ทำไมกองอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ถึงซื้อขายต่ำกว่า NAV?

[Doraemon]

สงสัยตามหัวข้อเลย รบกวนขอความรู้หน่อยครับ
คือไม่แน่ใจว่าการประเมิน NAV คำนวณจากอะไร เป็นมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ(หลังหักค่าเสื่อม) ใช่หรือไม่ แล้วหากเป็นกอง leasehold ที่มีการจ่ายส่วนทุนออกมาเป็นปันผลด้วย จะกระทบกับ NAV ด้วยหรือเปล่า