ตลาดที่อยู่อาศัยไทยกับนโยบายที่ยั่งยืน

[thaiappraisal]

ตลาดที่อยู่อาศัยไทยกับนโยบายที่ยั่งยืน
สยามรัฐ วันที่ 10 มกราคม 2549
ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2>

เมื่อบ่ายวันที่ 22 ธันวาคม 2548 ผมในฐานะประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย ได้จัดงานเสวนารายปีของมูลนิธิ ซึ่งจัดเป็นปีที่ 4 แล้วในหัวข้อ นโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย พ.ศ. 2549 ในงานนี้ผมได้รับเกียรติจาก ฯพณฯ วัฒนา เมืองสุข รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ และท่านผู้ทรงคุณวุฒิในวงการโดยเฉพาะกรรมการบริหารของสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของเราหลายท่านเข้าร่วมหลายท่าน ในงานนี้ผมรับบทนำเสนอบทความข้างต้นจึงขอสรุปมาลงในวารสารของสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ข้อ 1: ประเทศไทยเคยมีนโยบายที่อยู่อาศัยหรือ
ถ้าจะกล่าวว่า ในอดีตที่ผ่านมาประเทศไทยไม่เคยมีนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติเลย ก็ออกฟังดูเป็นเรื่องแปลก แต่ก็เป็นเรื่องจริง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แต่ก่อนประเทศไทยเราไม่เคยตระหนักถึงความสำคัญของภาคที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง ที่เป็นเช่นนี้อาจเป็นเพราะผู้แทนราษฎรส่วนใหญ่มาจากต่างจังหวัดในสภาพที่แต่เดิมเป็นชนบท ดังนั้นจึงอาจไม่เคยเล็งเห็นความสำคัญของเมืองและที่อยู่อาศัยมาก่อน
ทุกท่านคงทราบดีว่า ผังเมืองเป็นเค้าโครงสำคัญในการนำการพัฒนาที่อยู่อาศัย ประเทศไทยมีพระราชบัญญัติการผังเมืองตั้งแต่ปี 2475 แต่เพิ่งเริ่มว่าจ้างฝรั่งมาร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครในปีกึ่งพุทธกาล พ.ศ. 2500 หรืออีก 25 ปีต่อมา และผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับแรกที่ประกาศใช้ก็ปาเข้าไป พ.ศ. 2535 หรือ 60 ปีนับแต่มีพระราชบัญญัติการผังเมือง

ประการที่ 2: บทบาทอันจำกัดของภาครัฐ
ในห้วงประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา รัฐบาลมีบทบาที่จำกัดทางด้านที่อยู่อาศัย ประเทศไทยเราไม่เคยมีกระทรวงที่ดิน หรือทบวงที่อยู่อาศัย เราเคยมีคณะอนุกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยในคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (ตั้งในปี 2525) แต่ก็ยุบไปในปี 2539
ในประเทศสิงคโปร์ ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถึง 85% สร้างขึ้นโดยภาครัฐบาล โดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ หรือ Housing Development Board ซึ่งสร้างรวมกันถึง 1 ล้านหน่วย แต่ในกรณีประเทศไทย นับแต่ตั้งการเคหะแห่งชาติมาในปี พ.ศ. 2516 จนถึงปัจจุบัน ประมาณ 30 ปี สามารถจัดสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อขายให้กับประชาชนในตลาดเปิดได้เพียง 140,000 หน่วย ในขณะในช่วงเวลาดังกล่าว จำนวนบ้านในเขต กทม.และปริมณฑลเพิ่มขึ้นมากกว่า 2 ล้านหน่วยซึ่งล้วนแต่เป็นการสร้างสรรค์โดยภาคเอกชนทั้งสิ้น
ข้อนี้ไม่ได้มุ่งหมายว่า รัฐบาลไทยควรสร้างที่อยู่อาศัยกันอย่างมหาศาลเช่นสิงคโปร์ แน่นอนว่า รัฐบาลควรมีบทบาทมากกว่านี้แต่อาจเป็นในด้านอื่น ในด้านการสร้างที่อยู่อาศัย ซึ่งในประเทศไทย ภาคเอกชนสามารถทำหน้าที่แทนภาครัฐได้อย่างเต็มตัว โดยรัฐไม่ต้องเสียงบประมาณแผ่นดินเลยแม้แต่น้อยเช่นสิงคโปร์นั้น นับเป็นกลไกตลาดอันวิเศษ ที่แม้แต่ต่างชาติยังสนใจศึกษา
ท่านอาจเคยทราบมาบ้างว่า มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยของเรา ได้นำประสบการณ์ความสำเร็จในการพัฒนาที่อยู่อาศัย การลดจำนวนชุมชนแออัดมาเป็นกรณีศึกษาให้กับชาวต่างประเทศ ตลอดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทางมูลนิธิได้จัดงานอบรมดูงานเช่นนี้มาแล้วนับสิบหน มีผู้เข้าร่วมจากประเทศต่าง ๆ ทั่วโลกกว่า 200 คน จาก 30 ประเทศทั่วโลก การนี้นอกจากเป็นการเผยแพร่ชื่อเสียงให้ประเทศไทยแล้ว ยังเป็นการส่งเสริมให้ชาวต่างประเทศมาจับจ่ายใช้สอยในประเทศไทยอีกด้วย

ข้อที่ 3: ความเข้าใจผิดที่ควรเข้าใจใหม่
ที่ผ่านมา มีความเข้าใจผิด ๆ บางประการเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งควรได้รับการทบทวน

ความเข้าใจผิดประการแรก ก็คือ เราตีความคำว่า ความต้องการที่อยู่อาศัย เกินจริงไป โดยเริ่มจากตรรกที่ว่า ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ แล้วเลยพยายามส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย นักพัฒนาที่ดินส่วนหนึ่งจึงพยายามทำให้สังคมเข้าใจบทบาทของตนต่อที่อยู่อาศัยสูงเกินจริง ทำให้ธุรกิจของตนดู มีค่า เกินจริง
ด้วยความเข้าใจผิดนี้เราจึงพยายามให้ชาวชุมชนแออัดเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่แม้แต่คนชั้นกลางระดับล่างยังยากที่จะมีได้ ดังนั้นโครงการเหล่านี้ที่ภายนอกดูประสบความสำเร็จ เป็นแบบอย่างไปทั่วโลกนั้น ความจริงล้มเหลวสิ้นเชิง เพราะชาวบ้านขายสิทธิ์ไปอยู่ที่อื่นบ้าง ปล่อยเช่าบ้าง และที่สำคัญก็คือหลายคน หลายชุมชนเลิกผ่อนชำระเพราะถือว่าหลวงเป็นเจ้าหนี้ ไม่ใช่เอกชน จนสุดท้ายต้องตัดหนี้สูญไปก็มี
ความเข้าใจผิดอีกประการหนึ่ง ก็คือ เราเข้าใจว่าชุมชนแออัดมีเพิ่มขึ้น ทั้งที่ความจริงกลับลดลงอย่างต่อเนื่อง เชื่อว่ามีคนพยายามวาดภาพให้ชุมชนแออัดดูใหญ่เกินจริงเพื่อผลประโยชน์ที่ตนเองจะได้ทำงานกับชุมชนแออัดตลอดไป ผมทำการศึกษาให้กับ ILO และ UN-Habitat พบว่า กรุงเทพมหานครเป็นแบบอย่างของการแก้ไขชุมชนแออัดให้ลดน้อยลงไปได้อย่างต่อเนื่อง โดยผู้มีรายได้น้อยไม่จำเป็นต้องอยู่แต่ในชุมชนแออัด พวกเขาสามารถอยู่อาศัยในห้องชุดหรือห้องเช่ามาตรฐานในราคาถูก ทำให้คุณภาพชีวิตโดยรวมของประชาชนดีขึ้น

ข้อที่ 4: การขาดการศึกษาอย่างจริงจัง
ที่ผ่านมา เราไม่เคยทำการศึกษาอะไรให้จริงจังหรือเพียงพอก่อนออกมาเป็นมาตรการหรือนโยบาย เช่น เมื่อยามที่เราสร้างแฟลต  5 ชั้นดินแดงในปี 2506 นั้น เราเลียนแบบมาจากตะวันตก ซึ่งเขาทำได้เพราะเป็นประเทศร่ำรวย แต่ไทยเราทำได้แค่เล็กน้อยก็เลิกเพราะไม่มีงบประมาณ แถมชาวบ้านชุมชนแออัดที่ได้รับการจัดสรรให้ขึ้นไปอยู่ ก็ยังขายสิทธิ์ลงมายังชุมชนแออัดอีก
ลองสมมติว่าถ้าเราสร้างแฟลตแล้วขายให้ข้าราชการหรือชนชั้นกลางอยู่ก่อนโดยไม่รัฐไม่ต้องอุดหนุน แฟลตที่ใคร ๆ พากันเมิน ก็จะกลายเป็นที่อยู่ของคนมีระดับ การอยู่อาศัยแบบแฟลตก็อาจเป็นค่านิยมที่ดี และเมื่อสร้างให้คนจนอยู่ในภายหลัง ก็จะได้รับการต้อนรับ ที่สำคัญเมืองก็คงไม่ขยายตัวในแนวราบเช่นทุกวันนี้ พื้นที่ชั้นยอดทางการเกษตรรอบกรุงเทพมหานครก็คงไม่ถูกรุกรานจนป่นปี้อย่างที่เห็นอยู่

ข้อที่ 5: แต่เราก็มีโอกาสมีนโยบายที่ดี
ผมเชื่อว่า เราจะสามารถสร้างสรรค์นโยบายที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมและยั่งยืนสำหรับประเทศไทย ก็ต่อเมื่อ:
หนึ่ง เราต้องมีข้อมูล การไม่มีข้อมูลจริง ย่อมไม่สามารถผลิตนโยบายที่ถูกต้องได้ ในทางตรงกันข้ามถ้าในวงการใด ไม่สนใจข้อมูล ความเสียหายย่อมจะตามมา โอกาสการฉ้อฉล-ฉ้อโกงก็จะเกิดขึ้น
สอง. เราต้องทำการศึกษาอย่างจริงจัง ยาวนานเพียงพอ เราไม่ควรสร้างนโยบายแบบ สุกเอาเผากิน นโยบายที่ดีต้อง ตกผลึก จากการศึกษา
และสาม เราต้องมีแรงผลักดันที่แข็งขัน ต่อเนื่องจากฝ่ายการเมือง โดยไม่มีวาระซ่อนเร้น หรืออาจเรียกว่ามี strong government commitment จึงจะรังสรรค์นโยบายที่ดีได้

ข้อที่ 6: นโยบายสำคัญด้านที่อยู่อาศัยที่ควรดำเนินการ
ในท้ายที่สุดนี้ผมใคร่ขอนำเสนอโดยสังเขปคือ:
หนึ่ง ประเทศไทยต้องมีนโยบายส่งเสริมภาคเอกชนให้สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชน หรือภาษาอังกฤษว่า enabling policy โดยการอำนวยความสะดวกให้กลไกตลาดสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนโดยรัฐบาลไม่ต้องแบกรับภาระ
สอง ประเทศไทยต้องมีนโยบายการคุ้มครองผู้บริโภค โดยถือว่าผู้บริโภคมาที่หนึ่ง (ไม่ใช่ผู้ประกอบการ) เพราะถ้าผู้บริโภคได้รับความคุ้มครอง ก็จะเกิดความมั่นใจต่อตลาดที่อยู่อาศัยในการซื้อสินค้า และส่งผลดีต่อผู้ประกอบการ และทุกฝ่ายในที่สุด
สาม ประเทศไทยต้องสร้างองค์กรอิสระเพื่อการสนับสนุนด้านข้อมูลและนโยบาย เช่น การมีคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยที่เป็นอิสระ ไม่ใช่แต่งตั้งตามใจชอบ การมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระในการเสนอข้อมูลโดยไม่ต้องไปเกรงใจผู้อยู่ในวงการธุรกิจ การมีสภาอสังหาริมทรัพย์ที่รวมผู้เกี่ยวข้องทุกสาขาวิชาชีพ ไม่ใช่จำกัด/ขีดวงเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เป็นต้น
สี่ ประเทศไทยต้องมีนโยบายการสร้างความเข้มแข็งให้กับนักวิชาชีพ เช่น การจัดตั้งสภาผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สภาควบคุมวิชาชีพนายหน้า และผู้บริหารทรัพย์สิน เป็นต้น การทำให้นักวิชาชีพมีความเข้มแข็งจะช่วยตรวจสอบผู้เกี่ยวข้องต่าง ๆ เพื่อพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภค
ห้า ประเทศไทยควรมีมาตรการ ป้อง-ปราม ที่ชัดเจน เช่น ถ้าผู้ซื้อบ้าน เบี้ยว ไม่ยอมโอน ต้องถูกยึดเงินดาวน์ ในทางตรงกันข้ามถ้าเจ้าของโครงการสร้างเสร็จช้า ก็ต้องถูกปรับเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้านต่อเดือน หรือถ้าผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ทำการประเมินผิดพลาด ต้องจ่ายค่าปรับ 50 เท่าของค่าจ้าง หรือถ้านายหน้าฉ้อฉล จะต้องยึดใบอนุญาตเป็นต้น

นโยบายจะเป็นจริงได้ ก็อยู่ที่ทุกฝ่ายร่วมมือกัน ไม่เช่นนั้น ก็จะกลายเป็นแค่ความฝันเท่านั้น

หมายเหตุ

<1> เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย Email: [email protected]

<2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรด้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thaiappraisal.org