประเด็นด้านราคาไม่ค่อยอยากแนะนำเช่นกันครับ เพราะห้องเช่าสำหรับบางกลุ่มแล้วถือเป็นสินค้าจำเป็นการลดราคาลงอาจเพิ่มจำนวนผู้เข้าใช้แต่ไม่เพิ่มกำไร หากต้องการดึงดูดคนผมว่าน่าจะใช้วิธีแถมมากกว่าเช่นเช่า6เดือนแถม1เดือน(ยกเว้นค่าไฟ) เนื่องจากสิ่งที่เราเสียไปคือ margin ไม่ใช่ต้นทุนแท้จริงและไม่ต้องจมทุนด้วย ผมว่าน่าจะประมาณนี้นะ

[pushish]

รักษาระดับค่าเช่าให้เท่าเดิม แต่เพิ่ม Option เพื่อให้คนมาเช่ามากขึ้น และ จัดเกรดแต่ละห้อง เพื่อเพิ่มมูลค่า เช่น ห้องที่แพงกว่า ก็ให้มีมีแอร์ มีเครื่องฟอกอากาศ หรือ ห้องใหญ่กว่าคนอื่น .. หรือบางครั้งมีที่จอดรถให้ เพราะคนที่มีรถ ก็หมายความว่ามีปัญญาจ่ายได้ระดับหนึ่ง (ถ้ามีที่เหลือนะ)

[คัดท้าย]

จากที่เคยเห็นมา คิดว่าการแก้ปัญหาแบบที่แต่ละท่านว่ามานี่ ได้ผลหรือไม่ประการใดครับ หรือแค่เป็นเพียงการดิ้นรนหนีความตายเท่านั้น

อันนี้ถามซีเรียสครับ ...

[Tao Investor]

ผมว่าการลดค่าเช่า แล้วให้มีลูกค้ามาใช้บริการเยอะๆ แต่มาทะเลาะกัน<< เสียเกรดนะครับ ลูกค้ามากขึ้นแต่ผลตอบแทนเท่าเดิมหรือว่ามากกว่าเดิมไม่เท่าไหร่ ต้องชั่งใจดูว่าคุ้มกับ การที่อพาท์เม้นเราจะดูโลว์เกรดลง โทรมขึ้นไหม
ซึ่งเกรดของอพาท์เม้น มันเรียกกลับมาไม่ได้ง่ายๆนะครับ คนที่เค้าเข้ามาทะเลาะกันเราไปไล่เค้าก็ไม่ง่ายนะครับ ผมว่าไม่คุ้มกับที่เราปวดหัวเรื่องผัวๆเมียๆ หรอกครับ
จะทำให้เสียลูกค้าเก่าไปนะครับ เพราะตอนแรกลูกค้าเก่าเราคงไปดูมาหลายที่แล้ว และพบว่าสถานที่เราเหมาะสมกับราคาขณะนี้ ถ้าลูกค้าเราไม่ดูเกรด ก็คงไปอยู่ที่อื่นแถวๆนั้นตั้งแต่ทีแรกกระมังครับ

1)การขึ้นราคาในช่วงนี้อาจทำได้ถ้าราคาไม่แตกต่างกันมากเกินไป เพราะลูกค้าคิดว่ามันไม่คุ้มถ้าคิดจะย้าย เช่น ขึ้นราคาเป็น 2000/ห้อง ได้เพิ่ม 200*110 = 22000 /เดือน <<
2) ถ้าจะขึ้นราคาควรขึ้นกับลูกค้าคนใหม่ มากกว่ามาขึ้นกับลูกค้าที่จงรักภัคดีของเรา จะทำให้เค้าจงรักภัคดีกับเรามากยิ่งขึ้นซึ่งกลายเป็นลูกค้าถาวรไป

แต่ข้างบนนั่นหมายถึงในกรณีที่จะแก้ปัญหา

แต่ถ้าเป็นความคิดของผม ก็คงยืนยันราคาเดิม ถ้าลูกค้าเก่าเรายังรับไหวและไม่มีแนวโน้มว่าจะย้ายออก (ถ้ามีคนย้ายออก ลองถามเค้าว่าเพราะอะไรถึงย้ายออก แล้วจะย้ายไปที่ไหนลองไปสังเกตการณ์ดูก่อนว่าที่อื่นมันเป็นอย่างไร เราอยากให้อพาท์เมนท์เราเป็นอย่างนั้นหรือเปล่า)
ระยะยาวตอนนี้110 ผมว่าพอรับได้นะครับ เพราะห้องเราเกรดดีกว่าชาวบ้านเค้า และลูกค้าเหลือน้อยก็จัดการง่าย ห้องไม่โทรม ดูใหม่ กว่าที่อื่น <--อันนี้มีผลในการเลือกห้องของลูกค้าใหม่ไม่มากก็น้อย

อีกประเด็น ที่ได้110/180 เพราะตอนที่สร้างอพาท์เมนท์ นั่นสร้างมาเพื่อโรงงานนั้น ซึ่งเหมือนกับเอาชีวิตไปฝากไว้กับคนอื่น ถ้าเค้าเจ็งเราก็เจ็งด้วย อะไรประมาณนั้น
ผมว่าอพาท์เมนท์เป็นอะไรที่ง่ายและไม่มีความเสี่ยง รายได้ประจำประมาณ 7-10%ต่อเงินต้น คนอื่นเค้าก็คิดเหมือนคุณหมด เลยมาทำมั่งไงครับ
ปล.เค้กชิ้นใหญ่ คนต้องแย่งกันกินเป็นธรรมดา <<ผมว่า 7-10% มันมากจนเกินอดใจไหวนะครับ

ปล. ใครว่าทำบ้านเช่า(อพาทเม้นท์)ไม่เสี่ยง

ปล.ข้างบนนั้นตามความคิดของผมนะ รายละเอียดอย่างอื่นผมไม่ทราบครับ(ความคิดของเด็กๆคนนึงนะครับ)

ปล.มีขึ้นก็มีลง ย้ายออกได้ ก็ย้ายเข้าได้ โรงงานนี้ปิดได้โรงงานอื่นก็เปิดได้ครับ ราคาถูกก็ไม่ใช่จะเป็นผู้ชนะเสมอไป ทุกสิ่งล้วนสมดุล มีทางเข้าก็มีทางออกเสมอครับ